房屋赠与与继承的相关法律

房屋赠与与继承的相关法律
房屋赠与过程中税收问题
李东光律师李康乐律师
关于房屋赠与过程中应缴纳的税费问题，在我国，主要是根据赠与对象的不同做出了差别性规定，以下本文将就赠与过程中涉及到的主要三大主要税种：个人所得税、营业税和契税依次做简要介绍。

一、个人所得税
2009年5月25日《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

因此，对于房屋赠与过程中的个税问题，上述《通知》列举了配偶、近亲属、抚养人、赡养人、法定继承人、遗嘱继承人和受遗赠人，对于上述人，在接受赠与房产时可以免交20%的个税，而对于上述列举范围之外的人员，在接受赠与时则需要按照赠与房产评估价的20%缴纳个人所得税，之所以如此规定，主要是打击市场中采用“假赠与”的方法来逃税的现象。

二、营业税
2009年9月27日《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

同个税相比，房屋赠与营业税的免征范围，在上述个税免征范围的基础上又增加了一种情形，即“离婚财产分割”时的房屋赠与免征营业税。

除此之外，赠与人在向上述范围之外的人赠与房产时，则需要按照房产评估价5%的比例缴纳营业税。

三、契税
关于契税，国家税务总局2006年9月14日发布的《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》明确规定，对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。

而我国契税法定税率为3%，因此在进行房产赠与时，无论赠与对象是谁，受赠人均应缴纳3%的契税。

但如果是房屋继承，按照《继承法》规定，法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在继承土地、房屋权属时，不征收契税。

当然，除上述需要缴纳的三大税外，还有双方均应缴纳的万分之五的印花税。

房产继承和赠与，税费各如何
来源：作者：日期：10-01-23
一、继承过户
办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的公证处办理继承权的公证。

继承权的公证分为有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种，办理公证的时候，需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。

有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。

继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200 元。

办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产
继承的登记了。

因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。

评估费的收
取，国家有专门的标准，使用差额定率累进来计费。

档次房地产价格总额(万元) 累进计费率‰
1 100以下(含100) 5
2 101以上至1000部分 2.5
3 1001以上至2000部分 1.5
4 2001以上至5000部分 0.8
5 5001以上至8000部分 0.4
6 8001以上至10000部分 0.2
7 10000以上部分 0.1
(以上数据见沪价房(1996)第088号文)
办理继承登记的时候，还需要缴纳一些费用，包括100元的登记费、5元的权证印花税、继承房屋评估价0.05%的合同印花税。

以面积50平方米的房屋为例，经过专业的评估机构评估下来，评估价格为30万元(评估费为300000×0.5%=1500元)，办理继承的话，继承人需要缴纳的公证费用为6000元，合同印花税为150元，加上100元的登记费、5元的权证印花税，各项税费加起来有6255
元，加上评估费共计7755元。

二、赠与过户
与房产的继承过户不同，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。

首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。

然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房
屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。

这个过程中涉及到了两笔费用，一笔费用是公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。

沿用刚才的例子，除了1500元的房产评估费，房屋赠与公证费是6000元;还有一笔费用是契税，目前对契税的征收比例是房屋评估价值的1.5%，那么需要支付的契税就是300000×1.5%=4500元。

最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。

需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。

这个环节需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。

上文中我们已经计算过了，这笔费用加起来为255元。

三、买卖方式加入子女姓名更省费用
如果是按照赠与的手续来办理的话，可以参照上文中对于房屋赠与的手续来进行办理，不过不同的是，如果产权证上已经有夫妻双方的名字，把子女的名字加入产权证，假定子女的受益额为房屋评估价值的三分之一，其中所需要的公证费用、契税都相应按照评估价
值的三分之一来计算。

比如一套面积90平方米的房产，经过专业评估公司的评估，评估下来的价值为105万元(评估费为1000000×0.5%+50000×0.25%=5125元)，儿子的受益额相当于评估价值的三分之一，也就是35万元，需要的公证费用是350000×2%=7000元，契税是350000×1.5%=5250元。

在办理产权证变更的时候要缴纳的费用是100元的登记费、5元的权证印花税以及350000×0.05%=175元的合同印花税，共计17655
元。

相比之下，如果选用“部分交易”的方式来办理，费用就会减少很多。

如果将1/3的产权出售给儿子，可以与儿子签订一份《商品房买卖合同》，具体的成交价可以自行填报，提请财政局审批。

一般情况下，人们总是希望这样的交易价格越低越好，如果填报的金额低得离谱，被财政局驳回，结果自然是“买卖不成”了。

所以只要自己的估价基本符合市场行情，一般都会通过审批的。

这样操作的最大好处是自己申报交易价格，少掉了房地产评估中心这个环节，也就不用支付数千元的房产评估费了。

此外，用交易的形式，不需要进行公证，公证费用7000元也省去了。

但是因为属于这种过户有交易的性质，所以要增加一笔交易费用，交易费用是按照5元/平方米来计算的，像上述房产，转让三分之一的产权给儿子，要支付的交易费是90÷3×5=150元。

这样算下来，同样是在房产证上给儿子添个名字，以交易的形式共需要缴纳的税费为5680元，比起赠与的方式可要省下1万余元了。

需要指出的是，如果子女尚未成年，属于限制民事行为能力人，购房时还要监护人来代理。

在订立《商品房买卖合同》时，需带上子女的出生证或独生子女证、子女和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上父母的名字。

此外，这种“部分交易”的方式还可以延伸到其他人的身上。

如果在房产证上需要添上其他非嫡系亲属的名字，也可以采取这样的方式，同样签订《商品房买卖合同》，将几分之一的产权出售给他人。

四、夫妻姓名的“加减法”
相比之下，在房产证上夫妻姓名的加减法倒是简便了许多。

如果要在产权证上加上另一方的名字，办理“添名”的手续也比较简单，要求夫妻双方都要到场，填好相应的表格，带上结婚证、原来的房屋产权证、夫妻双方的身份证明就可以了。

需要缴纳的费用主要有100
元的登记费、5元的权证印花税。

当然，也有不少夫妻因为感情不合而分道扬镳，离婚时候如果双方达成协议，一方同意把将产权房转给另一方所有，把另外一位的名字从产权证上减去，办理的手续也不复杂。

在房屋没有抵押给他方的情况下，只要离婚的夫妻双方都到场，填完需要的表格后，凭着双方的身份证件、离婚协议书、原来的房屋产权证就可以办理。

缴纳的费用包括100元的登记费和5元的权证印花税。