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深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。
深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。
首先，规划阶段。
城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。
在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。
同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。
其次，项目立项阶段。
在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。
这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。
同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。
然后，拆迁补偿阶段。
城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。
政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。
同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。
接下来，实施阶段。
在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。
政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。
同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。
最后，验收和运营阶段。
在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。
同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。
此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。
总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。
通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。
工业上楼设计逻辑、案例和实践01、什么是工业上楼与设计规范工业上楼是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。
工业上楼具有以下特征：1）在工业类用地上发生的生产空间创新模式；2）高度超过24m，或者楼层数达到6层及以上的工业厂房；3）上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。
表1：深圳各区率先推出工业上楼的规范文件在未来房地产价格趋于稳重有升的形势下，人才房是现在可以大胆选择的好资产，同时能够解决居住问题，当房地产金融属性没有那么强的情况下，人才房是很多人的首选。
02、工业上楼的底层逻辑1. 空间增量逻辑，土地资源稀缺与制造业强发展的平衡。
在大部分城市建设用地濒临“天花板”的时间窗口，中国仍是制造业的发展的重要阶段，城市化与产业会同时抓，土地资源与制造业的空间出现不平衡，如何在现有的土地空间下，既保证产业空间又能保证城市化的居住空间，工业上楼是重要的路径。
深圳现状：深圳市面积1997 平方公里，城镇开发边界1190平方公里，现状开发973.5平方公里，开发强度达49%，实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。
深圳工业建筑面积约2.54亿平方公里，规划到2035年工业建筑面积3.96亿㎡，增量工业用地仅9k㎡。
未来规划增量高达1.42亿㎡，无法通过增量用地实现。
工业用地“毛容积率”仅1.15，假定全市20%工业用地实现容积率4.0的“工业上楼”，理论上可新增产业用房1.26亿㎡，基本实现增量目标。
2.产城发展逻辑，产业升级需求与城市资源的平衡城市需要高新技术制造产业，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高，该类产业既不能离开城市资源又需要厂房资源，这使得工业上楼有着机会和可能。
同时生产技术的提高，也使得工业上楼成为技术路径。
“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链协作。
要实现产业链建链、补链、强链，打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群，就必须形成上下游企业集聚，增强产业吸附能力，实现“上下游就是上下楼”，节约运输费用，减少信息沟通成本，共享公共资源。
武汉市人民政府办公厅印发关于加快推进“工业上楼”实施方案的通知文章属性•【制定机关】武汉市人民政府办公厅•【公布日期】2023.12.25•【字号】武政办〔2023〕119号•【施行日期】2024.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】工业和信息化管理正文武汉市人民政府办公厅印发关于加快推进“工业上楼”实施方案的通知武政办〔2023〕119号各区人民政府，市人民政府各部门：《关于加快推进“工业上楼”的实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
武汉市人民政府办公厅2023年12月25日关于加快推进“工业上楼”的实施方案为加快推进“工业上楼”，优化产业布局，提高亩产水平，防范产业空心化，推进全市工业经济实现高质量发展，加快打造制造强市，结合我市实际，制订本方案。
一、总体要求认真贯彻习近平总书记关于新型工业化的重要指示精神和全国新型工业化推进大会部署，深刻把握新时代新征程推进新型工业化基本规律，充分盘活工业用地资源，充分对接优质工业企业需求，因地制宜开发建设一批容积率较大、建筑高度较高、楼层数较多的工业楼宇，打造节约、集聚、高效的制造业发展空间格局，加快构建以先进制造业为骨干的现代化产业体系。
到2025年，建成工业楼宇200万平方米以上，新贡献工业总产值200亿元以上，新增规模以上工业企业200家以上。
二、建设规范（一）产业导向聚焦产业链关键、核心和缺失环节，坚持“一楼一主导产业”，遴选满足环保和安全要求，国家及省市鼓励发展，适宜在高层厂房生产的低能耗、低排放、低噪音、低震动“精密小轻”产业，重点发展光电子信息、新能源与智能网联汽车零部件、高端医疗器械与生命健康、高端装备、北斗与空天信息、时尚消费等优势产业，以及人工智能、大数据、量子科技等新兴产业和脑科学与类脑智能、未来生物制造、下一代网络、精准医疗等未来产业。
（二）建设方式可采取新供地、更新改造（含拆除重建）、提容改造（含增加建筑物）等方式建设。
大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价（一）投资趋势及风险评价2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。
一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。
值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
（二）核心法规梳理1.“1+6” 文件2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。
（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）二、工业用地分类及建筑用途、功能要求（一）工业用地分类2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：（二）建筑用途及功能要求2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：三、工业用地项目与工改项目差异分析（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让法规参考：《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
城市工业区更新项目工作流程城市工业区更新项目是指通过对老旧的工业区进行改造和更新，以提高城市的经济发展和生活质量。
这类项目通常需要遵循一定的工作流程，以确保项目的顺利进行和成功完成。
以下是城市工业区更新项目的基本工作流程：1. 项目准备阶段：在项目准备阶段，需进行市场调研和可行性研究，确定工业区更新的必要性和可行性。
同时，还需要规划项目的目标和范围，明确项目的可行性研究报告和初步设计方案。
2. 规划设计阶段：在规划设计阶段，需进行工业区的详细规划和设计。
包括对土地利用、建筑结构、交通流线、绿化等方面进行规划和设计。
同时，还需要研究和制定相应的法规和管理制度，以保证项目的可持续发展。
3. 筹备阶段：筹备阶段主要包括项目融资和协调不同利益相关方。
需要与政府、金融机构、企业等进行合作，争取项目的资金支持和资源保障。
此外，还需要与周边社区和环境组织等进行协商和沟通，以获得他们的支持和参与。
4. 实施阶段：实施阶段是城市工业区更新项目的核心阶段。
在此阶段，需进行工程建设和设施安装。
包括拆除旧建筑、清理污染物、修复基础设施等工作。
同时，还需进行新建建筑、设施安装、绿化美化等工作，以提高工业区的功能和环境质量。
5. 监测和评估阶段：在工业区更新项目完成后，还需要进行监测和评估，以确保项目达到预期的效果和效益。
监测包括对工业区的环境、空气质量、噪音等方面进行监测和评估。
评估则是对项目的经济、社会和环境效益进行评估和分析，以指导后续的管理和维护工作。
6. 管理和运营阶段：在项目完成后，还需要进行管理和运营，以保证工业区的正常运行和管理。
管理包括对工业区的日常事务、安全和维护进行管理和监督。
运营则是指吸引企业入驻、推动产业发展、利用工业区资源，实现经济增长和社会发展。
总结起来，城市工业区更新项目的工作流程主要包括项目准备、规划设计、筹备、实施、监测评估和管理运营这几个阶段。
在每个阶段都需要各方的合作和支持，同时也需要严格遵守相关的法规和规定，以确保项目的顺利推进和圆满完成。
东莞市优化营商环境条例文章属性•【制定机关】东莞市人大及其常委会•【公布日期】2024.01.12•【字号】•【施行日期】2024.03.01•【效力等级】其他设区的市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理综合规定正文东莞市优化营商环境条例（2023年12月14日东莞市第十七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过2023年12月28日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第七次会议批准2024年1月12日公布自2024年3月1日起施行）目录第一章总则第二章市场和政务环境第三章先进制造环境第四章科技创新环境第五章国际化环境第六章法治环境第七章附则第一章总则第一条为了持续优化营商环境，维护市场主体合法权益，激发市场主体活力和创造力，推动高质量发展，根据《优化营商环境条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内优化营商环境的相关工作。
第三条立足东莞科技创新和先进制造的城市发展特色定位，以市场主体需求为导向，以政府职能转变为核心，以创新体制机制为支撑，打造市场化、法治化、国际化营商环境。
优化市镇村（社区）协同发展的体制机制，强化重大规划、重大平台、重大项目、重大民生布局、重大基础设施的市级统筹，进一步平衡利益、强化协调配合，激发镇村（社区）发展的动力和执行力。
第四条市、镇人民政府（街道办事处）应当加强对优化营商环境工作的组织领导，建立健全工作协调机制，持续完善优化营商环境政策措施，畅通政企互动沟通渠道，及时协调、解决优化营商环境工作中的重大问题。
市发展改革部门是优化营商环境工作主管部门，负责统筹组织、协调、监督指导优化营商环境日常工作。
其他有关部门应当按照各自职责做好优化营商环境相关工作。
园区管理委员会按照规定的职责做好优化营商环境的相关工作。
第五条市人民政府应当主动对接国家发展战略，争取国家、省综合授权和改革试点，在法治框架内探索有利于优化营商环境的创新举措，总结、复制、推广行之有效的优化营商环境改革措施。
2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划篇一：央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿2022-07-2900:29:46共0条跟帖我要报料旧改央企佳兆业中信城市广场项目用地深圳市规划国土委近日公布了《2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南（集团）深圳公司获得位于龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目发展权。
该项目一期面积达到69.1055万平方米，超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳最大的城市旧改项目。
中信超100亿投资旧改中信龙腾工业区改造项目位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，涉及工业区、城中村等多种用地性质，总占地面积约95公顷，现为工业厂房和村民私宅。
根据深圳城市更新规划，该项目拟更新方向为居住、商业、办公、服务业功能，公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。
据悉，中信龙腾工业区一期改造项目占地面积69.1055万平方米，该片区最大可改造面积将达140万平方米。
中信预计投入100多亿元对该片区进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。
知情人透露，该项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发。
2022年重点拆迁一期，计划于2022年12月前完成一期改造项目的拆迁补偿工作，于2022年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。
截至目前，中信在深圳地产项目并不多见，早期多以接受烂尾楼开发为主，并成功运作了中信海文花园、中信星光名庭、中信红树湾、中信城市广场以及收购位于盐田中心广场的明思克航母世界项目。
实力房企扎堆深圳事实上，从2007年起，中信华南（集团）公司就对龙岗旧改项目进行考察，并看中了龙腾工业区的改造工程。
2022年3月以来，中信集团与龙岗区城中村（旧村）改造办公室进行了多次沟通，并编制了龙腾工业区的初步方案。
2022年2月，龙岗区正式成立了龙腾工业区城市更新工作专项小组，负责全面支持中信开展龙腾工业区及周边改造工作。
深圳市M1类用地工业上楼探索与实践PART ONE“工业上楼”的概念解析及内涵演化为解决产业用地紧张问题，充分利用土地资源，推进产业转型升级，全国各地开始探索产业载体新模式——“工业上楼”。
由于工业在发展过程中，其产业特征以及对空间供给的需求出现了变化，因此，“工业上楼”的内涵不断发展变化。
工业上楼案例（腾飞新苏工业坊、全至科技园、松湖·智谷）1.“工业上楼”与“多层工业厂房”等内涵辨析●“工业上楼”：从字面来理解，一般指多层工业厂房。
但从不同的调控目标出发，无论是国家层面顶层制度设计还是地方层面实际政策制订，对于“工业上楼”的诉求都在不断细化延伸，使用的名词并未完全统一，具体包括“多层工业厂房”、“工业上楼”、“工业楼宇”、“工业大厦”、“工业综合体”等等。
●“多层工业厂房”：出于国家层面对新产业新业态发展的支持，原国土资源部于2015年9月印发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》，提出“鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用”。
这里的“多层工业厂房”，本身内涵与深圳提出“工业上楼”的本意是一致的，但并没有使用“工业上楼”的概念。
自然资源部在2019年发布《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，其中也提到了与原国土部《意见》中相似的关于多层工业厂房的指导内容。
而在地方层面上，为充分和合理利用土地资源，提高节约集约用地水平，应对产业用地稀缺的问题，各地不同层级的政府在很长的一段时间内出台了大量推动建设多层工业厂房的政策或文件。
省级层面上，以福建省2022年发布的《关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》为例，文件以新建项目用地、盘活低效工业用地、提升服务监管能力三个方面提出八条措施，其中第五条即为推进多层标准厂房建设；市、县层面上，地方政府多以激励性或惩罚性政策落实多层工业厂房的建设，通常将容积率作为参考指标。
工业上楼《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》政策解读2023年3月什么叫工业上楼?“工业上楼”即是将传统铺开的扁平式厂房转换为高层工业厂房的垂直化空间形态。
不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是在高层厂房中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。
视频——会“上楼”的工厂到底长啥样?为什么要工业上楼?工业上楼背景破解土地瓶颈导入先进产能满足产业融合振兴战新产业工业上楼先行示例新加坡淡滨尼北工业大厦为应对未来产业发展而设计的新型工业大厦，代表了新加坡“工业上楼”园区的新趋势。
项目区位：新加坡东部，淡滨尼北4道10号，与淡滨尼11路交界处；项目概况：项目总建筑面积约3.37万㎡，容积率3.0。
项目在建筑方面有两个特色，一是设计更有弹性，可以让企业打通同楼层的相邻空间，还可以让企业将上下楼层厂房空间的楼板拆除（1-2楼），使到厂房空间能横向和纵向地扩展；二是提高建筑产业适应性，项目设计有高天花板、能承受更重负载的地板楼层，以及更宽敞的走廊。
项目层高最高达到7米，楼板承重最大达到1500公斤/㎡。
香港嘉民达力中心设计先进，能通过升降吊机将40英尺货柜连接至各楼层。
项目区位：位于香港荃湾东片区；项目概况：项目总建筑面积约7.79万㎡，标准层面积1477-3152㎡/层，总层数33层，楼面承重1220kg/㎡。
厂房备有10部载货升降机，能通过升降吊机将40英尺货柜连接至各楼层，厂房设计解决了承重、吊装等“工业上楼”核心痛点问题，能很好地满足企业需求。
升降吊机宝安全至科技创新园区——国内第一个工业上楼项目打造一个集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体。
项目区位：位于深圳市宝安区沙井街道后亭社区；项目概况：前身是茅洲山工业区，占地面积约3万平方米。
原有产业能级不足，企业规模偏小，缺乏核心技术和知识产权。
2011年起，茅洲山工业园改造启动，以“适应中国制造2025、工业4.0和高端智能制造业需要的新兴产业空间”为理念进行规划、启动旧改，通过拆除重建和综合整治相结合，正式转型为全至科技创新园；产业导向：主导产业是机器人和智能装备，重点培育机器人、智能装备、生物医疗设备、穿戴式智能设备、物联网、移动智能终端、工业4.0等行业。
如何抓住“工业上楼”新赛道01为什么说，2023年是「工业上楼」的关键之年？所谓「工业上楼」，可以通俗理解为建一个高层厂房，然后把有条件上楼的工业企业搬到楼上。
从2019年开始，关于「工业上楼」风口的话题就一直广为流传，而疫情的结束，又赋予了「工业上楼」新的机遇。
1、多地重提「制造强市」，工业即将回归城市过去三年，疫情叠加经济疲软，对工业经济的恢复增长形成了严重制约。
随着政策的放开，拼经济将成为2023年国家发展的主旋律。
作为经济大盘的压舱石，工业增长无疑将被放到最重要的位置。
而各地2023年的政府工作报告也印证了这一点，如工业强市苏州，便把“聚焦实体经济，推动产业创新集群融合发展”列为2023年十方面重点工作第一项；贵为一线城市的广州，也提出要“坚持产业第一、制造业立市”，此外，深圳、天津、合肥等多个城市也纷纷重提“工业立市”、“制造强市”战略目标，足见地方政府发展工业的紧迫感。
另一方面，外部环境动荡的负面影响、西方国家对中国的科技封锁，也从客观上要求中国必须走一条高端制造的道路。
由此判断，2023年工业经济的整体走势将是一个稳步回升的过程。
众所周知，工业地产作为制造业的最重要载体，与实体经济景气程度息息相关。
过去三年，市场对实体经济缺乏信心，工业地产亦被波及。
如今，随着制造业订单逐步恢复，工业地产也将迎来持续稳定的增长发展。
2、多因素导致工业地产行业需求增加这两年，当研办类产品空置率居高不下时，厂房却一房难求，尤其在一、二线核心城市，工业用地极为稀缺，成了城市的核心资产。
工业地产需求增加主要源自三个方面：其一，近几年为了规范工业用地使用，多地相继出台了产业准入措施，如新建/引进的工业项目必须进园，许多工业企业面临搬迁；第二，在「标准地」改革的要求下，各地对土地规划、管控、开发等规定趋于严格，投资门槛一再提高。
如苏州提出“低于5000万的新建工业项目或企业，原则上不再单独供地”，这样的要求让一众中小工业企业望而却步；第三，产业结构的变化推动传统工业园加速转型，为了满足新兴产业的用地需求，多地相继推出了新型产业用地（M0）、混合用地等复合功能用地，工业地产慢慢变成一个综合体，从一定程度上积压了纯工业用地的发展空间。
南山区“工改工”拆除重建类城市更新工作指引（试行）第一章总则第一条为进一步规范南山区“工改工”拆除重建类城市更新相关工作，加强南山区“工改工”拆除重建类城市更新项目的产业监管，依据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）、《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源规〔2019〕5号）、《深圳市南山区城市更新暂行办法》（深南更新整备〔2019〕77号）等相关规定，结合南山区实际，制定本指引。
第二条本指引适用于现状用途为工业用地（M），更新方向为普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）的工业区拆除重建类城市更新（以下简称“工改工”城市更新）。
第三条南山区工业区块线内工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。
单个区块线内的工业用地面积，原则上不低于该区块总用地面积的60%。
区块内确需安排重要的公共服务设施、会议展示等配套设施和市政、交通基础设施等项目，应在辖区内进行占补平衡。
第四条拆除范围位于深圳经济特区高新技术产业园区（以下简称高新区）或深圳国家自主创新示范区（以下简称创新示范区）的“工改工”城市更新项目，除适用本指引外，还应符合《深圳经济特区高新技术产业园区条例》《深圳经济特区国家自主创新示范区条例》等相关规定。
第五条区城市更新和土地整备局作为城市更新主管部门，负责“工改工”城市更新单元计划、规划、实施主体确认等城市更新事项的审查、批准和项目监管工作。
区工业和信息化局、区科技创新局作为产业监管部门，负责对“工改工”城市更新项目的产业定位和产业规划等事项进行指导、审查，负责“工改工”城市更新项目的产业监管。
区发展改革局、区文化广电旅游体育局、区企业服务中心等其他产业部门在各自职责范围内协助、配合、支持产业监管部门开展产业监管工作。
区住房建设局负责对“工改工”城市更新项目人才住房和保障性住房用地规划、人才住房和保障性住房建设等事项进行指导、审查、监管。
深圳工业上楼模式研究分析深圳是中国经济发展最快的城市之一，也是中国工业化进程中最具代表性的城市之一、深圳的工业上楼模式是指将工业企业逐渐转型为现代化服务业企业，同时对原有工业区进行改造和提升。
深圳的工业上楼模式源于上世纪80年代初期，当时深圳作为中国第一个经济特区，吸引了大量的外资企业和创业者。
然而，由于深圳当时缺乏专业化的工业区，大量的工业企业分散在城市的各个角落，给城市的环境和交通带来了严重的问题。
为了解决这个问题，深圳政府决定推进工业上楼模式，即将原有的分散的工业企业整合到规划的工业区内。
在深圳的工业上楼模式中，政府起到了推动和引导的作用。
政府通过规划工业园区、提供土地和基础设施等方式吸引工业企业进驻。
同时，政府还通过提供贷款、减免税收和政策扶持等措施，扶持工业企业的发展。
除此之外，政府还通过引进高新技术和知识产权保护等措施，促进企业技术创新和转型升级。
在深圳的工业上楼模式中，工业区也发挥了重要的作用。
工业区为企业提供了集中的生产和办公场所，降低了企业的成本。
同时，工业区还通过提供共享服务、技术支持和人才培养等方式，帮助企业提升竞争力。
在深圳的工业区中，大多数企业都是小微型企业，他们通过共享资源和合作创新，实现了较快的发展。
深圳的工业上楼模式对城市的发展产生了积极的影响。
首先，工业上楼模式使得深圳的产业结构更加优化。
工业企业的转型为现代化服务业企业，提高了城市的经济质量和效益。
其次，工业上楼模式提高了城市的产业集聚能力。
工业区的集中建设和规范化管理，吸引了更多的企业进驻，形成了创新驱动发展的产业集群。
最后，工业上楼模式改善了城市的环境和交通状况。
原有的分散的工业企业转型为现代化服务业企业后，减少了排放和噪音污染，提高了城市的整体环境质量。
尽管深圳的工业上楼模式取得了许多成果，但仍面临一些挑战。
首先，由于市场需求的不断变化，工业区的发展面临着不确定性。
政府和企业需要不断调整战略，适应市场的变化。
城市工业区更新项目工作流程
城市工业区更新项目的工作流程通常包括以下几个步骤：
1.调研与评估：首先对工业区的现状进行调研，了解工业区的现
状、存在的问题以及更新的需求。
同时，对工业区的经济、社会和环境等方面进行评估，为制定更新计划提供依据。
2.制定更新计划：根据调研和评估结果，制定详细的更新计划，
包括更新目标、更新内容、实施方案和投资预算等。
3.获得政府批准：将更新计划提交给政府相关部门，获得政府的
批准和政策支持。
4.资金筹措：通过政府拨款、企业自筹、社会投资等多种渠道筹
措资金，为更新项目的实施提供资金保障。
5.组织实施：根据更新计划，组织实施更新项目。
包括拆迁旧建
筑、建设新建筑、改善基础设施、提升环境质量等。
6.项目验收与评估：在更新项目完成后，进行验收与评估，确保
更新目标的实现。
同时，对更新的效果进行评估，总结经验教训，为今后的更新项目提供借鉴。
7.后期管理：在更新项目完成后，进行后期管理，包括物业管
理、环境维护、企业服务等，确保工业区的可持续发展。
以上是城市工业区更新项目的一般工作流程。
具体的流程可能会因地区、政策和项目规模等因素而有所不同。
从“工改工”到“工业上楼”——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排“工业上楼”的深圳样本随着城市化进程加快，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。
如何实现城市功能与产业发展的协调融合，是深圳以及粤港澳大湾区推动经济高质量发展的重要关注领域。
“工业上楼”作为城市空间拓展和集约利用的新兴方式，已经成为产业空间升级的新趋势。
深圳始终坚持制造业立市，今年更是提出培育壮大“20+8”产业集群规划，“工业上楼”在推动城市工业从土地开发向产业开发的转变过程中起到了不可替代的作用。
所谓“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，是一种将生产设备和生产过程迁移到高层厂房的新型产业空间载体。
严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。
为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。
但不同于传统模式下工业企业在单层厂房的生产加工，“工业上楼”可以初步理解为建造了多层的厂房，并且能满足企业的生产和制造活动，因而，国内的一些多层厂房（超过两层，有楼梯、电梯及吊装设施）便满足了相对应的需求，可被称之为“工业上楼”的1.0版本。
而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。
近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。
比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。
“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
在上世纪80年代以后，香港、新加坡迫于种种客观压力，便已开始对“工业上楼”的探索。
经过了多年的发展，“工业上楼”模式被逐渐引入我国东南沿海地区，如尤其是珠三角、长三角的部分城市。
2017年，新华社以《广东推进“工业上楼”》为题，记录了深圳打造的“工业上楼”实践版本——全至科技创新园，该园区自2012年起开始投资打造，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。
在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。
对于“工业上楼”，当前已有不少城市正在研究出台相关政策。
以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”的发展新模式。
其中，佛山、深圳、青岛在2018-2019年便已出台“工业上楼”相关细则，对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承重、容积率及建筑设计要点等方面的具体指标有了不同程度的规范。
从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。
以深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（下称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。
在具体细则中对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套、入驻企业等方面都进行了规范，比如在优先入驻企业及产业的选择上，“鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构”、“定位轻型生产制造企业、在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻”等。
改革开放以来，珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地。
同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，促使“工业上楼”模式在全国范围内处于优先发展的状态，深圳全至科技创新园便是一个“工业上楼”典型案例。
深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目。
园区前身为茅洲山工业园，2011年启动改造，园区按照“厂房+写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，荷载750k g/平方米，打造成为集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积从5万平方米拓展至15.5万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。
项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，既为企业园区创造了大量的厂房，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾。
以该项目为开端，“工业上楼”模式在珠三角逐步推广。
另一个值得一提的项目是联东U谷在青岛的夏庄智造园。
青岛作为新生期的“工业上楼”发展城市，在政策指引下，许多项目尚处于规划建设时期，而青岛城阳区作为“工业上楼”先行区，联东U谷·夏庄智造园则给出了一个标杆。
联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，于2020年下旬开园。
园区以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业，园区产品层高5-8层，层高4.2米，荷载750k g/平方米，以“高标准、高品质”为原则，将项目打造成聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、产品展示和生产配套功能于一体的都市型产业集聚高地，也为城阳区签约的十余个工业上楼项目起了良好的开端。
通过整合、比较“工业上楼”项目的具体产品参数，我们可以看到，相较于当前日渐成熟的新型工业楼宇模式，早年的“工业上楼1.0版本”（多层厂房模式）可谓是它的雏形。
现在的“工业上楼2.0版本”无论是在项目载体数据和相应的配套方面，都作了相应的改变和升级。
从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数（如启迪漕河泾（中山）科技园，园区入驻企业以偏轻的生产研发类企业为主）。
近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼层层高基本不变，为4.2-4.5米，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层（1F-3F）层高皆设计成6米，同时增加承重到1000k g/平方米，为重型器械上楼提供了条件；另外，在承重方面，“工业上楼”产品无论是在首层还是在标准层，承重量都作了提升，尤其是标准层承重增加到了750k g/平方米，以满足多数生产加工型企业的需求。
从园区配套来看，除了产业园区的基本配套（如服务中心、食堂、展厅、会议室等）以外，最为重要的一点是“工业上楼”需要配置吊装平台、大型卸货平台、物流中转仓等，尤其是楼层较高的新型工业楼宇，这些都是必不可少的。
也只有这样，“工业上楼”才能真正满足企业“上楼”的条件。
“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。
根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，“工业上楼”建筑是具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率3.0或以上、高度24m以上、层数4层以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦。
换句话说，工业上楼是在工业用地上建造的，达到一定建筑高度及层数的，能够满足企业生产、研发和试验需求的，以及符合相应建筑规范的高标准厂房。
实际上，过去的工业用地容积率非常低。
原因在于，一是设计工艺和标准不高，机器设备无法运至高处，二是我国土地资源丰富，高层厂房的建造成本比土地成本要高得多，工业厂房通常只有一、两层，因此产业空间集约程度并不高。
而现在，随着产业用地资源紧缺、用地成本攀升，及吊装设施、电梯等设备引入，人们开始探索低层（2-3层）、多层（4-6层），甚至是高层（7层及以上）工厂的建设，使得生产空间向高空拓展逐渐成为新方向和新热点。
作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。
为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。
目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。
在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。
工改工”到“工业上楼”从2014年开始，深圳城市更新的类型，从之前的“工改商”、“工改居”为主体，逐步转变为“工改M0”占主体。
到2018年，据说深圳市已共有新型产业用地12.96k m2。
到2019年底，各类更新规划共拆除面积3501.9h m2；其中工业区拆除规模为1762.5h m2，占比超过50%，按照工业区平均1.0的容积率估算，拆除的厂房规模约为1762.5万m2，然而，更新后的空间功能以住宅、商业、办公、新型产业用房和商务公寓为主，普通工业厂房建筑面积仅为233.5万m2。
问题在于，由于工业区改造并没有把原来的住宅开发商限制在外，它们纷纷涌入这个新的机会市场，打着转型为“产业园区经营商”的旗号，但它们大都并不具有真正的产业运营能力，而仍然是住宅开发商的思维。
但问题是他们具有强大的资本实力，让有关部门不忍排斥——他们十分担心排斥了地产商，就没有资本愿意进来玩城市更新了。
在这样的运作之下，在老旧工业区的城市更新改造中，大量的M1用地类型被改为M0，而M0空间形态往往就体现为写字楼和商业设施。
地产商拿到相关原工业用地地块（比如通过收购已经退出市场的原工业企业的方式），优先建设其中的所谓占总面积30%的“配套公寓”，并向社会销售。
地产商往往通过这30%已经赚得盆满钵满，根本不在乎其它产业空间能否招来真正的产业，然后坐等未来“工改商”或“工改居”的机会。
如此的M0产业空间，根本不匹配深圳I C T产业链特别是智能手机产业链在2012-2020年急剧扩张期的真实需求；而城市更新后导致的原关外地区的房价上涨，又进一步提升了这些企业员工的生活成本压力，最终的结果当然是迁出深圳或将新增的产能放在深圳之外地区。
2019年宝安区最先发现这一问题并对之加以修正。
当年7月，宝安区出台规定，其城市更新（其中50%是工业区改造）的方向，工业方向更新占50%，居住方向更新占35%，商业方向更新占15%；位于工业区块线范围内的“工改工”类城市更新项目，原则上改造方向以M1为主，对用地规模超过5公顷的项目，可规划占地不超过20%的项目开发建设用地为M0功能；控制工改M0的总体规模不超过100万平米，并对工改M0项目提出严格的筛选标准。
