鹏华前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化

前海万科REITs—实例分析
张磊
【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》
【年(卷),期】2016(33)2
【摘要】从某种意义上说,前海万科REITs项目是我国首支公募型房地产信托产品.本文将重点介绍该产品的开发运营过程,并分析该模式的优缺点,力图对我国房地产
信托市场有一定的借鉴意义.
【总页数】7页(P75-80,84)
【作者】张磊
【作者单位】东南大学土木工程学院,江苏南京211189
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3;F832.49
【相关文献】
1.中国房地产投资信托(REITs)发展的法律壁垒——以“鹏华前海万科”REITs为视角 [J], 林张萌
2.房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用研究——以"鹏华前海万科REITs"为例[J], 王新逾
3.房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例 [J], 王新逾;
4.养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例 [J], 陈茵
5.前海梦想小镇——前海万科企业公馆&国际会议中心深圳市前海蛇口自贸区 [J],
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房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

龙源期刊网 国内首只公募REITs落地作者：文青来源：《中国房地产·市场版》2015年第07期6月8日，中国证监会批复鹏华前海万科REITs基金发起注册，并于6月26日起发行。

这标志着中国首只公募的房地产信托基金正式落地，意味着公募基金投资范围拓展到不动产领域。

对于万科而言，REITs落地是万科轻资产战略的重要一步；对于广大投资者来说，该产品为中小投资者提供了一个投资于房地产市场的通道，降低了房地产投资的进入门槛。

鹏华前海万科REITs由深圳市前海金融控股有限公司牵头设计并担任投资顾问，鹏华基金管理有限公司作为基金管理人，万科企业股份有限公司及前海开发投资控股有限公司等作为共同参与主体，以深圳前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产。

该项目占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平米，由前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司联手打造，是前海首个通过BOT（建造、运营、移交）土地开发模式为企业提供超甲级实体办公场所的创新项目。

据悉，在2015年的租赁收入大约为每月240-250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。

其中，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%。

该基金的落地发行被视为万科轻资产战略的重要一步。

通过REITs这种权益型工具，引入外部投资管理人，在减轻万科负担的同时，将市场资金与万科的资源进行整合，从而在重资产的投资中获取比较稳定的回报，以实现共赢。

在国内，虽REITs早有运作，但之前国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。

比公募基金行业更加期盼REITs的是房地产行业。

在房地产市场较为成熟的国家，REITs是开发商融资的重要手段。

而国内一直碍于现有房地产调控政策，没有对真正的REITs放行。

此次鹏华前海万科REITs的推出，有利于拓宽资本市场的广度与深度，不仅可以为中小投资者提供一个投资于房地产市场的通道，降低房地产投资的进入门槛，而且在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，更好地满足企业与居民的投融资需求。

中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。

根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。

中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。

类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。

本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。

交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。

我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。

截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。

2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。

我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。

（2）市场认知度低。

由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。

（3）资产证券化程度不高。

我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。

二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。

2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。

3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。

4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。

5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。

房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。

本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。

一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。

REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。

二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。

2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。

3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。

4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。

三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。

2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。

3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。

4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。

四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。

2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。

3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。

4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。

房地产投资信托基金的投资价值分析REITs作为一种通过运作成熟物业实现融资的房地产金融产品,符合现行我国房地产发展需要。

同时,REITs的出现也丰富了金融市场的投资品种,为投资者提供了一种低门槛的房地产投资途径。

由于我国REITs发展历程尚短,国内尚缺乏有关REITs投资价值的研究。

本文试图以案例分析的方式,通过对国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs 的具体分析,来探究REITs在我国的实际投资价值,从而帮助投资者更好地理解REITs这一新兴投资品种。

本文先对REITs进行了概述,包括REITs的分类及投资REITs的优缺点,然后介绍了REITs在我国的发展历程及面临的问题。

之后,引入鹏华前海万科REITs 案例,对鹏华前海万科REITs的一些要素进行了介绍,将鹏华前海万科REITs与标准REITs进行对比并分析鹏华前海万科REITs投资收益率的影响因素。

接下来,对鹏华前海万科REITs的投资价值进行评估,包括三方面:历史投资绩效评价、在2016年底的估值预测以及2016-2023年度的收益率预测。

最后,对房地产投资信托基金的投资价值进行总结并提出相应建议。

从历史业绩看,在一年的考察期内,鹏华前海万科REITs的业绩表现亮眼,2015年9月30日-2016年9月30日其期间收益率达16.3%。

从最大回撤看,其在一年考察期内的最大回撤为3.76%,该REITs的基金经理保持绝对收益的能力较强。

从REITs投资组合中的股票类资产的业绩归因看,鹏华前海万科REITs的基金经理在行业内挑选高收益股票的能力较强,但行业配置能力不强。

根据估值预测结果,鹏华前海万科REITs尚有一定的投资价值,但投资盈利空间不大。

如果考虑未来租金上涨的因素,2016年底时鹏华前海万科REITs的估值会更高,该REITs的投资价值将有所增加。

根据收益率预测结果,保守估计,随着鹏华前海万科REITs对目标公司股权的逐步转让,该REITs未来年度的收益率呈现出逐步下降的趋势,2023年时其收益率将降至5.29%。

鹏华前海万科REITs发行的案例分析
房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融
资方式越来越难;虽然证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小且渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市
场直接融资占其融资金额总量的比例较小。

鹏华万科房地产信托基金的发行,作为我国发行的第一只公募型房地产信托基金,它成为打破房产行业直接融资难重要的研究对象。

本文以鹏华基金公司携手深圳万科发行房地产信托投资基金为案例,运用对比分析、定性分析和定量分析方法对其分析。

对鹏华前海万科房地产信托基金信用增级方法定性与对比分析得出该案例信用增级方式单一、成本高昂的风险问题。

通过前海企业公馆租金收入的资产池、投资标的的定量分析和对比分析得知该案例基础资产池行业分布集中度高、投资主要集中于企业债券的风险性的问题。

针对鹏华前海万科房地产信托投资基金的信用增级方式单一、信用增级能力较弱、成本较高的问题,本文提出应该建立健全担保法法规、杜绝重复担保,建立统一的房地产登记中心和权威透明、公平公正的信用评级机构,建立纸夹层结构倒逼信用增级方式改革等建议;针对该案例基础资产池入驻企业行业分布集中度高、投资标的集中度高的问题,提出建立入驻企业租金、出租率、租期系列指标监控体系与基础池资产适当分布其他行业、选择性扩大投资产品范围的建议。