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房地产估价师房屋估价方法复习讲义2017房地产估价师房屋估价方法复习讲义价行业面临着新的机遇和挑战,其中核心的挑战在于对的管理上。
下面店铺为大家整理的房地产估价师房屋估价方法复习讲义，希望大家喜欢。
房地产估价师房屋估价方法复习讲义一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。
2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。
3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。
高层住宅通常是楼层越高价值越大。
二、商业房地产估价(含餐饮)1、商业房地产及其估价特点。
①经营内容多。
不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。
②转租经营多。
商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。
注意转租的合法性。
③装修高档而复杂。
有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。
2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。
3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。
4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。
房地产估价师考试高频考点由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。
对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：（1）名称：说明估价对象的名字。
例如，估价对象为××项目用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅。
（2）坐落：说明估价对象的具体地点。
例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。
（3）四至：说明估价对象的四邻。
例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。
（4）规模：对于土地，说明土地面积。
例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。
对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。
例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。
旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。
仓库一般是说明体积。
（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。
（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。
对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
（一）位置描述对位置的描述，主要说明下列方面：（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。
例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。
房地产评估专题讲义(doc 8页)2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
第三节、收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
3、净收益=总收益-总费用。
注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。
也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。
同风险呈正比例关系。
5、求取资本化率的方法：①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。
教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。
房地产估价师《理论与方法》讲义2016年房地产估价师《理论与方法》讲义第三节房地产估价的要素一、估价当事人：估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。
其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的：估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。
例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点：估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。
这个时间就是估价时点。
估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。
有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象：估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。
估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型：价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。
估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。
第八章成本法及其运用考题所占分值大，2010年考试甚至达到20分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大一、单选题1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费『正确答案』B『答案解析』基础设施主要指水电路之类。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。
2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径『正确答案』B『答案解析』参见教材P274。
3.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（）万元。
A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67『正确答案』D『答案解析』8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=XX=20666.674.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『答案解析』参见教材P281。
开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3×【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.875.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
专业房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的个人和单位是房地产估价师和房地产估价机构，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法去分析、测算和判断房地产的价值，并且这种活动是受他人委托进行的。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
通常把上述定义中的特定目的称为估价目的，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，依据的有关法律法规和标准称为估价依据，合理的假设称为估价假设，科学的方法称为估价方法，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，特定价值称为价值类型。
上述定义中涉及的房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人统称为估价当事人，分析、测算和判断出的特定价值及提供的相关专业意见简称估价结果。
因此，上述定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。
上述定义中的“分析、测算和判断”，还可用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定、鉴定等词来理解、说明或替代。
这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学。
但是，同时使用分析、测算、和判断来表达要更全面、具体且容易理解一些。
其中，“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在的房地产细分市场状况的分析；“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据，对估价对象价值进行计算；“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的专业经验等，对估价对象价值进行最终的判定。
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，现在还经常称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。
评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可指查验某人、某物或者某项工作、活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。
目前，评估一词也被广泛用于其他领域，一些法律法规还规定了许多“评估”活动。
例如，教育评估、规划实施情况评估、地震灾害调查评估等。
与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估等。
因此，虽然房地产估价应建立在房屋工程质量、完损等级、使用功能、周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价。
同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。
只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，才可以笼统地称为房地产评估。
例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、经济可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。
特别需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。
实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：（1）价值分配业务，例如，把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配；把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位之间进行分配；把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配；把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
第一章房地产投资与投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险与投资组合第一节投资与房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资与间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币已形成金融资产的经济行为。
在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、信托、保险等投资方式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。
实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。
实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。
两者的主要区别在于：金融投资以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
4.生产性投资和非生产性投资按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。
他一般又可分为固定资产投资和流动资产投资。
生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。
非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
其中，学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。
房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。
（三）投资的特性1.投资是一种经济行为（静态和动态）；2.投资具有时间性；3.投资的目的是获取收益；4.投资具有风险性（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力。
2.投资与企业发展密切相关；3.投资可以促进人民生活水平提高；4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
二、房地产投资（掌握）（这部分内容有变化：删去房地产投资的目的；增加了房地产投资的分类中按投资主体划分和按经济活动类型划分。
）（一）房地产投资的概念：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
（二）房地产投资的分类：1.按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资（新增）2.按经济活动类型划分：土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资（新增）。
3.按物业类型划分：居住物业投资（公共住房和商品房）、商用物业投资（写字楼、零售商业用房和出租公寓）、工业物业投资（工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房）、酒店和休闲娱乐设施投资（酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等）特殊物业（加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等）（三）房地产投资的特性1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在外溢和转移例题：2007年试题买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性提示：参见教材P8【答疑编号911010102】答案：C（四）房地产投资的作用从社会和投资者自身两个角度来理解。
第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（掌握）房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
1.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动。
包括商品房建设投资和土地开发投资2.房地产置业投资：是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是新建或旧有房地产。
其目的一般有两个：自用或获取较稳定的经常性收入。
这种投资还可以在持有一段时期后，在通过转售获得收益。
二、房地产间接投资（掌握）房地产间接投资主要是指将资金投入房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
1.投资房地产企业股票或债券2.投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金（real estate investment trusts简称REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
REITs优点：收益相对稳定、流动性好REITs的分类：权益型、抵押型和混合型三种类型3.购买住房抵押支持证券：住房抵押支持证券，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
（在国外，住房抵押支持证券分为：抵押过手证券、抵押债券、抵押转赴债券和本息分离证券）例题：2007年试题房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入提示：参见教材P12【答疑编号911010201】答案：C例题：真题：房地产间接投资的形式主要由（）。
A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发提示：参见教材P11【答疑编号911010202】答案：ABC三、房地产投资的利弊（熟悉）（一）房地产投资的优点：1.相对较高的收益水平2.易获得金融机构的支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级（二）房地产投资的缺点：1.投资数额大2.投资回收期较长3.需要专门的知识和经验4.变现能力差这些缺点主要针对房地产直接投资而言。
第三节房地产投资的风险（掌握）一、房地产投资风险的概念（掌握）（一）风险：未获得预期收益可能性的大小对风险的评判通常通过标准差与均值收益的偏离程度来判断，一般而言，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大；标准差与预期收益的比值越大，风险也越大。
※例：甲物业为写字楼项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1100万的可能行为50%，为900万的可能性为50%，03年该物业的标准差为100万。
乙物业为酒店项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1200万的可能行为50%，为800万的可能性为50% ，03年该物业的标准差为200万。
比较两物业的投资风险。
【答疑编号911010203】解：甲物业期望值：1100*50%+900*50% =1000乙物业期望值：1200*50%+800*50%=1000用标准差，则200＞100，说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险用标准差与期望值之比来表示：甲物业100/1000=10%乙物业200/1000=20%也说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险（二）风险分析的目的：1.预期收益？可能性？2.产生损失或超过目标受益的可能性有多大?3.预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资风险主要体现：在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性。
二、房地产投资的系统风险：（掌握）系统风险又称不可分散风险或市场风险，即个别投资者无法在投资组合中被分散、抵消的那部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，主要有：1.通货膨胀风险（购买力风险）2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险5.利率风险6.政策风险7.政治风险8.或然损失风险三、房地产投资的个别风险（掌握）1.收益现金流风险2.未来运营费用风险3.资本价值风险4.机会成本风险（比较风险）5.时间风险6.持有期风险例题：2007年试题下列风险中属于系统风险的是（）。
A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险提示：参见教材P218【答疑编号911010204】答案：B四、风险对房地产投资决策的影响（掌握）第一个影响，令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定目标投资收益水平。
第二个影响，是投资者尽可能规避、控制或转移风险。
第四节风险与投资组合（了解）一、投资组合理论不要把鸡蛋放在同一个篮子里（1990年诺贝尔经济学得主：默顿·米勒、哈里·马科维茨、威廉·夏普）投资组合理论的主要观点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合理论实际上在寻找一个固定预期收益率下风险最小，或在一个预设可接受的风险水平下，收益最大化的投资组合。
但这种方法并不能使投资组合变得毫无风险。
投资者的应得收益便以补偿系统风险为主：E（R j）=R f+βj[E（R m）- R f]E（R j）：资产j 应有的预期收益率R f：无风险资产的收益率E（R m）：市场的整体平均收益率βj：资产j 的系统性市场风险系数例题：假设整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析为：【答疑编号911010205】R=10%+0.4×（20%-10%）=14%真题：假设某段时间内房地产的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数市（）。
