采用合同能源管理模式实施北方既有居住建筑节能改造的瓶颈

既有居住建筑节能改造中存在的问题及成因探讨刘喜喜;李月轮【摘要】介绍了太原市既有居住建筑节能改造的主要范围、内容、政策等,分析了既有居住建筑改造的经济、社会、环境效益,并对居住建筑节能改造中遇到的问题进行了研究,提出了相应的解决措施,以促进节能改造工程的顺利进行.【期刊名称】《山西建筑》【年(卷),期】2014(040)032【总页数】3页(P205-207)【关键词】既有居住建筑;节能;改造;效益【作者】刘喜喜;李月轮【作者单位】太原市城中村改造建设管理中心,山西太原030009;太原市建筑节能管理中心,山西太原030009【正文语种】中文【中图分类】TU2411)住房城乡建设部发布的《既有居住建筑节能改造指南》对既有居住建筑节能改造解读为：“既有居住建筑节能改造通常是指我国严寒和寒冷地区(太原市属于寒冷地区)未按照《民用建筑节能设计标准》建设，并已投入使用的采暖居住建筑，通过对其外围护结构、供热采暖系统及其辅助设施进行供热计量与节能改造，使其达到现行建筑节能标准的活动。

图1为工行小区节能改造宣传图。

2)改造的范围:根据国家、省有关政策，简单讲就是三句话：a.2007年10月1日前竣工的既有非节能的采暖居住建筑；b.改造后能继续正常使用20年以上的建筑；c.不属于城市近年内拆迁范围的住宅。

3)改造的主要项目：a.外墙、屋面、外门窗等围护结构的保温改造；b.采暖系统分户供热计量及分室温度调控的改造；c.热源(锅炉房或热力站)和供热管网的节能改造；d.涉及建筑物修缮、功能改善和采用可再生能源等的综合节能改造。

通俗讲就是给老旧住宅穿衣服、戴帽子、换内胆，简称“三改”。

图2，图3分别为山纺小区与西山煤电宿舍区改造前示意图。

4)改造资金：《既有居住建筑节能改造指南》：节能改造的资金应由居民家庭、供热单位、房屋原产权单位等有关各方共同承担。

鼓励社会资金以合同能源管理模式投资节能改造。

鼓励探索利用清洁发展机制和碳交易开辟融资渠道。

下ｂｅＳｐｅｃｉａｌＰｏｃｕｓ特别关注北方既有居住建筑节能改造面临的障碍及对策建议口哈尔滨工业大学管理学院金占勇口中荷可持续建筑示范项目管理办公室郝有志口北京建筑工程学院刘长滨廉苒张强赵炀——北方采暖地区既有居住建筑节能改造的必要性．主要体现在两个方面：（１）北方采暖地区高能耗居住建筑基数大．能耗高．节能潜力大．以２００４年统计数据为例．中国北方城镇采暖面积约为６５亿ｍ２，其中７０％以上为高能耗建筑．规模庞大；中国城乡民用建筑总面积大约为４００亿ｍ２，其中北方城镇采暖面积大约占１６％左右，而北方城镇采暖用能占到全国城乡民用建筑能耗的比例高达４０％ｌ如图１所示）：北方采暖地区建筑采暖季平均能耗约为２５ｋｇ标煤，ｍ２，如果能够实现节能５０％的目标，一年大约可节省标准煤０．８２亿吨．实现减排Ｃ０２１．７２亿吨．Ｓ０２１８０万吨，Ｎｏｘ８０万吨，烟尘１４０万吨．节能潜力和环境效益十分巨大。

ｆ２）北方采暖地区既有居住建筑节能改造与居民百姓的生活休戚相关．如果能够顺利实施，将极大地提高居民的居住质量．降低居住成本。

（见图１）十大障碍北方采暖地区既有居住建筑节能改造势在必行，但北方采暖地区既有居住建筑节能改造实施起来困难重重．主要包括十大方面：１．地方政府对节能改造ｔ视程度不够多数地方政府并未从科学发展观的高度去深入思考和认识既有居住建筑节能改造的重要性和紧迫性．认为当前的首要任务是发展经济．既有居住建筑节能改造应该为经济发展让路．并没有认识到开展北方采暖地区既有居住建筑节能改造．不仅可以提升既有居住建筑的防寒保温功能．降低供热能耗，提高供热质量．改善和优化群众居住条件，提高城市环境图１北方城镇采暖面积比例与能耗比例对比图质量，还可以拉动经济需求增长．增加工人就业机会．给当地经济增添新的增长点。

２．公众对节能改造的意愿有待提高．统一造成此种现象的原因有很多．但主要原因包括：一是由于我国北方大部分地区仍然采取按面积收取热费．热用户的用热量与其经济效益无关，导致居民对既有居住建筑节能改造意愿不高；二是由于受到建筑物的结构．建设年代．供暖形式．供暖状况，房屋朝向．室内装修及养护等内容不同的影响，导致改造建筑实施节能改造的增量成本、节能效益各不相同．进而导致改造建筑的相关主体的改造意愿不统一，协调困难；三是公众承受既有居住建筑节能改造成本的能力有限．尤其是低收入人群和困难群众．甚至包括普通工薪阶层．由于受到经济来源少和物价上涨的影响，导致对节能改造成本承受能力非常有限。

建筑节能的问题及建议1合同能源管理在建筑节能改造中应用存在的管理问题1.1履行建设管理程序问题针对采用合同能源管理模式实施节能改造的建设项目，其改造过程应如何履行建设管理程序。

这主要表现为：一是确定合同能源服务公司是否应履行招投标程序。

我国现有的招投标规定要求，对政府办公建筑、政府投资或以政府投资为主的建筑，其推动节能改造时必须按公开招标方式确定合同能源服务公司。

但履行招投标程序后，许多合同能源管理公司普遍反映中标价无法保证其基本利益而放弃了改造项目。

二是建筑节能改造技术方案是否履行设计管理程序问题。

如果要求合同能源管理公司编制的改造技术方案履行设计管理要求，将带来两方面问题：一方面绝大部分合同能源管理公司无相关设计资质，不具备编制和出具施工图设计文件的资格，只有“强其所难”去与相关有资质的设计单位搞合作，实际就是搞“挂靠”，既不符合国家对设计单位的规范管理要求，又增加了实施合同能源管理模式的成本；另一方面，由于工作量小，加之缺乏强制性规定，审图机构普遍缺乏承接这类项目施工图审查业务的意愿。

三是合同能源服务公司的施工资质问题。

大多数合同能源公司主要从开展工业节能服务转型而来，普遍不具备工程施工的相关资质。

以重庆为例，目前15家从事建筑节能合同能源管理的服务企业中仅有3家具有机电设备工程安装资质，如果要求合同能源服务公司必须具有相关工程施工资质才能开展改造施工，那么绝大部分合同能源管理公司将无法履行能源服务合同。

若合同能源服务公司委托有资质的施工单位实施改造施工，将增加财务成本和工作风险，合同能源服务公司表示将无法接受。

四是节能改造工程是否应引入监理机制问题。

若按照《建设工程质量管理条例》和原建设部《工程建设监理规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》，要求需将改造项目纳入监理，合同能源服务公司反映这与合同能源管理模式倡导和要求的“一条龙”服务有冲突，且谁来支付聘请监理的相关费用，又将成为与用户谈判能源服务合同时的新问题，这实际上增大了实施合同能源管理的难度。

河北省住房和城乡建设厅关于进一步推进绿色建筑工作的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------河北省住房和城乡建设厅关于进一步推进绿色建筑工作的通知冀建科〔2018〕19号各市（含定州、辛集市）住房和城乡建设局（建设局）、规划局、房管局、城管局（城管委、公用局、供热办），雄安新区规划建设局：近年来，我省绿色建筑发展较快，2017年1月22日，省住房城乡建设厅印发《关于全面执行居住建筑75%节能标准和在新建建筑中全面执行绿色建筑标准的通知》（冀建科〔2017〕3号），要求自2017年5月1日起，我省行政区域内申报施工图设计审查的新建（含改建、扩建）民用建筑，执行绿色建筑标准。

各地积极贯彻落实文件精神，绿色建筑得到全面发展，2017年全省城镇绿色建筑占新建建筑比例达到37.2%。

目前，我省绿色建筑法规建设正在积极推进，绿色建筑将进入依法发展的新时代。

各地要充分认识绿色建筑发展的重要意义，站在促进全省生态文明建设的高度，认真研究制定具体的工作措施，严格建筑规划、设计、建设、验收、运营、保修、报废等环节管理，加大政策法规、标准规范、技术推广、产业支撑等支持力度，进一步推进我省绿色建筑发展，确保2020年绿色建筑占城镇新建建筑比例超过50%。

按照省政府领导的指示精神，要从以下几个方面认真抓好落实。

一、全面执行绿色建筑标准继续落实好《关于全面执行居住建筑75%节能标准和在新建建筑中全面执行绿色建筑标准的通知》要求，城市、镇总体规划确定的城镇建设用地范围内的新建民用建筑，全部按照绿色建筑标准进行建设。

开展绿色建筑评价标识工作，在施工、销售和使用环节载明绿色建筑等级和主要性能指标等。

合同能源管理模式的瓶颈合同能源管理模式的瓶颈是什么?制约合同能源管理模式的发展有哪些?制约合同能源管理模式发展的四大因素分析采用合同能源管理方式进行节能改造，能源用户不需要事先支付改造和服务费用，而是通过与节能服务公司在合同期内分享节能收益的方式，支付费用和分享收益。

而节能服务公司凭借自己的专业优势，在有效降低客户能源消耗的同时获得自己的收益。

可以说，这是一种节能服务公司、能源用户和社会三方共赢的理想模式。

然而，合同能源管理在我国的发展却并不顺利，问题主要包括以下四个方面：一、节能服务公司融资困难由于需要事先垫付所有投资，合同能源管理项目的实施必须以充足的资金为前提。

因此，强有力的融资支持成为节能服务类企业发展壮大的生命线。

但是，我国大多数节能服务公司尚处于发展初期，普遍存在注册资本较小、财务制度不规范等问题，在银行贷款审核过程中信用评级较低，银行必然以提高担保要求等措施来弥补。

目前，我国节能服务公司获得贷款担保的可行办法，是通过向中国经济技术投资担保有限责任公司申请使用合同能源管理项目担保基金为其担保。

但是，要获得这样的担保却并不容易，到xx年底，在全国300多家从事合同能源管理的节能服务公司中，只有41家获得了贷款担保，大多数节能服务公司依然处在融资乏力的困境中。

自身担保资源有限以及得不到外部担保，制约了节能服务企业融资的进行。

加之，目前我国银行还没有与“合同能源管理”这一模式相配套的贷款品种以及合同能源管理仍存在一定风险等原因，导致我国节能服务公司很难通过银行等金融机构为项目融资。

据统计，我国的节能服务公司有92%面临融资困难问题，如果能够顺畅融资的话，至少有50%以上的节能服务公司发展速度会提高一倍。

需要指出的是，与节能服务公司因资金不足而步履艰难相比，我国节能服务却需求强劲。

统计表明，我国节能减排市场每年至少有3000亿到5000亿元的市场投资规模需求，而在未来，这个数字有望上升到一万亿元。

北京市建设委员会关于印发《北京市既有建筑节能改造项目管理办法》的通知文章属性•【制定机关】北京市建设委员会•【公布日期】2008.05.30•【字号】京建材[2008]367号•【施行日期】2008.05.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北京市建设委员会关于印发《北京市既有建筑节能改造项目管理办法》的通知（京建材[2008]367号）各有关单位：现将《北京市既有建筑节能改造项目管理办法》印发给你们，请遵照实施。

二〇〇八年五月三十日北京市既有建筑节能改造项目管理办法第一章总则第一条为规范本市既有非节能建筑和集中供热系统（以下简称既有建筑）节能改造的项目管理，保证既有建筑节能改造项目的顺利实施，完成节能减排目标，根据《北京市“十一五”时期建筑节能发展规划》和《北京市既有建筑改造专项实施方案》及相关法律法规的规定，制定本办法。

第二条本办法所称“既有建筑节能改造”，是指对既有公共建筑和居住建筑的围护结构、采暖制冷系统、能耗计量系统的节能改造，以及城镇集中供热系统与计量设施的节能改造。

第三条北京市建设委员会（以下简称市建委）负责组织既有建筑节能改造试点示范项目；将全市既有建筑节能改造目标分解到各区县和相关系统；提出各类既有建筑节能改造的技术路线、投资标准；组织、审核、汇总年度申请财政部和市财政补助的既有建筑节能改造项目年度计划、改造内容和资金预算；协调组织有关主管部门对各区县、系统的既有建筑节能改造工作进行指导、监督、验收、考核。

北京市财政局（以下简称市财政局）负责既有建筑和集中供热系统节能改造财政部和市财政补助资金的审核，按照有关规定拨付资金，并监督预算资金的使用。

北京市发展和改革委员会（以下简称市发展改革委）负责对使用市固定资产投资的既有建筑节能改造项目进行审核，组织实施，并将年度已经改造完成的项目汇总函告市建委。

北京市市政管理委员会（以下简称市市政管委）负责组织既有集中供热系统节能改造试点示范项目；将全市集中供热系统节能改造目标分解到各区县和相关系统；组织、审核和汇总年度申请市财政补助的集中供热系统节能改造项目年度计划、改造内容和资金预算；协调组织有关主管部门对各区县、系统的集中供热系统节能改造工作进行指导、监督、验收、考核；并将年度已经改造完成的项目汇总函告市建委。

财政部、住房城乡建设部关于进一步深入开展北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造工作的通知文章属性•【制定机关】财政部,建设部(已撤销)•【公布日期】2011.01.21•【文号】财建[2011]12号•【施行日期】2011.01.21•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】计量正文财政部、住房城乡建设部关于进一步深入开展北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造工作的通知（财建[2011]12号）北京市财政局、建委、市政管委，天津市财政局、建委，河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、吉林省、黑龙江省、山东省、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区财政厅、住房城乡建设厅，大连市、青岛市财政局、建委，新疆生产建设兵团财政局、建设局：北方采暖区既有居住建筑供热计量及节能改造（以下简称供热计量及节能改造）实施以来，各地住房城乡建设、财政主管部门积极落实改造项目，多方筹措资金，认真组织实施，圆满地完成了国务院确定的“十一五”改造任务，取得了良好的节能减排效益及经济社会效益，得到了地方政府、有关企业和居民群众的广泛支持和积极参与，形成了良好的工作局面。

“十二五”期间，财政部、住房城乡建设部将进一步加大工作力度，完善相关政策，深入开展供热计量及节能改造工作。

现就有关事项通知如下。

一、明确“十二五”期间改造工作目标进一步扩大改造规模，到2020年前基本完成对北方具备改造价值的老旧住宅的供热计量及节能改造。

到“十二五”期末，各省（区、市）要至少完成当地具备改造价值的老旧住宅的供热计量及节能改造面积的35%以上，鼓励有条件的省（区、市）提高任务完成比例。

地级及以上城市达到节能50%强制性标准的既有建筑基本完成供热计量改造。

完成供热计量改造的项目必须同步实行按用热量分户计价收费。

住房城乡建设部、财政部将对以上目标按年度分解，逐年考核，并将考核结果上报国务院。

二、尽快落实各省供热计量及节能改造任务并签订改造协议为进一步健全激励约束机制，鼓励地方加快节能改造工作，中央财政奖励标准在“十二五”前3年将维持2010年标准不变，2014年后将视情况适度调减。

既有居住建筑节能改造存在的主要问题与对策随着我国城市化进程的不断推进，人们对建筑功能的要求越来越高，传统的建筑已经满足不了现阶段的基本要求，加强既有居住建筑节能改造具有非常重要的现实意义。

但是，当前阶段既有居住建筑节能改造面临不少问题，比如工艺选择不当、材料不符合要求等，不仅影响节能改造的工期，同时达不到节能改造的效果，影响正常工作开展的实际效果。

文章阐述了当前阶段既有居住建筑节能改造存在的主要问题，并提出有针对性的解决对策，希望对提升既有建筑节能改造效果有积极作用。

标签：既有居住建筑;节能改造;主要问题;对策建筑作为人们日常工作、学习和生活的主要场所，建筑在运行中的总能耗在全社会总能耗的比例接近百分之五十，且建筑运行能耗中以采暖和空调能耗为主。

受多种因素的影响，我国很多地区建筑在节能上满足不了当前阶段的基本要求，超过一半的建筑能源消耗过大，需要加强节能改造。

比如，大量建筑存在保温隔热性能差、室内结露现象、热量供需不均衡等现象，能源浪费的现象比比皆是。

在新的发展时期，推动既有居住建筑节能改造，为人们营造舒适、健康的居住环境，不仅符合了社会发展的必然趋势，同时也是当前阶段人们对居住建筑的基本需求。

一、当前阶段既有居住建筑节能改造存在的问题（一）认识程度不足随着人们对居住环境要求的提高，既有居住建筑节能改造更加紧迫，但是很多人认识不到既有居住建筑节能改造工作的重要性，在宣传力度、改造范围，改造效果等方面达不到预期要求。

不仅如此，人们对既有居住建筑节能改造带来的经济效益认识不足，大多数人还停留在节能改造的质疑阶段，在工作开展时主动性较差，不能有效发挥节能改造的积极性和主观能动性，影响既有居住建筑节能改造的实际效果。

（二）建筑节能的政策法规落实不到位我国目前虽已推出部分针对建筑节能的政策法规，但针对既有建筑节能改造尚不完善，地方主管部门对已有政策法规执行力度不夠，从而影响了建筑节能改造工作的推进。

要推动我国的建筑节能改造工作，就需要出台相应的政策法规去加以规范约束，甚至是强制执行。