个人住房按揭贷款工作总结篇一：商品房买卖中的按揭贷款总结报告
商品房买卖中有关按揭贷款总结报告
一、政策说明
（一）广州市限购政策
1、广州市户口（除从化、增城）的家庭全部限购。此处的家庭是指夫妻双方加未成年小孩；如果成年且未婚，则仅以个人为家庭；夫妻双方中有一方为广州市户口，则可以视为广州家庭。
2、广州户口的家庭只能拥有两套住房，非广州市户口只能有一套住房且社保需要近5年内连续缴满3年。具体情况需去广州房管局查个人名下住房情况，此处的个人房产查册按现有状态。
3、各银行对房屋套数的界定
（1）中国银行对房屋套数的界定
①如果该家庭在广州无房、无贷款，则认定为首套；
②如果该家庭在广州无房，征信显示有一套住房贷款在供，则认定为二套；③如果该家庭在广州有一套房，征信显示无房在供（即已结清），认定为首套；
④如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋不计入套数认定）。
（2）中国建设银行对房屋套数的界定
①—③同中国银行对房屋套数的界定；
④如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋计入套数认定）。
（3）中信银行对房屋套数的界定
①—③同中国银行对房屋套数的界定；
④如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋计入套数认定）。
（二）各银行贷款政策
中国人民银行房贷政策重点：
根据国家政策，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%。
对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。
新政和旧政的最大区别是由先前的“认房认贷”原则变更为在符合购买资格的情况下“认贷不认房”。
1、中国银行和中国建设银行房屋贷款政策
如果是首套房屋，最多贷七成，贷款利率按照基准利率；
如果是二套房屋，最多贷三成，贷款利率按基准利率上浮10%左右。
2、中信银行房屋贷款政策
如果是首套房屋，最多贷七成，贷款利率按照基准利
率至上浮%；
（三）按揭贷款的两种还款方式
1、等额本金还款方式（递减法）
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金贷款计算公式：
每月还款金额 = 贷款金额÷还款月数+贷款金额×月利率
2、等额本息还款方式（等额法）
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
每月还款额计算公式如下：
[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]/[（1+月利率）^还款月数－1]
（四）公积金贷款新政策及新旧政策对比
1、公积金贷款利率
公积金贷款利率，五年以下(含五年)年利率从4%下调至%，五年以上利率从%下调至%。
2、公积金贷款新政策
（1）贷款条件：①建筑面积144平方米以下住房
②之前没有做过住房公积金贷款（看个人征信资料可知）
③公积金缴存要求：本地户口和外地户口正常连续足额缴纳6 个月，本地户口总计缴满24个月，外地户口总计缴满36个月。④贷款逾期达6次，补缴后5年才能做公积金贷款；提供虚假资料一经发现，5年后才能做公积金贷款；欺骗提取公积金贷款的，5年后才能做公积金贷款。
（2）额度计算
住房公积金可贷金额=公积金余额*8+公积金月缴额*到退休年月份数=公积金余额*8+公积金月缴额*【（出生年+退休年龄—现在年）*12+出生月—现在月】
备注：1、一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。
2、法定退休年龄：男性60岁，女性55岁，可以申请延长5年。（以公积金中心最终审批结果为准）
贷款利率。
3、新旧公积金住房贷款政策对比
（1）可贷套数不同：
旧政：本地户口可贷二次，外地户口只能贷一次；
新政：公积金贷住房款只能做一次。
(2) 对套数的认定不同：
旧政：查册有一套房，且是公积金住房贷款已结清，按二套；
新政：查册有一套房，且是非公积金住房贷款已结清，按首套。
（3）额度计算方式不同
旧政：住房公积金可贷金额=【公积金缴存余额+公积金当月缴存额*2*尚可计算缴存月数】*2（注：剩余缴存月数=（退休年龄—现在年龄）*12）新政：住房公积金可贷金额=公积金余额*8+公积金月缴额*到退休年月份数=公积金余额*8+公积金月缴额*【（出生年+退休年龄—现在年）*12+出生月—现在月】
二、商品房买卖过程中按揭业务法律关系分析
（一）按揭业务中的一般法律性质和法律关系分析
（1）借款合同体现的借贷关系分析
贷款合同是银行和业主签订的合同，反映的是借款人和贷款人之间的借款合同法律关系。该借款合同体现的是财产法律关系、相对法律关系、权利性民事法律关系。
购房者和银行签订的借款合同，是直接与财产有关的具有财产内容的民事法律关系，所以该合同是财产法律关系。
购房者和银行签订借款合同后，双方均承担义务、享受权利，承担义务和享受权利的主体均是该借款合同的双方
当事人，所以该合同是相对法律关系。
购房者和银行作为借款合同民事主体，依其合法的合同行为而形成能够正常实现的民事法律关系，所以该合同是权利性民事法律关系。
银行借款合同法律关系的构成要素是民事法律关系主体、民事法律关系客体和民事法律关系内容。
民事法律关系主体：借款人（即业主）和贷款人（即银行）；
民事法律关系客体：借款人和贷款人的借款行为；
民事法律关系内容：借款人与贷款人签订借款合同以后，贷款人有义务把借款金额发放给借款人，借款人有义务在合同约定的期限内逐月还款并在还款期内把房屋产权证登记抵押并盖抵押章、他项权利证交给银行保存。
（2）保证合同体现的保证关系分析
保证合同是银行和保证人签订的合同，反映的是债权人和保证人之间的保证合同法律关系，相对于借款合同而言是从属于借款合同的。此处的保证合同包括两种情况：一是保证人与债权人订约作为保证合同成立的典型形式，此种情形是保证人为自然人的情形；二是保证人与债权人、主债务人共同订立合同，此种情形是保证人为法人（即开发商）的情形；
情形一：当保证人为自然人
