系别、班级：姓名：学号：成绩：《江南新苑第三期》定价策划方案
目录
第一部分、广州房地产市场分析
第二部分、项目概况及分析
第三部分、项目竞争分析
第四部分、价格定位
第五部分、结论与建议
第一部分广州房地产市场分析
一．宏观经济分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。
2、开发资金来源
1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。。
（二）土地供求分析
1.土地购置
与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。
（三）市场供求分析
1.商品房建设
商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。
2.商品房交易
1季度全省商品房销售面积1121.37万平方米，同比增长37.97%;商品房销售额672.68亿元，同比增长46.23%;商品房销售均价5999元/平方米，同比增长5.99%，环比增长1.18%;商品住宅均价5812元/平方米，同比增长4.80%，环比增长2.49%（见表5）。
（四）市场消化系数
市场消化系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，1季度市场消化系数增长0.2576，市场活跃程度有所改善，消化能力趋好，已恢复至2005年同期水平之上。
二．广州市商品住宅市场分析
（一）广州市商品住宅市场总体成交走势
2009年4月，广州市十区二市共签约成交住宅10195套，成交面积105.14万平方米，成交面积已经接近3月，本月签约成交面积情况与前期预测一致，已经突破100万平方米，住宅市场将进入传统的热销季节。
（二）广州市商品住宅市场成交区域分布
住宅成交集中在中心城区的白云、海珠，近郊区域的番禺、花都、增城四大片区。中心六区成交住宅4535套，成交面积46.78万平方米，占整体十区二市的44%，中心城区供求保持畅旺。广州市十区成交住宅8201套，成交面积86.52万平方米，占整体十区二市的82%。
（三）各片区商品住宅市场成交主要情况
2009年4月，由于临近五一假期，广州市商品住宅市场整体住宅可售面积有所回升。2009年1月1日，广州市住宅未签约套数为79591套，未签约面积为898.85万㎡。截至5月1日，广州市住宅未签约套数为68643套，未签约面积为795.39万㎡，与1月相比，分别下降了13.75%和11.51%。
海珠区楼盘的价格档次较高，既有价格达1万元沿江的豪宅，7、8千元的中高档物业，4、5千元的中档住宅，也有2、3千元的低价盘，种类的丰富也极大吸引了来自各区的买家，“宁要河北一张床，不要河南一间房”的概念已不复存在。与往年相比，今天海珠区大盘的推广力度相对不如往年，如光大花园、金碧花园的推广力就减弱很多，与此对应的是一些中大型的物业推广较强，如中海名都、叠彩园、南景园等楼盘通过密集的投放吸引了广大消费者的注意，也因此成就了较好的销售业绩。
第二部分项目概况
一．项目基本信息
江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，建设中的东晓南路以东，规划中的怡乐南路以西，晓港东马路以北。
起价9000元/㎡均价10000元/㎡最高价11000元/㎡
销售许可证：穗房预字第20020235 20040170 20050211号
开盘时间：三期：2009年第三季度2003年5月；乐府组团：2005年12月24日；入住时间：C、F栋现楼D栋分别在2004年8月18日、19日、20日交吉使用
周围交通：公交线路：14、88、263、178、225、206、280等，地铁二号线：晓港站，中大
物业：广州城建开发物业有限公司
物业费：2.3元/平方米*月
建筑面积：352310 万平米
占地面积：10.00万平米
★风生水起
江南新苑的总建筑面积40万平方米，绿地率超过30%，全区由23栋小高层及高层组成，整体规划全面“向南开敞”，北高南低的建筑形体布局，东西120米，南北84米宽的楼距，使风可自然导入，风生，则万象生。阳光、空气、健康、活力便会日日与您相伴。苑内超5万平方米立体绿化里融入大型多级叠水景观，水脉贯通，传达着生生不息的生态意念。您可逐水而居，看草绿花红，享人寿年丰。
★返璞归真
漫步江南新苑，绿野气息处处洋溢，戏水廊道、亭台栈道，草坡树台、地景雕塑，散落于数百棵直径10米以上的原生乔木之间。不规则的地形和高差变化，形成自然的坡地结构。橡胶榕、高山榕、细叶榕，榕树婆娑，绿草茵茵，风舞婀娜，在不经意间，您可以随处感受到绿色延伸至地下室、蔓展至架空层。树大好乘凉，在清凉的夏日里，在绿意融融的大院中，江南新苑就是这样一个可以让您安享自然，倍感惬意的都市桃园。
