资产评估
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第四章 房地产评估
一、单项选择题
1.城镇土地的基准地价是（ ）
A.某时点城镇土地的单位价格
B.某时期城镇土地的单位价格
C.某时点城镇区域性土地平均价
D.某时期城镇土地区域性平均价
2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为 （ ）
A.11 5万元 B.152.O9万元
C.132.25万元 D.174.9万元
3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）
A.交通运输业建筑物 B.厂房
C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁
4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（ ）内地城市。
A.高于 B.低于
C.等于 D.不确定
5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥
C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土
6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（ ）
A.61 667元 B.92 500元
C.789 950元 D.58 041元
7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（ ）
A.职工的培训 B.地上附属物拆除费
C.资金成本 D.建筑安装工程费
1 《房地产估价》复习题及答案（供参考）
一、单项选择题
１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。
Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用
2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。
Ａ、87； B、124；C、130；D、134
计算过程：50+80/(1+1%)^8
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。
Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18
前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；
Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算
5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短
6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。
Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；
Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价
结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。
Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；
Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期
8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。
Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港
9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）
Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产
房地产估价师考试辅导 房地产估价案例与分析
第1页 第二章 不同类型房地产的估价
大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
重点、难点：
熟悉居住、商业、商务办公房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。
按估价对象的用途,房地产估价一般分为下列10类：
1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。
— 1/8 — — 1/8 — 第四章 房地产市场及其运行
第一节 房地产市场概述综合练习与答案
一、单选题
1、房地产交易中，如在房地产买卖、租赁、抵押时，对有关合同进行把关，可以咨询（ ）。
A.房地产经纪机构
B.金融机构
C.房地产估价机构
D.律师事务所
【参考答案】：D
【试题解析】：
在房地产交易中，律师事务所可以提供相关法律咨询和服务，如在房地产买卖、抵押时，需要律师对相关合同和文件进行把关，避免出现法律问题或发生交易纠纷。
2、房地产市场是典型的地区性市场，一般可将（ ）的房地产市场视为一个市场。
A.一个乡镇
B.一个开发区
C.一个城市
D.一个省
【参考答案】：C
【试题解析】：
房地产市场是典型的地区性市场，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场。各地的房地产市场规模、价格高低、供求关系市场冷热等状况有所不同且发展变化也不同步甚至出现分化。
3、房地产市场的主要参与者不包括（ ）。
A.土地拥有者 — 2/8 — B.政府
C.开发商
D.房屋所有权人
【参考答案】：B
【试题解析】：
房地产市场参与者的角色较多，主要有三类：①房地产交易双方即房地产的供给者和需求者；②为房地产交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构；③对房地产交易、经纪等活动进行监督管理的行政管理部门和自律管理的行业组织简称房地产市场管理者。
4、当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制（ ）。[2011年真题]
A.消费需求
B.自住需求
C.投机需求
D.跟风需求
【参考答案】：C
【试题解析】：
投机性需求是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购。当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制投机需求。
5、（ ）是房地产交易的中间商。
A.金融机构
