房地产估价12

第一章

房地产的概念：是土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。建筑物的概念：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和建筑物两大类。

建筑密度：建筑物的覆盖率。具体指项目范围内所有建筑基底总面积与规划建设用地面积之比。

楼面地价：每一平方米建筑面积所分担的土地价格。=土地单价/ 容积率

容积率：总建筑面积与用地面积之比。

基准地价：按用途相似、地块相连，地价相近原则划分低价区段，评估其某一时点的平均价格

房地产产权：所有权：是指所有人依法对自己的财产享有的充分、完整的支配权，包括对物的占有、使用、收益和处分等内容。 使用权：是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。 他项权：是指在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。房地产转让 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产特性①不可移动性 ②独一无二性 ③寿命长久性 ④数量有限性 ⑤用途多样性⑥相互影响性 ⑦易受限制性 ⑧价值高大性 ⑨难以变现性 ⑩增值保值

房地产市场特性①供给多样 ②需求各异 ③位置固定 ④价格昂贵 ⑤市场复杂

⑥资源稀缺房地产价格概念是和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

房地产价格特征①受区位影响大 ②本质上是房地产权益的价格

③出售价格于出租价格并重 ④形成基础是长期和综合考虑的结果

第二章

房地产估价的概念专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，安好严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

估价程序：1、明确估价基本事项2、拟定估价作业方案3、搜集估价所需方案

4、实地勘察估价对象5、选定估价方法计算6、确定估价结果7、撰写估价报告8、估价资料归档

房地产估价的必要性①房地产交易的需要 ②房地产抵押的需要 ③房地产典当的需要④房地产保险和损害赔偿的需要 ⑤房地产证用拆迁补偿的需要

⑥房地产税收的需要 ⑦处理房地产纠纷和司法鉴定的需要

⑧企业发生有关经济行为的需要 ⑨房地产管理的需要 ⑩其他方面的需要

房地产估价的原则 ①行为准则：独立、客观、公正、公平；

②技术原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

市场比较法的概念将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的房地产所处的适当范围，包括邻近地区和类似地区。依据 经济学中的替代原理

对象条件 适用对象：使用语在房地产市场发达、活跃和完善的地区中具有广泛市场交易的房地产类型，。使用条件：以发育健全的房地产市场为基本条件，同时估价人员还应掌握充足的交易实例资料。 步骤①搜集交易实例 ②选取可比实例 ③建立价格可比基础

④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正 ⑥进行房地产状况修正

⑦求取比准价格

选取可比实例：①与估价对象类似的房地产：用途、建筑结构、所处地段均应相同②成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近③与估价对象房地产的价格类型应相同④成交价格为正常价格，或可修正为正常价格

建立价格可比基础：①统一付款方式 ②统一采用单价

③统一币种和货币单位 ④同一面积内涵和面积单位

第三章 成本法

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格后扣除折旧，来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。依据从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论；从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。

对象和条件

一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，无收益或很少发生交易都可以采用成本法估价。房地产保险及其他损害赔偿中也可以。条件：估价人员有丰富的经验，特别是要有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的知识。

房地产价格的构成 基本组成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。

重置价格的概念是指在当前建筑以及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术和工艺，重新建造一栋和原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。

估算方法有单位成本法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

第四章 收益法

收益法的概念收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

依据经济学中的预期原理 对象具有收益或潜在收益性，并且收益和风险都能够量化的房地产。条件：房地产未来的收益和风险都能较准确的量化。

步骤（1）搜集并验证与估价对象未来预测收益有关的数据资料；

（2）预测估价对象的未来收益；（3）选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数；

（4）选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

净收益的概念是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。

收益年限的确定（1）对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除间准唔折旧费和土地摊提费。（2）对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（3）对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

资本化率的概念是将房地产的净收益还原或转换成价格的比率

房地产未来净收益值高低⑪可获净收益的大小：未来净收益越大，房地产的价值就越高；⑫可获净收益期限的长短：获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；

⑬获得该净收益的可靠性：获得净收益越可靠，房地产的价值就越高；

第五章 假设开发法

假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

依据 预期原理

对象 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 条件 具有良好的社会经济经济环境 步骤 ①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）

②选择最佳的开发利用方式 ③估计开发经营期 ④预测开发完成后的房地产价值 ⑤估算各项成本费用 ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值

假设开发法的基本公式

①计息方法：

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

折现方法：

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费

地价体系 是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。

路线价：用途相同的标准宗地的单位面积平均价格

路线价法 是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。原理：替代原理、区位原理

路线价法的计算步骤 ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度；

③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价；

⑤制定价格修正率表； ⑥计算临街土地的价值；

路线价法适用的对象和条件 ①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价 ②前提条件： A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范； C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度

高层建筑地价分摊解决方法 1、按建筑面积分摊2、按房地价值分摊

3、按土地价值分摊