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2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。
以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。
17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。
长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。
市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
深度研究2018中国租赁住房市场三季报全文共8634字，阅读大约需要27分钟。
每年三季度，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，租金上涨。
然而今年三季度，长租公寓状况频出：恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房，长租公寓受到前所未有的质疑，多家企业在风口浪尖上挣扎。
应对遭遇的诸多“成长烦恼”，行业显现新信号：政策焦点由宏观性的框架指导意见转向规范细则；租赁土地供应渠道逐渐多元化，房源供应进一步开放；租赁市场参与角色多了不少“新面孔”等，由此保障租赁市场稳定，促进租赁市场的快速发展。
一、政策：公寓市场问题多发，政策焦点转向规范细则今年以来，租赁政策开始进入落地期，政策的关注点由宏观的框架性指导开始转向微观的细则指导；另一方面，长租公寓在三季度受到前所未有的质疑，恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房等负面事件纷至沓来，也使得政府从政策层面更关注公寓建设、运营期间的规范化和标准化细则。
预计未来一至两季度，各地方政府将根据当地租赁市场发展特点，因地制宜的处理当地租赁市场中金融、装配、运营过程中的潜在风险，以避免租赁住房市场野蛮无序生长。
1、租赁新政持续发布，向二三线城市下沉2017年年中，首批12个住房租赁试点城市以及北京、上海等外来人口较多的一二线城市，纷纷出台符合本地市场特点的框架性“租赁新政”，加快行业发展。
进入2018年下半年，培育租赁市场不仅仅是一线和强二线城市的发展方向，一些弱二线和有租赁需求的三线城市也开始发布“租赁新政”，规范和发展本地住房租赁市场。
以安徽芜湖为例，9月推出了《芜湖市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》。
芜湖作为安徽省“双核”城市之一，是皖南经济、文化、交通、政治中心，也是安徽省皖江城市带承接产业转移示范区双核城市之一。
利用其距离南京较近的优势，可以承接部分南京外溢的产业和人口，有一定的住房租赁需求。
而值得注意的是，在供应主体中，芜湖的租赁新政重点提及的即为扶持国有企业发展规模化租赁，因此“国家队”，主要是芜湖市属国企，将在未来当地住房租赁市场发展过程中起到带头作用，这也是低能级城市发展住房租赁市场的必然选择。
房屋租赁调研报告1. 引言房屋租赁市场一直以来都是一个热门领域。
越来越多的人选择租房居住，而不是购买房产。
本篇调研报告将深入探讨目前房屋租赁市场的情况，并分析市场趋势以及未来发展方向。
2. 调研方法为了获得准确的数据和信息，我们采取了以下调研方法： - 网络调查：通过在线问卷和论坛调查收集租房者和房东的意见和反馈。
- 实地调研：我们访问了几个不同地区的房屋中介和租房平台，了解他们的运营模式和业务情况。
- 数据分析：通过收集租赁平台的相关数据，我们对市场趋势和用户行为进行了深入分析。
3. 市场概况目前，房屋租赁市场呈现出以下特点： - 租赁需求旺盛：随着年轻人不断涌入一线城市，他们更倾向于租房居住，这推动了房屋租赁市场的快速发展。
- 租金上涨：受供需关系影响，一线城市的租金水平持续上涨，这增加了租房者的负担。
-中介服务盈利：越来越多的租房者借助中介机构寻找合适的房源，这使得中介服务成为一个盈利丰厚的行业。
4. 租房平台的兴起近年来，租房平台的崛起给房屋租赁市场带来了新的变革：- 信息透明度提高：租房平台提供了更多的房源信息和租金参考，使租房者能够更好地选择合适的房源。
- 交易便捷化：租房平台提供在线支付和签订合同等功能，简化了租房过程，减少了中介环节。
- 用户评价系统：租房平台上的用户评价系统增强了用户之间的信任，对中介和房东的服务质量起到了监督作用。
5. 挑战和机遇房屋租赁市场也面临着一些挑战和机遇： - 信任问题：尽管租房平台提供了用户评价系统，但仍有一些用户担心房东的真实性和房屋质量，这是一个需要解决的问题。
- 法律法规：房屋租赁涉及到一系列法律法规，平台需要严格遵守相关规定，以保障用户和房东的权益。
- 个性化需求：不同租房者有不同的需求，租房平台需要进一步满足用户的个性化需求，提供更多定制化的服务。
6. 发展趋势根据我们的调研结果，我们认为房屋租赁市场将呈现以下发展趋势： - 租赁市场规模持续扩大：随着城市化进程的加快和年轻人的流动性增加，房屋租赁市场的规模将继续扩大。
2018年房地产租赁市场行业分析报告正文目录一、从“居者有其屋”到“住有所居” (6)二、需求端：存量可观，增量可期 (6)（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (6)（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (10)三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (20)（一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (20)（二）国内长租公寓市场正在兴起 (23)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (23)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (24)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (32)四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (35)（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 (35)（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (37)五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (41)（一）集中式公寓运营公司Equity Residential (41)（二）分散式公寓运营公司大东建托 (44)六、主要公司分析 (47)（一）万科 (48)（二）世联行 (49)图目录图1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (7)图3：二手住宅租金指数 (8)图4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图5：一线城市人均月租金（元） (9)图6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图7：2018年全球城市租金回报率（%） (10)图8：租户年龄分布百分比 (11)图9：租房状态分布百分比 (11)图10：租房同住分类百分比 (12)图11：全国用户租房户型需求百分比 (12)图12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (13)图14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (14)图16：本专科入学与毕业人数（万人） (15)图17：研究生入学与毕业人数（万人） (16)图18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (17)图19：我国流动人口总量（亿人） (17)图20：流动人口租金规模测算过程 (19)图21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (19)图22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (20)图23：住房租赁主要政策文件 (20)图24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (21)图25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (22)图26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (22)图27：长租公寓运营流程 (26)图28：万科泊寓公寓楼照片 (28)图29：窝趣轻社区公寓照片 (28)图30：自如友家照片 (29)图31：自如寓公寓户型 (29)图32：YOU+社区照片 (31)图33：包租婆公寓照片 (31)图34：魔方社区公共空间照片 (32)图35：优客逸家公寓照片 (32)图36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (34)图37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (36)图38：各国及城市住房自有率对比（%） (36)图39：2017年各地平均房价租金比 (37)图40：2017年各大城市税前总租金回报率 (37)图41：日本新开工户数 (40)图42：EQR前期发展收购情况 (42)图43：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (43)图44：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (43)图45：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (44)图46：大东集团运营结构 (45)图47：大东建托杜邦分析（%） (46)图48：大东建托房屋出租率（%） (46)图49：大东建托业务利润率对比（%） (47)图50：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (47)图51：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (49)图52：万科ROE、销售毛利率、EPS (49)图53：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (50)图54：世联行ROE、销售毛利率、EPS (50)表目录表1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (16)表2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (18)表3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (23)表4：传统租房与长租公寓对比 (24)表5：集中式公寓与分散式公寓对比 (24)表6：长租公寓TOP20品牌榜单 (25)表7：房企经营长租公寓品牌情况 (26)表9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (33)表10：美国在用住宅存量用途 (38)表11：2016年德国家庭住房拥有情况 (39)表12：上市的住宅房地产投资信托市值前十 (41)表13：2017年物业持有情况按类型分 (41)表14：2017年物业持有情况按产权分 (42)表15：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (44)一、从“居者有其屋”到“住有所居”我国住房改革目标正在发生变化。
2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。
融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。
2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
2018年住房租赁政策专题市场分析报告目录第一节中央精神的新变化 (4)一、明确发展住房租赁市场的意义 (6)二、确立发展住房租赁市场的三大目标 (7)三、部署发展住房租赁市场的四大举措 (7)第二节地方政策横向比较 (15)第三节租赁房政策对宏观经济的影响 (18)图表目录图表1：发展住房租赁市场的中央政策框架（2016年和2017年文件） (4)图表2：我国居民住房结构 (6)图表3：我国二手房租金回报率 (9)图表4：国非金融部门杠杆率 (18)图表5：广州试点方案框架 (19)图表6：沈阳试点方案框架 (20)图表7：武汉试点方案框架 (21)图表8：合肥试点方案框架 (22)图表9：成都试点方案框架 (23)图表10：郑州试点方案框架 (24)图表11：南京试点方案框架 (25)图表12：北京试点方案框架 (26)图表13：杭州试点方案框架 (27)图表14：深圳试点方案框架 (28)表格目录表格1：三份中央文件原文比较 (10)表格2：地方出台试点工作实施方案（截止2017年8月28日） (15)第一节中央精神的新变化2017年7月以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频频互动：先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城市，作为首批开展住房租赁试点单位；接着，政治局会议明确要求“加快建立长效机制”；截止8月28日，上述城市中的9个已经公开发布了试点工作方案（或征求意见稿）；同日，国土资源部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在13个城市（从上述12个试点城市中去掉了深圳，加入了北京和上海）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
中央发布的关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有三份：2015年1月住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）；2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；以及今年7月住建部联合8部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）。
