土增税清算重点关注的30个难点

⼟地增值税清算的难点在哪⾥⼟地增值税清算到底“难”在哪⾥?⼀、房企经济利益的驱使所然房地产开发企业在进⾏房地产项⽬结算时将⾯临严格和全⾯的⼟地增值税清算。

开发商的⼼态很复杂，主流的⼼态是观望。

希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较⼤部分利润上缴。

事实上，房地产企业规避⼟地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做⾼成本、拖延清算时间递延纳税等。

做⾼成本和贷款利息是通常做法，因为计算⼟地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。

还有部分房地产企业利⽤种种⼿段钻《⼟地增值税暂⾏条例》的空⼦，迟迟不进⾏决算，或留下⼀两套尾房，致使整个项⽬不能决算，逃避⼟地增值税的清算。

对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

⼤多数企业并不采⽤税务筹划，⽽是直接多开发票。

尤其是在⾃⼰拥有⼯程队的⼩公司当中，这种做法⾮常普遍，⽐如说花了2000万给开成2500万。

⼤型房地产公司有好⼏⼗家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利⽤为提⾼成本的⼯具。

此外，⼟地增值税的清算会拉紧房地产公司的资⾦链，使⼀部分资⾦本来就捉襟见肘的⼩公司陷⼊倒闭的泥淖，⽬前⼀些⼩公司不得不卖地卖项⽬筹措现⾦应对即将到来的清算。

⼆、税务机关的征收原因对房地产开发企业⼟地增值税的清算管理⼯作，实际⼯作中存在的问题较多，困难较⼤，⼟地增值税的征收确实有难度。

这是因为房地产⼯程的周期⽐较长，涉及的⾯⽐较⼴，产品也⽐较复杂，因此客观上会⽐⼀般的税种征收要复杂⼀些。

单就⼟地增值税来说，其税基并不⼩，应该是个⼤税，但是实际征收上来的⽐例却不⾼，变成了⼩税。

由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地⽅税务部门只能按照销售收⼊的1.5%-2.5%预缴⼟地增值税。

⼀是⼟地增值税清算的⼯作量实在太⼤，真的开展⼟地增值税清算⼯作，地税局的⼯作⼈员根本忙不过来，因为⼟地增值税清算涉及复杂的扣除项⽬，包括⼟地款、房地产开发成本、费⽤和转让房地产有关税⾦等。

土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

则需要缴纳增值税。

总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。

2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。

3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。

2013土增税清算，重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、清算单位及清算主体1、关于清算单位确认问题（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：①．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

②．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

2、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

土地增值税清算工作中的难点及其对策建议来源：镇江市扬中地方税务局时间：2011年11月18日近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会直接对税收征管造成影响。

通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发项目的收入、成本、费用等方面进行的深入细致审核，发现并归纳了一些带有普遍性或特殊性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷。

现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考。

一、转让销售收入明显不合理低价的确认与调整问题对房地产企业的销售情况，我们在清算中进行了认真分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进行适当地调整。

如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，若按照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者按照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进行调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法接受，考虑再三，因此我们在不违反政策最低原则底线的情况下，力求尝试，无限接近，此时可以按照下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）同时兼顾市价，两者因素综合考虑进行重新调整定价。

目前，税务部门为了避免税收流失，在进行土地增值税清算时需要界定销售收入特别是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正当理由而如何进行合理调整的情况。

但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围？此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进行收入调整，也无具体操作办法。

土地增值税清算疑难及热点问题汇总近年来，土地增值税清算问题在我国引起了广泛关注。

随着国家土地利用政策的调整和土地资源紧缺情况的日益突出，土地增值税成为了一项重要的税收收入渠道。

然而，由于土地增值税清算涉及复杂的法律、财务等方面的问题，存在着一些疑难和热点问题亟待解决。

首先，一个疑难问题是关于土地增值税的征收对象。

土地增值税的征收对象一般包括个人、企事业单位和其他经济组织。

但是，在实际操作中，由于土地所有权和使用权的分离，征收对象的界定变得复杂。

特别是在土地转让过程中，很多土地使用权并未转移，而土地增值仅仅体现在了土地使用权出让金中，这就给土地增值税的征收带来了困难。

因此，对于转让土地使用权的增值应如何计算和征税，需要进一步研究和明确。

其次，土地增值税的计算方法也是一个热点问题。

在土地增值税的计算中，应当考虑土地增值的产生方式和时间，以及土地增值税税率的确定。

然而，目前土地增值税的计算方法与实际情况存在一定的偏差。

一方面，部分地区仍采用传统的比例方法计算土地增值税，这种方法无法准确反映土地增值的实际情况。

另一方面，税率的确定也缺乏科学合理的依据，导致部分纳税人觉得税负过重。

因此，如何合理确定土地增值税的计算方法和税率，是当前亟待解决的问题。

再次，土地增值税清算的便捷性和公平性也备受关注。

土地增值税清算涉及到大量的纳税人和地方政府，税务部门需要对土地增值税的征收情况进行审核和监督。

然而，在实际操作中，由于信息不对称和数据录入不准确等原因，土地增值税的清算存在一定的不便捷性。

此外，土地增值税的征收与地方税收收入分成机制相关，这就涉及到税收分配的公平性问题。

如何提高土地增值税清算的便捷性和公平性，需要进一步完善相关的法律法规和制度机制。

最后，对土地增值税清算的监督和执法也是一个重要问题。

土地增值税清算涉及到纳税人的自觉遵守和税务部门的监管执法。

然而，由于土地增值税清算涉及的信息较多，纳税人往往难以了解相关规定的具体细节，导致存在纳税人的投诉和争议。

土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。

土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。

2.数据不准确。

土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。

3.复杂的审批程序。

土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。

4.税收征管不到位。

土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。

对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。

加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。

2.加强数据管理。

土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。

3.简化审批程序。

对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。

4.加强税收征管。

税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。

5.加强宣传和培训。

通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。

当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。

在审核土地增值税工作中的难点和疑点
1、人防工程和地下车库的划分。

我们在审核过程中经常会遇到这个问题。

一般高层和小高层的地下空间都会作为人防工程处理，而且面积也很大。

工程完工后，人防工程的成本是否按平均成本计算？人防工程的确认需要开发公司提供哪些资料？如在清算期间提供不全应如何处理？
另外，开发公司或物业管理公司都会把地下划分成车位出租(售)给业主，价格都很高。

这样地下车库的成本由住宅等可售面积承担。

而收入并未记入土地增值税的计税收入。

这样会减少土地增值额。

建议:
收益并入销售收入计算。

2、开发间接费用与房地产开发费用无法分清。

例如某房地产开发公司在开发间接费用中列支企业所有人员工资及福利费等，该单位会计说：
“我们只有这一个项目，所有人员都直接为这个项目服务，工资等费用理应记入开发间接费用。

”还有差旅费等金额也很大,理由是公司提供甲供材,自己到外地采购。

如此一来开发间接费用很大,增加了加计扣除的基数。

3、房子销售一房一价、一幢楼房的东、西边、低层和高层价格相差很大,很难确定房价高低,无法认定“房价明显偏低”。

4、开发成本中零星工程及众多的配套设施工程无法确定它的真实性。

小区道路、绿化工程等无法确定工程量、金额,只能认发票。

5、开发公司提供的各项工程合同不全,工程结算单提供滞后,大多为本公司的结算单,无第三方提供的工程审核单。

建安成本的审核只能以单位提供的结算单为准。

建议:
工程成本应由第三方审核确认。

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房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考问题一：税收政策的不确定性对策思考：1.关注政策动向，增强政策敏感性。

房地产企业应当密切关注国家与地方政策的动向，及时了解土地增值税税率、免征条件、减免税政策等的变化，以便于合理规划企业的土地增值税清算工作。

2.加强政策解读，规避税收风险。

房地产企业可以积极与税务机构沟通，及时了解土地增值税政策的解读和适用，以规避税收风险，确保企业的税收合规性和合法性。

问题二：税务管理的复杂性土地增值税的清算工作，需要房地产企业全面掌握土地的使用权、取得成本、增值额、征收率等多个方面的信息，并根据相关税法和会计准则进行合理处理和核算。

由于土地增值税的政策和业务范围较为复杂，使得房地产企业在进行土地增值税清算时，往往需要投入大量的精力和资源，才能保证税务管理的准确性和合规性。

对策思考：1.建立规范流程，强化内部管理。

房地产企业应当建立健全的土地增值税清算流程和相关制度，规范土地增值税相关的业务和管理行为，加强内部管理，有效降低税务管理的复杂性。

2.加强人才培训，提升专业水平。

房地产企业可以加强员工的税务培训和技能提升，提高员工对土地增值税政策的理解和应对能力，以应对税务管理的复杂性。

问题三：税务风险的不可忽视在土地增值税清算过程中，房地产企业往往需要面对种种税务风险，如税收政策的变化、税收漏洞的规避、税收风险的避免等。

这些税务风险如果得不到有效的控制和处理，有可能导致企业的税收成本增加、税务争议增多，严重影响企业的经营稳定和发展。

对策思考：1.积极应对税收政策的变化。

房地产企业应当充分了解税收政策的最新动态，及时调整企业的税务筹划和管理措施，防范税务风险，确保企业的长期发展。

2.加强税务规划，降低税收成本。

房地产企业可以通过税务规划和筹划，合理优化企业的税务结构和成本组成，降低税收成本，提高企业的综合竞争力。

房地产企业在进行土地增值税清算时，需要深刻思考土地增值税清算中存在的问题，并及时制定相应的对策，以提高企业的税收合规性、降低税务风险、保障企业的长期发展。

土地增值税审核要点及难点一、土地增值税是啥？咱先得搞清楚土地增值税这个概念。

简单来说呢，这就是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

就好像是房地产在转手过程中“变贵”了那部分要交的钱。

这钱可不是个小数目，所以审核起来就特别重要啦。

二、审核要点。

1. 收入的审核。

- 确认收入可是个大工程。

你得看看卖房或者转让土地的那些收入是不是都老老实实报上来了。

有时候那些房地产企业可狡猾了，可能会把一些额外的收入藏着掖着，比如说停车位的销售收入，这可不能不算进去呀。

还有那些卖房送家电之类的，其实家电的价值也是包含在房价里的，这部分收入都得算得清清楚楚的。

- 对于分期收款的项目，那更得仔细核对啦。

每一笔钱什么时候到账的，是不是按照规定的时间和金额计算了土地增值税的应税收入，可不能让他们随便糊弄。

就像守着一个小财宝库，得一颗珍珠都不放过。

2. 扣除项目的审核。

- 取得土地使用权所支付的金额这一项，得看看有没有相关的发票啊，协议啊什么的。

要是没有这些凭证，那怎么能证明这笔钱花出去了呢？而且有的时候可能会涉及到土地转让的一些附加条件，这些都要考虑进去，可不能只看一个表面的数字。

- 房地产开发成本更是复杂。

像土地征用及拆迁补偿费，这里面说不定就有猫腻。

有些企业可能会虚报拆迁补偿款，把本来没那么多的钱报得很高。

还有建筑安装工程费，要检查一下工程结算单是不是合理，有没有多算工程量之类的。

开发间接费用也不能忽视，什么管理人员工资、办公费之类的，得看是不是真的和这个项目有关，不能乱塞费用进去。

- 与转让房地产有关的税金这一块，得把城市维护建设税、教育费附加这些都算准了。

这些税金虽然看着不大，但是积少成多，算错了也会影响土地增值税的计算呢。

三、审核难点。

1. 成本分摊的难题。

- 对于一个大型的房地产项目，可能有住宅、商业、写字楼等不同的业态。

这时候成本怎么分摊就很头疼了。