房地产开发企业的审计重点
一、收入不入账。
1
同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、
管理费、
核实利润等承包费
用收支不入企业财务大账。
2
没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借
用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂
靠经营的收支情况。
3
开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的
拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两
者的价差即自筹资金。
少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁
补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4
少数开发企业用新建房屋换取其他单位
土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费
直接冲抵开发成本。
5
少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
6
少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工
地看护费、物业管理费等费用。
7
少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初
装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房
者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。
或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销
售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的
“购买人”
达成买卖协议从银
行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
1
国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证
和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的
25
才能取得商品房预售许可证。
有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。
为逃避监管开发企
业将售房收入记入“应付账款”
、
“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2
有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率
的楼盘长期不办理竣工决算、
长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成
本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
3
有的开发企业不按照工程实施情
况预提费用、
预计负债人为调节成本费用不按照权责发生制和配比原则把全部成本费用在完
工产品和在产品之间分配进而人为调节当期会计利润和应缴纳企业所得税、土地增值税数
额。
四、
支出票据不合规。
部分开发企业与施工企业达成默契凭白纸据等不合规票据支付工
程款使施工企业少缴税费。
对于
“清包工”
即开发企业提供建筑材料施工企业提供劳务的工
程没有将开发企业提供材料的价款并入工程总价造成少缴纳营业税及附加等税费。
使施工企
业少缴纳税费的同时自己也少支付工程成本。
五、
注册资本不足。
国家对开发企业进行了资质等级管理规定一级资质开发企业注册资质不低于
5000
万元二级资质不低于
2000
万元三级资质不低于
800
万元四级资质最低级不低
于
100
万元我省规定不低于
400
万元。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产
开发经营业务不得越级承接业务。
我国还规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占
项目总投资的比例不得低于
20
。因此少数开发企业为了承揽规模大的房地产开发业务虚增
全国注册建筑师、建造师考试备考资料历年真题考试心得模拟试题注册资本人为提高企业资质。
六、
存货不实。
开发企业从取得土地使用权至销售生产周期长存货占总资产的比例大核
算复杂并且有人为调节的余地。
少数开发企业不将自用的房地结转到固定资产仍放在开发产
品科目中核算不按视同销售计算应缴纳营业税及附加也不交纳房地税。
少数开发企业为了虚
增注册资本虚增存货。
七、
超面积建筑。
少数开发企业违反详细规划要求擅自变更设计图纸超面积建筑商品房
少缴纳相应的建筑规费。
房地产开发企业的审计重点 一、收入不入账。 1 同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、 管理费、 核实利润等承包费 用收支不入企业财务大账。 2 没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借 用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。 部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂 靠经营的收支情况。 3 开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的 拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两 者的价差即自筹资金。 少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁 补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。 4 少数开发企业用新建房屋换取其他单位 土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费 直接冲抵开发成本。 5
少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。 6 少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工 地看护费、物业管理费等费用。 7 少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初 装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。 二、虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房 者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。 或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销 售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的 “购买人” 达成买卖协议从银 行套取低息的信贷资金。 三、往来科目核算不规范。 1 国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证 和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 才能取得商品房预售许可证。 有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商
海量免费资料尽在此 内部审计制度 1.总则 1.1.为进一步完善企业内部审计工作，增加企业自我约束，完善企业内部控制 制度，优化企业业务流程，改善经营管理，提高经济效益，依据国家的有关法规和公司的基本制度制定本制度。 1.2.公司的内部审计主要负责对公司的经营管理的各方面各环节进行独立监督 和评价，以确定其是否遵循了公司的方针、政策和计划，是否符合公司规定的程序与标准，是否有效和经济地使用了资源，是否正在实现公司的目标。 1.3.公司经营管理审计委员会依照本制度和董事会的指示独立行使审计职权， 不受其它部门和个人的干涉。 1.4.经营管理审计的基本原则：独立性原则、合法性原、实事求是原则、客观 公正原则、廉洁奉公原则、保守秘密原则。 2.机构和审计人员 2.1.公司设立经营管理审计委员会，依照本制度行使审计职权，对公司董事会 负责并报告工作。 2.2.经营管理审计委员会应配备与工作相适应的专职人员。专职审计人员应具 有审计、会计、经济、工程等相关技术职称，具备与所从事的审计工作相适应的思想素质和业务能力。 2.3.经营管理审计委员会应有计划地开展审计人员岗位培训和考核，不断提高 内部审计人员的思想素质和业务能力。 2.4.审计人员忠于职守，客观公正，保守秘密，不得滥用职权，徇私舞弊。 2.5.审计人员办理审计事项，与被审部门和审计事项有利害关系时，应当回避。 3.审计机构的职责 3.1.经营管理审计委员会依照本制度对企业各部门行使审计职权。 3.2.根据公司经营目标，对各项经营计划的制度及执行情史进行审计，包括公 司工程施工计划、销售计划、人力资源计划、财务计划、项目开发计划等。 3.3.对关键业务流程和内部控制制度的合理性、健全性、有效性进行评审。3. 4.对下列财务、会计事项进行审计：
房地产开发企业的审计注意事项 1、索取五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》） 项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。 2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证 （一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。 审计取证： （1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。 （2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。 （3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期
XX公司: 集团审计中心将对项目进行审计。我们的审计就是依据《中国内部审计准则》的要求进行的,该执业准则要求我们对影响贵公司财务报表进行公允反映的因素进行全面了解与评估,以执行相应的审计程序。为了审计工作的顺利进行,烦请贵公司向我们提交以下资料。对于贵公司的配合,我们将不胜感激。 一基本资料 1.基本情况资料 （1）贵单位基本情况介绍(包括经营范围、主要业务及经营特点等); （2）工商及变更登记资料:验资报告、评估报告、章程、营业执照; （3）行业特许经营许可证、税务登记证、组织机构代码证、外汇登记证、贷款证、; （4）成立及历次股权变更时政府等部门相关批文、投资协议; （5）组织机构设置图:同时应标明组织结构的具体组织联系。 （6）主要管理人员基本资料; （7）财务部门机构设置图、岗位分工及岗位职责介绍。 2.贵公司股权被质押或其她有争议的情况。 3.内部控制制度建立情况、内部控制制度及流程图。 4.股东大会、董事会、管理层会议记录及会议决议。 5.税收资料: （1）简述贵单位的缴纳税种、税率; （2）所享受的税收优惠政策及批准文件; （3）各税纳税申报表及税收汇算清缴资料; （4）税收缴款书 6.开发项目相关资料 （1）开发企业资质证书 （2）拆迁协议、拆迁许可证 （3）建设项目选址意见书 （4）建设用地规划许可证 （5）建设工程规划许可证 （6）国有土地使用证 （7）施工许可证 （8）商品房销售许可证 （9）施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 （10）房地产开发项目手册 （11）建设工程竣工验收报告(含建筑工程竣工验收意见书) （12）建设工程竣工验收备案表 （13）入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 （14）工程投资概算、预算报告 （15）规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件 （16）工程质量监督报告 （17）工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决(结)算报告 （18）商品房面积实测技术报告书 （19）住宅质量保证书与住宅使用说明书 （20）商品房买卖合同及销售合同统计表 （21）土地出让合同及市政配套费协议书 （22）如有合作建房者需提供合作建房政府批文,及合作建房合同、协议等有关资料 7.场地租赁协议及相关合同。
房地产开发企业的审计要点及技巧 一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。 （一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。 ２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。 ３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。 ４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。 ５．随意分摊借款利息。根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。 （二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。 ２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。 二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。国家规定，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后若改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但有些房地产开发企业以开发经济适用房等名义取得划拨土地后，未按经济适用房开发出售，而是开发成高档住宅楼、写字楼、商品用房出售，却不去相关部门补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。 （二）偷漏税金。如：调减经营收入，达到减少交纳营业税的计税依据；调增开发成本，使得企业所得税的应纳税所得额降低，少缴纳企业所得税；同时调减收入，调增成本，还会少纳土地增值税；将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以隐瞒房租收入、将待售商品房出租收入账外存储等方法偷漏房产税；对在房地产开发过程中签订的各种经济合同，如勘察设计合同、土地买卖合同、委托代建合同、借款合同、商品房买卖合同、代销合同、广告合同、不按规定计缴印花税和贴花，此外，还可能会通过各种方式漏缴或欠缴契税。 三、违规取得贷款（一）编造虚假购销合同。房地产开发企业有时会与本公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行办理按揭贷款手续，骗取银行购房贷款。
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题 一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样 有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。 二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料 1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。 2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。 3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。 4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。
成本信息管理审计方案 一、审计思路 二、审计程序 (一)资料收集清单 搜集资料.doc (二)内控环境分析 成本信息审计内控 环境分析.doc (三)重要指标及要点核实 实地考察,关注配套设施建造情况(数量、位置、形式、面积),工程进度。 动态成本的准确性 结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调目标成本 成本项目测算 分摊原则 待发生调整 目标成本中已发 生部分的调整 目标成本中待发生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本 已发生成本 合同 结算 变更签证 非合同 结算成本的准确性 目标成本管理 动态成本管理 结算成本管理 成本信息审计的 最终目的
核实面积指标:对照项目规划许可证与销售许可证,检查与目标成本编制所使用的面积指标就是否一致？若对原规划指标进行了调整,检查就是否经过规划部门审批,买卖合同与销售宣传资料如何约定(如车位比)？就是否存在销售承诺风险？ 核实产权:检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定与销售宣传资料,核实产权归属 (四)项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即“少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较 结算成本与动态成 本比较测试.xls 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 目标成本与动态成 本比较测试.xls 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 动态成本比较测试. xls (五)分摊原则分析测试 地价分摊测试 地价分摊测试底稿. xls 六大类分摊项目(除地价)中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 跨期分摊的合理性 及完整性.xls (六)目标成本编制的规范性测试 目标成本规范性测 试.xls (七)动态成本信息录入完整性、及时性测试
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，
房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点： 房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析： 1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存
房地产业务相关知识 一、房地产开发业务知识 1．土地知识 1）按来源划分：历史用地、行政划拨用地、经国土局批准的协议转让购地、政府协议出让、招标、拍卖购得土地； 2）按用途划分：A. 居住用地七十年；B. 工业用地五十年；C. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； D. 商业、旅游、娱乐用地四十年；E. 综合或者其他用地五十年；F. 加油站、加气站用地为二十年。若需改变土地用途，应征得土地管理部门的同意，变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。 3）建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。 4）建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 5）土地地价内容：A. 向出让方支付的土地出让金/转让费；B. 出让方或受让方向政府支付的土地开发金；C. 出让方或受让方向政府支付的市政配套设施金。 6）根据深圳市规定，已签土地出让合同，闲置二年以上未开发的土地，依法无偿收回土地使用权。经批准继续开发的闲置土地，须按广东省有关标准征收土地闲置费。这对企业是一种潜在损失。 7）按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，合作建房视为房地产转让，对已交清地价款的出地方，房地产管理部门不再审批合作建房，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。 2．房产类别：多层、高层（裙楼、塔楼）/ 砖混、框架/ 工业自用房、商品房。 3．开发过程 1）开工前批文：
xxxx置业 2012年审报告 xxxx置业成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。 xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。 由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。 一、xx项目整体经济效益测算 1、销售收入 xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。 xx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位：万元
长春君地房地产开发有限公司专项审计报告 中瑞联专审字2010第号 北京昌恒投资集团公司： 我们接受委托，对贵集团公司所属长春君地房地产开发有限公司（以下简称君地公司）2008年、2009年财务收支及内控管理制度和内控制度执行情况进行了审查，我们的审查是依据相关财务收支审计准则，企业内部控制基本规范及贵公司相关委托要求进行的，我们的审查是以2009年12月31日资产、负债、损益真实性和两个年度财务收支情况和截至2009年末资产质量查证；以及对整体资产经营决策、内控制度建立、执行和取得实效的调查展开的。在实施审查过程中，我们还实施了包括抽查会计凭证在内等我们认为必要的审查程序，现将审查结果报告如下： 一、基本情况 长春君地房地产开发有限公司是北京华瑞君地投资有限公司和南通银洲昌诚置业有限公司共同投资兴办的开发有限公司，注册资本1.1亿元人民币，法人代表朱新昌，公司驻地吉林省长春市汽车产业园区腾飞路110号，（君地地产十六峯地块）。 君地地产项目于2007年在吉林省长春市启动，在长春市政府、长春市汽车产业开发区管委会大力支持下、经政府有关部门和长春市国土资源局经“招牌挂”等相关程序后取得该项宗地，共229917平方米，折合345亩。项目规划总建筑面积 593204平方米，其中地上建筑面积459694平方米（住
宅面积370830平方米，商业面积88864平方米）地下建筑面积133510平方米（含地下人防、车库、库房、地下室等）项目共分为一期工程、二期工程、三期工程和四期工程，现一期工程建筑面积10万平方米已完成，楼盘已基本售罄；二期工程建筑面积22万平方米已在建，三期工程建筑面积23万平方米、四期工程建筑面积4—5万平方米征地已纳入规划、设计，从工程进度上看已全面启动。 项目法人单位：长春君地房地产开发有限公司 建筑设计单位：吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院 承建施工单位：南通二建集团 监理单位：吉林省先胜工程监理公司 2007年君地地产项目全面启动，2007年发生前期费用240.425.626.20元，其中土地价款237.000.000.00元、可行性研究报告168.000.00元、总体规划设计方案（含测量费）1.193.600.00元、方案咨询费2.050.000.00元、评审费10026.20元。 2008年当年取得营业收入25.911.517.25元，配比销售成本20.729.213.80元，实现利润8.274.456.20元。资产负债率27.57%，2009年由于二期工程未完全年未实现营业收入当年亏损788.360.57元。截至2009年12月31日资产负债表反映资产总额768,103,586.12元，负债总额492,300,565.90元，资产负债率64.09% 二、审查情况 （一）资产部分
一、合同审计 建设工程合同。 1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中标 单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。 2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方 式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定； 3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员；项 目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定； 合同价款 4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备价 款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定； 5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整条 件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款； 6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定； 7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保 修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。
●采购合同。 1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的单 位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。 2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和支 付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定； 3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的考 察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况； 4. 审计支付条款：是否约定了支付的方式、期限；约定是否符合相关规定； 是否对提供不合格，不及时，不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款； 5、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定； 6、其它内容：重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考 核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料；书面材料是否有相关人员的签章；是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。 （三）其它合同审计： 主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求，是否存在损害发包方利益的行为；是否经过了相关部门的审批；是否存在超标准、超权限的签约行为。 ●合同管理
关于XX置业公司财务及经营情况的 专项审计报告 XX置业公司： 我们接受委托，对贵公司截止XXXX年XX月XX日的资产、负债、所有者权益等财务状况及自xxxx年xx月xx日至XXXX年XX月XX日期间的经营情况进行专项审计。 贵公司管理层的责任是编制、提供以下资料并对提供资料的真实性、合法性、完整性负责：0、按照企业会计准则的规定编制截止日的财务报表及相关明细表；0、帐簿、凭证及与财务、经营有关的其他财务资料；0、与审计有关的其他资料。 我们的责任是对贵公司于截止日的资产、负债、所有者权益状况及经营情况发表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师审计准则进行的，在审计过程中，我们实施了包括检查会计记录及原始凭证、询问情况、查阅有关资料等必要的审计程序。现将审计情况报告如下： 一、XX置业公司基本情况 0、公司简介 XX置业公司（以下简称公司）成立于xxxx年xx月xx日，营业执照注册号为xxxxxx，注册资本：xxxx元，法定代表人：xx，注册地：xx省xx市，住所：xx 市xxxx路xxx号，经营范围：房地产开发与经营、xxxx。 公司于xxxx年xx月成立时，出资人为xxxx（出资额为xx万元、占股xx%）、xxxx（出资额为xx万元、占股xx%）、xxxx（出资额为xx万元，占股xx%）。 0、帐面财务及经营状况 截止XXXX年XX月XX日，帐面资产总额为xxxx万元，其中：流动资产xxxx 万元（主要包括存货——开发成本xx万元、预付帐款xx万元），固定资产xx万元；帐面负债总额为xx万元，其中：预收帐款xx万元、其他应付款xx万元、应交税金xx万元；帐面所有者权益为xx万元，其中：实收资本xx万元、未分配利润xx 万元。 帐面主营业务为入为0元，主营业务成本为0元，期间费用0,000.00万元，
一、合同审计 ●建设工程合同。 1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中 标单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。 2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方 式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定； 3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员； 项目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定； 合同价款 4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备 价款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定； 5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整 条件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款； 6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定； 7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保 修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。 ●采购合同。 1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的 单位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。 2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和 支付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定； 3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的 考察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况；
XX公司： 集团审计中心将对项目进行审计。我们的审计是依据《中国内部审计准则》的要求进行的，该执业准则要求我们对影响贵公司财务报表进行公允反映的因素进行全面了解和评估，以执行相应的审计程序。为了审计工作的顺利进行，烦请贵公司向我们提交以下资料。对于贵公司的配合，我们将不胜感激。 一基本资料 1.基本情况资料 （1）贵单位基本情况介绍（包括经营范围、主要业务及经营特点等）； （2）工商及变更登记资料：验资报告、评估报告、章程、营业执照； （3）行业特许经营许可证、税务登记证、组织机构代码证、外汇登记证、贷款证、； （4）成立及历次股权变更时政府等部门相关批文、投资协议； （5）组织机构设置图：同时应标明组织结构的具体组织联系。 （6）主要管理人员基本资料； （7）财务部门机构设置图、岗位分工及岗位职责介绍。 2.贵公司股权被质押或其他有争议的情况。 3.内部控制制度建立情况、内部控制制度及流程图。 4.股东大会、董事会、管理层会议记录及会议决议。 5.税收资料： （1）简述贵单位的缴纳税种、税率； （2）所享受的税收优惠政策及批准文件； （3）各税纳税申报表及税收汇算清缴资料； （4）税收缴款书 6.开发项目相关资料 （1）开发企业资质证书 （2）拆迁协议、拆迁许可证 （3）建设项目选址意见书 （4）建设用地规划许可证 （5）建设工程规划许可证
（6）国有土地使用证 （7）施工许可证 （8）商品房销售许可证 （9）施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 （10）房地产开发项目手册 （11）建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书） （12）建设工程竣工验收备案表 （13）入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 （14）工程投资概算、预算报告 （15）规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件 （16）工程质量监督报告 （17）工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告 （18）商品房面积实测技术报告书 （19）住宅质量保证书和住宅使用说明书 （20）商品房买卖合同及销售合同统计表 （21）土地出让合同及市政配套费协议书 （22）如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料 7.场地租赁协议及相关合同。 8.员工及其社会保障情况，主要包括：员工人数及变化情况、员工专业结构、员工受教育程度、员工年龄分布、执行社会保障制度、住房制度改革、医疗制度改革等。 9.简述所处行业及竞争情况： （1）主要包括行业管理体制、行业竞争状况、市场容量、投入与产出、技术水平以及以上因素的发展趋势； （2）所在行业享受国家及地方政府优惠扶植政策； （3）影响本行业发展的有利和不利因素，如产业政策、产品特性、技术替代、消费趋向、购买力与国际市场冲击等因素，指出进入本行业的主要障碍。 （4）面临的主要竞争状况：包括自身的竞争优势及劣势，市场份额变动的情况及趋势，同行业竞争的情况。 10.主要客户及供应商的资料； 前5名供应商合计的采购额占年度采购总额的百分比，主要供应商所占比重较大，需说明原因，并披露相关风险。 二财务会计资料—会计报表层面 11.审计期间所执行会计政策、会计估计及变更的说明。 12.审计期间的资产负债表、损益表、现金流量表、股东权益变动表及其他附表（盖章签字）。
研究房地产企业审计方法 近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。 一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。 二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，
通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。 三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。 四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷
房地产企业会计报表审计重点： 1、开发成本审计：应该严格按照开发产品的用途经行分类，按成本 核算法确定开发产品成本核算对象。一般审计的类容应包括：土 地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程 费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集 和分配的真实情况 （1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税)。根据调阅的 土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预提，还有 超过动工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等 等。征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟 墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的是否已按规定支付 补偿费及安置费用，有无应付未付?待开发土地还有多 少?已开发和待开发土地成本如何分配?等等 （2）前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘 察、测绘、场地平整等)；基础设施(含道路修建、供水、 供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等)；设施 配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设 施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的 增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大 配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗 震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议 以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。 （3）建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工 程价款结算账单”，以及工程实际进度情况、设备到场和 安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。对工程进 度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测 实。因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情 况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增 成本。 2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施 和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及 时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注 配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还 是处于热销之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期
房地产企业审计方案 The latest revision on November 22, 2020
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
风险管理部 成本信息管理审计方案 成本信息审计的 一、审计思路 最终目的结算成本管理 结算成本的准确性 动态成本的准确性结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调 动态成本管理目标成本待发生调整 成本项目测算分摊原则目标成本中已发目标成本中待发 生部分的调整生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本已发生成本 合同结算变更签证非合同目标成本管理 二、审计程序 （一）资料收集清单 搜集资料.doc （二）内控环境分析
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成本信息审计内控 环境分析.doc （三）重要指标及要点核实 实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。 核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指 标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售 宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？ 核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实 产权归属 （四）项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即“少结成本问题”) ——结算成本与动态成本的比较 结算成本与动态成 本比较测试.xls 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 目标成本与动态成 本比较测试.xls 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 动态成本比较测试. xls （五）分摊原则分析测试 地价分摊测试 地价分摊测试底稿. xls 六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 跨期分摊的合理性 及完整性.xls 编制：张珂翌审核：批准：