【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案
步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；
房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区
房屋所有
权人
xxx
房屋所有权
证号
X京房权证
昌字第
xxxxxx号
土地证号xxxxxx
使用权
类型
住宅
土地面积1011
㎡
土地使用权终
止日期
2055年
土地形状规则（矩形）房屋登记
用途
住宅
建筑面积 126
㎡
建筑结构：砖混
标的所在楼层/总楼层： 3 /
6层使用状
况
√自用☐空置☐出
租
层高(米)：3
成新
率：8
现状用途√住宅☐办公☐
商铺
户型结
构
3 房 2 厅 1 厨 2 卫
1阳
建成时间：
2005
朝向：
南
使用状
况
√完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏☐危房评估目的：出售
维修保养√良好☐一般☐较
差
通风采
光
√良好☐一般☐较
差
物管类型：√小区☐大
院☐单体楼☐封闭☐半
封闭☐开放
四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街
公交线路√有☐无共 6条线路步行 1 分钟地铁站名：回龙观东大街站步行至该地
铁站口约 10 分钟
景观√公园√小区园景☐望江☐人工湖☐山☐球场
☐泳池☐无
小区配套：便利店
物业设施及管
理电
梯
☐部客梯货梯每层户√
无
☐完好☐基本完好☐一般损坏☐
严重损坏
房屋
间距
良好
车位
比重
良好
临街
状况
良好
使用
状况
良好
水
电
☐明敷√暗敷☐无
√完好☐基本完好☐一般损坏☐
严重损坏
通讯
√电话√有线电视√网络√
完好
管道
煤气
√有☐无
消
防
√消防栓√自动喷淋☐烟感报警
☐无
√完好☐基本完好☐一般损坏☐
严重损坏
物业
管理
√防盗门√自动对讲系统☐可
视对讲系统
√小区监视系统√24小时保安
☐无保安
物业收费：每平方 2.3 元
周边配套☐商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场☐超市√公园√体育设
施√酒店√娱乐休闲
物业外墙☐马赛克☐条形砖☐玻璃幕墙☐水刷石
√涂料
装修档
次
☐毛坯☐普通√精装☐豪
华
我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：
1．地理位置与环境
评估标的物座落于北京市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。评估房地产属于正在出售出租的住宅类用房，地处北京市北部回龙观大型居住区，环境优美，社区安静，生活配套齐全，地铁沿线交通便利，适宜居住。房屋经济合适、利用率极高，是理想的房地产投资、居住区域。
2．估价对象状况
昌平区回龙观龙锦苑1区内，目前该房屋已取得《房屋所有权证》，相关证件如下：证件类型证号建筑面积（平方米）
京房权证昌国字第
126
房屋所有权证
xxxxxx号
依据委托方提供的《房屋所有权证》（京房权证昌国字第xxxxxx号），其房地产概况如下：
土地使用权期限：至2055年止
房屋所有权人：xxx
房屋座落：昌平区回龙观
丘（地）号：x-x-x-xx（x）-
产别：国有产
房屋状况（参见附件估价对象现状图（略））：估价对象为回龙观龙锦苑1区16号楼2单元302
小区图室内图
户型平面图小区位置权属状况：依据委托方提供的资料显示，估价对象于截至估价时点时，没有设定任何抵押等他项权利。
步骤二：搜集相关市场资料，进行区域因素、市场背景和最高最佳使用分析；
1．区域因素分析
昌平区地处太行山脉与燕山山脉交汇处，素有“京师之枕”的美称，是一座历史久远的城市。从南口镇雪山村出土的文物可追溯到原始社会后期，文字记载始于商周时期，建制始于西汉，公元1425年迁县于永安城（现昌平镇）。1984年，经中共中央、国务院批准的《北京市城市建设总体规划方案》把昌平确定为以“旅游、高教、科研”为城市性质的卫星城。1999年9月，经国务院批准，昌平撤县设区。
昌平区总面积1352平方公里，其中：平原552平方公里，占40.8%，山区、半山区面积800平方公里，占59.2%。现辖15个镇、2个街道办事处和北企公司（其中：平原镇12个，山区镇5个）。
党的十六大胜利召开后，昌平区委、区政府加快发展的责任感和紧迫感进一步增强。按照十六大提出的全面建设小康社会的目标和胡锦涛总书记视察北京工作时的重要指示精神要求，结合昌平实际，区委、区政府积极实施把郊区建设成为首都可持续发展的战略新区和建设国际化大都市的现代化发展区的战略部署，确定昌平的发展新目标为：力争用五年左右的时间，努力把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”首选之区。
估价对象位于昌平区回龙观龙锦苑1区，小区东至昌龙锦苑公交总站，西至科星西路，南至龙锦二街，北至龙锦一街；小品区周边有公交460路、919路、462路，地铁8号线，交通便捷，道路通达度高；小区内有花园园景，生态环境较好；小区周围有银行、医院、学校、幼儿园、超市、餐饮、娱乐等公共配套设施，基础设施达到“七通”。
