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房地产开发项目经济评价

房地产开发项目经济评价

（1）全部投资内部收益率
① NPV1（10%）= -1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1） +950（P/F,10%,6）=704.428
② NPV2（25%）= -1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1） +950（P/F,25%,6）=-106.27
房地产开发项目经济评 价
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2020/11/19
房地产开发项目经济评价
根据房《地产房开地发产项目开经发济项评价目中经的济财务评评价价方报表法》，房地产开发项 目经济房评地价产开的发一项般目财程务序盈为利能：力的评价指标
房地产开发项目清偿能力的评价指标 房地产开发项目单方案的财务可行性分析 房调地查房产与地市预产场测开发项目经房营项地方目产案策开的划发比选
偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保 障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于1.2；否则， 表示项目当期资金来源不足以偿付当期债务需要通过短期借 款来偿还已到期债务。
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房地产开发项目经济评价
3.6 房地产开发项目财务评价
3.6.3 房地产开发项目经营方案比选 房地产开发项目经营方案比选是寻求合理的房地产开发方
资 本 金 现 金 流 量 表 (1)
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序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4
项目 现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 现金流出 资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息偿还 净现金流量 累计净现金流量

房地产投资经济评价指标课件

房地产投资经济评价指标课件
➢即FIRR≥ ic，则认为项目可行； ➢FIRR< ic，则认为项目不可行。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、动态投资回收期（DPP）
• 在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收 益回收项目全部 投资所需要的时间。
DPP
t
(CI CO)t (1 ic ) 0
关系，从而使所求得的内部收益率失真
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者 投资者的目标收益率进行对比。
➢项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资 者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可 行。
•开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。
• 计算项目开发总价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的
净销售收入；
• 当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计
之和；
• 如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润。
• 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、
财务费用、销售费用和其他费用。
• 当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润
率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率
➢ 判定标准 • 成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受 ➢ 目标利润率的影响因素 • 项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型 、贷款利率水平 ➢ 说明 • 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不

第七章房地产投资经济评价

第七章房地产投资经济评价


第一节房地产投资成本与收入的估算
三、房地产开发项目投资估算的范围 ㈤ 财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用， 主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、 融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹 资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融 市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息 以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。
购买房地产、 装修或更新改造 含购买成本和出租成本 时的资金投入 购买房地产、 装修或更新改造 含购买成本和经营成本 时的资金投入

第一节房地产投资成本与收入的估算
二、房地产投资分析中的投资与成本
房地产开发—销售模式下的房地产开发项目与一般 工业生产项目投资和成本的概念不同。 其他模式（置业投资、开发出租经营）与一般工业 生产项目投资和成本的概念相同同。 房地产项目的投资过程本身就是房地产产品的生产 过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分 开，应合二为一。

合计 1 2
开发经营期 3 4 … n
第一节房地产投资成本与收入的估算
五、经营收入、利润 1.经营收入 经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时 的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。 出售收入=销售房屋建筑面积×房屋销售单价 出租收入=出租房屋建筑面积×房屋出租单价 自营收入=营业额－营业成本－自营中的商业经营风 险回报
LOGO
第七章 房地产投资经济评价
主讲：刘雷 主讲：
房地产投资市场
1 房地产投资成本与收入的估算
2
房地产投资税费
3
房地产投资经济评价
4
房地产投资方案经济比选

第一节房地产投资成本与收入的估算
对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销 售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房 地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进 行投资分析最主要的基础数据。（因此需效益和 费用识别） 一、投资与成本 1.1投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为， 即以一定的资源投入某项计划，以获得所期望的 报酬。 房地产投资分析中讨论的投资是狭义的，是指人 们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定 的开发、经营目标而预先垫付的资金。 一般工业生产活动中的投资包括：固定资产投资 和流动资产投资两个部分。

房地产投资分析PPT(共 40张)

房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用

房地产投资经济分析——房地产投资风险分析.pptx

房地产投资经济分析——房地产投资风险分析.pptx
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
❖ 回收期调整法 如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元
，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元 。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元 。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的 租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年 后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定 租约----这是一件不确定性很大的事件。假如租 户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租 金费率寻找到一个同等租户的能力。
传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。 现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
❖ 风险测量——概率大小 风险与不确定性区别: 决策情形分为三种：确定性、风险、不确定
性 确定性：决策只有一种结果； 不确定性：各种可能结果的数目是不可知的； 风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可 测的
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
例：某购物中心的评估人员，根据从好到 坏的各种经济条件下的百分比租金率， 分有竞争对象和无竞争对象两种情况， 进行了年净现金流量的估测：
是否有竟争 对象？
一般经营条件下的现金流量
好
中
差
无
＄250，000 ＄200，000 ＄150，000
–项目拆除阶段的投资风险 ➢土地再开发：类似于第一阶段风险 ➢收入：残值收入+土地再利用收入
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
– 结论 ➢房地产寿命周期的不同阶段，投资风 险与报酬都不一样 ➢越接近地面阶段，风险越大 ➢在不同阶段投资，所需条件不同，投 资方式不同，追求目标不同 ➢利润分布规律为：

第五章-房地产投资经济评价

第五章-房地产投资经济评价

第五章房地产投资经济评价房地产投资分析包含的内容非常丰富，而房地产投资经济评价可以说是房地产投资分析的核心。

第一节房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价的内容投资项目的经济评价：利用一定的经济参数和分析方法，从企业财务和国民经济两方面来考察投资项目在经济上是否可行,并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

（一）房地产投资经济评价过程1、投资机会研究阶段该阶段工作的目的是为投资项目指明投资方向，寻找项目的投资机会，将投资意向变为投资建议.这一阶段工作的精确度大约为±30％。

2、初步可行性研究阶段这一阶段的主要工作是在机会研究的基础上进行更进一步的研究工作。

主要是为解决:分析机会研究的结论；是否有必要进行详细可行性研究工作；还有哪些关键问题等。

主要研究内容：项目的市场和生产能力；原材料及动力能源的供应状况；建设地区或地址选择；项目设计人员安排、项目进度计划及财务分析。

此阶段工作的精确度为±20％。

3、详细可行性究阶段这一阶段的主要工作就是可行性研究。

是在投资项目投资决策的基础上，对项目在技术上、经济上、财务上进行全面可行性研究后作出决策的关键。

该阶段工作的精确度为±10%.4、评估决策阶段这一阶段工作的主要任务是对项目可行性研究报告提出平价意见，审核报告的各项情况是否真实客观,计算和分析的结果是否正确。

从企业角度和国民经济角度综合论证投资项目的可行性,为最终的投资决策提出评价报告。

(二）房地产投资经济评价方法投资项目经济评价的主要方法是定性分析和定量分析相结合，对拟建项目在技术和经济上进行全面的分析、计算。

1、静态评价此方法比较简单、易理解，但没有考虑项目整个寿命期，也没有考虑资金的时间价值。

对投资项目的财务经济效益分析得不够全面准确，一般只用于做项目的初预算。

2、动态评价此方法考虑到了项目的整个寿命期，也考虑到了资金的时间价值，但计算比较复杂，其结果比较全面准确。

第四章 房地产投资经济评价ppt


（11）、其他费用估算：230万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 临时用地费用 临建费 施工图纸预算或标底 编制费 工程合同编制费 招标管理费 总承包管理费 20 工程质量监督管理费 工程监理费 工程保险 合 计
上述（1）-（11）合计35490.16万元
金额(万元)估算说明40 10 10第四章
房地产投资经济评价
第一节 房地产投资经济评价概述
• 一、评价的内容 • （一）房地产投资经济评价过程 • （二）评价体系
第二节 房地产投资静态分析
• 静态分析就是分析经济现象的均衡状态以 及有关的经济变量达到均衡状态所具备的 条件，它完全抽象掉了时间因素和具体的 变化过程，是一种静止地、孤立地考察某 种经济事物的方法。 • 静态与动态相对的，静态表示的是计算一 些衡量投资效益的指标，如投资回收期， 投资利润率等，不涉及考虑资金的时间价 值
• 另外交纳费用 另外交纳费用(532万元 万元) 万元
• 施工图及抗震设计审查费：19 • 白蚁防治费：10 • 档案管理费:20 • 保险费：24 • 建设用地规划许可证：5 • 质量监督费：370 • 工程定额测定费：25 • 建安企业行业管理费：44 • 印花税：15
• 3、利润：6786.41万元 • 年利润=年销售收入-年开发建设投资成 本-年经营税金及附加 • 45291 -36022.16-2482.43=6786.41万元 • （项目的投资估算=35490.16+532=36022.16万元） 项目的投资估算 • 4、 利润率：15% • 利润率=利润/销售总收入 =6786.41/45135=15%
• 三、投资利税率 • 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算 公式为 投资利税率=年利税总额/总投资*100% 式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额 与销售税金之和 • 也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和： • 年利税总额=年产品销售收入—年总成本费用 • 总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。 计算出的投资利税率应与行业的平均投资利税率进行 比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为 项目是可以考虑接受的，否则不可行。

房地产经济学讲义PPT课件第5讲 房地产投资与动态效益评价分析

• P=A[（(1+i) n -1）/i(1+i) n]=A[（1-(1+i)-n） /i]=A(P /A,i,n)=50×6.463=323.15
2021/7/22
17
2021/7/22
18
• 5等额支付偿债基金，也称基金存储公式。 • A=F[i/（(1+i) n –1）]，[i/（(1+i) n –1）为等额支付偿债
• I=P(1+r/m)m-P
• 则实际利率i为
• i=（P(1+r/m) m –P）/P=(1+r/m) m-1
• i= (1+r/m) m-1 r=m[(1+i)1/m-1]
• m=1 i=r m>1 i>r
• 某人存入银行100元，复利计息 期为半年，半年利率6%，求名义利率和实 际利率。
• 单利法：I=Pni=100×2×6%=12 • 名义利率：r=12/100=12%
• （(1+i) n –1）/i为等额支付终值系数，记 作(F /A,i,n)。
• 某房产项目建成后，从第１年到第30年 预计每年ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ利200万元，年利率为8％， 30年末赢利应为多少。
• F=A[（(1+i) n –1）/i]
• =A(F /A,i,n)=200×113.283=22656.60万元
• 单利率计算的公式：
• F=P(1+ni)
• 式中，F—本利之和
• P—本金，一笔可以投资或借贷的现款
• i—利率
• n—资金投入（产出）期限内，计算利率的次数。
• 若i为年利率，则n计算单位为年
• 复利指在计息时，不仅计算本金利息，而且计算利息生息，即为前一期中的
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开发项目，年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附 加-年总成本费用
12
二、房地产投资静态分析
使用方法：将投资利润率与行业平均利润率或事先确定 好的可以接受的投资利润率进行比较。 指标运用难点：判别标准难以确定
13
二、房地产投资静态分析
2)投资利税率 投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资） *100% 注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和， 或者是年销售收入与年总成本费用之差。
第4章 房地产投资经济评价
1
内容提要
一、房地产投资经济评价概述 二、房地产投资静态分析 三、房地产投资动态分析
2
一、房地产投资经济评价概述
本节内容提要： 1. 房地产投资经济评价的步骤 2. 房地产投资经济评价的方法 3. 房地产投资经济评价指标体系 4. 现金流量表和现金流量图
3
一、房地产投资经济评价概述
10
二、房地产投资静态分析
本节内容提要： 1、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本 金利润率、静态投资回收期
2、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本 化率、现金回报率、经纪人收益率
11
二、房地产投资静态分析
1、现代指标 1）投资利润率
投资ห้องสมุดไป่ตู้润率
年利润总额或年平均利润总额 项目总投资
置业投资项目，年利润总额=年租金毛收入-经营成本-贷款按 揭本息支付-其他成本
19
二、房地产投资静态分析
3）股本化率
股本化率
税前现金流量 初始股本投资
*100%
优：考虑了不同融资方式对投资回报的影响。 缺：没有考虑所得税的影响
20
二、房地产投资静态分析
4）现金回报率
现金回报率
税后现金流量 初始股本投资
100%
优：既考虑了不同融资方式对投资回报的影响， 又考虑所得税的影响
缺：没有考虑物业价值的变动和税后现金流量的 时间价值
B、没有考虑项目资金回收后的情况
例4-3
P 76
17
二、房地产投资静态分析
2、传统指标
1）收益乘数
总收益乘数
市场价格 总收入
净收益乘数
市场价格 净经营收益
收益乘数的值越小，物业投资价值越高，可获得投资回报率越高
18
二、房地产投资静态分析
2）全面资本化率
全面资本化率
净经营收益 市场价格
全面资本化率和净收益乘数互为倒数；他们存在 共同的不足，即没有考虑融资方式的差异，例如 一次性付款和银行按揭。
NPV (CI CO)t (1 i)t I0 t 1
NPV>=0,可行 NPV<0,不可行
24
三、动态投资分析
NPV的优缺点 优：考虑了资金的时间价值，可以根据NPV大小 进行项目比选。 缺：1）投资额不等的项目无法比选 2）折现率不易确定，带有主观性 3）不能反映项目单位投资的效果（净现值率） 4）无法判断预期收益率的大小（IRR）
静态投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额
（2）每年收益额相差较大时
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+上期 累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 使用方法：与投资者期望的投资回收期比较，常用于多个 项目比选
16
二、房地产投资静态分析
静态投资回收期的不足：
A、没有考虑资金的时间价值
使用方法：与行业基准投资利税率、行业平均投资利税率或投 资者可以接受的投资利税率比较
14
二、房地产投资静态分析
3)资本金利润率 资本金利润率率=（利润总额或年平均利润总额/ 资本金）*100% 使用方法：与前面类似
15
二、房地产投资静态分析
4）静态投资回收期 （1）项目投资后，每年收益额大致相当时
定义： 房地产投资经济评价是在对某一项目的投资环境和市场进行分析和研究 的基础上，对其经济效果进行的评价。 1、房地产投资经济评价的步骤 A、评价依据、原则及方法的确定： 依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析 原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定 性分析还是定量分析，对风险态度等 方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。
25
三、动态投资分析
2、净现值率（NPVR） VPVR=NPV/i
3、内部收益率（IRR）
n
(CI CO)t (1 IRR)t 0
t0
26
三、动态投资分析
A、内部收益率的作用 IRR与i比较（i为同期贷款利率水平）
表4-1 房地产投资经济评价指标体系
9
一、房地产投资经济评价概述
4、现金流量表和现金流量图
现金流量：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现 金流入和现金流出的代数和成为净现金流量。 现金流量表包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。 现金流量图：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种 示意图。“三部曲”：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量； 最后标出现金流量的具体数字。（课本例4-1）
6
一、房地产投资经济评价概述
2、房地产投资经济评价的方法 1）静态分析 2）动态分析 区别：是否考虑资金的时间价值
7
一、房地产投资经济评价概述
3、房地产投资经济评价指标体系 项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收 期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等
8
一、房地产投资经济评价概述
21
二、房地产投资静态分析
5）经纪人收益率
经纪人收益率
税后现金流量 权益增加额 初始股本投资
该指标在传统指标中是最有效的
22
三、动态投资分析
本节内容提要： 1. 净现值NPV 2. 净现值率NPVR 3. 内部收益率IRR 4. 动态投资回收期
23
三、动态投资分析
1、净现值（NPV）
n
NPV (CI CO)t (1 i)t to n
4
一、房地产投资经济评价概述
B、基础数据的收集、整理和计算： 开发项目基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自 有资金和融资安排、税收减免等。 置业投资项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银 行按揭情况、出租情况等
5
一、房地产投资经济评价概述
C、有关财务报表的编制及指标的计算 开发项目 基本报表:现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表 辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、 销售收入估算表、出租收入估算表等 置业投资项目 只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析 D、结论 各项指标是否达到要求、项目是否可行等