武汉市城中村拆迁安置补偿问题的调查与思考中图分类号：f291 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）01-018-02
摘要“城中村”是指伴随产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落。武汉作为华中重镇，房地产开发如火如荼，城市的快速发展不可避免的造成了“城中村”现象的出现。鉴于武汉城中村存在的违法建筑集中、居民居住环境恶劣等诸多问题，2004 年底武汉市开始了城中村的综合改造工作。涉及城中村居民、政府、开发商三方主体利益的拆迁安置补偿问题是武汉市城中村改造的核心所在，具有较强的研究价值。本文就武汉市城中村拆迁安置补偿现状进行调研，针对其中存在的问题，旨在探求能协调各方利益的拆迁安置补偿方案。
关键词武汉市城中村拆迁安置补偿
武汉市的城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。
鉴于武汉城中村存在的人口杂乱、土地使用不规范，违法建筑相集中，居民居住环境恶劣等情况，2004 年底武汉市开始对二环线内的147个城中村进行综合改造工作。拆迁安置补偿是武汉市城
中村改造中难度最大、工作量最大的一项工作。拆迁安置补偿政策是否合理、统一直接牵涉到各住户及村集体的切身利益，关系到城中村改造工作能否顺利实施。但在现实操作过程中，出现的居民抱怨拆迁补偿过低而拒绝搬迁、拆迁办采用暴力进行强制拆迁等现象，引起了社会各界的广泛关注。
一、武汉市城中村拆迁安置补偿中存在的问题
笔者分别针对武汉市硚口区额头湾居民、青山区五一村居民、洪山区团结村居民发放了问卷调查，并访谈调研了武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局雷副局长及负责团结村改造的武汉市福星惠誉房地产有限责任公司设计管理部的向总经理，同时走访调研了团结村的居民，了解洪山区团结村拆迁安置补偿的相关现状及其中存在的问题。笔者以武汉市团结村城中村的具体案例为依托，以对普通群众和对城中村居民的调查问卷为参考，结合查阅的关于武汉市以及我国其他地区城中村建设中拆迁安置补偿方面的资料，对武汉市城中村改造中的拆迁安置补偿现状进行了较为科学的理解与分析。笔者认为，武汉市城中村拆迁安置补偿中主要存在如下的问题。
（一）拆迁安置补偿政策的宣传力度不够，信息传播渠道较少武汉市城市规划国土资源管理局相关负责人表示，政府一般会在拆迁前期以及拆迁过程中在武汉市国土资源和规划局的官方网站上发布相关公告公布现行拆迁政策，但在受访的群众中，绝大多数人（48.6%）并不知道我国关于土地拆迁的最高法律，对于当地
的拆迁政策大部分人（58.84%）也仅仅只是一般了解，甚至还有不少群众（4.27%）根本不了解。其中大部分人还表示，一般居民对政府的官方网站关注甚少，所以政府的拆迁政策宣传并没有达到预期效果。此外，还有居民反映，政府相关部门对给予的房屋面积补偿所在区域未做明确说明，导致居民心里没有底，担心政府会在比较偏的地方给予自己房屋面积的补偿，这样一来的话，居民的经济损失将进一步扩大。
（二）拆迁补偿标准制定程序不透明
尽管通过武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局雷金水副局长的访谈调研中，我们了解到团结村的拆迁补偿标准由拆迁户投票选出的估计机构对待拆迁房屋进行估价后确定。但在对团结村被拆迁居民的走访调研中，我们发现拆迁补偿标准的实际制定过程却并不民主，存在拆迁人与估价机构提前进行恶意串通侵害老百姓利益的行为。而且拆迁人仅向外界公告拆迁补偿价格，并不向被拆迁户详细说明其制定程序、计算公式及量化指标。导致公众对政府公布的指导价格存在种种猜想甚至曲解，使得拆迁户对其认可度和接受度普遍比较低。我们对城中村居民的调查问卷显示，26%的居民认为评估机构存在通过不正当手段为自身或开发商牟利的违规行为，并表示评估机构的这种做法，严重损害了被拆迁居民的合法权益，应该受到处罚。46.646%的城中村居民认为最好的补偿定价机制最好由政府、开发商、城中村居民三方主体组成，这反映了城中村居民对能参与拆迁安置补偿制度的制定，与政府、开发商进行平等对
话，应维护自身合法权益的渴望。
（三）拆迁补偿标准无法保障现有居民的生活水平
在对团结村的走访调查中，有居民认为现有的补偿标准偏低，无法保障他们原有的生活水平。选择货币补偿的居民接受的房屋补偿价为2280元／平方，该价格标准高于同类地区同类房屋的二手房交易价格10%－20%，但略低于同区域普通商品房均价。导致部分居民购买不起同区域与原住房相同面积的普通商品房。此外，部分居民的家庭收入的很大一部分来源于房屋出租费用，一旦拆迁，将导致家庭收入减少，生活质量下降，针对此种状况政府并无给予相应的补偿。此外团结村很多临街的一楼房屋都开门打洞，作为门面从事经营。在拆迁补偿政策上，营业用房的市场评估价格远远高出住宅价格，但房屋评估机构基本上都是按照住宅用房进行认定评估，导致居民得到的补偿费用减少。
二、武汉市城中村拆迁安置补偿问题解决方案探讨
针对武汉市城中村拆迁安置补偿过程中存在的问题，笔者认为可尝试采取以下拆迁安置补偿办法使政府、居民、开发商三方矛盾得以缓解。
（一）土地入股法
我们假设城中村的居民全部同意将土地作为资产折算成股份，参与到自己房产所在地块的新房的建设当中，我们假设这个参股比例是a。毋庸置疑的是，开发商在承包项目之前，都会有自己的预期收益，我们假设承包商的收益是i，那么城中村居民的资产收益
的折现值是ia，即城中村居民可以在开发商将楼盘建成并全部销售完毕之后获得总计ia的资产收益值，然后再将这些收益以楼房为单位分给居民。这是一种理想化的方案，即所有的城中村居民都通过将土地入股，参与新城建设。
（二）股份出售法
城中居民由于需要现金，直接提出现金形式的一次性补偿。在这种情况下，我们假设居民的参股比例依然是a，开发商开发相应楼盘的预期最低收益是i，提出现金诉求的城中村居民所占的股份比例是a1，那么我们将按照开发商的最低预期收益为标准，向村民支付一次性的现金补偿，即ia1。这种方案相当于村民向开发商出售看跌期权，将自己的股份折算成折现值出售给开发商。
（三）现金实物相结合法
居民既有现金需求，又有居住需求，我们采取现金补偿与实物补偿相结合的形式。首先是对城中居民原住房进行科学的丈量与折旧处理，然后换算成实际有效面积。在新建成的楼盘中选取面积相近的进行补偿，原住房的实际有效面积大于补贴住房面子的，给予现金补足损失的面积；原住房实际有效面积小于补贴住房面积的，村民只需以成本价付给开发商多出部分面积即可。同时开发商给予村民一定的拆迁安置费用作为拆迁及楼盘在建和投入使用之前的安置与生活费用。
三、结语
在城市化进程中，城中村房屋拆迁补偿安置补偿问题是农村集
