房地产开发企业审计工作流程
一、实地初步了解楼盘情况：
1、了解分期规划与楼盘布局
2、绘制楼盘简图
费
上述完工产品企业所得税。
3、达到完工条件的通过企业所得税测算没有补税空间的，重点
放在预售收入上面，关注回迁情况资料，依据企业提供的销
售明细表筛选出每栋楼销售情况，以备进行现场查实，按楼
号、单元、房号、类别逐户核对。
4、达不到完工条件的，重点应放在契税、耕地占用税、土地使
用税、个人所得税、印花税、房产税上面，收入应关注付款
方式、付款时间、及各种定金形式、有无低价销售情况。关
注土地使用税、房产税计税时间。
二、列出所需资料清单。
4、建筑安装合同、招标文件、施工单位投标文件；（如需要审核工程成本）
5、房屋租赁协议、银行对账单、银行贷款利息结算通知单、借款合同；
6、销售现房的提供市物价局的商品房销售价格批复、商品房申请销
售明细表；
以上资料要求企业提供时复印件必须加盖公章。
四、项目现场勘查及与企业相关人员沟通交流
1、了解整个项目的规划布局、项目进度：
①总建筑面积、分期开发的建筑面积、可售面积、不可售面积、
2、关注土地使用税计税面积及方法
3、关注预收房款入账金额与现场勘查情况的匹配，是否有回迁补偿，回迁房是否交付，是否视为销售交纳营业税。
4、关注房屋销售价格，各房屋类型销售价格与同年度同类型销售价格相比较有无低价销售情况，关注大面积销售同一个客户与团购销
售，价格是否存在低价销售，利用关联方交易转移收入。
5、是否有股东购买或股东间分配房屋，是否有房屋抵债事项，价格是否低于同类房屋均价。
6、关注是否有代售情况，提供代售合同，代售方式、佣金计算方法，是否存在延迟提供销售清单，必要与代售方对账。
12、已完工或视为已完工房屋，依据会计资料测算企业成本结转单位建筑安装成本是否合理，工程未结算的，依据国税发2009 31号文规定执行。
13、企业记账凭证较多的，根据检查时间安排，要提高查账效率，要通过查阅账簿确定需审核的记账凭证，遵循重要性原则，无需所有
凭证逐一审核。
六、采集相关证据注意事项
1、需被检查单位做相关说明的应以书面形式并签字或盖章
2、被检查单位提供的资料应加盖公章或签字
3、需现场拍照的资料
房地产开发企业的审计重点 一、收入不入账。 1 同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、 管理费、 核实利润等承包费 用收支不入企业财务大账。 2 没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借 用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。 部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂 靠经营的收支情况。 3 开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的 拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两 者的价差即自筹资金。 少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁 补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。 4 少数开发企业用新建房屋换取其他单位 土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费 直接冲抵开发成本。 5
少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。 6 少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工 地看护费、物业管理费等费用。 7 少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初 装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。 二、虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房 者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。 或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销 售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的 “购买人” 达成买卖协议从银 行套取低息的信贷资金。 三、往来科目核算不规范。 1 国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证 和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 才能取得商品房预售许可证。 有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商
某房地产公司内部审计工作制度 离任审计与经理离、接任工作交接管理办法 第一条为规范集团各公司总经理（负责人）的离任审计工作，协助完成接、离任工作交接，特制定本办法。 第二条根据集团人事管理制度以及财务管理制度规定，结合国家相关管理办法，集团各公司总经理（负责人）离任现职必须实施离任审计。 第三条离任审计由集团人力资源中心提供人员名单，集团审计中心实施，根据各公司具体情况，也可由集团聘请社会审计鉴证机构进行。 第四条离任审计的范围包括： 1、财务收支审计，包括财务收支的合法性，财产物资的真实性、合规性审计； 2、经济效益审计，包括对考核贡献和硬性指标完成情况的评价； 3、管理制度审计，其核心为对公司内部控制制度的测试和评价。 第五条离任审计的方法采用查证审阅法、核对法、计算法、盘点法、调节法、观察法、鉴定法和大量的指标分析相结合。 第六条在离任审计中，应分清经营者的主管责任与直接责任： 1、主管责任：共有六种应当承担的主管责任。 （1）任期经济目标责任；
（2）合法经营的责任； （3）资产安全完整的责任； （4）会计控制的责任； （5）财务管理的责任； （6）投资决策的责任。 2、直接责任：共有六种应予追究的直接责任。 （1）玩忽职守造成重大损失的责任； （2）越权决策造成企业损失的责任； （3）私分公司资产的责任； （4）非法侵占公司财物的责任； （5）贪污贿赂挪用公司公款的责任； （6）其他以权谋私的责任。 第七条离任审计的内容应包括： 1、上任时的公司财务状况； 2、任期内财务收支合规、合法、真实性（会计报表审计内容）； 3、任期内净资产的增减； 4、各项任期目标完成情况和分析； 5、任期内重大经营决策和法律诉讼（包括重大担保）等情况； 6、任期内公司员工的各项收入变动趋势； 7、任期内各项管理制度的健全和执行情况，有无损失、浪费和资产流失情况； 8、对遗留问题的财务清理情况。 在审计程序展开的准备工作中，公司必须提供充分的条件 第八条 和书面资料，包括：
房地产开发企业的审计注意事项 1、索取五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》） 项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。 2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证 （一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。 审计取证： （1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。 （2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。 （3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期
成本信息管理审计方案 一、审计思路 二、审计程序 (一)资料收集清单 搜集资料.doc (二)内控环境分析 成本信息审计内控 环境分析.doc (三)重要指标及要点核实 实地考察,关注配套设施建造情况(数量、位置、形式、面积),工程进度。 动态成本的准确性 结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调目标成本 成本项目测算 分摊原则 待发生调整 目标成本中已发 生部分的调整 目标成本中待发生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本 已发生成本 合同 结算 变更签证 非合同 结算成本的准确性 目标成本管理 动态成本管理 结算成本管理 成本信息审计的 最终目的
核实面积指标:对照项目规划许可证与销售许可证,检查与目标成本编制所使用的面积指标就是否一致？若对原规划指标进行了调整,检查就是否经过规划部门审批,买卖合同与销售宣传资料如何约定(如车位比)？就是否存在销售承诺风险？ 核实产权:检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定与销售宣传资料,核实产权归属 (四)项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即“少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较 结算成本与动态成 本比较测试.xls 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 目标成本与动态成 本比较测试.xls 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 动态成本比较测试. xls (五)分摊原则分析测试 地价分摊测试 地价分摊测试底稿. xls 六大类分摊项目(除地价)中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 跨期分摊的合理性 及完整性.xls (六)目标成本编制的规范性测试 目标成本规范性测 试.xls (七)动态成本信息录入完整性、及时性测试
房地产开发企业的审计要点及技巧 一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。 （一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。 ２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。 ３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。 ４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。 ５．随意分摊借款利息。根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。 （二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。 ２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。 二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。国家规定，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后若改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但有些房地产开发企业以开发经济适用房等名义取得划拨土地后，未按经济适用房开发出售，而是开发成高档住宅楼、写字楼、商品用房出售，却不去相关部门补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。 （二）偷漏税金。如：调减经营收入，达到减少交纳营业税的计税依据；调增开发成本，使得企业所得税的应纳税所得额降低，少缴纳企业所得税；同时调减收入，调增成本，还会少纳土地增值税；将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以隐瞒房租收入、将待售商品房出租收入账外存储等方法偷漏房产税；对在房地产开发过程中签订的各种经济合同，如勘察设计合同、土地买卖合同、委托代建合同、借款合同、商品房买卖合同、代销合同、广告合同、不按规定计缴印花税和贴花，此外，还可能会通过各种方式漏缴或欠缴契税。 三、违规取得贷款（一）编造虚假购销合同。房地产开发企业有时会与本公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行办理按揭贷款手续，骗取银行购房贷款。
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题 一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样 有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。 二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料 1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。 2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。 3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。 4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。
房地产集团企业2018年度工作计划与房地产集团审计 工作计划例文汇编 房地产集团企业2018年度工作计划 xx年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保XX年底方案报批的前提下其工作计划如下： 工程方面 一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务 (一)XX年底前力争方案报批通过 11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。 12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。 (二)、XX年度工作安排 1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。 2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。 4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。 5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。 6-9月份：基础工程完成。 10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。 (三)、报建工作。 工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。 (四)、工程质量。 “特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。 (六)、预决算工作。 工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在XX年工程进展的同时做好以下两项工作：
房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点： 房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析： 1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存
房地产业务相关知识 一、房地产开发业务知识 1．土地知识 1）按来源划分：历史用地、行政划拨用地、经国土局批准的协议转让购地、政府协议出让、招标、拍卖购得土地； 2）按用途划分：A. 居住用地七十年；B. 工业用地五十年；C. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； D. 商业、旅游、娱乐用地四十年；E. 综合或者其他用地五十年；F. 加油站、加气站用地为二十年。若需改变土地用途，应征得土地管理部门的同意，变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。 3）建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。 4）建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 5）土地地价内容：A. 向出让方支付的土地出让金/转让费；B. 出让方或受让方向政府支付的土地开发金；C. 出让方或受让方向政府支付的市政配套设施金。 6）根据深圳市规定，已签土地出让合同，闲置二年以上未开发的土地，依法无偿收回土地使用权。经批准继续开发的闲置土地，须按广东省有关标准征收土地闲置费。这对企业是一种潜在损失。 7）按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，合作建房视为房地产转让，对已交清地价款的出地方，房地产管理部门不再审批合作建房，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。 2．房产类别：多层、高层（裙楼、塔楼）/ 砖混、框架/ 工业自用房、商品房。 3．开发过程 1）开工前批文：
风险管理部 成本信息管理审计方案 成本信息审计的 一、审计思路 最终目的结算成本管理 结算成本的准确性 动态成本的准确性结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调 动态成本管理目标成本待发生调整 成本项目测算分摊原则目标成本中已发目标成本中待发 生部分的调整生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本已发生成本 合同结算变更签证非合同目标成本管理 二、审计程序 （一）资料收集清单 搜集资料.doc （二）内控环境分析
第 1 页共 3 页
成本信息审计内控 环境分析.doc （三）重要指标及要点核实 实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。 核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指 标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售 宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？ 核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实 产权归属 （四）项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即“少结成本问题”) ——结算成本与动态成本的比较 结算成本与动态成 本比较测试.xls 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 目标成本与动态成 本比较测试.xls 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 动态成本比较测试. xls （五）分摊原则分析测试 地价分摊测试 地价分摊测试底稿. xls 六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 跨期分摊的合理性 及完整性.xls 编制：张珂翌审核：批准：
房地产企业审计方案 The latest revision on November 22, 2020
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
一、合同审计 建设工程合同。 1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中标 单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。 2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方 式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定； 3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员；项 目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定； 合同价款 4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备价 款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定； 5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整条 件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款； 6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定； 7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保 修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。
●采购合同。 1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的单 位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。 2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和支 付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定； 3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的考 察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况； 4. 审计支付条款：是否约定了支付的方式、期限；约定是否符合相关规定； 是否对提供不合格，不及时，不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款； 5、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定； 6、其它内容：重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考 核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料；书面材料是否有相关人员的签章；是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。 （三）其它合同审计： 主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求，是否存在损害发包方利益的行为；是否经过了相关部门的审批；是否存在超标准、超权限的签约行为。 ●合同管理
一、合同审计 ●建设工程合同。 1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中 标单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。 2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方 式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定； 3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员； 项目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定； 合同价款 4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备 价款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定； 5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整 条件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款； 6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定； 7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保 修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。 ●采购合同。 1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的 单位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。 2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和 支付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定； 3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的 考察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况；
审计部管理手册（执行稿） *****房地产开发公司二零一八年五月
关于试行审计部管理手册的说明 审计部全体员工： 我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。 现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。 批准： 主编： 协编： *****房地产开发公司 审计部 二零一八年五月
目录 部门组织架构及部门职责.................................... .( 4 ) 招标及谈判管理流程............................................( 7 ) 合同管理流程.. (11) 工程款、材料款支付管理流程 (14) 工程结算管理流程 (16) 现场签证管理流程 (20) 工程变更管理流程 (23) 工程材料管理流程(甲供材) (25) 经济台帐管理流程 (27) 日常管理常用表格 (29)
*****房地产公司审计部组织架构
部门主要职责 1）参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。2）根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究， 提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本 管理工作。 3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经 验（控制要点）以及存在的问题。 4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。5）进行全方位的合同管理。对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。 6）进行全过程的付款控制。据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免 重算、多算、误算和超付。 7）及时办理已完工程结算。根据工程合同确定的结算方式和取费标准，审定工程实际结算价；做好多级审核、外委审核的组织、协调和复审工作。 8）加强和监督工程签证的管理。对每份签证都应对照合同评估其合理性、必要性和有效性，尽可能做到“先算后干”，对符合规
研究房地产企业审计方法 近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。 一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。 二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，
通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。 三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。 四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷
建工集团房地产开发项目审计办法 第一章总则 第一条为加强对集团所属企业进行房地产开发（以下简称“开发企业”）项目投资的管理和监督，促进开发企业建立规范的投资决策机制和程序，健全内部控制制度，严格控制房地产开发项目的投资风险，提升开发企业的项目运营管理能力，保证开发企业投资预期利润的实现，依据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国会计法》等法律法规的规定，结合集团实际情况，制定本办法。 第二条房地产开发项目审计，是指对开发企业所开发的项目（包括房产和地产）从投资可研工作开始至项目开发完毕的全过程进行连续、系统、全面的审计监督。 第三条本办法适用于集团所属的全资、控股企业、事业部，其它性质企业可参照执行。 第二章审计目标、审计原则及方法 第四条房地产开发项目的审计目标：对开发项目内部控制制度的设置和运行情况进行审计，对其健全性、合理性和有效性作出评价；对开发项目投资成本、销售收入的真实性、完整性进行审计，对开发项目的效益情况作出评价。 第五条房地产开发项目审计应遵循以下原则： （一）重要性原则：在开展房地产开发项目审计时，在充分尊重客观事实的基础上，全面分析审计查出的各种问题，突出重点，紧紧围绕开发项目全过程内部控制制度的建立、执行和重大决策、风险防范、遵守财经纪律等情况进行审计。 （二）谨慎性原则：在开展房地产开发项目审计时，坚持稳健、谨慎的态度，事实清楚、评价准确、依据充分。 （三）成本效益原则：在开展房地产开发项目审计时，应结合本组织内部审计资源和实际情况，既可以进行项目全过程的审计，也可以进行项目部分环节的专项审计。 （四）财务审计与管理审计相融合原则：房地产开发项目审计是财务审计与管理审计的融合，应将风险管理、内部控制、效益的审查和评价贯穿于开发项目各个环节，并与项目法人制、招标投标制、合同制、监理制执行情况的检查相结
我国现代经济不断发展，经济体制的改革也不断深化，但房地产企业内部控制仍然处于较低级的阶段，管理松弛，控制弱化。因此要想强化内部管理水平，提高经营效率，必须在我国房地产企业中实现内部控制。 一、前言 房地产业是一种资金密集的行业，由于其开发周期长，受到政策与市场等外部的影响大，因此也是一种具有高风险的行业。随着政府近期出台的针对房地产业的严厉调控措施，房地产企业资金状况进入了紧张趋势，存量不断上升，增加了公司经营、管理、财务等风险，因此内部控制手段的重要性就被显现出来。 二、房地产企业内部审计工作存在的问题 1.企业对内部审计重视与支持程度不够。 内部审计的主要任务应是通过对经济评价的审计调查研究，及时对企业上级领导进行信息反馈。逐渐提高企业高管对企业的科学管理，提高经济效益。但我国现有的一部分房地产企业将事后查缺补漏的工作
分配给内部审计部门，可以说是十足的大材小用。迄今为止，大多企业还并未意识到建立内部审计的必要性，更有甚者还并未建立内部审计部门。 2.房地产企业尚未全面转向管理审计 就目前我国的房地产行业来看，许多企业的内部审计模式一直是以开展财务审计为主，延续了以往财务查账的过程阶段，没有充分体现出审计工作的优势与效率。即便是有一些企业开展了经营管理审计，但审计的思路与方法并不能完全满足发展需求，从而不能达到目的。一些企业领导也认为内部审计没有从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。 3.内部审计人员结构不合理，综合素质偏低 由于我国房地产内部审计工作仍处于新兴时期，许多任职于内部审计部门的工作人员并非专业型人才，有很大一部分是从其他财务岗位临时转过来填补空缺的。因此造成了我国房地产企业内审人员综合素质普
房地产企业审计基本内容及方法 一、预收账款不按规定申报纳税 预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。预收售房款应缴纳营业税。 二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款 房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。 根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。 三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷” 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳 营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办
理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。 四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投 资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收 入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。对此，应仔细审查原始凭证，结合工程施工预、决算和其往来科目，调增应纳税所得额，计征企业所得税。 五、“费用不实分配”虚减应纳税所得额，偷逃所得税 房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。 对此，应要求房地产企业按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本，不应在当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳税所得额，计征企业所得税。 六、工期长，不及时结转成本，影响计税所得，形成偷税
【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。