重庆中原重庆市江北区石马河土地运营的项目可研的报告共69页

重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告——《房地产及物业管理》课程报告姓名：付国立班级：市场营销2班学号：20071131指导老师：张昱重庆大学贸易与行政学院重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告——《房地产及物业管理》课程报告姓名：张学森班级：市场营销2班学号：20071126指导老师：张昱重庆大学贸易与行政学院目录一、项目开发背景 (5) (5)（西部区）的重点直营项目 (5) (6)二、项目概述 (7) (7) (7)、B地块项目的关系 (8)三、项目开发环境分析 (10) (10)1、重庆市的地位及发展 (10)2、重庆市经济发展状况 (10)3、重庆市房地产投资状况 (11)4、重庆市商品房市场状况 (11) (12)1、交通环境 (12)2、景观环境 (16)3、文化环境 (17)4、配套设施 (18) (18)1、优势（Strength） (18)2、劣势（Weakness） (19)3、机会（Opportunity） (19)4、威胁（Threat） (20)5、应对策略 (20)四、项目定位 (21) (21)1、定位原则 (21)2、项目定位 (22)3、定位诠释 (22) (22)1、产品设计 (22)2、立面风格 (22)3、整体风格 (23)4、配套商业 (23) (24)1、客户群 (24)2、置业需求 (24)3、客户特征 (24) (25)1、价格的影响因素 (25)2、竞争产品价格 (26)3、价格定位 (28)五、项目规划 (29) (29) (29)六、投资收益分析 (30) (30) (30) (31) (32)七、结论 (33)《重庆•江北嘴C地块项目可行性分析报告》小组分工情况 (34)一、项目开发背景国务院3号文件明确支持重庆建设长江上游金融中心，重庆建设区域性金融中心，由此正式上升为国家战略。

提出在重庆建立的金融市场，包括证券场外交易市场（OTC市场）、全国性电子票据交易中心、期货交易所都在江北嘴有规划布局，3-5年后，江北嘴将成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚的核心区，金融创新、金融生态环境等先行区江北嘴CBD的规划定位将以金融中心的集中建设为带动，发展具备国际水平的金融核心商务区，打造一个5平方公里的金融核心区。

江北城项目定位报告策划部目录一、项目界定 (3)1、项目指标 (3)2、项目限制条件 (3)二、项目地块解析 (3)1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺 (3)2、项目指标限定相对较小，项目规划灵活性强 (4)3、项目四周资源丰富，对项目整体价值影响显著 (5)4、项目地块价值提炼 (5)5、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果） (6)三、市场竞争分析 (7)1、重庆写字楼市场销售情况 (7)2、重庆历年写字楼供应面积 (9)3、重庆市历年写字楼空置面积情况 (9)4、写字楼市场竞争小结 (10)四、SWOT分析，选择战略 (10)1、发展战略确定 (10)2、发展战略描述 (11)五、项目定位 (11)1、产品定位：区域内的城市综合体 (11)（1）产品定位出发点 (12)（2）项目物业类型和配比 (12)（3）商业定位！ (12)（4）写字楼定位 (14)2、形象定位 (14)3、客户定位 (15)（1）客户分类 (15)（2）写字楼客户群细分： (17)（3）客户总结 (17)（4）客户定位 (17)4、价格定位 (18)一、项目界定1、项目指标●项目地块性质为公建商业●占地面积：7568平方米●容积率：9.02、项目限制条件●项目结合类型暂时尚未确定●项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标●项目对现金流有明确要求，我们按照利润最大化和现金流流动节点相结合，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租二、项目地块解析1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺●区位：江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。

●交通：江北城的外围交通条件已经基本具备，与机场、火车站均可快速连接。

重庆市江北区人民政府关于印发江北区政府投资项目管理办法（试行）的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------重庆市江北区人民政府关于印发江北区政府投资项目管理办法（试行）的通知各镇人民政府、街道办事处、区政府各部门、各相关单位：《江北区政府投资项目管理办法（试行）》已经十二届区委第76次常委会、区政府第57次常务会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

重庆市江北区人民政府2019年1月21日江北区政府投资项目管理办法（试行）第一章总则第一条为建立健全科学、民主、高效的政府投资项目决策程序和组织实施程序，确保工程质量，提高投资效益，根据有关法律、法规，结合本区实际，制定本办法。

第二条本办法所称政府投资项目，是指使用财政性资金，以及用财政性资金作为还款来源的借贷性资金投资建设的基础性和公益性项目。

第三条本区区级政府投资项目的管理适用本办法。

中央财政和市级财政资金的政府投资项目管理另有规定的，从其规定。

第四条政府投资项目应遵循量入为出、综合平衡的原则，严格政府债务管理，不得新增地方隐性债务。

第五条区发展改革部门负责政府投资项目计划的编制和督促实施。

区财政、建设、审计等相关部门按各自职责对政府投资项目进行管理和监督。

第二章项目审批第六条政府投资项目应当具备下列基本条件：（一）符合本区国民经济和社会发展中长期规划；（二）符合城市总体规划、土地利用总体规划和相关行业规划；（三）符合国家产业政策和环境保护规定；（四）具有必要性和可行性；（五）投资来源基本确定。

第七条政府投资项目由项目业主（以下称项目单位）向区发展改革部门提出立项申请，项目按规定实行统一代码制度。

目录第一章总论_____________________________________________________________ 1 1.1项目概况 __________________________________________________________________ 1 1.2结论 ______________________________________________________________________ 2 1.3建议 ______________________________________________________________________ 2第二章项目情况分析_____________________________________________________ 4 2.1项目设计分析 ______________________________________________________________ 4 2.2项目定位 _________________________________________________________________ 10第三章国内外体育馆运营模式分析 ________________________________________ 11 3.1目前国内外体育场馆主要运营管理模式 _______________________________________ 11 3.2各种主要运营管理模式的优缺点分析 _________________________________________ 13 3.3案例分析 _________________________________________________________________ 15第四章基础模式确立____________________________________________________ 23 4.1影响模式确立的主要因素 ___________________________________________________ 23 4.2模式确立 _________________________________________________________________ 24 4.3测算立场 _________________________________________________________________ 25第五章体育场馆价格调查分析 ____________________________________________ 26 5.1调查分析方法 _____________________________________________________________ 26 5.2调查对象 _________________________________________________________________ 27 5.3调查数据分析 _____________________________________________________________ 27 5.4本项目体育场馆价格定位 ___________________________________________________ 33第六章体育场馆使用状况分析 ____________________________________________ 34 6.1项目周边商业情况调查 _____________________________________________________ 34 6.2重庆体育馆场所使用率调查 _________________________________________________ 35第七章商业及车库租金分析 ______________________________________________ 38 7.1商业租金调查范围 _________________________________________________________ 38 7.2商业租金调查结果 _________________________________________________________ 38 7.3本项目商业租金定位 _______________________________________________________ 39 7.4停车场租金调查依据及方法 _________________________________________________ 40 7.5停车场政府定价标准 _______________________________________________________ 40 7.6本项目停车场收费定位 _____________________________________________________ 42第八章收入测算________________________________________________________ 44 8.1网球收入 _________________________________________________________________ 44 8.2羽毛球场收入 _____________________________________________________________ 46 8.3乒乓球场收入 _____________________________________________________________ 47 8.4游泳馆收入 _______________________________________________________________ 48 8.5室外有盖篮球场收入 _______________________________________________________ 49 8.6其它体育场馆收入 _________________________________________________________ 49 8.7体育场馆单块场地周收入表 _________________________________________________ 50 8.8商业租金收入 _____________________________________________________________ 51 8.9停车位收入 _______________________________________________________________ 52 8.10总收入 __________________________________________________________________ 53第九章成本测算________________________________________________________ 57 9.1水电气费用测算 ___________________________________________________________ 57 9.2维修维护费用 _____________________________________________________________ 61 9.3清洁、安保费用 ___________________________________________________________ 64 9.4管理费用 _________________________________________________________________ 64 9.5推广费用 _________________________________________________________________ 65 9.6易损耗品费用 _____________________________________________________________ 66 9.7场地翻修费用 _____________________________________________________________ 66 9.8总成本费用 _______________________________________________________________ 66 9.10营业税金及附加 __________________________________________________________ 70第十章盈亏分析________________________________________________________ 71第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：江北区石子山体育公园1.1.2项目业主：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司1.1.3项目简介石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积87624.67平方米，停车位690个，总投资4.8亿。

重庆江北农场项目规划设计说明一、总体规划1、规划依据1.1重庆江北农场项目规划设计方案招标文件（第一册），2005年3月27日；1.2重庆江北农场项目规划设计方案招标文件（第二册），2005年3月27日；1.3重庆江北农场定位策划报告；1.4重庆江北农场地形图（电子版）；1.5重庆江北农场地灾图纸（电子版）。

2、项目分析2.1概况重庆江北农场项目位于重庆市江北区石马河，嘉陵江的转弯处。

用地东侧为石马河立交，渝长高速公路和“半城中央”居住项目，南面为通向沙坪坝的高家花园大桥和大川水岸住宅项目，西面有较长的江岸线，北面有规划包含佰富高尔夫球场在内的4000多亩生态公园。

地块北至梁沱水厂边界，西至嘉陵江边，南至规划道路，东至自然边界处止，总用地41.69公顷，其中可建设用地34.15公顷，代征城市道路、城市绿化用地7.54公顷。

用地被北侧规划城市干道自然分割为东北和西南两个地块，其中东北部地块一为6.32公顷，西南部地块二为27.83公顷。

2.2用地分析在前期踏勘的基础上，我们对项目用地进行了详细的现状分析，我们认为规划的难点和突破点在于以下几个因素的作用和解决。

2.2.1地形项目用地属于重庆市典型的浅丘地形：用地北侧由丘陵山体组成，呈东高西低走势；南侧地形复杂，有两条东北—西南走向的冲沟，地形高差较大，北侧冲沟内有自然形成的两处水面。

用地范围内原生植被保存完整，以桉树为主，有些树木树径较大并且姿态良好，有一定景观价值。

进一步分析会发现，用地由4个山丘及其相连成的山脊引领高位，由其间所夹的冲沟形成蜿蜒的带状水系，最高与最低两点落差可达70米。

此外，用地内尚有一些坡度超过45°的陡坡，分布在水系北侧及滨江部分。

通过勘查分析，可以归纳出项目用地的地貌特征，即：“山—水”相依，“丘—谷”相生，地形复杂。

因此，如何充分利用地形，将地形带来的复杂性化解为规划可利用的有利因素，成为此项目的一个难点和关键点。