宜兴市场分析

对不能提供一年以上当 地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民 暂停发放购房贷款。
不分地区，要求各商业 银行一律暂停发放居民 家庭第三套及以上住房 贷款 不分住房大小，一律要 求首套贷款首付要30% 及以上。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本 建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件 的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
14年
15年
16年
苏宁·天氿御城
全年货量充足，与本案区位配套相近，为本案主力竞品，后期 竞争较大
开发公司 宜兴苏宁环球有限公司 苏宁物业 东氿大道与太湖大道交汇处 412700平方米 860837.82平方米 别墅，高层，洋房 Art-deco 1.3元/月/平米 88、123、143、191、241 1.71 绿化率 35.4%
131# 133# 132#
容积率 车位 楼盘特色 周边配套 内部配套
现主力在售高层127#、131#、132#、133#房源，共计约700套，面积85，159-185,258 平米不等，均价约8500元/㎡，房源去化不足90套，库存量较大。
东氿一号
对外主打价格和优惠，以吸引市场关注。
远东·溪隐府
竞品
总建
物业类型
未来推量 及主力面积
87－187 144-310 166 130-180 235-290
万达广场 东氿一号 远东溪隐府 君悦· 天禧
万达广场
51万方
融创氿园
华悦氿峰 24.9万方
87-125 59-155 ——
龙湖紫云台
31.1万方 11.7万方
龙湖紫云台
万庭嘉融域
东氿一号
项目库存房源充足，且地理位置优越，与本案有较强竞争。
140 120 116.43
宜兴市历年外来人口变化
132.18 18.91 124.3748 20.00 18.00 16.00
100
80 60 40 20 0 1990 2010 10.45
13.48
14.00
12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00
总人口(万) 外来人口(万) 外人口比重(%)
问责
停留于空泛问责。
限购
只有后来北京版调控细则中 采取限购措施，要求同一家 庭在北京只能购买一套住房。
对于房价过高、上涨过 快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居 民家庭购房套数。
非本地居民购 房
非本地居民住房未做明确限 制。 在商品住房价格过高，上涨 过快、供应紧张的地区，商 业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住 房贷款。 要求对购买首套住房建筑面 积在90平方米以上的，贷款 首付款比例不得低于30%。
高层 大平层
项目后期库存5栋大面积高层房源，会对本案大面积房源去化 产生较大影响。
开发公司 物业公司 楼盘位置 无锡远东置业有限公司 待定 宜兴宜城镇溪隐路，位于西、北东三面均至大溪 河，南侧隔河与市体育中心毗邻 196000平方米 235402平方米 别墅，高层，多层（类别墅） 新古典主义宫廷 待定 166\169 1.2 绿化率 35% 高层1:1.5，多层1:2 品牌地产,城市豪宅,水景住宅 大溪河，体育馆， 2000㎡ 的私人会所、小区内部商业
2013
从上图来看，宜兴市外来人口所占的比重相比其他苏南各县较低靠后。而且从2010年到 2013下降了近6个百分点。
宜兴发展
宁杭高铁的开通带来的新机遇与挑战
机遇：宜兴到南京、杭州均只需半小时；有望成为沪宁杭Hale Waihona Puke Baidu心花园；辐射效应有望催生新业
态 ，带动区域经济发展。
挑战：交通便捷带来了人口的流动，但游客和商家增多的同时还伴随着宜兴郊区客户的分流,如
东氿一号
碧桂园
在售货量：约8.9万方
苏宁天氿御城
融创氿园 华悦氿峰 东方一品 万庭嘉融域 碧桂园 8月 9月 10月 11月 12月
9月开始加推七区产品，1118套，面积87－143平米
高层1:1.2，多层1:2 高层采取的是ART-DECO的设计 东氿湿地公园、实小、宜中 小区幼儿园
苏宁·天氿御城
对外主力释放价格和优惠信息，加大对客户的吸引力。
融创·氿园
3 1 5 2 6 4 7 11
目前小面积房源基本售馨，但后期会有近10万方货量入市， 会在量分流客户，竞争激烈。
后期小高层产品，目前 未建，基础信息暂无 开发公司 物业公司 楼盘位置 总占地面积 总建筑面积 物业类别 外墙风格 宜兴融创东氿置业有限公司 天津融创物业管理有限公司宜兴分公司 北至教育东路，南至龙潭路，东至东氿大 道及绿化带，西靠荆邑山庄 268900平方米 349000平方米 别墅，高层，小高层 新古典主义和地中海风情 高层2.5元，独栋3元； 别墅+小高层＋高层 1.3 35%
中医院、东氿广场 3000平米会所、游泳池、幼儿园等
融创·氿园
公交站台
对外主打价格信息，以价格和优惠吸引客户关注。
报广
小面积市场
苏宁天氿御城 融创氿园
小面积户型在售及后期库存充足，整体市场流量年均约25 万方。市场竞争激烈。
库存套数560套，主力面积：87-143㎡，均价8200元/㎡ 库存套数30套，主力面积：93－-127㎡ ，均价8300元/㎡ 库存90套，主力面积：85－136㎡ ，均价8500元/㎡ 库存154套，主力面积：87-125 ㎡ ，均价5500元/ ㎡
山郊区，便捷的交通使宜兴市区不再是他们生活休闲的唯一或者说最好的选择 。
宜兴市场
市场趋于饱和，价格竞争激烈，后期市场形势不容乐 观。
近年来，伴随着龙湖、碧桂园等各大品牌房企纷纷进驻宜兴，宜兴房地产市场
供应量急速增高，同时宜兴外来人口比例较低，城市人口相对固定，致使市场竞
争日趋激烈。 进入13年，随着各大楼盘货量的相继入市，为了更多的瓜分市场份额，各大房 企纷纷走“以价换量”策略，市场成交价一路走低，更是有楼盘打出远低于市场
开发公司 物业公司 楼盘位置 总占地面积 总建筑面积 物业类别 外墙风格 物管费 在售商品 无锡山水仁和房地产有限公司 无锡金马物业管理有限公司 北至东虹路，南到解放东路东邻东氿大道，西靠 枫隐路 —— 300000平方米 别墅，高层 南加州风情，以米黄色砂壁涂料为主，局部辅以 文化石，拱形窗户边配以原木制品 1.3-2.0元/月/平方米 88，159-185,258㎡ 0.47 景观、地段较好 万达广场，八佰伴 社区内设3000平方米精装会所，内部配备SPA、 健身中心等高档配套 绿化率 35% 高层1:1.5，多层1:2
区域扫描
目前东氿区域内楼盘林立，区域内各竞品年内相继有房源推 出，区域竞争形势严峻；
万庭嘉融域 东城一品 碧桂园 苏宁天氿御城 华悦氿峰
苏宁天氿御 城 融创氿园 远东溪隐府 东氿一号 86万方 35万方 23万方 30万方 高层、洋房、 别墅 别墅，高层， 小高层 别墅，高层， 多层 别墅，高层 商业、酒店式 公寓、写字楼、 豪宅 独栋别墅,双拼, 多层,小高层， 酒店 普通住宅,别墅 别墅，高层， 洋房，酒店公 寓
在售贷量： 约17万方
苏宁天氿御城 远东溪隐府 万达广场 万庭嘉融域
9月加推七区高层，186套，主力面积185－241㎡
后期加推房源，约560套，主力面积160—180㎡
后期市场库存：约21万方
后期房源，约60套，主力面积235－295㎡ 预计后期房源100套左左右，面积暂未知
8月
9月
10月
11月
12月
宜兴市场分析
宏观政策
四轮楼市调控 关键点对比 房产税 2010.4.17国十条 ——
宏观调控层层升级，调控范围超出预期，未来调控趋势将趋于长效化和 差异化。“国五条”出台，强化“去投资化、保刚需”的主题，市场进 入后调控时代。
2010.9.29调控措施 —— 明确要求地方政府未出 台新政细则的要出细则， 已经出台细则的要完善。 2011.1.26新国八条 —— 对于执行差别化住房限贷、税 收政策不到位、房地产相关税 收征管不力，以及个人住房信 息系统建设滞后等问题，也纳 入约谈问责范围。 各直辖市、计划单列市、省会 城市和房价过高、上涨过快的 城市，在一定时期内，要从严 制定和执行住房限购措施。 拥有1套以上住房的非当地户籍 居民家庭、无法提供一定年限 当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非当地户籍居民家庭， 暂停在本行政区域内向其售房。 对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%，贷款 利率不低于基准利率的1.1倍。 2013.2.20新国五条 严格实施差别化住房借贷政策，扩大个人 住房房产税改革试点范围。 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会 城市要按照保持房价基本稳定的原则，制 定并公布年度新建商品住房价格控制目标， 建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 严格执行商品住房限购措施，已实施限购 措施的直下市、计划单列市和省会城市要 往限购区域、限购住房类型、限购资格审 查等方面，按统一要求完善限购措施，其 他城市房价上涨过快的，省级政府应要求 其及时采取限购等措施。
宜兴人口
宜兴外来人口所占比重少, 下降趋势明显。
2010苏南各县市人口分布
县级市 昆山市 江阴市 张家港市 常熟市 吴江市 太仓市 扬中市 宜兴市 丹阳市 靖江市 溧阳市 金坛市 外来人口(万) 130 90 70 100 80 35 12 25 15 15 10 10 总人口(万) 201.13 210.35 159.8 206.69 165 81.89 39.82 132.18 95.87 81.5 88.15 64.9 外人口比重(%) 64.63 42.79 43.80 48.38 48.48 42.74 30.14 18.91 15.65 18.40 11.34 15.41
价格的“4”字对单价，由此预估，后期价格战略将会是市场主流。后调控时代，
客户购房趋于自住为主，且观望情绪加重，投资客明显减少。 项 目 苏宁天氿御城 融创氿园 东氿一号 中星湖滨城 溪隐府 去年均价（元/平） 8200 8500 9300 5500 11000 现行均价（元/平） 7900 8200 8500 5000 8500
别墅
6 4 5 3 1 2 7
总占地面积 总建筑面积 物业类别 外墙风格 物管费 在售商品 容积率 车位 楼盘特色 周边配套 内部配套
目前主力在售高层2#楼，面积169、166平米两积户型，现房源剩余约40套左右，均价约 8500元/平米，预计9月加推高层6#楼，共98套，价格暂未知。
远东·溪隐府
未推 高层 在售
物业公司 楼盘位置 总占地面积 总建筑面积 物业类别
已售
未推
别墅在售
外墙风格 物管费 在售商品
目前主力在售六区87－187平米 高层房源，均价约7900元/平米， 预计9月份加推七区高层产品，面积 88、123、143、191、241平米。
容积率 车位 楼盘特色 周边配套 内部配套
第二套及以上 住房贷款
——
首套房首付比 例
——
——
宏观市场
近期国家采用稳健货币政策，市场资金紧缺，后期市场不容 乐观。 面对当前银行“钱荒”状态，
国家已连续且明确表态不会再像
以前那样开闸放水，而是采取稳 健货币政策，盘活市场资金，由
此可见，中国经济已经到了不能
一味靠“钱”来拉动经济增长的 时代，而今年是这个时代的过渡 期，市场资金会出现比较紧缺， 房地产市场将更加艰难，资金紧 缺的开发商以降价走量将渐形成 趋势。
8
10
9
融创目前小面主力在售93－127平米房源，已 不足30套，大面积房源主要以155、225、310 平米为主，去化速度较慢，项目成交均价为 8300元/平米，后期将推出最后10万方货量， 具体户型现正规划中；
物管费 在售商品 容积率 绿化率
楼盘特色
周边配套 内部配套
产品设计好、小区建设规划很好
项目通过加大对展示面及展示品质，提升项目品质，打造高 端物业调性。
大面积市场
本项目
苏宁天氿御城 融创氿园 远东溪隐府 东氿一号 万达广场
区域内大面积在售及库存充足，对本案后期房源去化存在较 大影响，整体市场流量年均约15万方（含别墅）。
库存套数160套，主力面积：187㎡，均价7900元/㎡ 库存110套，主力面积：225－310 ㎡ ，均价8300元/㎡ 库存套数25套，主力面积：164-169㎡ ，均价8500元/㎡ 库存610套，主力面积：159-258㎡ ，均价8500元/㎡ 库存30套，主力面积：235-295 ㎡ ，均价13000元/㎡