广州市房地产市场细分及定位
作者简介
寒桐（韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，《华商时报》企业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业治理、市场营销等方面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东商城、东莞商业中心、珠江新城的项目的市场研究和营销策划；近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新观念，引起业内外人士的关注。2000年8月，作者对广州市房地产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究，在房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具，以期推动和促进房地产营销的研究与进展。
概述
随着市场经济的进展，人们的观念也在不断地改变。依照现代市场学的研究，人们从事生产经营活动的观念差不多从过去单纯的
生产观念、产品观念、销售观念，上升到营销观念和社会营销观念，从全然上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同，其核心思想是满足目标市场顾客的需求，是围绕着人的需求进行的。着重于发觉和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再依照消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足目标市场消费者的需求。能够讲，市场学的目的是为了使推销变成多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完全符合顾客的要求，如此的产品还用推销吗？
一、确认细分市场的基础
房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长的特点。因此，我们在确认细分市场的基础时，应依照其这一专门的消费特点进行选择。
（一）收入变量
利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。尽管对某些消费品来讲，单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但关于房地产项目而言，收入水平是其消费市场至关重要的决定因素。
目前广州市房地产市场的要紧矛盾依旧楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。据1999年的统计，广州市居民家庭平均年收入仅3万多元。而1999年广州市商品住宅的平均售价超过5000元/平方米，以60平方米一套住宅计算，总价需30万元。楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入3~6倍的测算标准。
以上调查资料表明：广州市居民购房考虑的要紧因素依旧价格，而能够承受的楼价是3000~4000元/平方米。这些差不多上与居民的收入水平紧密相关的。
（二）职业变量
人们的工资收入水平取决于他们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一个变量，关于我们研究和分析消费者的市场分布情况是专门有关心的。
抽样调查结果表明：广州市购房者中在三资企业和私营企业工作的居多，占67%，而且大多数是属于白领阶层。
（三）年龄变量
目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解广州市居民购房消费的这一新动向，这对市场的区隔和细分是专门有关心的。
抽样调查显示：广州市购房者要紧是中青年，年龄20~40岁的占80%。
（四）用途变量
不同的消费群体对购房的目的、要求和用途是不相同的。改善居住条件和环境是要紧因素，但并不是唯一因素。许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲友；投资者中有些是为了保值，有些是为了炒卖，有些是为了出租。
抽样调查显示：广州市购房者购房目的是自住和投资保值为主。
以上四个变量是与房地产市场细分最直接、最紧密的要素。其它的要素和变量对消费者的购房行为也有一些阻碍，但我们将要紧
精力放在上述四个变量上，并采纳综合的方法加以整合，力求使市场的细分更加明确和准确，对目标市场的界定也更加明确和准确。
二、建立各个细分市场的轮廓
建立各个细分市场的轮廓，即运用人口、心理、态度行为特征等变量，对各个细分市场进行深入的分析，并运用不同的细分市场方法对目标市场进行描述。
（一）多变量市场细分（年龄、收入）
的人集中在高中收入的阶层，低收入阶层是不具备供买楼能力的。具体分析如下：
（1）年轻的中等收入者，一般月入在1000~3000元，他们往往受过良好的教育，思想新潮，兴趣广泛，喜爱新潮事物，但社会阅历短浅，经济能力不强；
（2）中年的中等收入者，是一个比较宽敞的层面，多属于夹心的工薪阶层，上有老下有少，具有迫切的购房需求，但却往往力不从心；
（3）老年的中等收入者，随着社会人口的老龄化，这部分阶层的消费者也日益增多，他们已无后顾之忧，也情愿将多年的积蓄用于购房置业，改善住房环境和条件，颐养天年。但由于多年养成的节俭适应，他们的购买行为趋向于保守；
（4）年轻的高收入者，那个层面的人数专门少，一般是成功的创业者、外资企业的中高级治理人员、律师、大夫、文艺人员，他们具有专门强的购房能力，但一般却已具有良好的居住环境和条件，购房置业的欲望和兴趣并不强烈；
（5）中年的高收入者，企业家、职业经理、高级治理人员、老总、金融家、包工头、演员、艺人、作家等等。这些人已成为社会的中坚阶层，他们的收入高、地位高、风险压力也高。但人数少，购房需求有限；
（6）老年的高收入者，这些人也是极为少数的，中国社会步入高收入的时刻专门短，层面也专门窄。现在的退休老人，即使过去社会地位专门高，其收入也是微不足道的。只有一些退休的企业家、老作家、老艺人、老画家是高收入者，但他们也大都差不
多拥有上好的居所，一般情况下是无需添购新房的。
（二）态度、兴趣、用途及生活风格的比较
从上表我们能够看到白领与蓝领在购房上的态度、兴趣、选择和用途等方面差不多上极不相同的，因此必须要区不对待，生产不同的产品来适应和满足他们的不同需求。
三、各细分市场吸引力评估标准的确立
通过前面的分析，我们对广州市房地产的细分市场差不多有了一个概括性的了解，下面我们再对细分市场的覆盖面和细分市场的吸引力进行评估和确定。
（一）细分市场覆盖面的确定
1、无差异营销，即对整个市场采纳统一的营销策略，全面履盖所有的细分市场。这一营销方法和策略的好处是面广，但显然会与细分市场不同的特点不相适应，因为“以不变应万变”是难以
