龙湖前期产品容积率研发案例
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案例：七合院模块复制
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率的基数） 106690 ㎡
虎溪河及周边绿地 （不计入绿地率）
8395 ㎡
可建设用地面积
98295 ㎡
可建设地上面积
160035 ㎡
容积率
1.5
建筑密度
≤30％
绿地率
≥30%
总图— 配比研究 z 以配比的方式用足 1.5 的容积率 z 产品业态组合有：
业态 社区商业 3 层 普通联排 2.5 层
底跃 1~3 层 电梯顶跃 无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7
无电梯花园洋房 高层（12~33 层）
各业态指标比对 合理容积率 2~3 0.6~0.75
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
覆盖率 55~100% 30~35%
25~30% 28~32% 15~20%
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
规划少量的东西 朝向建筑
z 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 z 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
北京唐宁 ONE—总图指标
项目
数量
1 2
3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
10000/ ㎡ 5000/ ㎡ 8000/ ㎡ 5500/ ㎡
2700 / ㎡ 2600 / ㎡ 3450 / ㎡ 2750 / ㎡
7300 元 2400 元 4550 元 2750 元
小户型高层 100~130 ㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
1200 元
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别
1960 / ㎡
9040 元
电梯洋房 100~130 ㎡ 7500/ ㎡
2750 / ㎡
4750 元
34 高层 83~130 ㎡ 6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
4295 元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩 余的容积率为高层。
总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅 26%
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250 ㎡ 10000/ ㎡
1887 / ㎡
8113 元
普通联排
13000/㎡
2000/㎡
11000 元
亲地底跃 200~250 ㎡ 12000/ ㎡
1960 / ㎡
10040 元
电梯顶跃 200~250 ㎡ 11000/ ㎡
单套面积 180-240 120-180 39-53 ----------- ---------- ---------- ----------
总面积 38187 38165 55675 19711
14003
1992 8785
不平衡使用容积率后的总货值：10.8 亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分 只做七层的总货值为 9.7 亿左右。
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
56,900
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,061 110,138 70,523 21,799
1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。
典型项目市场研究
龙湖总图研发案例
定性之言： z 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。 z 若项目研发阶段已将成本控制了 70%，那么总图阶段就已将成本控制了 50%。 z 总图决定了景观的构架与格局。 z 总图决定了物业管理成本的基础。 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。
规划布局分析 高层布置在北面和西
7+1 电梯洋房居中布置
小区中部形成系列组团
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小；补足容积率就好；布置在北面和西面 2、洋房占地要最大；面积越多越好；7+1 电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好；向外借景要用好；小区中部形成系列组团；向 40 米绿带借景
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
1、商业＋洋房
2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态
容积率
社区商业 3 层
2~3
普通联排 3 层 大院别墅 2~4 层
洋房 7 层 高层 22 层
0.6~0.7 0.8
1.2~1.5 2.5~3.5
建筑密度 67~100% 25~30%
32% 23% 10~15%
54%
二单元
52
36
18
14
7
69.29%
三单元
52
36
18
14
7
69.29%
四单元
52
18
36
7
14
55.18%
五单元
48
16
30
51.60%
小计
254
108
108
58
72
说明：
1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河
2、面向社区外方向 9 楼以下暂时考虑景观较差
3、5 单元西南面 X3 户型景观条件较差 晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。
社区商业 34 层高层 电梯花园洋房
• 不平衡使用容积率后的总货值为 40 亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为 36.5 亿左右
• 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 • 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
效果图
1.2 不平衡使用容积率
|典型项目市场研究|
27
花园洋房(优化面积后的大城小院)： 控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4 户底跃，6 户平层，2 户顶跃，电梯花园洋房
三千城将政府要求的首层架空部分 送给二层客户作私家花园
|典型项目市场研究|
28
三、“拿来主义”——复制模块 1、利用产品库（9 月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等。 2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN
规划难点： 建筑限高从 80 米突破到 90 米； 日照；
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分 90平米以下小户型
精品公寓：挡光住 宅作为商业指标
在阴影区部分的 作为商业指标
z 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 z 多元化产品，混合分布
|典型项目市场研究|
25
案例 2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决 特色景观资源的问题
晶蓝半岛一期景观单元分析表
一期景观视线分析表
好景观（套）
客卧见中 见河又见
庭
庭
较好景观视线（套） 较次景观
仅见河 卧室见中 视线（套） 优质景观率% 庭
一单元
50
18
36
7
14
案例三：利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
二、“肚里有货”——货值最大化
1、不平衡比例模型 推演。（可利用总图预案指标求解模型） 1.1 不平衡使用容积率
一、“掏干吃净”——用足指标 1、用足容积率和建筑密度
1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。 z 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定 的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 z 影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有 几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率的基数） 106690 ㎡
虎溪河及周边绿地 （不计入绿地率）
8395 ㎡
可建设用地面积
98295 ㎡
可建设地上面积
160035 ㎡
容积率
1.5
建筑密度
≤30％
绿地率
≥30%
总图— 配比研究 z 以配比的方式用足 1.5 的容积率 z 产品业态组合有：
业态 社区商业 3 层 普通联排 2.5 层
底跃 1~3 层 电梯顶跃 无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7
无电梯花园洋房 高层（12~33 层）
各业态指标比对 合理容积率 2~3 0.6~0.75
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
覆盖率 55~100% 30~35%
25~30% 28~32% 15~20%
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
规划少量的东西 朝向建筑
z 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 z 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
北京唐宁 ONE—总图指标
项目
数量
1 2
3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
10000/ ㎡ 5000/ ㎡ 8000/ ㎡ 5500/ ㎡
2700 / ㎡ 2600 / ㎡ 3450 / ㎡ 2750 / ㎡
7300 元 2400 元 4550 元 2750 元
小户型高层 100~130 ㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
1200 元
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别
1960 / ㎡
9040 元
电梯洋房 100~130 ㎡ 7500/ ㎡
2750 / ㎡
4750 元
34 高层 83~130 ㎡ 6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
4295 元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩 余的容积率为高层。
总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅 26%
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250 ㎡ 10000/ ㎡
1887 / ㎡
8113 元
普通联排
13000/㎡
2000/㎡
11000 元
亲地底跃 200~250 ㎡ 12000/ ㎡
1960 / ㎡
10040 元
电梯顶跃 200~250 ㎡ 11000/ ㎡
单套面积 180-240 120-180 39-53 ----------- ---------- ---------- ----------
总面积 38187 38165 55675 19711
14003
1992 8785
不平衡使用容积率后的总货值：10.8 亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分 只做七层的总货值为 9.7 亿左右。
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
56,900
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,061 110,138 70,523 21,799
1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。
典型项目市场研究
龙湖总图研发案例
定性之言： z 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。 z 若项目研发阶段已将成本控制了 70%，那么总图阶段就已将成本控制了 50%。 z 总图决定了景观的构架与格局。 z 总图决定了物业管理成本的基础。 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。
规划布局分析 高层布置在北面和西
7+1 电梯洋房居中布置
小区中部形成系列组团
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小；补足容积率就好；布置在北面和西面 2、洋房占地要最大；面积越多越好；7+1 电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好；向外借景要用好；小区中部形成系列组团；向 40 米绿带借景
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
1、商业＋洋房
2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态
容积率
社区商业 3 层
2~3
普通联排 3 层 大院别墅 2~4 层
洋房 7 层 高层 22 层
0.6~0.7 0.8
1.2~1.5 2.5~3.5
建筑密度 67~100% 25~30%
32% 23% 10~15%
54%
二单元
52
36
18
14
7
69.29%
三单元
52
36
18
14
7
69.29%
四单元
52
18
36
7
14
55.18%
五单元
48
16
30
51.60%
小计
254
108
108
58
72
说明：
1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河
2、面向社区外方向 9 楼以下暂时考虑景观较差
3、5 单元西南面 X3 户型景观条件较差 晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。
社区商业 34 层高层 电梯花园洋房
• 不平衡使用容积率后的总货值为 40 亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为 36.5 亿左右
• 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 • 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
效果图
1.2 不平衡使用容积率
|典型项目市场研究|
27
花园洋房(优化面积后的大城小院)： 控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4 户底跃，6 户平层，2 户顶跃，电梯花园洋房
三千城将政府要求的首层架空部分 送给二层客户作私家花园
|典型项目市场研究|
28
三、“拿来主义”——复制模块 1、利用产品库（9 月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等。 2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN
规划难点： 建筑限高从 80 米突破到 90 米； 日照；
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分 90平米以下小户型
精品公寓：挡光住 宅作为商业指标
在阴影区部分的 作为商业指标
z 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 z 多元化产品，混合分布
|典型项目市场研究|
25
案例 2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决 特色景观资源的问题
晶蓝半岛一期景观单元分析表
一期景观视线分析表
好景观（套）
客卧见中 见河又见
庭
庭
较好景观视线（套） 较次景观
仅见河 卧室见中 视线（套） 优质景观率% 庭
一单元
50
18
36
7
14
案例三：利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
二、“肚里有货”——货值最大化
1、不平衡比例模型 推演。（可利用总图预案指标求解模型） 1.1 不平衡使用容积率
一、“掏干吃净”——用足指标 1、用足容积率和建筑密度
1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。 z 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定 的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 z 影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有 几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
