浅谈个人住房消费信贷
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2. 改变传统消费观念 ,培养健康消 费心理 。目前需要解决的问题是 : 一是 要唤起人们善于利用银行金融品种的意 识 ,改 变 过 去“积 蓄 ———购 物 ———积 蓄” 的消费方式 ,提倡“贷款 ———购物 ———积 蓄还债”这种新的消费方式 ;二是要彻底 切断福利分房的后路 ,创造出一个良好 的全新的住房消费风气和氛围 ,促进住 房消费心理机制的形成 ; 三是要加大住 房分配货币化的宣传力度 ,制定出合理 的相对稳定的住房消费政策 ,并尽快落 实到位 ,让没有或是只享受到公房福利 的职工得到应有的住房货币补贴 ,培育 一种合理有序 、长期稳定的住房消费心 理 ,而不是期望挤上末班车的等待观望 心理 。
较高 ,监督约束弱化 ,效率低下 ,代理人机会主义行为和“内部 人控制”现象普遍 ,非经济性影响因素干预过大 。
我国对国有资产管理问题的研究主要是围绕国有企业如
何改革而具体展开的 ,并一直是近年来人们普遍关注的热点之 一 。理论工作者对此进行了较为广泛的探讨 ,见仁见智 ,争论 颇多 ,大都认识到 :国有资产的产权模糊 、虚位 ,应予以明晰 、落 实 ,实现国有资产的“人格化”;应分解 、净化政府职能实行“政 企分开”;应加快国有企业的股份制改造 ,建立和完善现代企业 制度 ;国有企业“代理人问题”严重 ,代理成本较高 ,应强化监督 制约机制 ,完善企业家的培育 、进出 、制约机制 ; 国有资产应进 行战略调整 ,逐渐退出一般竞争领域 ,退守基础产业及其他市 场调节失效的领域等等 。但没有真正解决如何在国有产权不
6. 其他因素的影响 。银行处置抵押 商品房 、回收贷款所遇到的困难 ,现行户 籍制度对房地产市场有效需求的限制 , 银行员工素质的参差不齐 ,银行工作效 率的有待提高 ,都从各个方面不同程度 地影响了住房消费信贷的发展 。
二 、促进个人住房消费信贷发展的 对策
1. 进一步调控和降低房价 。建议政 府专职部门对设计商品住房的收费进行 登记审查 ,严格对商品住房价格组成要 素进行全面清理 ,重新核定收费项目和 收费标准 ,取消不合理费用 ,在保证建筑 质量的前提下 ,工程项目实行招投标制 和预结算制 ,适当控制开发商的利润 ,切 实减低商品住房售价 。
关键词 :国有资产管理 信托模式 研究 中图分类号 : F270 文献标识码 :A 文章编号 :1004 - 4914 (2002) 02 - 259 - 02
我国经济体制改革的关键和国有企业改革的核心就是建 立与社会主义市场经济相适应的国有资产管理体制 。探索科 学的国有资产管理模式能够为稳固社会主义制度和建立社会 主义市场经济体制铺平道路 ,有助于“社会主义公有制与市场 经济的相容性”、“市场经济中公有制的实现形式”等重大理论 问题的解决 ,推动国有企业改革实现突破 、走出困境 ,有着重大 的理论意义和现实意义 。
为银行职责的事项 ,银行应负起己任而 非要求贷款者去完成 。
3. 尽快建立和完善个人信用体系。 个人信用制度包括个人征信体系 、信用 审核和失信惩戒制度 ,以及个人破产和 市场禁入法则 。应建立个人资信情况的 计算机联网查询系统 ,实现银行 、税务 、
《经济师》2002 年第 2 期 ●经济师论坛
论国有资产信托管理模式
可转让的条件下实现“政企分开”、国有产权的“人格化”及“代 理人问题”等 ,也没有提出和形成真正令人信服而普遍认同的 理论观点 。实践中 ,各有关部门对国有企业改革也进行了许多 有益的尝试 。主要经历了“放权让利”、“效益承包”、“建立现代 企业制度”“、抓大放小”等阶段 ,先后采取了“放权让利”、“承 包”“、租赁”、“股份制改造”、“企业托管”、“产权重组”等措施 , 也曾一度设立国有资产管理局后又并入财政部 ,现在虽然实行 了“特派员”制度 ,并修改《公司法》,要求国有独资公司依法设 立监事会 ,但这只是在国有企业的管理和监督机制层面上予以 加强 ,而不是国有资产管理体制的根本性改革 ,恐怕也难以甚 至根本不可能解决终极问题 。针对国有企业目前面临的诸多 矛盾和困境 ,笔者认为我国国有资产管理体制必须进行根本性 创新 ,在战略性调整基础上采用信托管理模式应是最佳选择 。
法制方面 ,现行金融法规信贷条款 基本上都是针对企业法人规定的 ,很少 有针对居民个人贷款的条款 ,使得银行 开展个人住房消费信贷业务缺乏法律保 障 ,对出现的问题往往无所适从 。
5. 消费信贷手续繁杂 。银行给购房 者发放住房贷款需要了解并掌握贷款者 的综合资信状况 ,因此 ,为了提供各种资 信材 料 , 购 房 者 必 须 奔 波 于 银 行 、开 发 商 、公证处 、房地产交易处 、房产估价所 、 自己和配偶的所在单位之间 ,手续繁杂 , 使一些本欲申请贷款的购房 者 望 而 却 步。
●经济师论坛 《经济师》2002 年第 2 期
浅谈个人住房消费信贷
●陈艳芳
摘 要 : 文章分析了制约我国个人 住房消费信贷的因素 ,提出了促进个人 住房消费信贷发展的对策 。
关键词 :个人住房 消费 信贷 中图分类号 : F830. 589 文献标识码 :A 文章编 号 : 1004 - 4914 ( 2002) 02 -Fra bibliotek●刘书印
摘 要 :建立与市场经济相适应的国有资产管理体制是我 国经济体制改革的关键和国有企业改革的核心 。要真正解决 在国有资产终极所有权不可转让的条件下实现“政企分开”和 国有产权的“人格化”等问题 ,就必须将“信托”———信托财产的 法律财产权 (或其特定支配权) 相对转移而最终所有权并没有 根本转让 ———这一特殊的财产制度引入国有资产管理中来 ,构 建新的管理模式 。
一 、国有资产信托管理模式的提出 我国作为社会主义国家必然以生产性资源归全体劳动者 所有的全民所有制为主体 ,并由国家代表全体成员行使公共产 权 ,同时国有资产或资本的形态可以转换流动但其根本所有权 (剩余控制权) 不可转让 ,否则就有悖于社会主义国有制的本 质 。我国原有的国有资产管理形成了两种主要的委托代理关 系 :行政代理和经济代理 。这两种代理关系交互混合 ,国有资 产的产权条块分割 、纵横肢解 ,造成国有资产的产权缺位和悬 空 ,出现国有资产无人关心 、无人负责的局面 。在原有的国有 资产委托代理过程中 ,由于国有资产目标的多元性 、代理环节 较多 、委托人和代理人的目标函数不一致 、信息的不完全和不 对称等 ,必然需要支付高昂的组织成本和信息成本 ,激励成本
5.增强服务意识 ,提高服务质量。 在上述个人信用体系缺乏及社会保障体 制不完善的情况下 ,从银行方面考虑 ,要 立即简化消费信贷手续还不太可能 ,但 可以通过提高服务质量来减少办理手续 的烦琐 。例如 ,银行可以制作综合指南 手册 ,指导贷款者以最合理的程序在最 短时间办理消费信贷手续 ; 对于一些本
然而 ,虽然前景看好 ,个人住房消费 信贷在现 阶 段 的 总 体 发展 是 相 当 缓 慢 的 ,我国的个人住房抵押贷款占全部房 地产信贷的比例还相当低 ,在发展道路 上还存在各种制约因素和障碍 。
1. 房价过高限制人们的购买力和还 贷能力 。根据国外经验 ,一套大众化住 宅的房价和普通居民家庭收入之比一般 应在 6 :1 以内 ,而我国目前则在 10 :1 以 上 ,居民购房欲望和购房能力的缺乏形 成巨大反差 。究其原因 ,是我国政府为 了引导开发商更合理地使用土地而实行 高地价 ,土地成本占价格构成的 41 % ,这 是房价过高的主要原因 。但这种过高的 房价还含有一些不合理因素 。据权威人 士透露 ,现在实际建房成本只占房价的 50 % ,其余的 50 %都是加上去的税费及 其他不合理的收费 。例如 ,对购房者收 取城市基础配套设施费和商业网点配套 设施费 ,购房者应该享有这些配套设施 的按比例共有财产权 ,而事实上却并没 有享受相应的产权 ,故这些费用不应计
3. 个人信用带来的风险 。个人住房 消费信贷的贷款对象是分散的众多的居 民个人 ,它的最大风险在于银行难以掌 握个人偿还能力的变化 。由于我国尚未 建立起一套完整的个人资信体系 ,银行 很难 对 借 款人的资信情况做 出 准 确 判 断 ,或对借款人的收支状况 、健康状况及 突发事件等进行持续 、有效的监督 。同 时 ,由于没有对居民个人的资信状况进 行调查评估的专门机构 ,银行通常直接 操作信 用 评 估 。这 不 但 由 于 缺 乏 专 业 性 ,导致银行在信息的获取上存在着严 重的不对称性 ,不利于对贷款人做出客 观 、公正的评价 ,而且加重了它的放贷成 本 。这些因素 ,在很大程度上也影响了 银行发展消费信贷的积极性 。
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入房价 。如此种种不合理费用 ,造成目 前我国商品房价与居民家庭收入之比过 高 ,普通居民对现行房价望尘莫及 ,即使 贷款亦难以承受 ,因此限制了住房消费 信贷的发展 。
2. 传统消费观 念 及 消 费 心 理 的 束 缚 。中国人的优良传统是勤俭持家 、量 入为出 。人 们 注 重 储 蓄 而 缺 乏 投 资 意 识 ,由此形成的传统消费观念显然和以 “寅吃卯粮”为特点的信贷消费相抵触 。 另一方面 ,在我国实行了多年的实物分 房制度让人们养成了一个习惯 ———把对 住房的期望投盼于单位的福利分房上 , 而对于贷款购房则存在一种不安稳的惧 怕心理 。虽然 1998 年 7 月国务院的《关 于进一步深化城镇住房改革 ,加快住房 建设的通知》明确规定 ,从 1998 年下半 年开始停止住房实物分配 ,但各地执行 力度不一致 ,造成一种观望心态 ,还期望 有最后一班末班车 。因此 ,一些有住房 需求 、有能力进入房贷市场购房的人裹 足不前 ,不利于住房消费信贷的发展 。
4. 社会保障及法律体制不健全 。近 几年来 ,伴随着就业机制的改变 ,有关医 疗 、养老 、福利分房等社会基本保障体制 的改革纷纷出台 ,居民对未来就业及预
期收入产生不安定感 ,随之而来的是失 业 、医疗保健 、子女上学等一系列问题的 后顾之忧 ,因此不敢贸然进入房贷市场 。 另外 ,关于消费信贷的综合保障体制不 健全 ,如缺乏保险机制 、担保机制和拍卖 机制等 。
较高 ,监督约束弱化 ,效率低下 ,代理人机会主义行为和“内部 人控制”现象普遍 ,非经济性影响因素干预过大 。
我国对国有资产管理问题的研究主要是围绕国有企业如
何改革而具体展开的 ,并一直是近年来人们普遍关注的热点之 一 。理论工作者对此进行了较为广泛的探讨 ,见仁见智 ,争论 颇多 ,大都认识到 :国有资产的产权模糊 、虚位 ,应予以明晰 、落 实 ,实现国有资产的“人格化”;应分解 、净化政府职能实行“政 企分开”;应加快国有企业的股份制改造 ,建立和完善现代企业 制度 ;国有企业“代理人问题”严重 ,代理成本较高 ,应强化监督 制约机制 ,完善企业家的培育 、进出 、制约机制 ; 国有资产应进 行战略调整 ,逐渐退出一般竞争领域 ,退守基础产业及其他市 场调节失效的领域等等 。但没有真正解决如何在国有产权不
6. 其他因素的影响 。银行处置抵押 商品房 、回收贷款所遇到的困难 ,现行户 籍制度对房地产市场有效需求的限制 , 银行员工素质的参差不齐 ,银行工作效 率的有待提高 ,都从各个方面不同程度 地影响了住房消费信贷的发展 。
二 、促进个人住房消费信贷发展的 对策
1. 进一步调控和降低房价 。建议政 府专职部门对设计商品住房的收费进行 登记审查 ,严格对商品住房价格组成要 素进行全面清理 ,重新核定收费项目和 收费标准 ,取消不合理费用 ,在保证建筑 质量的前提下 ,工程项目实行招投标制 和预结算制 ,适当控制开发商的利润 ,切 实减低商品住房售价 。
关键词 :国有资产管理 信托模式 研究 中图分类号 : F270 文献标识码 :A 文章编号 :1004 - 4914 (2002) 02 - 259 - 02
我国经济体制改革的关键和国有企业改革的核心就是建 立与社会主义市场经济相适应的国有资产管理体制 。探索科 学的国有资产管理模式能够为稳固社会主义制度和建立社会 主义市场经济体制铺平道路 ,有助于“社会主义公有制与市场 经济的相容性”、“市场经济中公有制的实现形式”等重大理论 问题的解决 ,推动国有企业改革实现突破 、走出困境 ,有着重大 的理论意义和现实意义 。
为银行职责的事项 ,银行应负起己任而 非要求贷款者去完成 。
3. 尽快建立和完善个人信用体系。 个人信用制度包括个人征信体系 、信用 审核和失信惩戒制度 ,以及个人破产和 市场禁入法则 。应建立个人资信情况的 计算机联网查询系统 ,实现银行 、税务 、
《经济师》2002 年第 2 期 ●经济师论坛
论国有资产信托管理模式
可转让的条件下实现“政企分开”、国有产权的“人格化”及“代 理人问题”等 ,也没有提出和形成真正令人信服而普遍认同的 理论观点 。实践中 ,各有关部门对国有企业改革也进行了许多 有益的尝试 。主要经历了“放权让利”、“效益承包”、“建立现代 企业制度”“、抓大放小”等阶段 ,先后采取了“放权让利”、“承 包”“、租赁”、“股份制改造”、“企业托管”、“产权重组”等措施 , 也曾一度设立国有资产管理局后又并入财政部 ,现在虽然实行 了“特派员”制度 ,并修改《公司法》,要求国有独资公司依法设 立监事会 ,但这只是在国有企业的管理和监督机制层面上予以 加强 ,而不是国有资产管理体制的根本性改革 ,恐怕也难以甚 至根本不可能解决终极问题 。针对国有企业目前面临的诸多 矛盾和困境 ,笔者认为我国国有资产管理体制必须进行根本性 创新 ,在战略性调整基础上采用信托管理模式应是最佳选择 。
法制方面 ,现行金融法规信贷条款 基本上都是针对企业法人规定的 ,很少 有针对居民个人贷款的条款 ,使得银行 开展个人住房消费信贷业务缺乏法律保 障 ,对出现的问题往往无所适从 。
5. 消费信贷手续繁杂 。银行给购房 者发放住房贷款需要了解并掌握贷款者 的综合资信状况 ,因此 ,为了提供各种资 信材 料 , 购 房 者 必 须 奔 波 于 银 行 、开 发 商 、公证处 、房地产交易处 、房产估价所 、 自己和配偶的所在单位之间 ,手续繁杂 , 使一些本欲申请贷款的购房 者 望 而 却 步。
●经济师论坛 《经济师》2002 年第 2 期
浅谈个人住房消费信贷
●陈艳芳
摘 要 : 文章分析了制约我国个人 住房消费信贷的因素 ,提出了促进个人 住房消费信贷发展的对策 。
关键词 :个人住房 消费 信贷 中图分类号 : F830. 589 文献标识码 :A 文章编 号 : 1004 - 4914 ( 2002) 02 -Fra bibliotek●刘书印
摘 要 :建立与市场经济相适应的国有资产管理体制是我 国经济体制改革的关键和国有企业改革的核心 。要真正解决 在国有资产终极所有权不可转让的条件下实现“政企分开”和 国有产权的“人格化”等问题 ,就必须将“信托”———信托财产的 法律财产权 (或其特定支配权) 相对转移而最终所有权并没有 根本转让 ———这一特殊的财产制度引入国有资产管理中来 ,构 建新的管理模式 。
一 、国有资产信托管理模式的提出 我国作为社会主义国家必然以生产性资源归全体劳动者 所有的全民所有制为主体 ,并由国家代表全体成员行使公共产 权 ,同时国有资产或资本的形态可以转换流动但其根本所有权 (剩余控制权) 不可转让 ,否则就有悖于社会主义国有制的本 质 。我国原有的国有资产管理形成了两种主要的委托代理关 系 :行政代理和经济代理 。这两种代理关系交互混合 ,国有资 产的产权条块分割 、纵横肢解 ,造成国有资产的产权缺位和悬 空 ,出现国有资产无人关心 、无人负责的局面 。在原有的国有 资产委托代理过程中 ,由于国有资产目标的多元性 、代理环节 较多 、委托人和代理人的目标函数不一致 、信息的不完全和不 对称等 ,必然需要支付高昂的组织成本和信息成本 ,激励成本
5.增强服务意识 ,提高服务质量。 在上述个人信用体系缺乏及社会保障体 制不完善的情况下 ,从银行方面考虑 ,要 立即简化消费信贷手续还不太可能 ,但 可以通过提高服务质量来减少办理手续 的烦琐 。例如 ,银行可以制作综合指南 手册 ,指导贷款者以最合理的程序在最 短时间办理消费信贷手续 ; 对于一些本
然而 ,虽然前景看好 ,个人住房消费 信贷在现 阶 段 的 总 体 发展 是 相 当 缓 慢 的 ,我国的个人住房抵押贷款占全部房 地产信贷的比例还相当低 ,在发展道路 上还存在各种制约因素和障碍 。
1. 房价过高限制人们的购买力和还 贷能力 。根据国外经验 ,一套大众化住 宅的房价和普通居民家庭收入之比一般 应在 6 :1 以内 ,而我国目前则在 10 :1 以 上 ,居民购房欲望和购房能力的缺乏形 成巨大反差 。究其原因 ,是我国政府为 了引导开发商更合理地使用土地而实行 高地价 ,土地成本占价格构成的 41 % ,这 是房价过高的主要原因 。但这种过高的 房价还含有一些不合理因素 。据权威人 士透露 ,现在实际建房成本只占房价的 50 % ,其余的 50 %都是加上去的税费及 其他不合理的收费 。例如 ,对购房者收 取城市基础配套设施费和商业网点配套 设施费 ,购房者应该享有这些配套设施 的按比例共有财产权 ,而事实上却并没 有享受相应的产权 ,故这些费用不应计
3. 个人信用带来的风险 。个人住房 消费信贷的贷款对象是分散的众多的居 民个人 ,它的最大风险在于银行难以掌 握个人偿还能力的变化 。由于我国尚未 建立起一套完整的个人资信体系 ,银行 很难 对 借 款人的资信情况做 出 准 确 判 断 ,或对借款人的收支状况 、健康状况及 突发事件等进行持续 、有效的监督 。同 时 ,由于没有对居民个人的资信状况进 行调查评估的专门机构 ,银行通常直接 操作信 用 评 估 。这 不 但 由 于 缺 乏 专 业 性 ,导致银行在信息的获取上存在着严 重的不对称性 ,不利于对贷款人做出客 观 、公正的评价 ,而且加重了它的放贷成 本 。这些因素 ,在很大程度上也影响了 银行发展消费信贷的积极性 。
— 258 —
入房价 。如此种种不合理费用 ,造成目 前我国商品房价与居民家庭收入之比过 高 ,普通居民对现行房价望尘莫及 ,即使 贷款亦难以承受 ,因此限制了住房消费 信贷的发展 。
2. 传统消费观 念 及 消 费 心 理 的 束 缚 。中国人的优良传统是勤俭持家 、量 入为出 。人 们 注 重 储 蓄 而 缺 乏 投 资 意 识 ,由此形成的传统消费观念显然和以 “寅吃卯粮”为特点的信贷消费相抵触 。 另一方面 ,在我国实行了多年的实物分 房制度让人们养成了一个习惯 ———把对 住房的期望投盼于单位的福利分房上 , 而对于贷款购房则存在一种不安稳的惧 怕心理 。虽然 1998 年 7 月国务院的《关 于进一步深化城镇住房改革 ,加快住房 建设的通知》明确规定 ,从 1998 年下半 年开始停止住房实物分配 ,但各地执行 力度不一致 ,造成一种观望心态 ,还期望 有最后一班末班车 。因此 ,一些有住房 需求 、有能力进入房贷市场购房的人裹 足不前 ,不利于住房消费信贷的发展 。
4. 社会保障及法律体制不健全 。近 几年来 ,伴随着就业机制的改变 ,有关医 疗 、养老 、福利分房等社会基本保障体制 的改革纷纷出台 ,居民对未来就业及预
期收入产生不安定感 ,随之而来的是失 业 、医疗保健 、子女上学等一系列问题的 后顾之忧 ,因此不敢贸然进入房贷市场 。 另外 ,关于消费信贷的综合保障体制不 健全 ,如缺乏保险机制 、担保机制和拍卖 机制等 。
