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金色华庭策划方案第一章项目背景随着国内经济的快速发展和城市化进程加速，人们对于居住环境的要求也越来越高。
而在当前的市场环境中，高品质住宅成为了市场的主流，然而针对该市场需求的住宅项目仍有很大的改进空间。
因此，我们策划了该项目——金色华庭，以满足现代人对于居住环境的期待。
金色华庭是一座高品质、高规格的住宅小区，位于市中心主干道上。
该小区设计之初，除了考虑到产品要素（如住宅的楼盘面积、房间布局设计、物业服务等），也考虑到小区空间设计等多方面因素，以创造更加理想的人居环境为宗旨，在满足居住功能的同时注重居住素质的提高。
第二章项目营销策略2.1 定位金色华庭的定位是高品质的住宅小区，旨在为中高端人群提供舒适、便利的生活体验。
铭刻在金色华庭的设计空间和物业服务之上和在每一位物业服务人员精神中的，即以卓越的品质和个性化的服务，去创造出“人无我有，人有我优”的差异化价值。
此外，金色华庭还提供了一系列的社区公共设施，如游泳池、室内健身房、会所等，以为居民提供更多的便利服务。
2.2 营销策略2.2.1 产品定价策略针对为中高端人群的服务，金色华庭采用高价策略，为现代人提供高品质、高品位的居住环境。
并通过差异化的产品设计，突出产品的独特性和个性化价值，达到提高消费者认知度的效果。
2.2.2 渠道选择策略金色华庭的销售渠道采用多渠道交互模式，包括线上和线下的渠道方式，以更好地推广我们的产品。
除此之外，我们也将在金色华庭的公共区域设置展示区域，用于展示家居软装、家具等配套产品的样张，以达到产品的整体性推广。
2.2.3 促销策略为促进销售，金色华庭将推出多种促销活动，如家居优惠、家具优惠等活动，以吸引更多的客户。
2.2.4 品牌形象策略品牌形象是消费者感知品牌价值的重要因素，金色华庭将利用品牌形象塑造为自己赢得消费者认可和忠诚度的先发优势，同时不断改进和优化品牌形象，使消费者对品牌形象的印象不断加深。
第三章项目设计理念3.1 环境设计金色华庭的环境设计以人为本，充分融入自然、艺术和文化元素。
新人跑盘方案跑盘目的：一、了解东莞城区地理、地形，地产项目分布，熟悉东莞房地产市场概况二、通过跑盘形成对项目优势、劣势对比，便于认识、认知楼盘，为将来销售打下基础三、通过跑盘，将理论用于实际，便于总结销售技巧跑盘要求：一、项目地段及周边配套设施二、项目名称和开发商名称、物业管理公司三、交通：找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费四、项目配套：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型商场、文体娱乐设施等五、小区环境：绿化、安保、道路等六、项目规模：几幢，项目新旧程度，项目入住状况，项目档次，二手销售项目价位，售价和租价具体要求：一、第一天下午和第二天熟悉城区地理、地形，熟悉各个楼盘在地图上的位置，了解重要路段的地标性建筑名称；能绘制出城区大概地形图，并标明10个以上的地标性建筑名称二、从第三天到第五天熟悉小区：在《小区资料》上绘制小区地形图，注明小区详细资料，同时每队每天收集至少3家同行中介的名片；看房时向同行学习销售技巧，了解楼盘租、售情况，分行经理在分享时，对销售技巧进行必要指导三、每天必须17：00准时返回公司，用30分钟完善当天小区资料，并对当天跑盘情况进行相互交流；17：30分行经理听取跑盘人员对楼盘的阐述，分享销售技巧，对跑盘过程中遇到的问题予以指点四、总检阅开始前，每人需提报一份国家房地产宏观政策解读文章，解析对政策的理解五、行政人事部根据分享结果记录每名新人的成绩，作为最终能否通过考核依据六、第五天，邀请罗总经理对新人跑盘情况进行总检阅七、通过跑盘考核的新人，分配至分行，由分行经理指导积极融入分行团队，能满足我公司用人标准的，可3天内通知行政人事部办理入职手续工作安排：跑盘教练：行政人事部负责新人跑盘的工作安排、工作检查、结果反馈等指导老师：由招聘处根据分行人力需求编排分行经理分享日程安置中心：新人经过面试合格后，行政人事部将跑盘人员分配至跑盘教练，跑盘结束后，对新人进行合理配置跑盘教练：高志刚电话：22486380第一步：外盘期（共五天）日期跑盘内容第一天上午：企业文化宣导（3小时）自我介绍：新人自我介绍，相互认识了解培训：包括介绍金信联行的企业文化、历史、现状和未来愿景，房地产中介行业销售工作的特点，需要的能力和素质等；随后进行团队分组，设定队名、口号，介绍五天跑盘的任务和考核的目标。
精心整理【金色华庭】策划报告书一、成都市房地产宏观市场分析（一）、总述据有关资料统计，2003年，成都在15个副省级城市中GDP为1870亿元，排名第4位；社会消费零售总额771亿元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒数第4，为12位；人均可支配收入排名为第10位。
影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标”(指市民能否买得起住房以及住房质量)，成都在第14位，排名较前，2003年成都的土地投资减少，开发商购置土地957.39万平方米，下降???20042004年占1万平方地，40%有40%为10%；如果面对涨价，有34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房，44%的则处于观望状态，8.4%的会延后购买，只有13.4%的会提前购买。
（四）、城北区域市场宏观分析城北由于旧城改造以及沙河的整治，城北的房价已经提高了一个高度。
尽管目前城北的城市配套有待完善，交通状况也还不怎么理想，但是北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比最高的区域。
目前城北二环路区域内的房价在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房价还有很大的提升空间。
万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品质及房价。
二、项目周边市场调查及市场分析（一）、项目周边市场调查1、项目周遍二手房市场调查因本项目位于城北片区，在一环路和二环路之间的互助路，周边商品房市场尚不成熟，同一区域近距离内的商品房可类比项目较少，所以对互助路周边的二手房交易市场做此调查，得到以下数据以供参考。
位置价格元/㎡修建时间距本项目距离50米23（二）、市场调查情况分析1、二手房市场调查情况分析互助路片区附近房屋多为拆迁安置房及早期单位集资建房，多为非小区式的，房屋质量及小区环境均相对较差，二手房房源紧张，且销售周期短，说明片区购买力强劲，市场房源尚处于求大于供。
此片区二手房价格在2300—2700元/㎡之间，个别装修较好、房屋较新的房屋可能卖到2800左右，个别在80年代早期建设的房屋价格在2000左右。
金色兰庭小高层营销推广方案一、前言二、推广主题——走进金色兰庭三、项目形象定位四、推广思路——实景营销，情景营销五、整合推广方案1、推广阶段与主题安排2、主卖点诉求3、项目包装手法4、广告口号5、媒体宣传策略6、主题活动7、单位推售策略8、价格策略9、促销措施策略10、工程进度配合11、销售目标一、前言根据利辛市场及未来市场发展，高层推广概念为“发现、感受与享受金色兰庭”，卓越地产特制定本推广计划。
二、推广主题——金色兰庭1、定义“金色兰庭”描绘了一种生活环境，一种居住层次，一种社区文化，代表了美丽、安然、闲逸、悠远、宁静、高贵、和谐等，是一切美好理想的归宿，充满了诗意和梦幻。
在本案中，“金色兰庭”定位解释如下：（1）是一个美好的小区，东红丝沟沿河的绿化带及小区内景观优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、时点、材质、园林、规划构思之美），能令人诗意地栖居；（2）小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方；（3）居住在本小区，孩子的教育可以得到最好的环境，利辛一中，三小就在家门口，学校建在我家旁可以提升金色兰庭的文化品味。
2、“金色兰庭”式住宅定位如下：1)沿河水景的（景色）；俗话说水为财，有水才是居住的好地方,金色兰庭周边毗邻风景秀丽的东红丝沟，沿河绿化带可以给业主提供非常优美的休闲散步的环境,是理想的公园式实景居所。
2）生态的、和谐的（环境）生命在于回归，金色兰庭注重小区内外园林的营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用尊贵典雅的欧式建筑风格，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致尊贵的居住环境，亦为利辛增添一道美丽的风景线；3）缤纷的（设施）社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，金色兰庭充分尊重客户的需要，小区周边拥有各类配套设施，包括名校、医院、广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，不暇外求；4）休闲的（生活模式）生命是一首诗，金色兰庭提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以在小区内呼吸自然的空气，沿河跑跑步；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，这里是喧嚣的城市里的世外桃源，隐匿在大自然的怀抱中。
人民置业【金色华庭】策划报告书理性决定价值专业决定高度目录前言第一部分【金色华庭】项目市调分析第二部分【金色华庭】个案研究及项目定位第三部分【金色华庭】经济效益分析第四部分【金色华庭】营销推广概要第五部分【金色华庭】销售管理第六部分附件——总平规划建议图户外广告位平面设计图前言“决断于谋划，善行于智慧”，受成都人民置业的委托，我司为其在互助路区域的项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。
本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。
我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。
结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划报告。
第一部分[金色华庭]项目市调分析一、成都市房地产宏观市场分析（一）、总述据有关资料统计，2003年，成都在15个副省级城市中GDP为1870亿元，排名第4位；社会消费零售总额771亿元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒数第4，为12位；人均可支配收入排名为第10位。
影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标”(指市民能否买得起住房以及住房质量)，成都在第14位，排名较前，2003年成都的土地投资减少，开发商购置土地957.39万平方米，同期下降了6.1%。
2004年1-2月，开发商购置土地71万平方米，比同期减少了75万平方米，下降51%。
2004年一季度，成都新开项目共计35个（包含亮相项目），供应总量约109.12万㎡，市场整体发展态势良好。
新开楼盘中，以小户型+商业物业成了今年1季度成都楼市的主角。
（二）、项目开发热点区域2004年1季度成都楼市供应量以城西和郊区为重点，其中城西供应体量最大达34.16万平米，占1季度总供给量的三成。
