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深圳市规划和国土资源委员会土地利用总体规划实施操作指引（试行）深圳市规划和国土资源委员会二○一三年四月目录第一章总则 (1)第二章建设项目用地规划审核 (3)第三章有条件建设区使用 (4)第四章土地利用总体规划修改 (6)第五章附则 (10)第一章总则第一条【目的依据】为贯彻落实《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发…2012‟2号）、《广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知》（粤府办…2013‟3号）、《广东省国土资源厅关于印发<广东省土地利用总体规划修改管理规定>的通知》（粤国土资规划发…2013‟23号）、《广东省国土资源厅关于进一步做好交通基础设施用地保障工作的通知》（粤国土资规划发…2013‟51号）、《深圳市人民政府办公厅关于做好土地利用总体规划实施工作的通知》（深府办…2013）7号‟等文件要求，规范我市土地利用总体规划实施管理工作，结合当前我市土地管理制度改革有关政策，制定本指引。
第二条【指引定位】本指引为深圳市规划和国土资源委员会（以下简称委员会）内部各处室、管理局开展土地利用总体规划实施相关工作的依据。
第三条【规划层级】深圳市土地利用总体规划体系分为市级土地利用总体规划和片区土地利用总体规划两个层级。
其中，市级土地利用总体规划主要确定全市各类用地指标、片区划分、中心城区和各片区指标分解、中心城区用地布局；片区土地利用总体规划确定片区各类用地指标及用地布局。
中心城区包括原经济特区内四区，分别是福田区、罗湖区、南山区和盐田区。
中心城区外包括四个片区（附件1），分别是宝安片区（含龙华新区）、龙岗片区（含大鹏新区）、光明片区、坪山片区。
第四条【实施部门】委员会负责统筹、指导和审核土地利用总体规划实施，各管理局负责所辖区域的具体实施工作。
第五条【指标控制】规划实施期间，市、片区两级土地利用总体规划城乡建设用地规模不得突破上级土地利用总体规划确定的城乡建设用地规模；基本农田保护面积、耕地保有量不得低于上级土地利用总体规划确定的基本农田保护面积、耕地保有量。
2024年城市开发类项目操作指引一、市场拓展要求1、合作模式采取“全管+”模式，先行锁定项目，分批次开发。
2、操作要点（1）对项目所在城市、区位的选择有所要求，参照《项目前端融资标准》之“城市准入标准”。
（2）土地一级成本中拆迁占比原则上不能超过10%，若前期有熟地可直接进场施工的项目，拆迁占比最多放宽至20%。
（3）若以土地出让收入作为项目平衡资金，一要明确事业部或其他房地产商是否对土地有意愿；二要确定土地指标和土地出让计划；三要确定地方留存比例，并按照市场行情的80%测算土地出让收入，土地出让收入中地方政府留存部分须覆盖一级成本。
（4）必须先明确项目资金来源（财政资金、专项债、专项贷、土地出让金留存等）和资金保障，首开区投资资金可尽快落实到位。
（5）突出绿地多元化产业资源优势，迎合政府诉求。
二、设计协同要求1、了解区域基本情况市场拓展阶段应充分了解项目所在区域基本情况，含城市发展水平、经济发展水平、房地产发展水平、土地资源情况。
2、获取规划相关资料（1）协调项目所在地自然资源与规划局，沟通明确项目所在地国土空间总体规划编制审批情况，若已审批通过，需获取规划成果文件；若未通过审批，则应协调获取国土空间规划三区三线方案及最新版本城市总体规划成果文件。
（2）协调项目所在地自然资源与规划局，获取项目所在地最新版本控制性详细规划成果文件。
（3）协调项目所在地自然资源与规划局，获取区域内水/电/道路等重大基础设施专项规划、区域内已完成的其他规划或城市设计等相关规划成果。
（4）协调业主方提供项目合作范围内电子版地形图（DWG格式，1:500或1:1000）。
3、明确业主诉求与业主方沟通明确片区发展诉求。
4、前期风险预警全管协议签订前协调业主方完成项目基础条件调研单，通过对场地地形地貌、生态保护、重大基础设施与防灾、水文水环境、重大交通设施等方面深入了解，为项目实施落地过程中可能遇到的重大风险因素提出前期预警。
深圳市城市更新项目实操系列（二）——工业用地历史遗留问题解决思路为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在1992年、2004年进行了两次“国有化”行动，但因土地补偿不到位以及由此带来的“违建”、“抢建”现象，无形中造成了长期以来困扰深圳社会发展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。
如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。
在实际操作中，借助城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者正试图通过“引入产业+农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。
一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述（一）两次“土地国有化”的补偿未到位为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土地实行“统征”，转为国有用地；2003年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的土地全部“转”为市政府发展储备用地。
然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、“转地”行动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。
在性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”，但要真正实现流转，则需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。
（二）违法建筑的泛滥深圳地区的快速发展，催生了巨大的用地、用房需求。
大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协议，使用年限50年甚至更久——事实上成了“以租代售”。
土地实际使用人在取得“土地使用权”之后，多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。
这些违法建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。
根据2010年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋，建筑面积3.57亿平方米，用地面积131平方公里[i]，其中工业用地及地上建筑物占据相当大的比重。
大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。
印发关于旧工业区升级改造的实施意见的通知（深宝府〔2007〕67号）印发关于旧工业区升级改造的实施意见的通知各街道办事处，区政府直属各单位：《关于旧工业区升级改造的实施意见》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。
二○○七年七月十九日关于旧工业区升级改造的实施意见为全面落实科学发展观，贯彻落实市政府《关于工业区升级改造的若干意见》的要求，构建“平安、和谐、繁荣宝安”，走“循环经济”和建设“节约型城市”发展之路，逐步推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率、优化产业结构、完善城市配套、改善城市环境，增强我区产业竞争力，依据《深圳市工业布局总体规划》及《中共深圳市宝安区委深圳市宝安区人民政府关于加快产业结构调整的实施意见》，结合我区实际，特制订本实施意见。
一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，区政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
（二）旧工业区升级改造分为综合整治、重建和政府征收三种改造方式。
其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目；政府征收方式是指在旧工业区业主自愿的基础上，按照市场原则，政府采取货币补偿、房屋产权置换或货币补偿与房屋产权置换相结合的方式对旧工业区项目实行征收，完成征收后项目用地再根据城市规划的需要进行开发建设的改造方式。
二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。
（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。
深圳城市更新项目初步筛选指引IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。
因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。
有的雷暴露在外面，易于发现排查。
而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。
而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！一、核查权利人（业主）核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。
二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。
1、国有已出让用地。
2、城中村用地。
城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。
就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。
尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法，能调用的非农用地就没那么多了。
所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。
3、旧屋村。
在判断项目可行性时，有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量，可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。
38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区，几乎都没有这样的数据，那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。
4、两规用地。
好像有些人对两规用地是什么及为什么叫两规用地不是很明白。
深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。
一、基本原则切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。
二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。
其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。
（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容1、规划情况。
主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。
不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。
2、用地现状情况。
一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。
二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。
超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。
3、土地权属情况。
主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。
大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价（一）投资趋势及风险评价2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。
一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。
值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
（二）核心法规梳理1.“1+6” 文件2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。
（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）二、工业用地分类及建筑用途、功能要求（一）工业用地分类2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：（二）建筑用途及功能要求2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：三、工业用地项目与工改项目差异分析（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让法规参考：《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。
重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌出让（租赁）方式供应。
第十四条以出让方式供应的一般产业项目用地，建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让，初始登记后不得办理分证；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。
以出让方式供应的重点产业项目用地，建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。
建设用地使用权及建筑物原则上不得转让，如有特殊情形需要转让的，应当在遴选方案中明确。
其中，总部类用地中按规定应予权利限制的部分，可选择以下类型之一：（一）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起10年后方可转让；（二）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起15年后方可转让；（三）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起20年后方可转让；（四）建设用地使用权及建筑物在出让期内不得转让。
以租赁方式供应的建设用地不得转让、转租或抵押。
第十五条工业及其他产业用地出让底价结合权利限制以评估方式确定，不得低于全国工业用地出让最低价标准。
一般产业项目中战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价适用产业发展导向修正系数。
重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价按照评估价的70%确定。
其中，战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目出让底价同时适用产业发展导向修正系数。
一般产业项目地价一次性缴交。
重点产业项目地价可以不计利息分期缴交，首期缴交比例不得低于50%，并且应当自合同生效之日起15个工作日内付清，余款1年内支付完毕。
第二十一条转让建设用地使用权、因人民法院强制执行而拍卖或者变卖建设用地使用权，涉及受让人资格条件限制的，次受让人应当符合原建设用地使用权出让合同中限定的受让人资格条件，次受让人用以经营的产业必须符合相关的产业政策。
确需转让或者人民法院强制执行又无符合受让条件的次受让人的，可以由政府优先回购。
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：第二条本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。
本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。
深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。
属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称“《决定》”）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让，按照《决定》及其他相关规定执行。
第三条本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。
第四条用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：第二十二条以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；如有特殊情形需要转让的，应当在重点产业项目遴选方案及土地出让方案中明确。
以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让，转让条件在土地出让方案中予以明确。
以租赁方式供应的项目用地，其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可按照现行《深圳市工业楼宇转让管理办法》进行转让。
2.受让主体要求及政府的优先购买权法规参考：2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：第五条工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。
用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。
第六条依照本办法规定限整体转让的工业楼宇，自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起不满20年进行整体转让的，政府在同等条件下享有优先购买权。
本办法第四条第二款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项规定的工业楼宇分割转让的，政府在同等条件下可以优先购买。
第七条工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规的规定与相应的专有部分一并转让。
工业楼宇分割转让时，规划主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。
2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）：第六条工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业，但下列情形除外：（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；（二）因继承、受遗赠取得物权的；（三）因共有分割取得物权的；（四）因政府行使优先购买权的。
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：第二十三条一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录），由各区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见3.工业楼宇转让时的地价补缴问题法规参考：2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：第八条非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
