房地产投资经济评价指标课件

【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。

该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。

其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。

项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。

成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。

在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。

（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。

（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。

其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。

（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。

是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

考察项目单位投资的收益能力。

年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。

）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。

自投资起始点算起。

其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。

第四节房地产投资项目经济评价指标和方法（重点）【本节知识点】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★【知识点】清偿性指标及其计算★★【本节内容精讲】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。

二是评价项目的清偿能力，包括财务清偿能力和债务清偿能力。

房地产投资项目经济评价指标体系▲本知识点结束【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★（一）财务净现值1.财务净现值指标的概念财务净现值（FNPV）是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低标准的收益水平。

它表明投资决策者对投资项目资金时间价值的评估，是投资资金应获得的最低盈利水平，是评价和判断投资项目在经济上是否可行的依据。

基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

2.财务净现值的计算公式：3.财务净现值的评价准则（1）当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。

（2）当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。

（3）当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

4. 财务净现值指标的优缺点优点：考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目在整个计算期内的经济运行状况；指标的经济意义明确直观；判断准则直观明了。

缺点：基准收益率和目标收益率的确定往往是比较困难的；不能真正反映项目单位投资的使用效率，不能直接说明在项目运营期各年的经营成果。

【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。

2021年中级经济师房地产专业精讲班课件第四章房地产投资项目可行性研究【近年考情分析】【本章教材结构】【本章内容讲解】按评价角度的不同，房地产投资项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。

财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从投资项目的角度出发，计算投资项目范围内的财务效益和费用，分析投资项目的盈利能力和清偿能力，评价投资项目在财务上的可行性。

国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算投资项目对国民经济的贡献，分析投资项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价投资项目在宏观经济上的合理性。

第一节房地产投资概述【本节考点】【考点】房地产投资的概念和形式【考点】房地产投资的特点房地产投资：是指经济主体以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金（货币或实物），直接或间接地从事或参与房地产开发和经营等活动的行为。

房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。

（二）房地产投资的形式（直接、间接）1．房地产直接投资房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或购买房地产实物资产，并参与有关管理的行为。

按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。

2．房地产间接投资房地产间接投资：是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。

房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业发行的股票或债券、房地产投资信托基金等。

▲本知识点结束【考点】房地产投资的特点★★（1）投资选择的多样性。

表现在物业类型的多样性、投资形式多样性、经营方式多样性。

（2）投资变现的复杂性。

体现为信息不对称、讨价还价、权益转移需要经过一定的法律程序。

（3）投资价值的附加性。

受其他因素影响，如周围环境因素。

（4）投资区域的差异性。

房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进行评估时，假设不考虑资金的时刻价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。

常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。

〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。

对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。

其计算公式为：投资利润率＝〔5－10〕工程投资利润率越高，讲明工程经济效益越好，否那么讲明效益欠佳或亏损。

在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时那么同意该投资方案，否那么就拒尽该投资方案。

假如要从多个可同意的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为：×100％＝29.2％假如确定的投资利润率标准为20％，那么可同意该投资方案。

投资利润率关于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的具体资料时，或在建设工程制定的早期时期或研究过程对其进行初步评估也是一个有有用意义的指标。

该指标特殊适用于工艺简单而生产情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。

投资利润率法要紧有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。

其要紧缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时刻价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的上下。

〔二〕投资回收期投资者通常期瞧所投进的资金能够在较短的时刻内足额收回。

用于衡量投资工程初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以工程的净收益抵偿全部初始投资所需要的时刻。