武汉市土地储备现状及对策分析
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建立公平、透明、合理的土地储备 补偿标准，是顺利完成土地的收（回）购 工作、促进城市土地储备制度长期良性 发展的基础之一。 武汉市目前已经制定 完整的基准地价体系，采用基准地价确 定土地收购价格不失为一种简便易行 的方法。 如可将土地收购价格按基准地 价的一定比例计算成本，即按基准地价 测算土地价格，其中一定比例作为企业 投入成本返还，一定比例作为级差地租 上缴市财政。 直接比照基准地价确定收 购价格比委托评估机构采用宗地评估 的方法要简便得多，基准地价具有全域 性、分用途、平均性、有期限、时效性等 特点，而且基准地价又是政府发布的地 价，这与土地收购储备的行政主体是一 致的。 但基准地价如何推算收购价格， 仍需要大量的修正与界定，如宗地地价 影响因素修正、交易期日修正、年期修 正等。 此外，建议成立土地储备成本控 制小组，由市国土部门牵头，市发展和 改革、财政、审计、监察等部门参加，对 各实施主体土地储备成本实行监控。
（1）充分调动了 各 实 施 主 体 参与 土 地储备工作的积极性。 对于利用土地储 备 筹 融 资 项 目 （以 下 简 称 “打 包 项 目 ”）， 储备土地供应后的土地收益将定向用 于特定项目的资金平衡。 对于区级征地 拆迁事务机构参与土地储备工作，项目 供 地 后 实 现 的 收 益 将 按 照 5：5 比 例 进 行市区分成； 同时通过实施土地储备， 为各区迅速改变城市面貌、 增加税收、 提供就业岗位提供了有力支持。
14 科技创业月刊 2010 年第 6 期
创新论坛
我国中小企业核心竞争力研究
张子荣 韩世鹏
（郑州大学西亚斯国际学院 河南 郑州 451150）
摘 要：中小企业在国民经济中发挥着越来越重要的作用。 然而，从总体上讲，无论是对内竞争还是
（3）区级征地拆 迁 事 务 机 构 实施 土 地储备的模式。 为深入贯彻落实科学发 展观，探索和完善以区为主、权责明晰、 责随权移、各尽其责的运行机制，充分
调动各区特别是中心城区在土地征收、 拆迁安置中的积极性，着力推进“两型 社会”建设，2008 年武汉市出台了《关于 贯彻落实〈中共武汉市委武汉市人民政 府关于围绕“两型社会”建设完善城市 管理体制的若干意见〉的实施细则》（武 办 发 〔2008〕22 号 文 ），该 实 施 细 则 提 出 了组建中心城区征地拆迁机构、建立中 心城区土地储备试点模式等基本思路 和具体配套政策，明确了区级政府在土 地储备整理工作中的责任，合理确定了 成本核算方式和市、区土地收益分成比 例，为区级征地拆迁事务机构开展土地 储备工作提供了依据。 2．2 不 同 实 施 主 体 分 别 开 展 土 地 储 备 的优势分析
委员会决策。 二是协调各实施主体之间 部分储备范围冲突的问题：建议按照各 类项目划定地块的先后顺序，按照促进 土地集约利用的原则进行审议决策。 三 是审议年度土地储备供应计划，对计划 指令性指标（土地储备完成规模、完成 投资、上缴收益）实行刚性考核，体现计 划的严肃性和可执行性。 3．2 明确责任，建立市区征地拆迁工作 机制
（4）加 快 了 基 础 设 施 建 设 ， 改 善 了 城市面貌。 打包工作的启动，为城市基 础设施建设提供了资金保障，有力地提 升了城市品质，城市面貌焕然一新。 同 时，区级储备项目主要分布于城市主干 道两侧、以社会拆迁为主，通过各区对 城市主干道两侧脏、乱、差地段实施土 地储备，迅速改变了城市的面貌。 2．3 不 同 实 施 主 体 分 别 开 展 土 地 储 备 存在的问题
武汉市土地储备现状及对策分析
影响了土地储备的效率。 （2）土地收购补 偿 价 格 缺 乏 相对 统
一的标准，储备成本难以控制。 收购同 样的土地，在确定补偿额时，不同的政 策及在不同的规划条件下，价格会存在 很大的差异。 实践中存在着“会哭的孩 子有奶吃”的现象，公平性经常受到质 疑，加大了土地储备工作难度。 在实际 工作中，一是各业主单位为保证项目进 度，大都采取提高征地拆迁补偿标准的 办法，导致被拆迁单位和住户中普遍存 在相互攀比心理，成本不断上升。 二是 各业主单位为争夺土地资源，竞相抬高 土地补偿标准的情况时有发生。 三是对 违章建筑、违法建设未按有关规定予以 认定，对水、电、煤气、公共厕所等公共 设施和园林绿化补偿标准没有明确，也 造成成本难以控制。
（3）储 备 土 地 集 中 上 市 ， 对 土 地 市 场的可持续发展造成一定影响。 储备实 施主体的多元化，使土地储备效率明显 提高， 而实施主体往往为尽快回笼资 金，急于将完成储备工作的土地尽快供 应， 从而忽视了土地市场的客观规律： 一是土地市场的容量是有限的，土地市 场力求实现供求平衡，过多供应土地容 易导致土地低价出让，开发商大量囤积 土地，而房地产开发的滞后效应，使得 未来较长一段时间成为开发商的卖方 市场，由开发商控制了商品住宅的供应 权， 为开发商留出了高额利润空间，容 易造成商品住宅价格虚高，进而引发房 地产泡沫，给城市经济带来风险；二是 供地结构的合理化。 如打包项目平衡用 地一般为经营性用地，主要考虑经济效 益最大化，一旦集中上市，很难保证保 障性住房用地、工业用地等各类结构用 地供应的均衡性。
2 武汉市土地储备的现状及 利弊分析
2．1 武汉市土地储备的现状 自 2000 年 武 汉 市 建 立 土 地 储 备制
度以来， 土地储备工作得到ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ长足发 展，按照目前的情况，土地储备的实施 模式主要有如下几种：
（1）市土地储备 中 心 直 接 储 备的 模 式。 即根据土地储备办法，由市土地储 备中心直接对中心城区土地进行储备、 整理、交易，全部收益上缴市财政用于 城市建设。
PIONEERING WITH SCIENCE & TECHNOLOGY MONTHLY NO.6 2010 13
科技创业
月 刊
PIONEERING WITH SCIENCE & TECHNOLOGY MONTHLY
贷款必须具有合法的土地使用证。 市土 地储备中心很多已启动项目往往由于 储备工作没有完成，不能办理土地使用 证，影响了土地储备融资。 通过发挥多 方积极性参与土地储备，扩大了融资规 模，搭建了利用土地储备筹融资的多个 平台，全市土地储备融资规模进一步扩 大，为城市建设提供了资金支持。 经初 步了解，2009 年打包项目业主单位和区 级征地拆迁事务机构共完成融资规模 100 余亿元。
3 相关对策及建议
3．1 充 分 发 挥 土 地 资 产 经 营 管 理 委 员 会的领导作用，统一协调、监督土地储 备中遇到的重大问题
一是审议、调整各业主单位的储备 范围：各业主单位应当按照“封闭运行” 的要求，原则上不得突破政府确定的范 围储备土地。 若因土地置换、拆迁还建 等原因确实需要突破范围储备土地，建 议在征求市发展和改革、规划、国土等 部门的意见后，报市土地资产经营管理
区域发展
武汉市土地储备现状及对策分析
刘彩霞 尚聪敏 汪 薇
（武汉市土地整理储备中心 湖北 武汉 430030）
摘 要：将武汉市土地储备的实施模式分为市土地储备中心直接储备、重大基础设施建设项目利用
土地储备筹融资和区级征地拆迁事务机构实施土地储备等三种模式，并对这三种模式并存的现状进行了
利弊分析，同时提出了相关的对策及建议。
（1）缺乏有效的 手 段 对 各 实 施主 体 实施监管。 一是虽然明确了在一定的范 围内开展土地储备工作，但各实施主体 仍然存在为控制更多的土地资源相互 竞争，突破既定范围实施储备的现象时 有发生；二是土地储备供应计划执行缺 少考核和监督机 制 。 武汉 市 自 2003 年 起编制土地储备供应计划，并将其作为 办理土地储备相关手续的依据，对指导 土地储备供应工作发挥了重要作用，但 由于对计划执行情况缺少行之有效的 绩效考核和监督机制， 导致部分单位 （项目）计划执行率偏低，计划应有的刚 性未充分体现， 降低了计划的严肃性，
一是进一步发挥区政府和各部门 的能动性。 根据年度计划确定土地储备 项目后，各区政府制定储备项目组织实 施方案并上报土资委办公室，市土地资 委办公室组织市发改委、建委、市国土 规划局、财政、监察、审计等部门共同审 查实施方案，并报土资委全会决策。 二 是扬长避短，明确市区分工。 市土地储 备机构主要负责项目前期准备、资金筹 措、土地储备供应计划、项目办结、资金 回笼等方面；区按照属地负责制，切实 履行依法拆迁、综合执法、拆违控违、成 本控制、确保稳定和保障被拆迁群众利 益等责任，提高拆迁效率，形成工作合 力。 3．3 制定相对统一的土地补偿标准，严 格控制土地储备成本
（2）减少了市土 地 储 备 中 心 融资 的 压力。 实施城市土地储备制度需要大量 的资金支持，目前市土地储备中心的资 金主要来源于金融机构贷款。 而根据 《土地储备管理办 法 》（国 土 资发 ［2007］ 277 号），土地储备机构向银行等金融机 构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押
收 稿 日 期 ：2010－04－26
（3）土 地 储 备 的 效 率 进 一 步 提 高 。 各 实施主体参与土地储备的工作后，明确 了征地拆迁主体和责任，提高了征地拆 迁工作效率，充分调动了各实施主体特 别是中心城区在土地征收、拆迁安置中 的积极性， 探索和完善了以区为主、权 责明晰、责随权移、各尽其责的运行机 制，形成了高效、有序的良好局面。 经初 步统计，2009 年， 打包项目全年实际投 资 65．26 亿 元 ，储 备 土 地 5899 亩 ；区 级 征地拆迁事务机构全年实际完成投资 43．86 亿元，储备土地 723 亩。 武昌滨江 DH 片、 江岸吉庆特色街片还实现当年 拆迁、当年供地，土地储备的效率大大 提高。
关键词：武汉市；土地储备；实施模式
中 图 分 类 号 ：F293.2
文 献 标 识 码 ：A
武汉作为我国内地较早提出建立 土地储备制度的城市，在土地储备方面 探索历时近 10 年， 取得了 不 少成 绩 和 经 验 ，并 在 全 国 作为 “武 汉 模 式 ”进 行 推 广和示范。 随着国民经济发展及城市 建设步伐的加快， 武汉市也在不断完 善土地使用制度，根据现实发展需求提 出新的发展思路，为进一步构建和完善 土地储备制度做出了积极探索和有益 尝试。
（1）充分调动了 各 实 施 主 体 参与 土 地储备工作的积极性。 对于利用土地储 备 筹 融 资 项 目 （以 下 简 称 “打 包 项 目 ”）， 储备土地供应后的土地收益将定向用 于特定项目的资金平衡。 对于区级征地 拆迁事务机构参与土地储备工作，项目 供 地 后 实 现 的 收 益 将 按 照 5：5 比 例 进 行市区分成； 同时通过实施土地储备， 为各区迅速改变城市面貌、 增加税收、 提供就业岗位提供了有力支持。
14 科技创业月刊 2010 年第 6 期
创新论坛
我国中小企业核心竞争力研究
张子荣 韩世鹏
（郑州大学西亚斯国际学院 河南 郑州 451150）
摘 要：中小企业在国民经济中发挥着越来越重要的作用。 然而，从总体上讲，无论是对内竞争还是
（3）区级征地拆 迁 事 务 机 构 实施 土 地储备的模式。 为深入贯彻落实科学发 展观，探索和完善以区为主、权责明晰、 责随权移、各尽其责的运行机制，充分
调动各区特别是中心城区在土地征收、 拆迁安置中的积极性，着力推进“两型 社会”建设，2008 年武汉市出台了《关于 贯彻落实〈中共武汉市委武汉市人民政 府关于围绕“两型社会”建设完善城市 管理体制的若干意见〉的实施细则》（武 办 发 〔2008〕22 号 文 ），该 实 施 细 则 提 出 了组建中心城区征地拆迁机构、建立中 心城区土地储备试点模式等基本思路 和具体配套政策，明确了区级政府在土 地储备整理工作中的责任，合理确定了 成本核算方式和市、区土地收益分成比 例，为区级征地拆迁事务机构开展土地 储备工作提供了依据。 2．2 不 同 实 施 主 体 分 别 开 展 土 地 储 备 的优势分析
委员会决策。 二是协调各实施主体之间 部分储备范围冲突的问题：建议按照各 类项目划定地块的先后顺序，按照促进 土地集约利用的原则进行审议决策。 三 是审议年度土地储备供应计划，对计划 指令性指标（土地储备完成规模、完成 投资、上缴收益）实行刚性考核，体现计 划的严肃性和可执行性。 3．2 明确责任，建立市区征地拆迁工作 机制
（4）加 快 了 基 础 设 施 建 设 ， 改 善 了 城市面貌。 打包工作的启动，为城市基 础设施建设提供了资金保障，有力地提 升了城市品质，城市面貌焕然一新。 同 时，区级储备项目主要分布于城市主干 道两侧、以社会拆迁为主，通过各区对 城市主干道两侧脏、乱、差地段实施土 地储备，迅速改变了城市的面貌。 2．3 不 同 实 施 主 体 分 别 开 展 土 地 储 备 存在的问题
武汉市土地储备现状及对策分析
影响了土地储备的效率。 （2）土地收购补 偿 价 格 缺 乏 相对 统
一的标准，储备成本难以控制。 收购同 样的土地，在确定补偿额时，不同的政 策及在不同的规划条件下，价格会存在 很大的差异。 实践中存在着“会哭的孩 子有奶吃”的现象，公平性经常受到质 疑，加大了土地储备工作难度。 在实际 工作中，一是各业主单位为保证项目进 度，大都采取提高征地拆迁补偿标准的 办法，导致被拆迁单位和住户中普遍存 在相互攀比心理，成本不断上升。 二是 各业主单位为争夺土地资源，竞相抬高 土地补偿标准的情况时有发生。 三是对 违章建筑、违法建设未按有关规定予以 认定，对水、电、煤气、公共厕所等公共 设施和园林绿化补偿标准没有明确，也 造成成本难以控制。
（3）储 备 土 地 集 中 上 市 ， 对 土 地 市 场的可持续发展造成一定影响。 储备实 施主体的多元化，使土地储备效率明显 提高， 而实施主体往往为尽快回笼资 金，急于将完成储备工作的土地尽快供 应， 从而忽视了土地市场的客观规律： 一是土地市场的容量是有限的，土地市 场力求实现供求平衡，过多供应土地容 易导致土地低价出让，开发商大量囤积 土地，而房地产开发的滞后效应，使得 未来较长一段时间成为开发商的卖方 市场，由开发商控制了商品住宅的供应 权， 为开发商留出了高额利润空间，容 易造成商品住宅价格虚高，进而引发房 地产泡沫，给城市经济带来风险；二是 供地结构的合理化。 如打包项目平衡用 地一般为经营性用地，主要考虑经济效 益最大化，一旦集中上市，很难保证保 障性住房用地、工业用地等各类结构用 地供应的均衡性。
2 武汉市土地储备的现状及 利弊分析
2．1 武汉市土地储备的现状 自 2000 年 武 汉 市 建 立 土 地 储 备制
度以来， 土地储备工作得到ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ长足发 展，按照目前的情况，土地储备的实施 模式主要有如下几种：
（1）市土地储备 中 心 直 接 储 备的 模 式。 即根据土地储备办法，由市土地储 备中心直接对中心城区土地进行储备、 整理、交易，全部收益上缴市财政用于 城市建设。
PIONEERING WITH SCIENCE & TECHNOLOGY MONTHLY NO.6 2010 13
科技创业
月 刊
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贷款必须具有合法的土地使用证。 市土 地储备中心很多已启动项目往往由于 储备工作没有完成，不能办理土地使用 证，影响了土地储备融资。 通过发挥多 方积极性参与土地储备，扩大了融资规 模，搭建了利用土地储备筹融资的多个 平台，全市土地储备融资规模进一步扩 大，为城市建设提供了资金支持。 经初 步了解，2009 年打包项目业主单位和区 级征地拆迁事务机构共完成融资规模 100 余亿元。
3 相关对策及建议
3．1 充 分 发 挥 土 地 资 产 经 营 管 理 委 员 会的领导作用，统一协调、监督土地储 备中遇到的重大问题
一是审议、调整各业主单位的储备 范围：各业主单位应当按照“封闭运行” 的要求，原则上不得突破政府确定的范 围储备土地。 若因土地置换、拆迁还建 等原因确实需要突破范围储备土地，建 议在征求市发展和改革、规划、国土等 部门的意见后，报市土地资产经营管理
区域发展
武汉市土地储备现状及对策分析
刘彩霞 尚聪敏 汪 薇
（武汉市土地整理储备中心 湖北 武汉 430030）
摘 要：将武汉市土地储备的实施模式分为市土地储备中心直接储备、重大基础设施建设项目利用
土地储备筹融资和区级征地拆迁事务机构实施土地储备等三种模式，并对这三种模式并存的现状进行了
利弊分析，同时提出了相关的对策及建议。
（1）缺乏有效的 手 段 对 各 实 施主 体 实施监管。 一是虽然明确了在一定的范 围内开展土地储备工作，但各实施主体 仍然存在为控制更多的土地资源相互 竞争，突破既定范围实施储备的现象时 有发生；二是土地储备供应计划执行缺 少考核和监督机 制 。 武汉 市 自 2003 年 起编制土地储备供应计划，并将其作为 办理土地储备相关手续的依据，对指导 土地储备供应工作发挥了重要作用，但 由于对计划执行情况缺少行之有效的 绩效考核和监督机制， 导致部分单位 （项目）计划执行率偏低，计划应有的刚 性未充分体现， 降低了计划的严肃性，
一是进一步发挥区政府和各部门 的能动性。 根据年度计划确定土地储备 项目后，各区政府制定储备项目组织实 施方案并上报土资委办公室，市土地资 委办公室组织市发改委、建委、市国土 规划局、财政、监察、审计等部门共同审 查实施方案，并报土资委全会决策。 二 是扬长避短，明确市区分工。 市土地储 备机构主要负责项目前期准备、资金筹 措、土地储备供应计划、项目办结、资金 回笼等方面；区按照属地负责制，切实 履行依法拆迁、综合执法、拆违控违、成 本控制、确保稳定和保障被拆迁群众利 益等责任，提高拆迁效率，形成工作合 力。 3．3 制定相对统一的土地补偿标准，严 格控制土地储备成本
（2）减少了市土 地 储 备 中 心 融资 的 压力。 实施城市土地储备制度需要大量 的资金支持，目前市土地储备中心的资 金主要来源于金融机构贷款。 而根据 《土地储备管理办 法 》（国 土 资发 ［2007］ 277 号），土地储备机构向银行等金融机 构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押
收 稿 日 期 ：2010－04－26
（3）土 地 储 备 的 效 率 进 一 步 提 高 。 各 实施主体参与土地储备的工作后，明确 了征地拆迁主体和责任，提高了征地拆 迁工作效率，充分调动了各实施主体特 别是中心城区在土地征收、拆迁安置中 的积极性， 探索和完善了以区为主、权 责明晰、责随权移、各尽其责的运行机 制，形成了高效、有序的良好局面。 经初 步统计，2009 年， 打包项目全年实际投 资 65．26 亿 元 ，储 备 土 地 5899 亩 ；区 级 征地拆迁事务机构全年实际完成投资 43．86 亿元，储备土地 723 亩。 武昌滨江 DH 片、 江岸吉庆特色街片还实现当年 拆迁、当年供地，土地储备的效率大大 提高。
关键词：武汉市；土地储备；实施模式
中 图 分 类 号 ：F293.2
文 献 标 识 码 ：A
武汉作为我国内地较早提出建立 土地储备制度的城市，在土地储备方面 探索历时近 10 年， 取得了 不 少成 绩 和 经 验 ，并 在 全 国 作为 “武 汉 模 式 ”进 行 推 广和示范。 随着国民经济发展及城市 建设步伐的加快， 武汉市也在不断完 善土地使用制度，根据现实发展需求提 出新的发展思路，为进一步构建和完善 土地储备制度做出了积极探索和有益 尝试。
