借鉴国内外REITs模式,探寻养老资产持有新出路

养⽼地产信托融资与REITs实践在融资⽅⾯，养⽼地产开发经营应该利⽤信托融资⽅式灵活、形式多样的特点进⾏间接融资，并积极探索进⾏结构性融资，⽤好资产证券化⼯具。

结构性融资是将⾼度市场化的⾦融资源、实体企业资产信⽤资源⾼效配置的过程和结果，它将资⾦提供者、需求者两⽅直接配置，使银⾏、信托等⾦融机构成为融资的辅助者、中介服务者。

结构性融资的本质是⼀种以特定的基础资产信⽤为基础的资产信⽤融资，只要某项资产能够产⽣现⾦流，该资产产⽣的现⾦流就可以被证券化。

资产包括实物资产、现⾦资产、债权资产。

债权包括既有债权和未来债权。

在⽬前的法律环境下，实物资⾦、现⾦资产和既有债权可以被证券化。

但养⽼地产在经营过程中产⽣的多是未来债权，如⽼年⼈⼊住后每⽉定期固定交纳的床位费、餐费和养⽼服务费等。

未来债权是指现在尚未存在、将来有可能发⽣的债权。

这种债权需要在特定条件下（如⼀⽅交付标的物、持续履⾏义务等）⽅可形成。

在债权产⽣之前，权利⼈实际持有的是⼀种期权，该权利受到合同约束和法律保护。

有债权的证券化对养⽼地产开发企业更具现实性和可⾏性。

从⽬前我国信托业在养⽼地产融资⽅⾯的主要职能来看，信托在养⽼地产融资中的作⽤主要有两种，⼀是充当间接融资中间平台或通道，通过单⼀信托计划，如理财产品等形式，让银⾏资⾦以表外业务形式通过信托渠道发放给养⽼地产项⽬，⽤于⽀付项⽬建安成本和养⽼设备采购成本等。

⼆是成⽴各种特殊⽬的机构（SPV），通过结构性融资充当直接融资⼯具，以股权、债权或两者结合的⽅式解决养⽼地产开发经营的全程资⾦供应问题，包括前期咨询费⽤、⼟地摘牌费⽤、建安成本、设备采购成本、经营费⽤等。

信托在养⽼地产开发融资中的作⽤是：⼀是融资介⼊早。

通过公司制、契约制和合伙制等产业基⾦组织形式，SPV和养⽼开发商可以作为股东、受托⼈或普通合伙⼈，扮演项⽬经营者⾓⾊，其他投资者可以作为战略投资者、委托⼈或有限合伙⼈充当资⾦供应者⾓⾊。

在项⽬刚刚⽴项时，就以股权投资的形式提供最初的注册资⾦和启动资⾦。

以房养老模式的国际借鉴1. 英国英国的养老金体系主要由国家基本养老金、职业养老金和个人养老储蓄或保险等三部分构成。

由于国家养老金数额有限，无法维持相对舒适的晚年生活，因此许多英国人选择通过以房养老的方式来解决养老问题。

英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，起源于20世纪60年代中期。

早期资产释放计划以失败告终，但在2001年推出了新的计划，允许老年房主将部分或全部住房价值转换成现金，并继续居住在抵押住房内直至生命终结。

英国的资产释放计划主要有两种类型：生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款基于住房价值，分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

转换计划则基于出售的全部或部分住房价值，老年人可以通过出售住房产权获得一次性总额支付或每月年金，去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权。

近年来，生命周期贷款发展迅猛，业务量已超过转换计划，占据主导地位。

英国金融服务管理局负责监管资产释放贷款，并提供咨询和认证服务。

提供资产释放计划的机构通常签订了安全承诺条款，以确保提供公平、安全和有保障的计划。

尽管以房养老模式在英国逐渐发展，但仍面临一些挑战，如政策法规的完善、老年人对这种养老方式的接受程度等。

随着人口老龄化问题的加剧，以房养老模式有望成为英国养老体系中越来越重要的组成部分。

2. 法国法国的以房养老模式，以其成熟和完善的社会保障体系为背景，为老年人提供了多样化的养老选择。

这一模式主要包括两种形式：反向抵押贷款（Reverse Mortgage）和房产租赁（Life Lease）。

反向抵押贷款在法国被称为“Viager Occup”，即居住型反向抵押贷款。

这种模式允许老年屋主将房屋部分或全部出售给投资者，同时保留在房屋中居住的权利。

屋主在去世或搬离房屋时，投资者将获得完整的房屋所有权。

这种模式为老年屋主提供了即时的资金流入，同时保证了他们的居住安全。

房产租赁，或称终身租赁，是法国另一种流行的以房养老方式。

根据调查统计，73%的人考虑年老后住进养老地产，未来我国养老住宅的需求量将增大。

本文将引进房地产投资信托基金（REITs ）融资模式用于养老地产，探索其在养老地产中具体的融资模式，以期通过研究解决养老地产发展中资金短缺的问题。

一、养老地产（一）养老地产概念养老地产是“养老+地产”的一种开发模式———复合地产。

这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基本的生活居住需要。

（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等。

（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求。

（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。

（5）生活休闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流的空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提供老人渴望年轻，享受童真的空间。

（二）养老地产商业模式目前国内养老地产的商业模式主要有三种：（1）销售模式，开发商只要完成产品开发，销售完即可。

这种方式投资回报期较短，投资风险小，对于开发商资本要求相对较低。

本质上与住宅地产相同，但在风险上更大，而且对养老地产衍生价值挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。

同时，没有开发商的介入，无法保证养老服务的质量，无法控制入住人员结构。

（2）持有模式，开发商没有对物业出售，而是将其持有，采用出租模式。

对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高，回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力。

REITS运用于我国养老项目融资的探讨摘要：随着老龄化程度的不断提高，我国已进入“未富先老”社会局面，但养老机构、养老住宅、养老服务设施等方面的投入还不能满足日益增长的社会养老需要。

其中，资金问题成为制约养老项目快速发展的重要瓶颈。

为加大对养老项目的投入，有必要更多地利用金融创新，开拓新的融资渠道筹措资金。

本文结合我国养老产业及项目投入的现状，探讨REITs 融资模式应用于养老项目资金筹措的优势、具体发展模式，并对该模式在我国的发展和运用提出了一些政策建议。

关键词：REITS（房地产投资信托基金）养老项目融资一、我国养老项目融资的现状分析（一）我国养老项目资金需求量巨大随着社会经济的发展，生活水平和医疗水平的不断提高，我国已经大步跨进老龄化社会。

据国家统计局数据显示，截止2015年末，我国60岁及以上老年人口已达到2.22亿，占总人口的16.1%。

到2050年，我国老年人口预计将达到4.8亿，占比将达到28%，约占全球老年人口的四分之一，老龄化形势日趋严峻。

而另一方面，我国的养老产业刚刚起步，养老机构、养老设施等项目还较为紧缺。

以养老床位数量为例，据智研咨询发布的《2016-2022年中国养老金融服务行业市场发展分析与营销策略建议咨询报告》统计，2015年我国养老床位约669.8万张，参照“十二五”规划的养老产业目标，缺口超过300多万张，且主要集中在我国大中型城市，按单个床位成本投入20―30万元测算，其资金需求就达万亿规模。

（二）现行养老项目融资模式的局限性养老项目是以满足养老需求为目的的特殊产品，包括了投资建设适老化的居住住宅和配套服务设施，并为老年人提供特有的生活照料功能、医疗护理功能、娱乐休闲功能和其他与老年人生活相关的服务功能。

其具有投资及运营成本高、回报期长、项目运营的综合性和复杂性大的特点。

而传统的融资渠道在实际操作中具有一定的局限性。

一是银行贷款大多将养老项目归于地产类项目，行业监管严格，资金支持力度不大。

REITS的国际比较分析及启示REITS（房地产投资信托）是一种通过资本市场集资进行房地产投资的工具。

它为投资者提供了一种参与房地产市场并获得稳定现金流的途径。

在世界各地，REITS已广泛应用并取得了良好的效果。

本文将对REITS的国际比较进行分析，并得出相关启示。

首先，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的房地产市场特点。

不同国家和地区的房地产市场存在差异，包括法律法规、税收政策、投资机会等方面的差异。

通过对REITS的国际比较，我们可以深入了解不同房地产市场的运作方式，了解其发展阶段和潜在风险。

这对于投资者和开发商来说都非常有价值，可以帮助他们制定更明智的投资决策。

其次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的REITS市场发展情况。

REITS市场是一个相对新兴的市场，各国和地区在发展REITS市场方面存在差异。

通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区REITS市场的规模、发展速度、市场参与者等方面的情况。

这对于政府和监管机构来说非常重要，可以帮助他们制定合适的政策和监管措施，促进REITS市场的健康发展。

再次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区对REITS的税收政策和监管要求。

税收政策和监管要求是影响REITS市场发展的重要因素。

通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区对REITS的税收优惠政策和监管要求的差异。

这对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们选择适合的投资地点和项目，并制定合理的运营策略。

最后，REITS的国际比较可以帮助我们得出一些启示，指导中国REITS市场的发展。

中国REITS市场目前处于起步阶段，可以借鉴其他国家和地区的经验和教训。

例如，可以借鉴新加坡REITS市场的成功案例，建立健全的监管体系和市场机制；可以借鉴美国REITS市场的税收优惠政策，吸引更多投资者参与市场。

通过对REITS的国际比较，我们可以学习和借鉴其他国家和地区的经验，为中国REITS市场的发展提供有益的启示。

美国、日本、英国养老模式深度解析我国的健康养老产业经过十多年的社会化发展，经历了各种发展模式的尝试，到底哪一种模式更适合中国式康养？我们通过研究美国、日本、英国在人口老龄化快速发展时期的发展模式，期望对中国的养老企业提供更多参考和启发。

美国模式1. 发展历程美国的养老发端于18世纪后期的教会医院—凯斯利养老社区(KearsleyRetirement Community)，其功能由收容穷人和体弱的寡妇逐步发展成为一个独立的非营利高级护理社区，为低收入老人提供持续照顾。

养老的功能更多落在以社区为单位的社区服务中，且以慈善为主。

随着二战后美国经济的蓬勃发展和老龄化社会（65岁老年人口超过7%）的到来，1954年位于亚利桑那州的杨格镇（YoungTown）成为首个有年龄限制的养老社区。

此后，各州陆续出现许多营利性养老机构。

1974年政府公布《雇员退休收入保障法案》开始致力于推动私人养老计划的发展。

1978年《国家税收法》新增第401条k项条款，逐步将养老金的运作推向了市场化。

在一系列法规和政策引领和鼓励下，私人资本开始大规模进入养老产业，大力推动了养老产业化进程。

这一时期，养老公寓和社区（以护理型为主）开发量以每年2%的速度增长，入住老年公寓老年人比例逐年增加3%以上，这成为美国养老产业发展较为活跃的一段时期。

1981年401（k）计划正式实施，提高了老年人群的支付能力，社会力量代替政府力量在养老产业中发挥主导作用。

美国借此形成了独特的养老产业市场化道路，并奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家（依赖和运用市场手段解决福利问题的国家）的地位。

在此阶段，每年美国养老社区增加约26%，入住养老公寓的老年人比例超过老年人口5%。

从养老服务细分市场来看，护理型社区由于政府补贴力度大，企业过度参与，导致该类产品市场趋于饱和，反而是非护理老年社区投资回报率更高，成为此阶段养老市场的蓝海。

进入21世纪，随着老年人口持续增加和人均GDP稳步上升，市场日渐成熟，企业间竞争开始加剧，催生品牌化连锁化机构出现，同时出现以养老服务为主营业务的上市公司。

2024年REITs市场环境分析1. 引言不动产投资信托(REITs)是一种投资工具，允许投资者通过间接投资于不动产的方式获得收益。

近年来，REITs市场迅速发展，在全球范围内吸引了投资者的关注。

本文将对REITs市场环境进行分析，探讨其发展趋势和面临的挑战。

2. REITs市场发展趋势2.1 国际市场发展状况REITs市场在全球范围内呈现出不断增长的趋势。

美国、加拿大以及亚洲地区的一些发达国家一直是REITs市场的主要发展地区。

这些地区的REITs市场规模不断扩大，投资者愈加青睐REITs的投资机会。

2.2 中国REITs市场的发展中国REITs市场的发展相对较慢，但在过去几年中取得了一些进展。

2019年，中国证券监督管理委员会发布了《关于试点运作不动产投资信托的指导意见》，为中国REITs市场的发展提供了法律依据。

未来，中国REITs市场有望快速发展，引入更多投资者。

3. REITs市场面临的挑战3.1 法律和监管环境不同国家的法律和监管环境对REITs市场的发展产生着重要影响。

一些国家的法律还没有明确规定REITs的相关事项，缺乏明确的监管框架可能导致市场的混乱和风险的增加。

3.2 不动产市场波动性REITs市场的表现往往与不动产市场密切相关。

如果不动产市场出现大幅度波动，这将对REITs市场造成影响。

投资者在不动产市场前景不确定的情况下，可能会减少对REITs的投资。

3.3 投资者缺乏了解和信任对REITs的了解程度和信任程度直接影响投资者的投资意愿。

一些投资者对REITs的运作机制和风险把握不够充分，这使得他们不太愿意投资。

提高投资者对REITs的了解和信任，是REITs市场发展的关键。

4. REITs市场的机遇4.1 城市化进程加速全球范围内的城市化进程加速，带动了不动产市场的发展。

这为REITs市场提供了更多的投资机会。

投资者可以通过投资于城市化进程中的不动产项目，获得稳定的收益。

美国三大养老地产REITs公司，揭秘REITs模式一、美国养老地产REITs运营管理模式美国养老地产的主流投资商是REITs。

养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。

总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。

REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。

在净出租模式下，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。

在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。

由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。

结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。

“切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。

有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。

二、HCP : 5×5的多元投资矩阵“多元化的投资低成本融资”，推动了HCP规模的快速膨胀，并获得了低谷中的扩张能力。