商业街经典策划案例分析19页PPT

拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
步行街商业街经典策划案例
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26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
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27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。ห้องสมุดไป่ตู้——马 克罗维 乌斯
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29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
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30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿

? 北区多为国际一线品 牌，范思哲、劳力士、 万宝龙等都有大面积 租赁
品牌 三里屯village 云集了众多国际知名品牌的中 ——规模之首 国、亚洲、甚至环球 旗舰店
? 除列表中的品牌外，Artini、 名称
LACOSTE、Levis、
Adidas
Mizuno、Steve Madden
也在三里屯village开设了
三里屯village——
集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新空间
? 这里什么都是 ? 这里什么都不是
基本情况
? 三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北 两区
? 开业时间：南区：2006年11月开始招商， 2008年5月入住，2008年6月开业
? 特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽 定位：中高档品牌的开放式购物中心 ，年轻 人
? 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院 和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿 童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北 京的首家店
? 配比：业态比餐饮等
? 北区业态 ? 定位更高端，瞄准国际一线品牌
平面布局 平面布局
LG： 购物、超市、影 院、珠宝、家电、艺术、 家居、礼品、美容 L1：服饰、娱乐/休闲 主力店：主要分布在南 侧、北侧沿路及南庭广 场周围
橙色大厅
White collar 顺电
Apple
Esprit adidas
Nike
Uniqlo
扶梯 楼梯 电梯 公共走廊 店铺（已开业） 店铺（即将开业） 餐厅和酒吧（已开业） 餐厅和酒吧（即将开业）
旗舰店
Uniqlo
类型 体育品牌

物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
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武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
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七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
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七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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根据道路的功能划分，四条街分别承担了各自不同的功能。主
街，依然以商业为主；北街作为主街的延伸段，以商业和文化旅游 为主；西部东安门大街利用靠近故宫和已形成规模的东华门小吃夜 市，形成旅游、餐饮一条街；东部金鱼胡同根据星级饭店密集的特 点，形成饭店一条街。
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商业街简介 LOGO
三、设计考虑因素
1.交通分析
设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动 有机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的 运动线路，放松休闲的观赏景观。
采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。 确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距 离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单 调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。
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焦作和平街分析
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一.和平街区位分析
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焦作和平街分析
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二.和平街的规划优点
1.和平街 的道路采 用人车分 流的式， 避免了人 行与车行 混杂所带 来的交通 隐患。
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焦作和平街分析
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2.道路宽度 控制在8-12 米，在规定 的范围之内， 道路没有过 宽或过窄以 致给逛街的 人带来不舒 适的视觉冲 击。
34
结束语 LOGO
本次通过对商业街成功案例“王府井”的分析和我
们小组五个成员亲身对焦作和平街的调研分析，从中学
到了很多实际的东西。如：什么是商业街，商业街的特

创意LOFT：9*9*9的BLOCK，亦商亦住可分可合的组合。
艺术仓库； 展示中心； 画廊； 创意家私展销中心； 个人工作室
飘带形商业街，连接LOFT之间的灰空间，既可以作为商业体也可
以作为展示空间
可以是创意工作者跟公众接触的地方，例如画廊、表演场 地、传媒公园、演奏厅等等功能性空间，与区域的文化特质 相结合；
院落，由三十多个现代院落组成， 院本身包含环绕的概念，由一层 环绕至二层，创造出连选变化的 屋顶空间，创造新的院落形态。
借鉴因素
街区 商业街区设计，BLOCK街区设计
空间
商业街区价值的提升 街空间尺度，8－12米的步行空间 街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能
院落 院落形成街区，更多的铺临街
商场 首层商场 半地下停车场 半地下商场 地下停车场
下沉广场
现代时尚的地下商场
下沉广场示意
传统停车场
若干家小美术馆创意血拼
美术馆、博物馆、写真馆、互动艺术中心，以创意为严选重点。并预见最受瞩目的设 计美术展
都江堰的设计大书店
都江堰的诚品书店在哪里？设计在哪里找才快、准、狠？（贩卖设计、建筑、时尚、 艺术与摄影类的专业书店）
玩具盒里玩家具
设计无所不在，快把名家设计的经典座椅入盒带回家（ ■VITRA.设计缩小版的设计 师座椅，欧洲最大的迷你家私品牌■RE-MENT。。。。。。）
万科运河东一号以商业启劢迅速建立项目的城市观感案例借鉴沿运河路320米长的外街铺具有醒目的商业昭示性临街大铺2层实现二层商铺街铺化在一楼预留独立客户电梯位临街大铺采用独特的退台式设计步行街铺多条人流通道3个主题广场个性化的建筑小品绿化商业亮点组团式商业铺公园式情景街区首层商铺81米层高东莞市场平均价格16400元平米外街均价25000元平米三大风格主题广场文化艺术休闲商业趣味商业街以相对有序的block商业体实现商业街的在分不合中对人流的引导通过业态的设置加大游客的参不度商业规划以艺术公园的一个个block为依托形成一个个集散点发散到整个商业街形成人流的聚不散

xx商业现状
目前商业格局
一个核心商圈，十一条商业特色街
“一个核心商圈”是指武林广场商圈：
武林广场商圈经过近十年的发展，已成为xx市规模最大的市级综合性 商业中心，是目前xx商业氛围最浓的区域。武林广场容纳了xx的几家 顶尖商家，如xx大厦、银泰百货、xx百货等大型购物场所，2004年3 月即将开业的连卡佛也座落于此；白马大厦、华浙广场、同方财富大 厦等商务楼林立，电信、联通、移动总部也坐落在此，商贸业发达， 商圈辐射能力强。武林广场商圈的商铺售价约为4万~8万元/平方米， 年租金最高可达7000元/平方米左右，平均回报率为6~8%左右。
性脱节，物业不能形成商业 业态结构落后，主流业态发展缓慢
xx市商业未来发展潜力
宏观经济环境有利于商业发展 1）市区扩大使xx商业发展能有一个更为坚实的需求基础。 2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使xx具有很大的消费潜力。 3）xx提出“构筑大都市、建设新天堂”战略目标，把商贸产业作为现 代服务业发展的重点之一加以大力扶持。
我们认为：武林广场商圈对本项目有重大影响
十一条商业特色街道
下城区———新华路丝绸步行街、武林路女装街； 上城区———清河坊历史街区、湖滨商业旅游特色街； 拱墅区———信义坊步行街； 江干区———四季青服装特色街； 西湖风景名胜区———梅家坞茶文化特色村落。 现正在打造——文三路电子信息街、延安路时尚购物街、解放路时代商
新中心形成比较上海xx张江高科技园区松江大学城钱江新城行政文化商务区陆家嘴金融商务区xx高科高教区人民广场行政文化商务区钱江世纪城金融商务区1可能产生的问题2高新高教产业经济的聚集力量不足第二部分xx商业格局发展及现状xx未来商业格局?根据2010年xx城市总体规划xx将形成一个市级商业中心两个市级商业副中心和五个新商圈?市级商业中心以延安路为轴以湖滨商贸旅游街区为核心以武林商圈吴山商圈为两翼的一轴两翼一中心的商贸区

2009 2010
2011
2012 2013
2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）
15,901 18,366 13,642
消 支9,费 出64倾 占67,13向903仅%10为，,85其3776,0次.394%为，交城通9市,、38消教5 费育热文1情0化,0偏，32低城，市1食消0,5品费24 习惯符合中小城市消费特点
北门片区：成熟居住区，但受 城市规划制约土地供应量少， 项目分散，定位档次不高，居 住品质一般。
房地产发展情况
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘 较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位 档次较高，未来数年前景较好。
2020/3/1
旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主要集中在谢桥片区 7
睿力.国际城 万丰国际商贸
城 笑哈哈国际商
贸物流城 盛世铭城
类型 底商
均价（元/ ㎡）
--
底商
--
底商
--
底商
--
底商 商贸城街铺 商贸城街铺
--
1000013000
5181
商城内商铺
3万一铺
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2020/3/1
万和星城 义乌小商品市场
西南国际商贸城
天宏商城
义乌小商品市场
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项目周边资源分析
小区 天都.锦绣天地
项目 立地
项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系
2020/3/1
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铜仁“幸福里”生活时尚中心
项目策划思路
方案1
方案2
谢桥生活时尚街区（销售） 谢桥婚庆主题街区（销售）

商业街案例分析
建筑风格
反其道而行之，将项目的建筑风格与城市文化的对比 和反差做到极限 充分利用区域传统的消费基础，并通 过项目的打造，将影响扩大到全市、全国。项目的规 划设计上独树一帜，剑走极端，构建区域建筑标杆。 上海新天地：老瓶装新酒三里屯：超现代建筑艺术 、开发商资金实力和运营能力的体现。上海新天地： 从启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间
商业街案例分析
核心保护区
核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡）整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼
酒店组成
新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层， 均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。商业定位：时尚生活街区文化定位：宽巷子闲生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活
北京、上海两个商业代表作成功的共同之处 商业街案例分析
项目
项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了 市场的需求。 上海新天地：建筑构建出海派文化特色 商业运营上体现 时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”
时尚
代表流行音乐时尚的“东魅”，并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧 三里屯：将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差，以彰显 项目的差异化和独特性。
商业街案例分析
街道 功能定位
宽巷子
“闲生活”区 以旅游休闲为主题
窄巷子
“慢生活”区 以品牌商业为主题
井巷子
“新生活”区 以时尚年轻为主题
业态业种
以精品酒店、私房餐饮、特色 民俗餐饮、特色休闲茶馆、特 色休闲酒馆、特色客栈、特色 企业会所、SPA为主题的情景 消费游憩区

多也在家自己做饭
吃。
——巴蜀滋味
轩刘老板
与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租， 所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。
——立美窗帘郭女士
之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，
现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一
第二次发售 2005-5-01
招商进行
招商率100%
商铺开业 2005-10-1
2007
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销售借鉴
通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先行和带租约的销售模式建 立商业氛围和增加投资者的信心
招商模式
主力店先行的招商策略
p主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在 计划的时间内圆满完成，持有的主力店有3家，包括华润万佳（1700平 米），KFC（600平米），丹桂轩（1600平米），主力店的持有比例占到 了38%
租金 元/㎡ 90 80 70 60 50 40
开业时
丹桂轩 现在
保持原状
②有所调整 ③有所调整
餐饮 社区配套 建材家装
时间
餐饮商家经营成功，租金稳 中有升，且餐饮比例达到了 62%;建材家装区经过调整， 租金降低，但无空置;社区 配套租金整体下滑，且有 10%空置
业态借鉴
万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他零售业商家影响很大， 只有餐饮娱乐业态经营成功
➢ 商铺并没有在一期业主 入伙前开业，而是追求 完全招商成功后再开业， 但时间间隔4个月并不是 很长。
住宅 发售 住宅 入伙
2003
商铺 发售 商铺 招商
一期发售

商业街经典策划案例PPT幻灯片
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁Байду номын сангаас爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
END

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产品线介绍
--55＃栋2层平面图
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产品线介绍
--55＃栋3层平面图
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产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
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我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---

精品课件
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伦敦牛津街
➢ 牛津街位于伦敦西区， 海德公园东侧。是英 国首要的购物街，每 年吸引了来自全球的 3千万游客到此观光 购物。它是伦敦西区 购物的中心，长1.25 英里的街道上云集超 过300家的世界大型 商场。收集了世界上 各种各样的顶级品牌。
➢ 牛津街是伦敦一条重 要的交通干线，每小 时有50辆公共汽车运 行，4个地铁站与5条 线路相连，为商业的 繁荣做了最好的铺垫。
商业街分析与总结
精品课件
第一部分
商业街概述 商业街成功案例 商业街失败案例 商业街成功经验总结 商业街规划要点分析
精品课件
2
商业街定义
➢商业街是由众多店铺组成，平面按照街的形式布置的 商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。
➢商业街按照定位不同可分为以下3种类型：
1、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业 种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王 府井步行街、纽约第五大街等。
2、主题商业街：整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个 主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者 个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜 街（女人街）等。
3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者 提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。
➢ 明洞大街位于首尔中 区，是韩国著名的商 业街。明洞大街的商 品以中高档定位为主。 这里有繁华的时装商 店、历史悠久的咖啡 屋、吉他演奏台以及 满足人们多种口味的 各式餐厅。每年两次 的明洞节, 举行明洞 小姐选拔、民俗游戏、 传统婚礼仪式等各种 文化节目。
➢ 明洞大街两旁都是高 级名牌的店铺，明洞 大街两侧的胡同里都 是中档品牌的店铺和 保税商店。

锦里的成功要素： 以蜀汉三国文化为支撑,以川西民风、民俗为内涵,融合成都特有的休 闲文化气氛，锦里民俗文化街在主题形象定位、产品功能设计、经营 管理模式等方面形成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。
商业界策划案例三（婚庆） 宁波：日湖婚庆广场
宁波日湖婚庆广场
区位：江北区人民路与大庆南路延伸段之间，紧邻日湖公园东侧 规模：总建面21000平米，商铺140余个 定位：以婚礼消费为主题的一站式婚庆消费商圈 构成：设婚街、喜街、家饰街三个主题街区
以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区
针对主题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
商业界策划案例二（民俗） 成都：锦里
成都-锦里
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色 纪念品等各类商业元素
锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建 筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、 各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深 厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工 艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、 游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹 编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动， 再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成 都风貌有更深入的了解。
婚街主题广场总面积11000平米，商业步行街，包括品牌婚纱影楼区、 婚礼时尚区、婚庆用品区、精品购物区、精致餐饮区、婚姻登记区等业态