北京后沙峪地块可行性研究市场开发部：曹浩新项目调研部：郑磊胡军时间：2015-4-7综合判断：1、片区城市基本面：区域紧邻主城，交通便利；区域内产城一体发展；区域配套较为成熟，居住价值较高。
2、片区房地产市场：板块市场竞争压力大，但片区竞争小，面临无房可售局面。
土地成交价迅猛攀升，助长近期商品住宅价格飞速上升，但成交量逐年下降，也导致库存上升明显，去化周期达21个月；但后沙峪片区竞品较少，部分限价房开盘即罄，周边竞争压力不大。
3、地块分析: 地块质素不错，是一块优质的地块，规模适中，周边社区成熟，学区、商业、医院等配套完善，距离地铁站约2公里，到达北京主城便捷。
4、产品建议及售价初步评估：根据地块指标，建议打造11层小高层，以毛坯小户型形成差异化竞争，实现项目较好的去化。
小高层整盘均价24000元/㎡，车位24万元/个。
5、取地建议：地块质素尚可，周边竞品少，地块大小适宜，总价不高，符合公司的拿地战略，建议积极跟进该地块。
一、片区基本面怎么样？总体判断：区域紧邻主城，交通便利；区域内产城一体发展；区域配套较为成熟，居住价值较高。
分析如下：1、从区位上看，地块所在的区域位于北京五环和六环之间，北京主城区东北方向，属于北京东部三大新城之一的顺义新城。
东部紧邻首都国际机场。
2、从规划和发展现状看，块所在的后沙峪地区属于原空港经济区，现在属于天竺空港区的一部分，重点发展高新技术产业和展览业。
目前区域内形成新国际展览区，高新技术产业区，别墅集中居住区和后沙峪镇原中心区三大部分，形成产城一体的发展布局。
后沙峪区域南部别墅集中居住区属于“中央别墅区”，是北京最有名的两大别墅集中居住区之一，开发较早，区域内居住人群属于社会顶层。
因此区域的居住价值也因此得到提升。
区域南部是温榆河及景观带，自然环境较好。
3、配套方面：区域内教育（后沙峪中心小学，北京四中顺义分校，众多私立贵族国际学校），医疗（空港医院），商业（中粮商业街，金地步行街，其他商业）等生活配套较为成熟。
