房地产开发决策阶段的小区住宅层数与工程造价分析

房地产开发决策阶段的小区住宅层数与工程造价分析摘要：房地产开发企业在获得一定面积的土地后，在不影响小
区品质和容积率限制及环境的条件下，必须最大限度的规划出可销售住宅的面积，以满足其对利润最大化的需求。

本文通过对我国民用住宅层数的划分标准进行了分析，并对其建安造价做出探讨，结合别墅、多层、高层四种类型的建安造价和特点，为房地产开发企业提供了能指导实际操作的小区规划决策思想。

[关键词] 住宅；层数；多层；工程造价；方案决策
abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. this article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.
[key words] residential; layer; multi-layer; project cost; scheme decision-making
中图分类号：tu723.3文献标识码：a 文章编号：
住宅层数在开发方案设计中需要考虑很多的因素，首先我们来对建筑规范中对建筑物的层数的划分标准，如表1所示：表1民用住宅层数划分标准
一、低层住宅的特点与工程造价分析
低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1~3层住宅。

低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。

它既有普通住宅，又有高级别墅。

低层住宅由于其高度低，尤其适合于老年人、儿童和身体障碍者使用；生活空间开放性强，有利于邻里之间的交往。

其缺点是居住密度低，土地利用不经济。

因此其容积率较低，综合开发面积较少。

因此，开发商在利益最大化的驱动下，一般较少开发低层住宅，不过在城市的边缘地带，开发商如果定位为高档别墅住宅的话，其开发住宅一般多为低层住宅。

但其售价相对于多层和高层住宅要高很多。

一般低层住宅的容积率与居住密度较低，多用于城市郊区和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。

住宅商品化的初期，我国曾出现过建设别墅区的热潮，由于其过低的容积率，在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。

二、多层住宅特点与工程造价分析
在民用建筑中，多层住宅具有建筑结构简单，占地面积少，可减少工程量，使用费用低，开发建设的综合费用相对低于其他形式
的住宅降低单位造价，经济效果好。

被大部分城市广泛采用。

缺点是生活空间开放性差，不利于邻里之间交往；楼层相对较高，又不设电梯，给上下楼带来不便。

将来发展趋势是多层住宅也设电梯。

根据经验，6层以内的住宅层数越多，造价越低，这是因为多层建筑在一定范围内层数增加，则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降低，所以多层住宅以采用5~6层为好。

下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表，根据表2我们可以很容易的得出结论：多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。

因此开发商在开发方案的设计和评价中，应多考虑多层住宅的开发面积。

表2 多层与低层住宅层数与造价的关系表
目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低，深受很多购房者的喜爱。

消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少，这种预期也使多层住宅成为相对珍稀的住宅产品，所以目前卖得相当俏。

在寸土寸金的地段，多层住宅虽然建筑成本较低，但分摊的土地成本要高，其占用的总成本并不会低于同地段的高层，所以多层住宅贵过小高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。

而在城市外围地段，因为土地成本较低，两者之间的价格差异则不会拉得太大。

三、高层住宅特点与工程造价分析
高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用，提高容积率的手段而出现的建筑形态。

据国外的一些资料测算，建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高35%。

有利于节约了用地，也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用，从总的消耗来看，高层不一定比多层(或低层)费用高。

据资料显示，就市政设施费用来说，高层就比低层节约。

但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在:单位造价高，平面使用系数低，施工周期长，能耗多，出房率低，分摊面积大，人口密度大，防火设施不完善，目前国内消防车最高达十四层，环境效益和社会效益较差。

从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，因此在住宅建设中就应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题，从而保持社会稳定，促进我国经济快速发展。

住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，对开发商来说赚取的利润越高。

1、由表1可知，7～9层属于中高层类，此类住宅不设电梯使用不便，设了电梯又不能充分发挥电梯的效率，根据《城市居住区规划设计规范》（gb50180-93）的建议，小区内不宜采用这种层数的住宅。

因此，笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅，应放弃此类设计。

2、在民用建筑中，多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价，而高层建筑在我们规划设计中又不得不开发，因为考虑到小区容积
率和节约城市用地和开发商利润的问题，高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。

从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，特别在中心城区等人口高密度区和商业区，应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。

房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润，因为他们认为兴建高层建筑建筑面积增大，利润就会越多。

无可否认，增加层数可以节约土地，住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，但带来的环境却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。

事实上，随着层数的增加，住宅之间的日照间距也相应增加，而且高层住宅一次性投资高，建设周期长，一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高70%～80%，对于投资商收回投资的风险加大，因为其建设周期长40%～50%，节约土地的效果也逐步下降。

表3 层数与投资利润的关系
我们通过统计资料表3，可以分析得到结论：层数应在一个合理的范围内，例如在20层时，投资利润时相对于其他层数是最大的，所以开发商应结合市场需求、项目实际来决定建筑层数，不能一味增加建筑层数。

此外高层住宅要设置电梯和加压水泵而且消防和人防要求都会相应的提高，导致总造价也会相应上升。

结语商品住宅小区的开发和决策过程，是一个随时间推移，在
市场因素不断发生变化的条件下，进行投资、开发的过程。

其投资具有周期长、金额大、变现能力差、投资回收慢、收益高、易受政策影响等特点，这些决定了其投资决策风险是客观存在的。

只有客观深入地对商品住宅小区开发项目进行分析研究和科学决策，合理调节小区各功能与成本的关系，才能成功地避开风险，获得成功。

参考文献
《城市居住区规划设计规范》（gb50180-93）
施卫兵，房地产最佳开发方法[j]，住宅科技，1994
张秀志，由居住需求决定住宅小区功能结构的分析[j]，住宅科技，2003
注：文章内所有公式及图表请以pdf形式查看。