2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)

深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。

为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。

二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。

早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。

同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。

（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。

2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。

3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。

4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。

三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。

这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。

同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。

四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。

这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。

（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。

综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。

深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.03.06•【字号】深府办[2008]35号•【施行日期】2008.03.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见（深府办〔2008〕35号）各区人民政府，市政府直属各单位：为推进我市工业区升级改造试点项目的实施并加强后续管理，根据市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号，以下简称《若干意见》），结合我市实际，提出以下意见：一、工业区升级改造工作是化解我市“四个难以为继”、促进产业结构调整、提升城市功能的重要举措。

工业区升级改造工作涉及土地政策、资金扶持、市场操作等问题，情况比较复杂，在全市范围内选取若干不同区域、不同类型的工业区进行升级试点，有利于探索积累经验，制定完善相关政策，逐步在全市铺开推进。

试点项目的成功与否对于全面开展工业区升级改造工作具有重要意义，各区人民政府、市政府各相关部门必须高度重视，进一步解放思想，加大工作力度，保证试点项目的顺利实施。

工业区升级改造应坚持以符合城市规划为原则，以符合土地产权政策为核心，以带动产业升级为目标；必须坚持“工改工”的原则，改造后的工业园区以自用为主，严格控制出租，不得转让；应按生态工业园区关于绿色环保节能等方面的要求进行规划建设。

二、天安数码城厂房公寓区、福田燃机电厂、金地工业区、水贝国际珠宝交易广场、特力吉盟黄金首饰产业园区、马家龙工业区、永新工业区、福永第一工业区、黄阁坑工业区、太平洋工业区、茶光工业区（扣除政府储备用地部分）等11个工业区升级改造项目（总用地规模约88公顷）列入试点项目予以推进。

三、各区人民政府应尽快就试点项目用地和建筑物权属情况征求市国土主管部门意见；根据试点项目实际，结合全市工业布局规划，组织编制试点项目产业规划和升级改造专项规划，分别报市贸工局和市规划局审批。

关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。

二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。

其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。

配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。

改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。

（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。

（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。

（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。

其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。

2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。

（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。

（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。

涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。

（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。

受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。

二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。

国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。

（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。

《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》政策解读为进一步规范我市工业楼宇转让，保障实体经济产业发展空间，我市对《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称2013版《办法》）及其《实施细则》（深规土〔2013〕721号，以下简称《细则》）、《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号，以下简称《通知》）等相关政策建立的工业楼宇转让管理制度进行修订完善，形成了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《管理办法》）。

以下就政策有关内容解读如下：一、出台《管理办法》的背景及目的是什么？一是我市产业发展的需求。

随着产业转型升级的不断推进，我市产业发展的形态和模式发生了深刻的变化，呈现多元化的发展趋势。

现行工业楼宇转让政策已不能满足当前产业发展的实际需要。

二是产业发展政策环境发生重大变化。

2018年以来，我市先后出台《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》等政策，对产业空间的建筑设计、受让人资格、用地供应等方面作出了限制性规定，在遏制产业空间类住宅化方面发挥了积极作用。

产业用地用房的管理日趋严格。

另一方面，2016年国务院印发《降低实体经济企业成本工作方案》，提出要降低工业企业用地成本。

2018年，针对我市“工改工”积极性下降和产业外迁等问题，我市也先后出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等扶持实体经济发展的政策，提出放宽年限、简化流程、试点旧工业区成片改造等措施，大力推进旧工业区升级改造。

三是现行政策相继面临到期问题。

为保障政策的连续性和可操作性，有必要按照我市规范性文件管理的相关要求，对2013版《办法》及其配套文件进行统筹修订。

二、哪些工业楼宇及配套用房的转让适用《管理办法》？我市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让适用《管理办法》，但产业用地容积调整后新增的工业楼宇及配套用房、政府筹集的创新型产业用房、按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及我市其他处理历史遗留违法用地违法建筑政策取得合法产权的工业楼宇及配套用房的转让，法律、法规、规章或市政府规范性文件另有规定的，从其规定。

深圳市人民政府办公厅印发《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.09.09•【字号】深府办[2008]93号•【施行日期】2008.09.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅印发《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》的通知（深府办〔2008〕93号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府办公厅二○○八年九月九日关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案为深入贯彻落实科学发展观，加快我市产业结构优化升级，坚持“产业第一”，加快推进我市旧工业区升级改造，促进节约集约用地，特制定本方案。

一、改造对象本工作方案涉及的改造对象为市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）鼓励实施升级改造的4类工业区，即不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区，不符合安全生产和环保要求的工业区，建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区，内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。

据调查，在全市914个工业区中有680多个旧工业区，其中原村办工业区占旧工业区总数的87%，且布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低。

二、改造原则和方法根据《关于工业区升级改造的若干意见》和《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》（深府办〔2008〕35号），坚持“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的方针，按照“功能协调、空间临近、产业关联、分类管理”原则，综合考虑园区区位、产业基础、用地潜力、节能环保、业主意愿等因素，全面调查、具体分析、科学定位、分类处理，各区政府及光明新区管委会与市有关部门分工负责、协同运作，采用自行改造与收购改造相结合、整治与重建相结合、改造后自用与有条件租售相结合的方式，针对不同情况制订不同的改造方案，力求整合工业区布局，完善工业区功能配套，提高工业土地使用价值，加快推进我市旧工业区升级改造，确保土地集约节约利用，促进城市可持续发展。

深圳“工改工”专题研究报告深圳公司投资部12月目录“工改工”现状“工改工”案例“工改工”政策“工改工”趋势建议1.1 城市更新用地情况➢2018年以前，全市规划项目中规划功能为工业占比19%，其中2017年全年，规划项目中规划功能为工业的占比高达36%，远超历年平均水平。

➢全市更新潜力用地规模及类型全市更新潜力用地总规模308.8km²（含拆除重建、综合整治等），其中旧工业区潜力用地总规模为182.1km²，占总体规模的59%。

49%19%1%1%0%15%7%7%1%截止至2017年底R(居住用地)M(工业用地)S(交通设施用地）U(公共设施用地）W(物流仓储用地）C(商业服务业用地）G(绿地和广场用地）GIC(公共服务与服务设施）E(其他用地）43%36%0%1%3%9%5%2%1%2017年类型全市规模生态控制线外生态控制线内城中村109.4104.7 4.7旧工业区182.1161.920.2旧城区17.317.10.2总计308.8283.725.11.2 深圳城市更新实施情况截至2017 年底，全市已列入拆除重建类城市更新计划项目共计644 项，拟拆除用地面积约50.15 平方公里；已批拆除重建类城市更新单元规划404 项，涉及用地面积31.32 平方公里；累计供应用地面积约16.27 平方公里，城市更新项目实施率仅为32.4%，不足三分之一。

16.27k㎡签订《土地出让合同》供地面积实施率32.4%431项34.0k㎡规划批准拆迁用地面积644项50.15k㎡已列入城市更新计划用地面积数据来源：《深圳市规划国土委关于城市更新工作有关情况的报告》（深规土[2018]292号）1.3 各区“工改工”项目情况➢已批“工改工”项目主要集中于宝安、南山、龙岗等区；根据各区的城市更新”十三五”“工改工”项目计划用地规模，龙岗、龙华、光明、坪山指标最高。

截止至2018年上半年，除宝安、南山外其他各区完成率均不超过50%，其中龙华、龙岗2区发展空间最大。

深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法第一条【立法目的】为规范我市工业楼宇转让，促进产业空间资源有序流转，保障产业发展空间，实现产业转型升级，根据相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域内合法建成的工业楼宇及其配套设施的转让适用本办法。

创新型产业用房的转让按照《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办[2016]3号）的规定执行。

深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇及其配套设施的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策对经依法处理并取得合法产权的工业楼宇及其配套设施转让作出规定的，从其规定。

第三条【术语解释】本办法所称“工业楼宇”，是指在工业用地及混合用地上兴建的用于工业生产、研发用途的建筑物、构筑物及其附着物。

本办法所称“配套设施”包括：（一）工业用地上为工业生产、研发提供配套服务的建筑物、构筑物及其附着物；（二）混合用地土地使用权出让合同中明确约定为工业生产、研发提供配套服务的建筑物、构筑物及其附着物；（三）独立宗地的工业配套宿舍用地（以下简称“独立工业配套宿舍用地”）上的建筑物、构筑物及其附着物。

本办法所称“混合用地”，是指含有工业用地用途的混合用地。

第四条【办法实施前已出让土地上工业楼宇及配套设施转让规定】本办法实施前作出的用地批准文件（以下简称用地批文）或者签订的土地使用权出让合同（以下简称出让合同）对工业楼宇及配套设施的转让有约定的，按照用地批文或者出让合同的约定进行转让。

其中，协议出让的非商品性质的工业用地不得转让。

本办法实施前作出的用地批文或者签订的出让合同对工业楼宇及配套设施的转让未约定或者约定不明确的，除本办法另有规定外，仅能以宗地为单位进行整体转让；用地批文或出让合同约定该宗地内的工业楼宇及配套设施部分为商品性质、部分为非商品性质的，商品性质的工业楼宇以该商品性质部分为单位整体转让，非商品性质的工业楼宇不得转让。

《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则第一条为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称《办法》），根据《办法》第十六条规定，制定本细则。

第二条工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及本细则关于工业楼宇转让的规定。

《办法》第二条第二款所称“工业用地”，包括含有工业生产（含研发）功能的混合用地。

《办法》所称“建筑面积”，是指房地产权利证书记载的建筑面积，总建筑面积是指同一宗地内建筑物面积之和。

《办法》及本细则所称“分割转让”，是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。

第三条已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策依法处理并取得合法产权的工业楼宇转让，适用《办法》及本细则；但《决定》及其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策对其转让作出规定的，从其规定。

第四条工业楼宇所在宗地用地批准文件或者土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上，且已明确约定所占产权份额但未约定不得分割转让的，视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。

第五条用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确约定可以分割转让的工业楼宇，在本细则实施前已分割转让并办理转移登记的，以及根据《办法》第四条第二款的规定对工业楼宇进行分割转让的，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让；未转让的部分不得转让，但未转让的部分又发生《办法》第四条第二款第（一）、（二）、（三）项规定情形的除外。

第六条工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业，但下列情形除外：（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；（二）因继承、受遗赠取得物权的；（三）因共有分割取得物权的；（四）因政府行使优先购买权的。

第七条工业楼宇分割转让测绘前，转让方应当根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定，制定工业楼宇共有部分与专有部分的划分方案，并提交规划国土主管部门进行审核，确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。

5、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》深府办〔2013〕3号深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）第一条为规范我市工业楼宇转让，推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现产业转型升级，根据相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。

本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。

深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称“《决定》”）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让，按照《决定》及其他相关规定执行。

第三条本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。

第四条用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。

用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知（深规土〔2014〕428号）各有关单位：为进一步完善《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称《办法》）及《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》（深规土〔2013〕721号，以下简称《细则》）的有关规定，有效促进工业楼宇资源的有序流转，经市政府同意，现就工业楼宇及配套设施受让人资格限制以及转让增值收益收缴有关事宜通知如下：一、工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业，但《细则》第六条规定的四种情形以及具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）市政府批准的其他情形。

二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：（一）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的，免缴增值收益；（二）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确可以分割转让，根据《办法》第四条第二款的规定进行分割转让的，按照下列方式缴交增值收益，并在土地使用权出让合同补充协议中予以明确：1．在竣工验收之日起五年内转让的，按照《办法》第十四条第三款第（一）项、第（二）项规定的方式缴交，无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的百分之五缴交；2．在竣工验收之日起五年后转让的，免缴增值收益。

深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知（2006年6月21日深府〔2006〕103号）《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法第一条为优化产业结构，促进产业用地节约集约利用，提高土地利用效率，制定本办法。

第二条本办法实施后协议出让的工业用地按不同容积率计收不同的地价：容积率在1及以下部分，按现行规定地价标准的1.5倍计收；容积率在1至3.0（含3.0）之间的部分，按现行规定地价标准的0.3倍计收；容积率超过3.0的部分，不收地价。

工业用地容积率修正系数表┌──────────────────┬─────────────────────┐│容积率r │修正系数│├──────────────────┼─────────────────────┤│r≤1 │1.5 │├──────────────────┼─────────────────────┤│1＜r≤3│0.3＋1.2/r │├──────────────────┼─────────────────────┤│3＜r │ 2.1/r │└──────────────────┴─────────────────────┘第三条本办法实施前已出让（含行政划拨）的工业用地经批准提高容积率且权属关系明确、增加的建筑面积仍为工业用途的，按以下方式计算地价：（一）已出让但未竣工验收、经批准保留使用的工业用地增加容积率，按以下原则计收地价：1．若增加后的容积率不超过2.0的，增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收；2．若增加后的容积率在2.0至3.0（含3.0）的，对2.0以下增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收，对2.0以上增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收；3．若增加后的容积率在3.0以上的，对2.0以下增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收；对2.0至3.0（含3.0）增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收；对3.0以上增加部分不另收地价。

深圳工业厂房旧改赔偿标准一、概述为了推进深圳的城市更新进程，规范工业厂房的旧改赔偿标准，保障相关权益人的合法权益，根据国家相关法律法规及政策规定，特制定本赔偿标准。

二、赔偿范围1.在深圳行政区域内，由合法产权的工业厂房，因城市更新或改造需要而涉及到的拆迁和赔偿，适用本标准。

2.非合法产权的工业厂房，其赔偿标准将根据具体情况由政府相关部门另行确定。

三、赔偿标准1.实物赔偿：政府应按照原厂房的面积、结构进行等值置换，或者给予相应的经济补偿，确保产权人的合法权益。

2.货币赔偿：政府可按照市场评估价值进行货币赔偿，产权人可以选择自行购买房屋或选择其他合适的赔偿方式。

四、赔偿程序1.公告发布：政府在旧改项目启动前，需发布拆迁和赔偿方案公告，明确赔偿范围、标准和程序。

2.产权确认：政府需对工业厂房的产权进行确认，确保产权人的合法权益。

3.协商谈判：政府与产权人应进行充分的协商和谈判，达成一致意见后签订赔偿协议。

4.裁决与诉讼：若协商不成，产权人可通过行政裁决、诉讼等方式维护自身权益。

五、纠纷处理1.建立纠纷调解机制：政府应建立健全的纠纷调解机制，协助双方当事人解决纠纷。

2.引入第三方评估机构：对于难以协商一致的纠纷，可以引入第三方评估机构对赔偿标准进行评估，以确保公正公平。

3.法律援助：政府应提供法律援助，帮助当事人了解相关法律法规，维护自身合法权益。

六、法律责任1.政府责任：政府在旧改过程中应依法履行职责，确保产权人的合法权益不受侵害。

若因政府行为导致产权人合法权益受损，政府应承担相应的法律责任。

2.产权人责任：产权人应积极配合政府的旧改工作，若因不配合或阻挠改造工作导致损失扩大的，产权人应承担相应的法律责任。

3.违规行为处罚：对于在旧改过程中出现的违规行为，如虚假申报、恶意阻挠等，政府将依法进行处罚，构成犯罪的将依法追究刑事责任。

4.监督与问责：政府应建立健全的监督机制和问责制度，对旧改过程中的违规行为进行监督和问责，确保改造工作的顺利进行。