房地产估价4

房地产估价模拟题

一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）

1.土地具有（ A ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。

A、不可损耗性

B、保值增值性

C、不可毁灭性

D、寿命长久性

2.运用成本法估价，需要懂得（A ）。

A、房地产成本构成

B、房地产价格构成

C、房地产供求关系

D、房地产重置价格构成

3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。

A、货币支付

B、现象

C、价值

D、本质

4.如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（ B ）的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期

B、估价时点

C、成交日期

D、交易日期修正后

5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ C ）的新建筑物的正常价格。

A、具有同等效用

B、具有同等功能

C、完全相同

D、类似

6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ D ）。

A、剩余价值

B、实际使用年限

C、剩余使用寿命

D、实际损耗程度

7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ D ）所排列出的先后进行次序。

A、时间顺序

B、程序 C、逻辑顺序

D、内在联系性

8.房地产估价的核心是为（ B ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。

A、特定对象

B、特定目的

C、特定委托人

D、特定要求

9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（C ）作为其中的一种估价方法。

A、比较法

B、收益法

C、假设开发法

D、成本法

10. 对估价资料的保存时间一般应在（D ）以上。

A、5年

B、8年

C、10年

D、15年

11. 假设开发法在形式上是（ B ）。

A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法

B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法

C、评估房地产价格的收益法的倒算法

D、评估房地产价格的成本法的倒算法

12.下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的（ B ）。

A、出租型房地产

B、旅馆型房地产

C、自用型房地产

D、营业型房地产

13.投资利息估算只有在（ C ）才需要。

A、比较法

B、现金流量折现法

C、传统方法

D、收益法

14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（ A ）的结果。

A、众多影响房地产价格的因素综合作用

B、影响房地产价格的因素作用

C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同

D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同

15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ B ）。

A、周围环境状况

B、临街状况

C、与市中心的远近

D、交通便捷程度

16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ B ）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点

B、同一估价目的、同一估价时点

C、同一估价目的、同一估价方法

D、同一估价原则、同一估价目的

17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ C ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A、小于

B、等于

C、大于

D、小于或等于

18.针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为（ C ）。

A、客观合理价值标准与公开市场价值标准

B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准

C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准

D、客观合理价值标准与主观合理价值标准

19.比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。

A、类似房地产的交易

B、相关房地产的交易

C、相同房地产的交易

D、房地产的市场交易

20.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ C ）。

A、固定价格指数

B、长期价格指数

C、定基价格指数

D、环比价格指数

二、论述题（共2题，每题10分，共20分）

1、简述房地产的特性。估价上的折旧与会计上的折旧有何区别?

答 特性：1、位置固定性

2、长期耐用性

3、环境相关性

4、用途多样性

5、易受多样性

6、保值增值性。

区别：1、折旧的目的不同

2、折旧的基数不同

3、折旧的方法不同

4、折旧的年限不同

2、房地产交易实例与市场比较法中选用的可比实例之间的关系如何?

答：选取可比实例就是从已搜索和积累的大量实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。成交实例不一定是可比实例，而可比实例一定是交易实例。 三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）

（一）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。

请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

答：

1、 现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料

2、 规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）

3、 该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料

4、 该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）

5、 相关税费

6、 贷款利率

7、 该地区类似居住物业开发的平均利润水平

8、 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用

9、 市政配套费用和土地开发费用

10、 该地区土地出让金（地价）的规定和标准

（二）某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化率为12%。试估算该写字楼的价格。

答：(1)年租金收入

2.5×12=30(万元)

(2)计算年经营费用

①房地产税=30×12%=3.6(万元)

②管理费=30×5%=1.5(万元)

③房屋原值=1000×3000=300(万元)

④修缮费=300×2%=6(万元)

⑤保险费=300×3‰=0.9(万元) ⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)

(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)

(4)该写字楼套间的价格

=137.099

（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。

请问：

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答： 1)错误有：

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2)还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。