第七章 现金流量与资金时间价值
第一节 现金流量
• 一、现金流量的概念
• 二、现金流量图
第二节 资金时间价值
• 一、资金时间价值的概念
• 二、利息与利率
• 三、单利计息与复利计息
• 四、名义利率与实际利率
第三节 资金等效值与复利计算
• 一、资金等值的概念
• 二、复利计算
例1• 某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的贷款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
例2• 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？
例3• 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房价用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？
例4• 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%,期限均为15年,公积金贷款的最高限额15万元.问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少?
例5• 某家庭以4000元/平方米的价格,购买了一套建筑面积为120平方米的住宅.银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%.如该家庭在按月等额还款5年后,与第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元,问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?
现金流量与资金时间价值、经济评价指标与方法(二)
(总分55,考试时间90分钟)
一、单项选择题
1. 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资
2. 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流动称为______。A.现金流出 B.现金流入 C.现金流量 D.资金时间价值
3. 采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按______计算。A.工程进度 B.当期开发建设实际投入 C.当期销售面积占全部销售面积的比率 D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
4. 假设某项目在5年建设期内，每年年末从银行借款100万元，借款利息为10%，则该项目竣工时应付本息的总额为______。A.610.5 B.539.12 C.349.90 D.569.32
5. 某物业8年租金收入的终值为15万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第3年年末的租金是______元。A.50000 B.44499.822 C.34289.23 D.28370.38
二、多项选择题
1. 关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有______。A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点 C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D.各期运营费用的垂直箭线全部向下 E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
2. 开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发牛的______。A.销售费用 B.财务费用 C.管理费用 D.不可预见费用 E.经营费用
第四章 现金流量的构成与资金等值计算
一、单选题：
解：80=A(P/A,10%,4)×(F/P,10%,1)=A×3.1699×1.1,解得A=22.94(万元) 二、计算题：
1.某企业计划投资的一个项目，在第一年年末需要投资100万元，第二年年末需要投资150万元，项目能在以后三年内每年年末产生100万的收入。试绘制该企业的现金流量图。
2.某公司考虑购买一套设备，资金收支情况如下表，试绘制对应的现金流量图。
年 0 1 2 3
支出（元） 4400 600 600 220
收入（元） 0 1980 2420 1760 3. 通用机械设备的资产原值为2500万元，折旧年限为10年，净残值率为5%。求按平均年限法的年折旧额。
解：年折旧额=2500×（1-5%）/10=237.599（万元）
4. 一台设备原值12000元，预计使用年限为5年，寿命终了时净残值收入预计为500元，计算设备年折旧额（双倍余额递减法、年数总和法、直线法三种）。
双倍余额递减法： 年数总和法：
5.某项资产原值为50000元，预计使用5年，预计净残值为2000元，分别用直线折旧法、双倍余额递减法、年数总和法求其折旧额。
年限 直线折旧法 双倍余额递减法 年数总和法
折旧率 年折旧额 折旧率 净残值 年折旧额 折旧率
年折旧额
1 19.2% 9600 40% 50000 20000 5/15 16000
2 19.2% 9600 40% 30000 12000 4/15 12800
3 19.2% 9600 40% 18000 7200 3/15 9600
4 19.2% 9600 40% 10800 4400 2/15 6400
5 19.2% 9600 40% 6400 4400 1/15 3200
6. 某项目建设期为2年，建设期内每年年初分别贷款600万元和900万元，年利率为10%。若在运营期前5年内于每年年末等额偿还贷款本利，则每年应偿还多少万元？请画出现金流量图。
现金流量分析
练习题
习题一
练习现金流量的趋势分析法。下面是东方公司1999年和2000年的简化现金流量表。
会计年度1月1日—12月31日 单位：万元
项 目 1999年 2000年
经营活动：现金流入 140019.8 115014.8
现金流出 131962.1 108967.8
现金流量净额 8058.7 6047
投资活动：现金流入 782.9 574.9
现金流出 60915.2 280032.5
现金流量净额 -60132.2 -27457.6
筹资活动：现金流入 86921.6 24126.6
现金流出 20239.2 7528．5
现金流量净额 66682.4 16598.1
汇率变动对现金的影响额 0 0
现金及现金等价物净增加额 14608.8 -4812.5
要求：请依据有关资料，进行现金流量的趋势分析，并简要分析。
习题二
练习现金流量的财务比率分析。
习题一的东方公司2000年资产负债表和利润表有关资料为：流动负债20 252.3万元，长期负债49 785.8万元，主营业务收入900 000万元，总资产702 000万元，当期固定资产投资额为5 367万元，存货增加230万元（其他经营性流动项目不变），实现净利润80 076.8万元（其中非经营损益100 000万元、非付现金费用150 000万元），分配优先股股利4 569万元，发放现金股利5 378.2万元，该公司发行在外的普通股股数50 869 870股。
要求：
计算下列财务比率：现金流量及当期债务比、债务保障率、每元现金销售净流入，全部资产现金回收率、每股经营现金流量、现金流量适合率，现金股利保障倍数和营运指数。
习题三
练习现金流量的趋势分析。
要求：根据习题一所给的资料，对各年的总计流量结构进行趋势分析，并简要说明分析结论。
