广州市房地产市场研究报告

2007年10月广州市月度市场简报（2007.10.1-2007.10.26）一、一手住宅成交数据本月由于黄金周及房地产交易中心调整数据库结构，暂无可信度高的数据披露。

二、政策法规2.1全年第八次上调存款准备金率10月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，由此将执行13%的存款准备金率，达到近年历史高点。

简析：央行此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

下表为今年存款准备金率调整明细，但市场继续预期央行仍有紧缩的政策出台；2.2 “广州市限价房销售管理办法”公示期结束10月15日“广州市限价房销售管理办法”公示期结束，连同此前9月30日公开征集到社会各界意见的廉租房、经济适用房实施办法，这三大住房政策将通过进一步修改完善后报市政府审定实施。

可能11月底率先在金沙洲新社区及保利西子湾中落实。

2.3 “第二套住房”厘定界限模糊交行、光大、深发展表示，关于“第二套住房”的认定标准方面，银行已决定将公积金贷款剔除在参考项之外。

光大银行、华夏银行日前率先确定了第二套房房贷新政的执行细则。

两家银行对第二套房的界定均以个人为单位。

工行、中行、民生、交通等银行昨天表示，房贷细则正在拟定当中，最快将于下周出台。

目前，在细则出台之前，中行、农行等已经暂时停止了第二套房房贷的审核。

简析：“第二套住房”如何界定对物业投资性需求及银行房贷业务有很大影响，因此各银行如何界定第二套住房的细则迟迟未能确定；而另外一边则是外资银行尽管有种种不利但却不受此条例限制，外资银行中的花旗银行已经推出房贷细则，希望借此机会扩大市场份额，未来房贷按揭中资银行一统市场的情况会否变动还有待观察。

2.5 十月开始4部法规/条例正式实施从2007年10月1日起，一共有5部对建筑业、房地产/物业管理有重大影响的法规/条例正式实施，分别是：《中华人民共和国物权法》、《新物业管理条例》、《物业服务定价成本监审试行办法》、《保障性住房新管理办法》、《建筑节能工程质量验收规范》。

三、市政建设3.1 广州后年开通物岛―大学城隧道广州市将在后年正式开通一条由城区通往大学城的免费快速通道--广州市第三条过江沉管隧道―――生物岛―大学城隧道，该隧道力争于2008年建成，2009年通车。

生物岛―大学城隧道位于广州市东南部，隧道线路呈南北走向，北面起点与在建的第二条过江沉管隧道―――仑头―生物岛隧道在生物岛上相连，南面终点与大学城中环路交叉衔接，3.2猎德村10月16日正式开始拆迁10月16日，猎德村拆迁项目在正式开拆。

这也是广州第一个正式动拆的城中村。

天河区政府有关方面表示，拆除工作从临江大道旁的竹园南小区开始，共有2,000多栋村屋要拆除，预计两个月内全村拆迁完毕。

简析：猎德村拆迁工作的顺利推进、允许开发商参与、将土地出让金作为拆迁经费等这些措施首次在猎德村上得到实施，对将来广州城中村的拆迁重建有重大意义。

四、市场动态4.1黄金周发展商狂收金碧桂园凤凰城近100套别墅全部售罄；恒大·御景半岛开盘成交额即达15亿元；珠江帝景苑“克莱·金殿”7天进账近3亿元；保利林海山庄7天收金1亿元；从化雅居乐滨江花园二期成交1.5亿元；万科云山销售2.2亿元……十一黄金周结束，市内各大发展商自报销售额均呈理想。

合生创展比去年十一黄金周销售额增长超过一倍；雅居乐地产旗下项目7天总销售额达13.5亿元；富力地产旗下五盘成交约300套单位，销售金额4.55亿元等等。

简析：尽管国庆过后各大发展商纷纷向媒体披露优良的成绩单，但从种种数据和信息观察，本年度国庆黄金周，尤其是黄金周过后广州楼市高位缩量，成交量萎缩的情况已是现实。

4.2下半年有望应中小户型供应潮90m2以下中小户型从今年下半年开始将进入集中供货期，各区共有3,000多套中小户型推出市场，当中99％的均价都超过10,000元/m2。

天河区有600多套，均价最低11,000元/m2；海珠区1,000套，主流单价15,000元/m2；老城区800多套，均价超过16,000元/m2；白云区只有300套，价格9,000元/m2起；番禺区也有少量货源，货量再100－200套，单价7千多。

4.3保利地产再斥巨资取地保利地产近期以合作方式分别在上海和武汉取得了两个项目，总投资达11.96亿元。

其中，上海西子湾项目位于上海市松江新区，项目占地215,600m2，规划容积率1.5，用地性质为商品、住宅用地；武汉阳逻项目位于武汉阳逻经济开发区柴泊湖以北，项目占地711,200m2，容积率不超过2.4，用地性质为住宅用地，土地总价款为3.29亿元。

简析：随着国内一线发展商资金实力的迅速膨胀，他们已不满足于在土地一级出让市场拿地，开始频繁的利用并购、收购、入库等金融操作手段获得土地，这其实也是发展商地位的一次洗牌。

五、广州土地市场信息5.1广州市国土资源和房屋管理局于9月10日至10月11日挂牌出让一幅巨无霸的IT 产业工业用地，被中国移动取得。

5.2广州市国土资源和房屋管理局定于2007年10月19日至2007年11月23日15:00公开挂牌出让花都区及番禺区2宗地的国有土地使用权。

5.310月20日，广州宏康房地产以总价7968.8888万元拿下开发区今年第三块限价地，房价限价5,500元/m2，折合楼面地价1,238元/m2。

该地实行“四限双竞”，约可建715套90m2以下中小户型，建成后在萝岗区工作的员工有优先购买权，限在两年内要开发完毕。

5.4广州市国土房管局10月10日一次性发布8份征地公告，宣布征收萝岗、天河、黄埔、白云四区共2081亩土地。

当中包括三幅工业用地，一幅住宅用地，以及高等学校用地、仓储用地等类型。

由于最新规定工业用地的出让也被纳入到必须招拍挂的范围中。

因此，政府部门此次征收的工业类用地也值得业界关注。

新征收的工业用地全部位于黄埔、萝岗两区，其中黄埔区土地位于文冲状元山护林路地段，面积70.389亩。

萝岗区新征土地都在广深高速公路以北、萝南路以东的云埔工业区内，分属G1、G3地块和G2、G4地块。

5.5 10月19日至11月9日，广州南沙开发区推出7宗工业用地。

六、其他市场热点6.1 两间国内房地产公司登录H股，SOHO及远洋地产香港上市10月8日，SOHO中国房地产有限公司正式登陆香港联交所，据其招股说明书，SOHO中国此次全球发售15.4942亿股，按定价上限8.3港元计算，最多将集资128.6亿港元，成为继碧桂园之后，集资额第二大的内地房地产股。

10月9日,奥园地产集团股份有限公司在香港联交所正式挂牌上市。

奥园集团计划发售7亿股股份,其每股招股价上限为5.2港元,预期下限为每股4.1港元。

如扣除全球发售的开支后,奥园上市估计募资净额为31.14亿港元。

而这些资金,将主要用于现有项目的发展融资以及土地收购等。

6.2 保利地产再度融资在2007年年中刚刚大额增发过的保利地产，发表公告称公司决定在年内再度融资，本次融资以发行公司债券的形式，总金额达43亿元。

2007年10月广州市写字楼资讯汇总（2007.10.1-2007.10.25）一、写字楼供求分析1.1 供应信息数据截止至10月24日统计，广州一手写字楼供应总量为447,887m2，其中中心城区六区供应量为370,306m2，约占全市供应量的80%；本月相比9月可售面积增加14.46%。

目前市场上新开盘的写字楼项目屈指可数,且多为乙级写字楼项目。

其中华港商务大厦将于本月21日正式开售,而亚洲金融中心和总承包・浩蕴商务大厦、丰川国际大厦等的开售日期目前还没有确定。

买卖市场由于新供应量不断减少，售价持续上升，部分还有货可出售的大厦甚至每月一价，屡刷新高。

天河区中泰广场、大都会广场，越秀区世贸中心、国际大厦A附楼，美国银行中心等均有成交。

2007年10月广州写字楼供求信息列表可售已售行政区域套数面积（m2）套数面积（m2）荔湾区279 34,932 11 511越秀区549 65,065 3 2,156海珠区159 27,806 12 875天河区1,455 242,275 38 6,738白云区 2 228 -- --黄埔区 2 -- -- --番禺区 -- -- -- --花都区256 20,869 22 1,103南沙区34 56,712 -- --萝岗区 -- -- -- --合计2,736 447,887 86 11,383（数据来源：阳光家缘网10月24日）1.2 2007年10月本月无新批预售商用物业。

1.3 成交信息2007年10月广州一手写字楼销售情况表（数据来源：阳光家缘网）2007年10月，广州市一手写字楼销售成交总量仅为11,383m2，环比上月成交量下降达62.2%。

各区成交量大幅下降，天河区成交量仅38套，成交面积为6,738 m2。

荔湾区及越秀区成交下降幅度较大，本月成交量约为上月三分之一左右。

二、写字楼租赁分析随着广州经济的发展及各大知名品牌对广州商业环境的信心,诸多国际化大品牌企业纷纷在广州扩租。

广州新甲级写字楼吸纳大批高端客户，空置率有所下降，租金亦随之上升了一个新的台阶，如粤海天河城大厦由60元/m2上升至190元/m2，合景国际金融广场由200元/m2上升至240元/m2，耀中广场由130元/m2上升至145元/m2，销售接近尾声并正式开展全球招租的中华国际中心，租金为160元/平方米，是近期租赁市场的热点。

乙级物业租金则相对平稳，出租率维持在90%以上，人气充足。

2007年10月，甲级写字楼租金继续保持上升的趋势，整体平均月租金水平为124元/平方米，其中新增甲级写字楼月租金水平在110-180元/平方米之间。

本月写字楼租赁仍然活跃，在保持平稳中稳步上升。

造成租金上涨主要是因为金融服务业、贸易业、日用消费品业、专业服务业租赁甲级写字楼行为较为活跃。

珠江新城、体育中心、越秀区成熟商务区等凭借商业前景的利好，吸引了众多的国内外知名企业进驻。

目前跨国企业在广州加速扩张中，随着外国金融机构开放人民币业务，外资银行亦纷纷扩张，第三产业的持续发展都将带动写字楼需求发展。

加上“住宅禁商”政策的全面执行，广州商务写字楼出现了空前利好时期。

其中100-300平方米的中小面积写字楼需求量是最大的，而且成交也是最活跃的。

三、写字楼最新资讯3.1广州新地标西塔，日前已定名为“广州国际金融中心”目前西塔已建至12层，而今年年底则将完成32层的建设，定位为广州商务环境和国际大都会形象的新“标杆”，建成后具体功能包括：五星级酒店、超甲级写字楼、国际会议中心、商业中心、服务公寓、地下车库等。

3.2华港商务大厦于本月21日正式对外开售该项目地处天河公园板块，连接天河中央商务区和琶洲会展商圈，区域内有天河IT产业、高科产业基地以及区政府、多所知名高校及天河公园等，交通便捷。