土增税清算案例

【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。

已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。

此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。

由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。

这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。

因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。

企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。

经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。

篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。

2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。

清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。

经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。

首次清算后，取得建安发票2000000元。

2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。

篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。

篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。

经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。

山东二次土增清算的案例山东二次土增清算是指在土地增值税缴纳后，再次对土地进行清算，以核实土地增值税的征收标准和支付金额是否正确的过程。

以下是关于山东二次土增清算的案例：1. A先生购买了山东某地的一块用于房地产开发的土地，并根据政府规定支付了土地增值税。

后来，政府对该地进行了重新评估，发现土地价值被低估，于是进行了二次土增清算，结果显示A先生应支付更多的土地增值税。

2. B公司在山东投资兴建了一座商业综合体，完成后按照政府规定支付了土地增值税。

然而，政府在日后的土地估价中发现B公司在申报土地价值时存在误差，因此进行了二次土增清算，要求B公司缴纳更多的土地增值税。

3. C女士购买了山东某地的一块农用地，计划用于农业种植。

在进行土地增值税缴纳后，政府对该地进行了重新评估，结果发现土地的增值幅度较大，因此进行了二次土增清算，并要求C女士支付更多的土地增值税。

4. D先生在山东某地购买了一块土地，并按照政府规定支付了相应的土地增值税。

然而，政府发现D先生在购买土地时存在虚假交易行为，于是进行了二次土增清算，要求D先生支付更多的土地增值税，并进行相关处罚。

5. E公司在山东投资兴建了一座工业园区，完成后按照政府规定支付了土地增值税。

然而，政府在后续的土地估价中发现E公司在申报土地价值时存在错误，因此进行了二次土增清算，要求E公司缴纳更多的土地增值税。

6. F女士在山东购买了一块土地，并按照政府规定支付了土地增值税。

然而，政府在重新评估土地价值时发现，F女士在申报土地价值时存在误差，于是进行了二次土增清算，要求F女士缴纳更多的土地增值税。

7. G公司在山东投资兴建了一座住宅小区，完成后按照政府规定支付了土地增值税。

然而，政府在后续的土地估价中发现G公司在申报土地价值时存在虚假行为，因此进行了二次土增清算，要求G公司支付更多的土地增值税，并进行相应处罚。

8. H先生在山东购买了一块用于农业种植的土地，并按照政府规定支付了土地增值税。

【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算作者：俞银琪许乐方敬春案情回顾海南三正实业投资有限公司（以下简称三正实业公司、上诉人）因与被海南省海口市地方税务局（以下简称市地税局、被上诉人）税务行政管理纠纷一案，前由海口市龙华区人民法院于2012年6月20日作出（2012）龙行初字第73号行政判决书，三正实业公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉。

三正实业公司于2007年1月开工建设的'执信·海天怡心园'，于2009年1月竣工，同年9月，三正实业公司聘请海南恩特税务师事务所有限责任公司对该项目进行土地增值税鉴证审核，并于10月22日向市地税局进行土地增值税清算申报。

三正实业公司根据海南省地方税务公布的琼地税发（2009）104号《关于土地增值税有关问题通知》相关文件，在进行土地增值税清算申报时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴、补缴土地增值税为0。

市地税局依据国家税务总局（国税发（2006）187号文第一条第二款、国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》第十七条及海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发（2009）187号）通知第二条、海南省地方税务局《关于明确土地增值税若干问题的复函》琼地税函（2010）429号第三条的规定：认为对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税，遂于2012年2月7日向三正实业公司作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》（即海口市地税清缴（2012）2-1号），认定三正实业公司开发的该项目清算应缴土地增值税3,212,908.80元，已缴2,893,751.70元，应补319,657.10元，限于2012年2月20日到税务机关缴纳。

三正实业公司不服，向海南省地方税务局申请复议，海南省地方税务局作出琼地税复决字（2012）2号行政复议决定书，维持市地税局的决定，三正实业公司不服，遂向法院起诉。

地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析案例：国企A（⼟地所有者）、开发建设公司B（发包⽅）、建筑公司C国企A有⼀块地⽪，⼀半⾃⽤⼀半销售，办理了⽴项、⼟地证、⽤地证、规划证、施⼯证；由于⾃⾝没有相应的开发经验与管理能⼒，现在全权委托代建公司B开发建设。

双⽅约定待整个项⽬结束，国企A⽀付代建公司B⼀笔代建费⽤140万，代建公司B为国企A开具其他服务业——代建费发票现在国企A要剥离公司业务，主管税务部门要求清算项⽬A，对于其销售的部分应按正常的销售不动产业务做⼟地增值税清算业务。

双⽅签订合同服务内容见下图：问题：问题：上述代建费⽤，能否在清算⼟增税时按照开发⽀出加计扣除？思路：1、代建⾏为的业务实质：案例中代建⾏为是因国企A没有相应的管理、技术、组织经验及能⼒，将项⽬建设全权交由开发建设公司B代为管理组织该项⽬⽣产，国企A没有相应管理、⽣产⼈员⼯资与费⽤的发⽣，对于施⼯过程中的组织与管理以及具体的项⽬开展与监督均由开发建设公司B完成，⾏为与上⽂提及的代建合同内容⼀致，其代建⾏为的业务实质属于代国企A完成项⽬建设的代建开发⼯作。

2、⼟增税⽂件相关规定：《⼟增税暂⾏条例实施细则》第七条：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3、业务定性：⽆论从形式上（合同约定）还是实操上（代建双⽅的⼈员安排及费⽤⽀出）均符合⼟增税中明确的直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤的定性，即此部分⽀出属于地产项⽬开发的直接成本，因此应作为开发⽀出加计扣除。

4、实际操作注意事项：1）鉴于⼟增税的边际效应，其开发⽀出的列⽀内容受税务⾼度重视，⽽代建费⽤⽀出⼜没有⽂件予以明确⽀持，因此在实际操作中存在⼀定的争议，建议⾸先与税务沟通后再做处理。

2）双⽅最好为纯粹的代建关系，因其费⽤⽀出的敏感性，如双⽅存在关联关系或其他重⼤利益合作关系，其定价的公允性较容易受到关注，其开发⽀出列⽀的合理性更容易被怀疑。

旧房转让满一年土增计算案例
以下是一个旧房转让满一年土增税计算的案例：
假设有一处旧房，原价为200万元，累计折旧为20万元，转让有关费用为7万元。

该房屋已经使用满一年。

1. 首先，需要计算转让收入。

根据题目，该房屋的转让收入为2100万元。

2. 其次，确定扣除项目。

由于没有评估资料和原始购房发票，假设采用核定征收方式，扣除项目按照收入的85%确定，即扣除项目合计为
2100/=1700万元。

3. 然后，计算增值额。

增值额为转让收入减去扣除项目，即2100/=300万元。

4. 最后，计算土增税。

由于该房屋已经使用满一年，土增税的计算方式可能会有所不同。

如果按照一般的方式计算，土增税为增值额适用税率-扣除项目速算扣除系数。

如果按照核定征收方式计算，土增税为转让收入核定征收率。

需要注意的是，这个案例只是一个简单的示例，实际情况可能会更复杂。

在计算土增税时，需要考虑房屋的评估价格、土地使用权所支付的地价款、相
关税费等因素，同时还需要根据当地税务部门的规定来确定具体的计算方式和适用税率。

土增税清算涉及的企业所得税退税问题（含案例）土地增值税是房地产开发企业的一个重要税种，这个税种有个特点是先预缴后清算。

在土地增税清算完，一般情况下都会涉及补缴土地增值税，而补缴的税金在预缴的当年的企业所得税税前是未进行扣除的，这种情况下就会导致土地增值税预缴当年多缴纳企业所得税；而土地增值税清算当年，企业后续收入已经比较少了，会导致企业出现亏损，这种情况应该怎么办呢？一、相关政策变革2010年12月24日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税；而企业为了退税将企业注销后也会存在诸多问题。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，2016年12月9日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号），对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，同时国家税务总局公告2010年第29号也停止执行，但是退税的相关处理还是延续了29号公告的方法。

二、土地增值税清算导致多缴纳企业所得税处理企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损的分别以下两种情况处理：（一）有后续开发项目的，亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补；（二）没有后续开发项目的，按规定计算出开发各年度由于土地增值税多缴纳企业所得税，并申请退税。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

开发各年度，是指从开始预售之年度开始，一直到清算的年度。

三、计算方法及退税程序1、计算开发各年度应分摊的土地增值税该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）土地增值税总额为按照规定进行清算的土地增值税清算报告的土地增值税金额。

土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。

对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。

案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区"项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200，000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170，000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米.另外还有配套设施面积12，000平方米。

3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160，000平方米,其中出售住宅120，000平方米、出售商业用房15，000平方米、出售办公用房25，000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

案例交流土地增值税清算一分二分三分法解析二、各种方法的政策依据及优缺点。

（一）一分法1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。

根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。

2、一分法优点：清算时最大限度节税。

如果普通住宅增值额为负数，那么采用一分法可以最大限度地将不同类型的正负增值额相抵，最终确认增值额计算土地增值税，达到清算时土地增值税缴纳最少，这也是最符合土地增值税立法精神的。

因为土地增值税是按项目进行清算，如果同一项目中有不同类型房地产分别计算增值额的话，就会存在一种类型是负数，另一种类型的增值额是正数，结果还需缴纳土地增值税，因为清算时为负的项目的增值额是不能抵扣清算时为正的类型的增值额的。

3、一分法缺点：清算未售商品房期后再销售可能会增大增值额。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。

从此规定可以看出，按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的，相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅，期后销售后再申报土地增值税时因单位建筑面积成本费用是单一的，会比二分法或三分法下的增值额大，从而多缴土地增值税。

土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。

针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。

一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。

在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。