养老地产解析(10)

养老产业的10大细分市场分析养老产业是指为老年人提供服务和产品的产业，包括医疗保健、康养养生、社区养老、养老地产、医养结合、养老金融、老年教育、老年用品等细分市场。

以下是养老产业的十大细分市场分析。

1.医疗保健市场：随着人口老龄化的加剧，老年人对医疗保健的需求也越来越大。

医疗保健市场包括老年人的健康管理、医疗服务和医药保健产品等。

在这个市场中，医疗机构、医疗设备供应商、保健品公司和药企等都有巨大的商机。

2.康养养生市场：康养养生市场迎合了老年人对健康养老的需求。

包括康复养生、体育健身、旅游度假等多种形式。

这个市场中，康养机构、健身俱乐部、旅行社等都可以提供服务。

3.社区养老市场：社区养老市场是指为老年人提供居家养老服务的产业。

包括居家护理、社区健康管理、社区活动等。

这个市场中，养老社区、护理机构、社区服务中心等都可以提供服务。

4.养老地产市场：养老地产市场是指专门为老年人建设的住宅和设施。

包括养老院、养老公寓、护理院等。

这个市场中，地产开发商、建筑公司等都可以从中获益。

5.医养结合市场：医养结合市场是指将医疗服务与养老服务相结合，为老年人提供一站式的医养服务。

包括医养结合机构、康复中心等。

这个市场中，医疗机构、养老机构、康复设施等都可以提供服务。

6.养老金融市场：养老金融市场是指为老年人提供金融服务和产品的产业。

包括养老保险、养老金产品、理财服务等。

这个市场中，保险公司、银行、投资机构等都可以参与。

7.老年教育市场：老年教育市场是指为老年人提供学习和培训服务的产业。

包括老年大学、技能培训等。

这个市场中，教育机构、培训机构等都可以参与。

8.老年用品市场：老年用品市场是指为老年人提供生活用品和设备的产业。

包括辅助器具、老年家具、老年服装等。

这个市场中，制造商和零售商都可以参与。

9.养老服务市场：养老服务市场是指为老年人提供各种生活辅助服务的产业。

包括家政服务、管家服务、安全保障等。

这个市场中，服务机构、家政公司等都可以参与。

美国、日本、英国养老模式深度解析我国的健康养老产业经过十多年的社会化发展，经历了各种发展模式的尝试，到底哪一种模式更适合中国式康养？我们通过研究美国、日本、英国在人口老龄化快速发展时期的发展模式，期望对中国的养老企业提供更多参考和启发。

美国模式1. 发展历程美国的养老发端于18世纪后期的教会医院—凯斯利养老社区(KearsleyRetirement Community)，其功能由收容穷人和体弱的寡妇逐步发展成为一个独立的非营利高级护理社区，为低收入老人提供持续照顾。

养老的功能更多落在以社区为单位的社区服务中，且以慈善为主。

随着二战后美国经济的蓬勃发展和老龄化社会（65岁老年人口超过7%）的到来，1954年位于亚利桑那州的杨格镇（YoungTown）成为首个有年龄限制的养老社区。

此后，各州陆续出现许多营利性养老机构。

1974年政府公布《雇员退休收入保障法案》开始致力于推动私人养老计划的发展。

1978年《国家税收法》新增第401条k项条款，逐步将养老金的运作推向了市场化。

在一系列法规和政策引领和鼓励下，私人资本开始大规模进入养老产业，大力推动了养老产业化进程。

这一时期，养老公寓和社区（以护理型为主）开发量以每年2%的速度增长，入住老年公寓老年人比例逐年增加3%以上，这成为美国养老产业发展较为活跃的一段时期。

1981年401（k）计划正式实施，提高了老年人群的支付能力，社会力量代替政府力量在养老产业中发挥主导作用。

美国借此形成了独特的养老产业市场化道路，并奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家（依赖和运用市场手段解决福利问题的国家）的地位。

在此阶段，每年美国养老社区增加约26%，入住养老公寓的老年人比例超过老年人口5%。

从养老服务细分市场来看，护理型社区由于政府补贴力度大，企业过度参与，导致该类产品市场趋于饱和，反而是非护理老年社区投资回报率更高，成为此阶段养老市场的蓝海。

进入21世纪，随着老年人口持续增加和人均GDP稳步上升，市场日渐成熟，企业间竞争开始加剧，催生品牌化连锁化机构出现，同时出现以养老服务为主营业务的上市公司。

养老地产策论作者：陈首春来源：《新理财·政府理财》2011年第08期飞速发展的城市化和老龄化是中国目前不得不面对的两个异常严峻的挑战。

养老问题本质上讲是一个公共的福利问题，但我国的养老体制、养老产业都处于初期发展的阶段，存在的问题太多，要补的功课太多，而仅仅依靠政府的力量是远远不够的。

现在最需要思考的是如何通过政府的撬动和引导，调动整个社会的力量投身养老产业，这才是更快更有效的解决养老问题的力量来源。

而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分，即涉老地产。

涉老地产的分类和属性在中国城市化发展的过程中，房屋市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用，但是今天房地产商似乎成了中国房价高的替罪羊。

而这或许与在房地产的过程中，没有区分公共福利保障和市场商品的界限，没有区分老百姓刚需自住型的保障性住房和应该市场化运作的商品住房的区别，混淆了这些概念。

好在涉老地产处在孕育期，因此要切记重蹈覆辙，从源头理清养老的保障性需求和市场化需求的区别，政府和开发商各负其责，开发商在涉老地产开发中也应照顾政府公共福利的方面，整个中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。

开发商市场化运作的过程中如果能够帮助政府部分地解决行业问题，同时还能部分地解决现阶段地方政府的某些困境，那就会形成一个多赢的局面。

从这个角度讲，涉老项目可分成福利型和商业型两类，政府应更多地关注福利型的，开发商则更多地应该关注商业型的；如果从服务的对象来划分，又可分成涉老住宅，老年公寓和长期照护机构三类。

涉老地产和常规的住宅地产之间有何区别？常规住宅属于消费产品，是销售型的地产，具有拿地快，投资快，产品快，资金回笼快等特点，而涉老地产属于持有型的地产，策划慢，规划慢，设计慢，施工慢，销售慢，资金回笼也慢。

涉老地产属于商业地产的类型，占用资金巨大，投资回收期长，由于目前国内的资本瓶颈，直接融资的机会少，因此，笔者建议，涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，在项目中加入住宅类物业作为快速回收资金的产品，或可考虑安排普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓和出租老年公寓和长期照护机构，前三类是销售型的物业，后两类型是持有型的。

2014年养老地产行业分析报告2014年3月目录一、市场空间 (4)1、养老产业市场巨大 (4)（1）养老问题现实严峻 (4)①人口拐点来临 (4)②养老金账户严重收不抵支 (4)（2）庞大人群催生巨大市场 (5)2、配套政策已出台 (6)（1）纲领性政策出台，明确定位 (6)（2）内容丰富，措施有力 (6)（3）地方落实，积极探索 (7)二、东西方养老地产的发展与主要情况 (7)1、养老地产发展趋向市场化 (7)2、美国模式：市场化，专业分工 (8)3、日本模式：政策和资金支持 (9)三、养老地产的开发、运营与盈利 (10)1、投资方与产品特征 (10)（1）四类养老地产的供给方 (10)2、经营模式 (11)（1）持有+销售是主流 (11)（2）经营模式的差异实际来自土地性质 (12)3、盈利途径 (13)（1）赚土地的钱 (13)（2）赚房子的钱 (13)（3）赚服务的钱 (13)4、盈利模式 (14)（1）30%持有+70%销售模式 (14)（2）100%持有的会员制模式 (14)5、盈利能力 (14)四、总结、展望与投资建议 (15)1、总结：模式尚在探索 (15)（1）养老地产的本质是服务业 (15)（2）开发养老地产的重点，在于打造养老产业链 (16)（3）运营服务才是企业持续追求的利润点 (16)2、展望：三种主导机构与定位 (16)（1）险资：养老地产的天然结合物 (17)（2）地产开发企业：整合养老服务 (17)（3）养老服务提供商：输出管理 (18)3、投资建议 (18)五、主要风险 (18)1、资金风险 (18)2、政策风险 (19)3、运营风险 (19)一、市场空间1、养老产业市场巨大（1）养老问题现实严峻①人口拐点来临我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。

截至2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，占人口总数的17.1%；2025年将突破3亿；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。

解析养老地产的发展前景与趋势我国已经进入老龄社会，人口基数大，将来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

据猜测，2022年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。

我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业进展供应了前提条件。

自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2022年，60岁以上的老年人口突破2亿;2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，浩大的老年人群将带来巨大的消费潜力。

经济持续快速进展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的进展提高了消费基础。

从2022年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2022年的713元，到2022年超过2000元。

十八大报告指出，到2022年要实现城乡居民人均收入比2022年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。

“老年人的消费意愿正在发生转变，特殊是20世纪50年月之后诞生的老年人，他们乐于花钱享受经济社会进展的成果，追求高质量的晚年生活。

”中国老龄科学讨论中心副主任党俊武表示，随着现在的中年人进入老年期，他们将把现在的消费观念带入老年生活，消费意愿将比现在的老年人显著提高。

此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。

老龄房地产项目同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，将会受到青睐。

“将来老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将给众多资本供应新的投资渠道。

”为促进中国老龄房地产业的快速进展，党俊武建议，变潜在需求为现实需求，需要加强运营管理和服务供应;需要加快制定实施进展规划，做到有序进展;需要加快出台扶持配套政策，优化进展环境;需要着力培育产业链条，形成合理分工;需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题;以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面作出切实努力。

中国养老项目10个最成功的案例（附开发模式）01、中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。

长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。

2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

（2）全方位的照护规划：为银发族提供设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

（6）宗教活动场所规划，尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。

早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。

但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。

2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。

2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。

2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。

根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。

2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。

图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。

养老地产老公寓适老化细节设计详解余项课件 (一)随着人口老龄化程度的不断加深，养老产业也在迅速发展。

而养老地产老公寓作为目前比较普遍的养老产业模式，适老化细节设计成为老公寓成功与否的关键之一。

本文将从四个方面详细解析老公寓适老化细节设计的余项课件内容。

一、建筑结构老公寓的建筑结构应尽量简单明了，通透宽敞，便于老年人的活动。

同时，设施设备的统一布局和明确标识也很重要，可以减少老年人的迷失和困惑。

建筑中需要设置无门槛的入口和便携式床铺，方便行动不便的老年人进出和活动。

二、室内设计老公寓的室内设计应具备适老化属性。

比如，装修时选用柔和的色调、柔和的灯光，可降低老年人的情绪波动和视力疲劳，同时需要高标准的安全设施，如地面铺设防滑地砖、安装防护栏杆、采用便携护栏、设置卫生间紧急绳索、紧急报警器等。

此外，还需要考虑到老年人与传统家居的身高差异，应采用可调节高度的设施，比如壁橱、挂衣架和椅子等。

三、服务设施老公寓的服务设施也应具有适老化特点。

比如，康复设备、护理床等，可以为老年人提供更为专业的医疗护理服务。

此外，还需要考虑到老年人的社交需求，有必要为老年人提供餐厅、会议室、休闲娱乐室等场所，既方便了老年人的交流，也增强了他们的社交活动。

四、管理服务老公寓的管理服务也是老年人选择其作为养老居所的重要因素。

合理的管理制度、完善的服务机构、良好的服务态度和社区风气等，都能够给老年人增添生活的色彩和保障生活质量。

应该在管理上做到应有尽有，比如贴心热情的管家服务、24小时的医护服务、定期的健康体检等服务。

总之，老公寓的适老化细节设计是关系当地老年人健康、幸福、美好晚年的重要方面，因此，在开发和建设老公寓时应该尽可能考虑到以上四方面内容，让老年人在老公寓里生活得更加舒适、便利、安心。