房地产估价——市场法

第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节市场法概述1。

市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。

如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。

【2009年真题】A.标准厂房B。

房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。

市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。

市场法在房地产评估中的应用【摘要】市场法是近年来应用较为广泛的一种评估方法，在评估过程中能够较好反映出房地产的市场状态。

本文通过介绍市场法的基本理念及其适用范围，重点就市场法评估的程序进行探讨，并阐述了市场法在房地产评估体系中的重要性，以供类似研究工程参考。

【关键词】市场法；适用范围；房地产；评估体系随着我国国民经济建设的快速发展，城市房地产业的发展步伐愈加迅速，房地产评估工作也逐渐成为了业界人士重点关注的焦点。

目前房地产评估方法有很多，主要包括市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，其中市场法是最为常用的评估方法。

市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并调整类似的市场价格，从而确保被评估资产价值的一种资产评估方法，具有操作方便、效率高和适应性广等优点，能够较为直观地反映出房地产评估的价值标准，其评估的说服力容易为估价人员、委托者和社会认识所认可。

本文通过探讨市场法在房地产评估中的应用，提出了一些个人观点，以期确保市场法能够综合运用于资产评估工作当中。

1、市场法的理论依据从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。

当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。

2、市场法的适用范围及应用条件2.1 适用范围（1）适用于有广泛市场交易的房地产类型。

如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。

这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。

（2）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。

在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。

2.2 应用条件（1）具备充足的市场交易资料市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。

第六章市场法练习题一、单选题1、市场法合用旳条件，是在同一供求范畴内存在着较多旳（A）。

Ａ、类似房地产旳交易Ｂ、相似房地产旳交易Ｃ、有关房地产旳交易Ｄ、房地产旳市场交易２、收集交易实例时应注意所收集内容旳（C）。

Ａ、有关性和规范化Ｂ、统一性和有关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和精确性３、由于房地产旳价值量大，成交价格往往采用（B）旳方式支付。

Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格旳形成方式，是（D）方式。

Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方通过充足讨价还价旳合同５、中国大陆招标、拍卖土地使用权旳出让价较能反映市场行情，而合同出让价（B）。

Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳旳交易税费下旳价格。

Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选用旳可比实例旳土地面积（C）。

Ａ、应与该宗土地旳面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地旳面积Ｃ、应与该宗土地旳面积近似Ｄ、应与该宗土地旳面积保持一定差距８、可比实例旳交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目旳Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价措施９、为抵押、抵债目旳旳估价，应选用（C）旳交易实例为可比实例。

Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例旳成交日期与估价时点相隔（ B ）以上旳一般不适宜采用。

A、半年B、1年C、2年D、3年11、选用可比实例旳数量，一般规定选用（ D ）旳可比实例即可。

A、5个以上B、10个如下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。

A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产旳交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。

假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清旳价格为（ A ）元。

市场法在房地产评估中的应用摘要：本文主要探讨了市场法在房地产评估中的应用问题，包括实际与理论差距大、交易市场资料不匹配和行业竞争问题等。

针对这些问题，提出了建立完善的市场交易机制、提升评估人员的职业素养以及建立监督机制改善信息不对称的策略。

关键词：市场法；房地产评估；评估方法随着我国房地产市场的不断发展，房地产评估也越来越受到人们的关注。

市场法作为一种常用的评估方法，在房地产评估中得到了广泛应用。

然而，市场法在实际应用过程中也存在一些问题，如数据来源不准确、评估结果不可靠等。

因此，深入探讨市场法在房地产评估中的应用及其存在的问题，对于提高评估质量和保障市场稳定具有重要意义。

一、市场法的理论依据市场法是一种经济法律体系，其基本原则是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

市场法的理论依据主要来源于以下几个方面：自由主义经济学认为，市场的自由竞争能够实现资源的有效配置，从而达到社会福利最大化的目标。

市场法正是基于这一理论，强调政府对市场的干预应适度，以保障市场的公平竞争和有效运行。

新古典经济学主张，市场机制能够通过价格信号引导企业和个人进行资源配置。

市场法在这一观点的基础上，强调政府在市场失灵时应采取适当措施进行干预，以维护市场秩序和公共利益。

社会主义经济理论认为，市场经济与计划经济并非完全对立的两种模式，而是可以相互补充的。

市场法在这一观点的基础上，强调政府在市场经济中的作用应是调控和监管，以确保经济发展符合国家和社会的整体利益。

世界各国在发展市场经济的过程中积累了丰富的经验。

市场法在借鉴国际经验的基础上，结合中国的国情和发展阶段，形成了一套适合中国市场经济发展的法律体系。

总之，市场法的理论依据主要来源于自由主义经济学、新古典经济学、社会主义经济理论和国际经验。

这些理论为市场法的制定和实施提供了理论指导和实践基础。

二、市场法在房地产评估中应用存在的问题（一）实际与理论的差距比较大实际与理论的差距比较大，这是因为：其一，数据来源和质量问题。

房地产评估XXXX-2市场法介绍房地产评估XXXX-2市场法是一种常用于房地产市场评估的方法。

本文将详细介绍这种方法的原理、应用和优势。

原理房地产评估XXXX-2市场法基于市场比较法，即通过比较类似房地产交易的市场数据，在考虑相应调整后，确定待评估房地产的市场价值。

该方法将重点考虑以下因素：1.位置：房地产的地理位置是决定其价值的关键因素之一。

相似房地产位于相近或相同的地理位置上，这使得它们的市场价值可以直接进行比较。

2.设施：相似房地产的配套设施、附属设施和服务设施等也会影响其市场价值。

这些因素包括学校、医疗设施、购物中心、交通便利程度等。

3.建筑特征：房地产的建筑特征，如建筑面积、房间数量、楼层高度、装修状况等，也会对市场价值产生影响。

4.市场趋势：房地产市场的整体趋势也需要考虑。

市场供需关系、房价走势等因素都会影响到待评估房地产的市场价值。

应用房地产评估XXXX-2市场法常用于以下情况：1.购买决策：买房是一个重大的经济决策。

房地产评估XXXXXXXX市场法可以帮助买家判断是否物有所值，避免被高估的房产所吸引。

2.贷款申请：房地产评估XXXXXXXX市场法可以提供准确的房产估值，有助于借款人取得合适的贷款额度。

3.资产估值：房地产评估XXXXXXXX市场法可以将房地产作为资产列入资产负债表，为公司决策提供依据。

4.公司并购：房地产评估XXXXXXXX市场法也可以用于公司并购时对房地产资产的评估。

优势房地产评估XXXXXXXX市场法具有以下优势：1.直观易懂：房地产评估XXXXXXXX市场法基于市场比较法，可以直接比较相似房地产的交易数据，更直观地确定待评估房地产的市场价值。

2.可靠性高：市场比较法是一种常用的房地产评估方法，经过长时间的实践验证，证明了其可靠性和准确性。

3.适应性强：房地产评估XXXXXXXX市场法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业和工业用地等。

4.完整数据：房地产评估XXXXXXXX市场法使用市场交易数据作为依据，可以提供多种指标，如最高价、最低价、平均价等，帮助评估师全面了解市场情况。

房地产评估-市场法引言房地产评估是指根据一定的评估方法和标准对房地产进行价值判断的过程。

市场法是房地产评估中常用的一种方法。

本文将介绍市场法的基本概念、原理以及在房地产评估中的应用。

市场法概述市场法是一种以市场交易价格为依据进行房地产评估的方法。

它基于市场供需关系和买卖双方的博弈，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。

市场法原理市场法的核心原理是供需关系决定价格。

在市场经济中，房地产的价格由市场上的买卖双方通过博弈来决定。

当供给低于需求时，价格上涨，当供给超过需求时，价格下跌。

因此，通过分析市场上类似物业的交易价格，可以确定被评估房地产的市场价值。

市场法的步骤市场法的评估过程包括以下几个步骤：1.收集市场数据：收集与被评估房地产类型、地理位置、面积等有关的市场数据，包括成交价、租金、价格指数等。

2.确定市场上类似物业：根据被评估房地产的特征，筛选出市场上与之相似的物业，这些物业应该具有相似的地理位置、建筑年代、使用用途等。

3.对比市场交易数据：对比类似物业的市场交易数据，分析其成交价、租金等。

4.调整评估对象特征：根据被评估房地产相对于类似物业的特征差异，进行特征调整。

5.市场价值确定：根据对比类似物业的市场交易数据和特征调整，确定被评估房地产的市场价值。

市场法的应用市场法在房地产评估中具有广泛的应用，主要体现在以下几个方面：1.买卖交易：市场法能够为买卖双方提供一个公正、客观的参考价值，从而指导双方进行房地产的买卖交易。

2.贷款抵押：银行等金融机构在进行房地产贷款时，通常会要求进行房地产评估，市场法可以为贷款抵押提供参考价值。

3.投资决策：市场法可以帮助投资者判断房地产的市场价值，从而指导投资决策。

4.保险赔偿：在某些情况下，房地产的价值发生变动，保险公司需要进行赔偿，市场法可以为保险赔偿提供估价依据。

总结市场法作为房地产评估中常用的方法之一，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。

房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。

（1）可比实例A——环亚大厦。

环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20环亚大厦层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。

环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。

商务办公氛围较好。

该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。

目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。

其停车位80个，基本上能满足其商务需要。

环亚大厦建筑全景环亚大厦入口（2）可比实例B——九运大厦。

九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。

紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。

总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。

现租售率已达95%；商务办公氛围一般。

该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。

现该物业由九运物业进行管理。

九运大厦建筑全景九运大厦周边环境（3）可比实例C——华银城。

华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。

总建筑面积为31968平方米。

目前，办公用房建筑面积3600华银城九运大厦平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。

华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。

华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。

市场法评估房产常用参数1.引言1.1 概述在房地产市场上，市场法评估房产是一种常用的评估方法。

通过市场法评估，可以确定房产在市场上的实际价值。

这种评估方法基于市场供求关系、参考相似物业交易价格和其他相关因素，对房产进行估值。

市场法评估房产的主要原理是以市场交易行为为依据，通过比较房产与其他相似物业的交易价格和市场趋势的分析，来确定房产的价值。

通过考虑市场的供需关系、房产的地理位置、周边设施、房屋的质量和面积等因素，市场法评估能够提供相对准确的房产估值结果。

在市场法评估房产的过程中，常用的参数包括房产的地理位置、土地面积、房屋建筑面积、房龄、房产的用途、周边交通状况、商业配套设施等。

这些参数对于房产的价值起到重要的影响作用。

同时，借助统计分析方法和专业房地产市场知识，可以更加精确地确定这些参数对房产估值的权重。

市场法评估房产在房地产交易、贷款评估和资产管理等方面具有广泛的应用。

准确评估房产的价值有助于买卖双方做出合理的交易决策，也有助于金融机构评估房产抵押贷款的风险，同时也对房地产市场的稳定发展起到积极的作用。

本文将着重介绍市场法评估房产的常用参数，并探讨这些参数对房产估值的影响。

同时，还将展望市场法评估房产的应用前景，以期为读者提供对于房产估值的更全面的认识和理解。

文章结构部分的内容可以如下编写：1.2 文章结构本文将从概述、正文和结论三个方面进行论述，以便读者能够全面了解市场法评估房产常用参数的相关知识。

引言部分以概述、文章结构和目的为主要内容，旨在为读者提供一个整体的了解。

在概述部分，将简要介绍市场法评估房产的背景和意义，突出该评估方法在房地产市场中的重要性。

接着，文章结构部分将详细说明本文的组织结构和各个部分的内容安排，以帮助读者了解全文的框架。

最后，在目的部分，将明确本文的写作目标，即通过介绍市场法评估房产的常用参数，使读者对这一方法有更深入的理解和应用。

正文部分将着重讨论市场法评估房产的概念和原理，以及其中的常用参数。

房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。

市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。

有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。

收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。

不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。

特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。