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德州房地产市场分析第一部分：市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。
下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。
德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。
德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。
德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。
德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。
德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。
德州物产资源丰富。
已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。
水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。
丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。
德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。
截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。
全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。
棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。
德州房地产市场调查研究报告一、引言德州是美国得克萨斯州的一座重要城市，也是全球房地产市场的一个重要节点。
本报告的目的是对德州房地产市场进行调查和研究，深入了解该市场的现状、趋势和潜力。
二、市场概况1.德州房地产市场的规模和增速：根据最新数据，德州房地产市场的总市值约为X亿美元，年增速为X%。
2.德州房地产市场的分布情况：德州房地产市场主要分布在城市和郊区两个部分，其中城市部分占比约为X%，郊区部分占比约为X%。
3.德州房地产市场的主要参与者：参与德州房地产市场的主要参与者包括开发商、投资者、经纪人和居民等。
三、市场现状1.市场供需状况：德州房地产市场的供需状况相对平衡，供应和需求的增长趋势基本匹配。
2.租赁市场：德州的租赁市场稳定，租金水平逐年上涨，尤其是城市部分的租金增长更为明显。
3.商业地产市场：德州的商业地产市场活跃，特别是写字楼和购物中心的市场需求较大。
4.住宅市场：德州的住宅市场表现不错，主要受益于城市化进程和人口增长。
四、市场趋势1.持续的经济增长：德州作为美国经济的重要引擎之一，预计未来几年将继续保持较高的经济增速，对房地产市场的需求将持续增加。
2.人口增长和城市化：德州的人口增长率居全美前列，城市化进程加速，对住宅市场的需求将持续增加。
3.投资机会：德州房地产市场的投资机会较为丰富，尤其是商业地产和住宅地产方面。
4.融资环境：当前，德州的融资环境较为宽松，各类金融机构对房地产项目提供的融资支持积极。
五、市场潜力1.优质土地资源：德州拥有丰富的土地资源，在城市和郊区都有潜力的用地开发项目。
2.优越的地理位置：德州位于美国中部地区，交通和物流条件良好，便于吸引外来投资和人才。
3.完善的基础设施：德州的基础设施相对完善，为房地产项目的开发提供了良好的条件。
4.多元化的经济结构：德州拥有多元化的经济结构，不依赖单一产业，对房地产市场的稳定性提供了保障。
六、风险与挑战1.法律法规风险：德州的房地产市场面临地方政府的法律法规调整风险，投资者需要关注政策的变化。
德州市场调研报告德州市场调研报告德州市房地产企业实际到位资金266.5亿元，同比增长14.5%。
店铺为大家整理的德州市场调研报告，希望大家喜欢。
我市房地产回暖，投资与销售升温。
全年房地产投资同比增长2.7%，较年初提高22.9个百分点；销售面积、销售金额双创历史新高。
楼市火爆诱发新一轮的政策调控，从四季度开始尤其进入12月份，德州房地产市场有所降温，居民购房渐趋理性。
为准确研判当前德州房地产市场形势，了解房地产企业面临的困难和问题，在全市范围内选取了8家重点房地产企业开展了调研。
一、调研的基本情况本次调研共选取8家房地产企业。
其中，中心城区4家，陵城区1家，乐陵市、禹城市、齐河县各1家。
此次调研8家企业中，6家企业一月份到位资金较去年同期正增长，1家与去年同期持平，1家尚未投资；7家企业销售面积较去年同期增长，1家企业尚无销售。
整体来看，1月份8家调研企业投资2.7亿元，同比增长92.8%，销售面积5.5万平方米，同比增长77.4%。
二、房地产市场平稳发展有支撑（一）企业开发意愿有所恢复。
一是房地产开发企业拿地较为活跃。
2016年全市房地产开发企业土地购置面积135.2万平方米，较去年净增73.6万平方米，同比增长119.4%。
这些土地在2017年将陆续进入开发建设阶段。
二是资金到位相对充裕。
2017年，德州市房地产企业实际到位资金266.5亿元，同比增长14.5%，高于开发投资11.8个百分点。
三是被调研企业普遍对房地产形势的研判较为乐观，多数被调研企业在2017年有拿地或开发计划。
（二）商品房销售潜力较大，刚性需求和改善型需求并存。
一是“价格洼地”吸引外出务工人员回乡购房置业；二是农村年轻务工人员进城购房意愿较为强烈；三是“二胎”政策全面放开，大户型住宅销售大幅提升，被调研企业三室住房销售表现抢眼，改善性需求日益成为销售市场主体。
地理位置，学区教育、配套设施等要素成为消费者二次购房的考虑范畴，位置好户型好的楼盘销售快，开发区部分楼盘甚至出现“一房难求”的情形；四是部分县区乡镇合并学校，家长为孩子上学，买房的意愿增强。
德州房地产市场分析德州房地产市场一直以来都是美国乃至全球房地产市场中最受关注和活跃的地区之一。
德州拥有庞大的土地资源和迅速增长的人口，加上稳定的经济增长和低廉的生活成本，使得该州的房地产市场备受追捧。
首先，德州的土地资源非常丰富。
该州占地面积广阔，约为269,000平方英里，是美国最大的州之一。
大面积的土地使得开发商和投资者有充足的选择余地，可以选择在城市市中心或农村地区开发不同类型的房地产项目。
其次，德州的人口增长势头迅猛。
根据美国人口普查局的数据，德州是美国人口增长最快的州之一，每年新增约100万人口。
这种人口增长导致了对住房需求的持续增长，使得德州成为了投资房地产的热门目的地。
第三，德州的经济状况相对稳定。
德州以其强大的石油和天然气产业而闻名，成为美国能源业的重要支柱。
此外，德州还在航天、农业、制造业和科技领域有显著的发展。
这些产业的发展使得德州的就业机会增多，带动了房地产市场的需求。
最后，德州的生活成本较低。
相对于其他美国州份，德州的房价和生活费用相对较低。
这使得德州成为了寻找低成本生活方式和投资房地产的理想选择。
然而，尽管德州房地产市场有着很多优势，也面临一些挑战。
首先，土地供应有限，尤其是在城市市中心地区。
这导致了土地价格的上涨，也增加了开发商的成本。
其次，人口增长虽然增加了需求，但也带来了一些社会问题，如交通拥堵和基础设施压力。
最后，虽然经济增长稳定，但依赖于能源产业可能会使德州的房地产市场受到能源价格波动的影响。
总体而言，德州房地产市场在继续增长和发展，吸引了众多开发商和投资者的关注。
然而，随着市场的竞争加剧和一些潜在的挑战，房地产行业需要密切关注市场动态，并制定相应的战略来应对。
不同城市的市场特点德州的房地产市场因为巨大的地理面积和多样化的城市景观而显示出不同的特点。
以下是几个主要城市的市场概况：1. 休斯顿市：作为德州最大的城市，休斯顿在房地产市场上表现出活力和多样性。
该市以能源行业闻名，石油和天然气公司的总部大部分设在这个城市。
【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录前言 (1)市场背景篇第一章宏观政策研究 (2)一、2011年房地产相关政策 (2)二、央行历次调整利率时间细则一览表 (3)第二章德州宏观经济研究 (4)一、城市基本情况 (4)二、宏观经济研究 (6)市场分析篇第三章德州房地产市场研究 (9)第四章土地市场第五章房地产市场第六章房地产投资第七章市场表现第八章市场预测第九章客户需求综述………………………………………………一、地域住宅消费心理特点分析…………………………………二、目标客户群定位分析…………………………………………三、需求市场综述…………………………………………………对贵司项目市场战略及销售价格建议………………………………结束语…………………………………………………………………前言前行中的理解，变革中的发展2011年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经济增长放缓，国际金融市场剧烈动荡，欧洲债务危机爆发、美国通胀形势严峻EQ3推出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI高起、人力成本上涨、企业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资信托、房地产，从而引起了“信贷风波”。
我们在“称为稳健、实为紧缩”货币政策下进入了2012年。
2012年整体经济发展定调为“稳中求进”，也就是说2012年国家在正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业面前的重要问题。
而房地产行业作为国家重要组成部分，承担着更多的经济、社会责任，在理解国家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。
首先，2011年房价上涨态势基本得到遏制，无房者、首次置业者诉求得到国家认可，房地产调控政策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整资源税为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来,鼎泰认为：2012年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。
德州房地产市场分析第一部分：市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。
下辖个县市区，个经济开发区，个商贸开发区，人口万，面积万余平方公里。
德州建成区面积近平方公里，人口近万人。
德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。
德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。
德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“小时可上天、小时可下海、小时可进京”的交通格局。
德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温℃，无霜期天，年平均降水毫升，适宜多种动植物生长。
德州物产资源丰富。
已探明石油储量亿吨，天然气储量亿立方米，煤炭储量亿吨。
水资源丰富，地下水年可开采.亿立方米，年可引黄河水亿立方米。
丁庄、丁东等平原水库库容.亿立方米，调蓄亿多立方米。
德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等大门类个行业为主的工业体系。
截止年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入万元以上的非国有独立核算工业企业）家，资产合计亿元，完成增加值亿元，实现产品销售收入亿元，实现利税亿元，利润亿元，工业经济效益综合指数。
全市利税过千万元的企业达到家，其中有家企业利税过亿元。
棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。
德州农业发展情况，全市农业人口万人。
农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花大主导产品，是国家重要的农副产品基地。
德州房地产可行性研究报告一、德州房地产市场现状分析1. 德州经济发展情况德州是美国人口增长最快的州之一，拥有丰富的自然资源和多元化的产业结构。
其州内各大城市如休斯顿、达拉斯、奥斯丁等拥有发达的金融、能源、科技等产业，因此吸引了大量人口涌入。
此外，德州政府积极推动企业发展，提供优惠政策和税收减免，为企业提供了良好的发展环境。
2. 德州房地产市场情况随着经济的蓬勃发展，德州的房地产市场也在持续升温。
过去几年，德州的房价稳步上涨，尤其是一线城市，涨幅更是迅猛。
同时，租金水平也在逐年攀升，使得投资房地产成为热门选择。
二、德州房地产投资可行性评估1. 市场需求分析根据统计数据显示，德州人口增长迅速，尤其是年轻人口，他们对自有住房的需求日益增长。
同时，随着德州经济的发展，更多的企业家、白领阶层也希望在德州购置住房，因此市场需求旺盛。
2. 投资回报分析考虑到德州房价的不断上涨和租金水平的增加，投资房地产在短期内可以获得较高的回报率。
同时，长期持有房产也能够获得稳定的租金收入和资产增值。
3. 风险评估尽管德州房地产市场发展迅猛，但也存在着一定的投资风险。
市场价格波动大，涉及资金量大，融资渠道有限等问题，需要投资者谨慎评估。
三、德州房地产投资建议1. 根据市场需求选择投资目标投资者应根据德州各地区的不同市场需求，选择合适的投资目标。
一线城市房价高，租金收益率较低，二三线城市房价相对较低，租金回报率更可观。
2. 谨慎选择投资项目投资者在选择投资项目时应慎重考虑，全面评估房地产项目的地理位置、开发商信誉、建筑质量等因素，以降低投资风险。
3. 积极寻找融资渠道投资者应积极寻找可靠的融资渠道，降低资金成本，提高资金利用效率。
四、结论德州房地产市场发展迅猛，投资房地产具有可观的回报。
然而，投资者应在选择投资项目时谨慎评估，降低风险，同时积极寻找融资渠道，提高资金利用效率。
综上所述，德州房地产投资仍然具有可行性，值得投资者认真考虑。
德州房地产市场分析第一篇：德州房地产市场分析今年以来，随着市委市政府招商力度的不断加大和“10+3”现代产业体系进程的快速推进，全市房地产开发住宅投资保持持续快速增长，商品房销售增速上升，房屋施工面积、新开工面积大幅增长。
一、1-6月份全市房地产开发市场运行的基本情况：1、房地产开发投资持续快速增长，住宅投资增加上半年，全市房地产开发企业为219家，完成房地产开发投资53.14亿元，比上年同期增长34.1%，增速比上年同期提高12.7个百分点，比今年1-3月加快7.3个百分点，成逐月走高，平稳发展的态势。
今年以来全市房地产开发投资的主体仍然是住宅。
1-6月份，住宅投资为42.78亿元，同比增长43.6%，高于房地产开发投资增速9.5个百分点，增速比上年同期提高26.5个百分点，比1-3月提高13.9个百分点，占房地产开发投资比重的80.5%，同比上升10.7个百分点;随着市辖区内大运河经济港、德州国际商贸城、董子文化街等一批项目相继完工，我市商业营业用房投资4.08亿元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7个百分点，比1-3月回落73.3个百分点，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。
2、企业到位资金增速继续低于完成投资增速1-6月，全市房地产开发企业到位资金合计71.59亿元，比上年同期增长28.2%，增速比上年同期回落23个百分点，比今年1-3月回落33.7个百分点。
房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.9个百分点。
在房地产开发企业到位资金来源中，国内贷款13.46亿元，同比增长38.1%，增速分别比上年同期提高30.5个百分点，比1-3月回落28.2个百分点。
所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自筹资金19.95亿元，同比增长16.1%，增速比上年同期下降15.4个百分点，比今年1-3月回落24.3个百分点;受差别化住宅信贷政策的影响，其他资金来源38.17亿元，增长32.1%，增速比上年同期回落63.1个百分点，比今年 1-3月回落45个百分点，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。
4.4方案、问卷设计1.万元第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份•督导、访问员培训试访0.1万元•访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元•抽样0.1万元•问卷、卡片印刷：0.1万元•礼品:2*400=0.8万元小计：2.3万元第四阶段补充调查100户(备选)•(访问员费用与访问管理费用):20元*100=0.2万元•礼品:5元* 100=0.05万元小计：0.25万元第五阶段：走访机关、座谈会2组•组织实施 4000元*2=0.8万元•礼品: 100元*15*2=0.3万元小计：1.1万元第五阶段：数据处理分析，编写报告•数据录入清理:5*1000=0.2万元•计算机处理:1.5万元•报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元小计：3.2万元合计:8.35万元万元咨询费用本咨询工作的咨询费为人们币300000元。
这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。
4.4.1市场需求咨询报告德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。
项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。
本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。
我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。
报告内容：第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。
（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析●项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）●产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）3、需求市场调查●未来三年内市民置业意向●购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）●购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）●购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）●价格支付能力●对物业配套的需求●购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况●楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率●类别、档次及整体布局●装修材料、水平●硬件设备●配套服务功能及功能分区●公开销售日期●销售价格、开发期价格的变化情况、销售率●付款方式、银行按揭安排●车位配备●物业管理公司及费用（2）营销策略●目标客户选择决策●市场定位与宣传重点●营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查●房管、土地、规划等相关部门访谈●报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查●项目规划谈论会●项目现场考察●有关人员访谈●相关资料收集整理3、需求市场调查●专项访谈问卷（200人次）●报纸公开问卷调查（400人次）●入室主体问卷（100次）●统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查●现场踩点调查●报刊文献收集与分析●深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表第二部分调查数据资料汇总与分析一、德州市宏观环境调查（一）德州市宏观环境分析德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。
德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。
但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。
总体来看，德州市城市化水平明显偏低。
德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。
铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。
从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。
这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。
为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。
（二）德州房地产市场现状德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。
从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。
结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：开发区、新区房价平抑德州市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/㎡的房价便宜300-400元/㎡，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。
开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。
据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。
房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。
一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。
开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。
开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。
据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。
按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。
新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。
大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。
房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。
但同时，风险也相应存在。
众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。
据2001年统计资料，德州市人均年收入仅为6932.28元。
经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。
同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。
二、项目自身情况调查（一）项目的整体研究与特性分析（1）项目地块地理位置（3）项目市场分析三、房地产需求调查（问卷调查）我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本416份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。
（一）问卷回收统计及情况说明作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。
必须保证其调查的全面性和客观性。
采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对德棉、网通、中行、招商局、涉外办、物价局、开发区财政局、办公室等政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。
集中访谈问卷报纸问卷未达到期望回收数，一是报纸仅发布一次，频率低，时效短；另一方面是《德州日报》覆盖面小，客户群局限性大，且发行量小，市民对媒体的关注度不高。
报纸公开问卷的初衷是将其作为对周边县郊区意向者需求的了解途径和企业品牌塑造项目公开推广的开始。
从问卷回收质量看，人群素质高，选择客观，77份全部有效，已经达到调查的基本目的。
样本可以作为对其它两种问卷的补充。
（二）主题问卷调查数据基础数据分析1、未来三年内置业意向购买动机及次数在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购买婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。
在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，多次置业的仅占到总数的6.1%。
购房的原因本次置业属于购房区域选择从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在开发区购房者占到34.7%，而计划在市中心区购房的同样占34.7%。
开发区对整个德州市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以说明，开发区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力。
购房区域选择城东9 9.2 9.2 43.9铁西 2 2.0 2.0 45.9城南 4 4.1 4.1 50.0城北8 8.2 8.2 58.2开发区34 34.7 34.7 92.9新区7 7.1 7.1 100.0Total 98 100.0 100.0投资意向调查在98位被调查者中，92人两年内有投资计划，投资房地产和股票均占27%，用于彩票投资的占23%，用于投资债券的占11%。
对于房地产投资，很多人还处于一种观望态度。
房地产投资区域选择在此项问题中，计划在开发区投资的最多，占总数的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他区域所占份额较少。
