财税实务：争议与解决：土地增值税利息扣除

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

2024年经济师考试财政税收专业知识和实务(初级)自测试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、下列关于税收基本特征的描述，错误的是：A、税收具有无偿性B、税收具有固定性C、税收具有强制性D、税收具有盈利性2、以下关于财政政策和货币政策搭配使用的说法，正确的是：A、财政政策侧重于解决短期经济波动，货币政策侧重于解决长期经济波动B、财政政策侧重于解决长期经济波动，货币政策侧重于解决短期经济波动C、财政政策和货币政策都是侧重于解决短期经济波动D、财政政策和货币政策都是侧重于解决长期经济波动3、下列关于税收的基本特征的表述，错误的是：A、税收具有无偿性B、税收具有强制性C、税收具有固定性D、税收具有公平性4、下列关于增值税的表述，正确的是：A、增值税是一种按照流转额全额征税的税种B、增值税只对生产环节征税，不对流通环节征税C、增值税是一种按照增值额征税的税种D、增值税的纳税人包括所有企业单位和个人5、下列关于增值税的表述，正确的是：A、增值税是对商品在生产、流通和消费各个环节的增值额征收的一种流转税B、增值税的纳税人包括所有企业和个体工商户C、增值税的税率分为固定税率和比例税率，固定税率适用于小规模纳税人D、增值税的征收范围仅限于国内生产、流通和消费环节6、下列关于个人所得税的表述，不正确的是：A、个人所得税的纳税人包括在中国境内有住所的个人和在中国境内无住所而在中国境内居住满一年的个人B、个人所得税的税率分为超额累进税率和比例税率C、个人所得税的计税依据为纳税人的收入额D、个人所得税的征收范围包括工资、薪金所得、个体工商户的生产、经营所得等7、下列关于增值税的税率，说法正确的是：A、基本税率通常适用于商品销售和加工修理修配业务B、低税率适用于提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务C、零税率适用于出口货物和跨境应税行为D、征收率适用于小规模纳税人和特定情况下的纳税人8、下列关于个人所得税的征收方式，说法错误的是：A、工资、薪金所得采用累进税率B、稿酬所得采用比例税率C、财产租赁所得采用累进税率D、利息、股息、红利所得采用累进税率9、在下列税收征收管理方式中，不属于税务机关征收管理的范畴的是：A. 自行申报纳税B. 定期定额征收C. 查账征收D. 查定征收 10、根据《中华人民共和国税收征收管理法》，下列哪项不是税务机关在税收征收管理中的职责：A. 审查纳税申报B. 税收宣传和辅导C. 税收征收D. 对纳税人的违法行为进行处罚11、在财政支出中，用于满足政府执行职能和提供公共服务的支出称为：A. 日常支出B. 投资性支出C. 专项支出D. 转移性支出12、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，下列哪项不属于增值税的征收范围：A. 销售货物B. 提供加工、修理修配劳务C. 销售不动产D. 销售无形资产13、下列关于增值税税率的规定，错误的是：A. 增值税的基本税率为17%B. 增值税的低税率适用于农产品、矿产品等C. 增值税的零税率适用于出口货物和劳务D. 增值税的简易税率为3%14、某企业本期购进原材料一批，取得的增值税专用发票上注明的税额为10万元，该批原材料用于生产应税货物。

土地增值税中利息支出据实扣除应注意七点！土地增值税清算中，对利息扣除有两个选项，一是可以选择据实扣除，二是可以选择计算扣除。

选择据实扣除应注意以下问题：一、据实扣除最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

“同类同期贷款利率“指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

在我国，各商业银行的利率都是执行人民银行规定的统一利率，即基准利率，并可以在一定范围内上、下浮动。

基准利率是中国人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。

我国一直在稳步推进利率市场化改革，在商业银行“贷款利率封底不封顶”的情况下，如何执行“最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率”的这一规定？是否计算土地增值税时的扣除也不受限制？这些有待国家税务总局进一步明确。

二、超期利息和罚息不得扣除。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第（二）款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

房地产开发企业向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息支出，不得作为利息支出在土地增值税税前扣除。

三、向非金融机构借款利息不能扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供“金融机构”证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读土增税70号公告:细思极恐的“可”字对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了
一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢.
原来,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.
OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了.
以3.5%的预征率来说,应预征:
1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元
但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是”转让房地产取得的收入”,并不是针对”预收款”,所以是两个不
同概念的标准,把预收款也理解成”收入”,多少有一点先入为
主或者一厢情愿.
所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金.但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然
就会有点失望了.
再来看看另一个方面,就是增值税本身.预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变
化之一,预售收入没有增值税纳税义务.所以,预售的收入中,不
存在增值税金这个概念,所以就一点没有可扣减的.
如果按这个思路来理解,那么预征土地增值税,应该按预收款全。

土地增值税清算应准确归集扣除项目金额土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”，是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

从公式可看见，纳税人合理合法地准确归集扣除项目金额是计算的关键。

在现实中，房地产开发的过程比较复杂，要经过项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资等，期间需签订的合同种类也比较多，要做到合理合法地准确归集土地增值税的扣除项目金额，笔者认为，纳税人应注意以下几个方面的问题。

会计核算与税务处理不一致的，以税务规定为准《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条规定，从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。

纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条(六)规定，对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

扣除凭证要真实、合法、有效《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条(一)规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定，(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读：国家税务总局公告2016年第81号根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：
1、81号公告要解决的问题是土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题，这里强调的是退税，前提是多缴，原因是土地增值税清算，我们知道土增清算后可能补税也可能退税，如果补税就有可能适用81号文退税。

这里就有一个问题，如果土增清算退税呢，是否要补企业所得税呢，这个在实践中还未有税局要求过。

2、能够适用81号文退税的条件是：
（1）土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损；（2）亏损是由土增值税清算导致的。

这是两个必要条件，81号文的字面意思。

对第二个条件，其实判断上是有难度的。

企业所得税汇算清缴亏损原因很多，就算土增清算补税，也可能不是企业所得税汇缴亏损的原因，这种也可以适用81号文的规定，81号文其实是不再进步区分企业所得税汇缴亏损的原因。

这样只要土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损，就可适用81号文，不用再纠结企业所得税汇缴亏损的原因。

一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

后续开发项目，。

房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧土地增值税是我国重要的税收制度之一，对于房地产企业来说，土地增值税清算不仅仅包括土地增值税本身的计算，还要涉及到利息和费用方面的处理。

本文将针对房地产企业在土地增值税清算中面临的利息费用问题，提出四种处理技巧。

技巧一：利息和土地增值税分别入账在土地增值税清算过程中，利息和土地增值税应该分别计入企业的账户。

房地产企业在购买土地时需要支付土地款项，该款项需要从企业自有资金中支付或借贷，如果是借贷，公司需要支付对应的利息，此时公司应该将土地购买款项和利息分别计入公司账户。

在进行土地增值税清算时，公司只需要计算土地增值税，而不考虑利息。

我国土地增值税计算方式为：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格) × 70% × 税率；因此利息不在税费计算范围之内。

这种处理方法既能保证企业的资金核算准确，又符合我国土地增值税的计算规定。

技巧二：利息作为土地购置成本另一种处理方法是将土地购买所需的利息计入土地购置成本中，然后在土地增值税清算过程中进行抵扣。

这种处理方式的好处是可以减少企业的应纳土地增值税额，从而降低税收负担。

具体做法是在计算应纳税额时，将土地购买价格和利息一起计入，并且在计算后的应纳土地增值税中扣减掉利息的部分。

如下公式所示：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格 - 支付的利息) × 70% ×税率需要注意的是，企业在进行土地购买后计算利息支出时，应该按照实际借款计算利息，而不是假设的利息支出。

技巧三：将利息作为销售成本房地产企业在销售房产的过程中，如果需要用到借贷资金，那么企业需要支付对应的利息。

对于这部分利息，企业可以将其作为销售成本进行核算。

在土地增值税清算时，这部分利息可以单独列出，以便将其扣除。

具体的操作方法是，在销售房产的收入中扣除对应的利息支出，这部分利息支出应该作为销售成本进行核算。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》
的解读
关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
发布日期：2016年12月15日来源：国家税务总局办公厅
近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。

现解读如下：
一、《公告》出台背景
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。

二、《公告》主要内容
（一）房地产开发企业申请退税时间
《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值。