资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法

第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。

A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。

（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。

『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。

A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

解题思路：理解“收获现值法”方法解释。

『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。

（1）位置状况。

估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。

（2）权益状况。

根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。

估价对象在评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。

外装修：评估对象外墙贴挂石材。

内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。

建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。

通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。

通燃气：接市政燃气。

2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。

A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。

A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。

A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。

A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。

开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。

A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。

A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。

A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。

A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。

不动产评估的市场法第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实一、不动产评估基本事项的明确（一）明确评估目的不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。

（二）了解评估对象即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。

对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。

对不动产的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。

（三）明确评估基准日确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。

二、现场调查1.现场调查的内容（1）实物状态土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。

建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。

（2）权利状态针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料：①土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证；②土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料；③共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；④规划条件、土地使用限制。

针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料：①房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售/购买合同、房屋转让合同；②房屋租赁合同、房屋租赁证；③法院判决书、法院裁定书等。

第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。

考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。

教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。

第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。

根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。

如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。

投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。

非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。

（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。

财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。

企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。

因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。

具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定（2）第12讲收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。

（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。

评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。

（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。

固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。

评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。

直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。

利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。

其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。

利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。

【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。

矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。

选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。

资产评估师《资产评估实务一》章节基础练习第四章不动产评估不动产的基本概念、特征及分类单项选择题构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，下列选项中，不属于构筑物的是（）。

A.烟囱B.水井C.道路D.公寓正确答案：D答案解析：广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物。

构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

选项D属于房屋。

单项选择题不动产评估的常用术语中，项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比，指的是（）。

A.容积率B.用地面积C.建筑面积D.建筑密度正确答案：A答案解析：容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

单项选择题下列选项中，不属于“五通一平”中“五通”的是（）。

A.通信B.通道路C.通电力D.通燃气正确答案：D答案解析：五通一平：通路、通电、通信、供水、排水及场地平整。

多项选择题下列对不动产评估常用术语的描述中，正确的有（）。

A.开间通常指房间长度B.进深通常指房间长度C.净高等于层高减去楼板厚度D.层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离E.绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率正确答案：BCDE答案解析：开间通常指房间宽度，进深通常指房间长度。

选项A的说法不正确。

多项选择题根据不动产用途对不动产进行分类，下列属于特殊不动产的有（）。

A.机场B.医院C.加油站D.停车场E.养殖场正确答案：ABC答案解析：特殊不动产是指用于特殊用途的物业，如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。

选项D属于商业不动产；选项E 属于农业不动产。

多项选择题下列各项中，不属于不动产的自然特性的有（）。

A.数量有限性B.耐久性C.用途多样性D.涉及广泛性E.不可移动性正确答案：CD答案解析：不动产的自然特性包括不可移动性、耐久性和数量有限性，经济特性包括价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性、资产组合性等。

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。

第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、某写字楼的土地取得成本8000万元，开发成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。

该写字楼的价值为（）万元。

A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.672、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（）倍。

A、15B、20C、30D、453、下列选项中，不属于土地的地上附着物的是（）。

A、宿舍楼B、纪念碑C、通讯电台D、埋地燃气管道4、下列选项中，不属于土地的地上附着物中的构筑物的是（）。

A、桥梁B、青苗C、牌坊D、高架道路5、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

此属于房地产社会经济特性中的（）。

A、价值量大B、用途多样性C、涉及广泛性D、权益受限性6、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（）进行评估。

A、成本法B、市场法C、剩余法D、基准地价系数修正法7、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。

该商铺的价值为（）万元。

A、521B、533C、695D、7118、运用收益法评估投资性不动产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。

A、按孰短原则确定B、按土地使用剩余年限确定C、按建筑物剩余年限确定D、按孰长原则确定9、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（）元/平方米。

A、800B、1250C、5000D、2000010、下列有关不动产的交易因素的表述，错误的是（）。

A、通常情况下，不动产的供给弹性系数为负值B、商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感C、商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感D、不动产的供给弹性系数为负值，是不动产价格上涨的预期在起作用11、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为（）。

第04讲不动产的概述及其他知识第二部分一般考点【考点1】不动产的概述及其他知识一、要求掌握土地出让年限；土地特征；容积率。

二、出题模式：单选题、多选题（一）单选题【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为（）。

A.30年B.40年C.50年D.70年『正确答案』C『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为（）。

A.500万元B.300万元C.280万元D.360万元『正确答案』B『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。

该宗土地的价值应评估为用于住宅开发时的价值300万元。

【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。

A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米『正确答案』C『答案解析』容积率＝建筑总面积/土地总面积；建筑密度＝建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。

A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。

A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价『正确答案』D『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。

二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。

第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。

方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。

【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。

②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。

收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。

其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

第01讲不动产的基本概念、特点及分类【考情分析】本章考客观题和综合题，分值一般在12-18分左右。

在考试中应重点关注收益法、市场法和假设开发法。

本章教材主要变化：（1）章名由“建（构）筑物及在建工程评估”改为“不动产及在建工程评估”。

（2）公式4-4“评估基准日价格＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格”排版印刷错误为，“评估基准日价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数”，也就是漏掉了“×可比实例价格”。

（3）成本法中“（二）适用于房地分估模式下的土地使用权评估”的“2.计算土地开发费用”内容全部改写；“5.确定土地增值”，删除“收益”二字，内容进行了改写。

（4）成本法中“（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估”多处完善和修改，并考虑营改增的因素。

【主要考点】1.收益法（重点）2.市场法（重点）3.假设开发法（难点及重点）4.成本法本章内容第一节概述第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实第三节不动产评估方法第四节在建工程评估第一节概述一、不动产的基本概念、特点及分类（一）不动产的基本概念1.建筑物与构筑物广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。

房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所等。

构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

2.房地产、不动产、物业（1）房地产土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的永久定着物、那些附属于土地或依法伴随着土地的项目以及那些依法不能移动的项目（见图4-1）。

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

进深：通常指房间长度。

三通一平：通水、通电、通路及场地平整。

五通一平：通路、通电、供水、通讯、排水及场地平整。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-市场法和收益法第06讲市场法和收益法二、市场法（一）适用条件使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。

（二）比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。

1.个别因素在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：（1）名称；（2）型号规格；（3）生产能力；（4）制造厂家；（5）技术指标；（6）附件；（7）设备的出厂日期；（8）役龄；（9）安装方式；（10）实体状2.交易因素设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。

交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。

3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。

4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。

如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。

（三）运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接比较法【使用前提】评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。

【公式】V=V′±△i（3-32）公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；△i—差异调整。

【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。

区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。

若该参照物的市场售价为80 000元，则：『正确答案』V= V′±△ⅰ=80 000+400+1200=81600（元）2.相似比较法【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。

第11讲收益法主要评估参数的确定2.生产能力指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。

一般用年采出的矿石量表示。

采选联合企业，可以用年生产精矿量表示；采选（冶）联合企业，可以用年生产金属量表示。

评估中，通常以矿山企业正常生产年份采出矿石量表示。

当矿产资源储量一定时，矿山生产能力与矿山服务年限成反比。

矿山企业生产能力，决定矿山企业的基建工程量、主要生产设备的类型、建（构）筑物的规模和结构类型、辅助车间和选冶车间的规模、职工人数等，从而影响建设投资和投资效益、产品成本和生产经营效益。

确定矿山生产能力，应考虑的主要因素有：市场需求因素、矿床地质条件和开采技术条件、地质可靠程度和资源储量、工艺技术和装备水平和外部建设条件。

3.相关年限评估基准日后续勘查年限，是指评估基准日后，仍需进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件的时间。

矿山建设年限，是指评估基准日仍需进行矿山建设工作从而达到矿山生产的时间。

矿山服务年限，是指一个矿山从投产开始到开采完毕的全部时间或者矿山生产经营的年限或者矿山正常生产的年限。

评估基准日后续勘查年限、矿山建设年限和矿山服务年限构成收益法中的收益年限。

不是所有矿业权评估项目都由三个年限构成。

矿床（储量）规模、矿石质量、市场需求状况和矿山企业投资效益目标等因素共同决定着矿山规模与矿山服务年限之间的经济合理组合。

不同矿种的矿山服务年限计算公式如下：（1）金属矿种。

式中：T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；ρ——矿石贫化率。

【教材例5－14】某镍钼矿采矿权评估，根据采矿许可证载明的生产规模确定生产能力为3.00万吨/年，可采储量为131.73万吨，矿石贫化率为10.00%。

根据企业生产计划，原矿生产计划分别为：2013年4～12月计划生产0.25万吨，2014年计划生产1.60万吨，2015年计划生产2.65万吨。

据此资料，计算矿山的合理服务年限。

根据公式『正确答案』本次评估计算的服务年限计算如下：T＝[131.73－（0.25＋1.60＋2.65）×（1－10.00%）]÷[3.00×（1－10.00%）]＋（2＋9÷12）＝50.04（年）（2）非金属矿种其中煤矿：式中：T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；K——储量备用系数。

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。