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万象城案例分析项目简介万象城是华润集团在深圳投资的“华润中心”的核心组成部分。
华润中心由香港华润集团在深圳投资开发，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体，总建筑面积55万平方米，首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”；二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。
万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。
万象城的定位表述为“永不落幕的时尚舞台”，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。
代表了中西合璧、引领潮流、富于品味的生活观念，符合人们追求高品质生活的价值取向。
截至到2005年12月万象城开业一周年，客流达2000万人次，日常客流为三四万人次，周末为六七万人次，商场出租率达97％，年销售总额达到10亿元。
1、项目地区特点 (3)2、项目规划与开发周期 (3)2.1独立规划设计，保证专业经营 (3)2.2开发周期 (4)3、项目开发策略借鉴 (6)3.1开业前期——主力店带动招商 (6)3.2开业初期——力推高品质，保持合理价格 (6)3.3发展阶段——保持较高的品质感和一致性 (7)3.4二期开发——高端品牌提升项目档次 (7)4、租赁/经营情况 (8)4.1市场经营管理模式 (8)4.2商业形态定位商业形态定位的原则 (9)4.3经营模式 (9)4.4经营策略 (9)5、商业规划设计 (10)5.1业态组合阐述定位 (10)5.2业态组合中心化、生活化 (13)6、动线设计 (14)7、项目形象品质 (14)7.1招商传播 (14)7.2活动传播 (14)7.3广告传播 (15)7.4创新营销渠道 (16)7.5项目对集团品牌的传播 (18)8、对本项目可借鉴之处 (18)1、项目地区特点深圳的消费能力在国内处于领先地位，但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小，而以低价和平价为特征的大卖场和超市的发展却如火如荼。
深圳万象城考察分析报告万象城考察分析报告⼀、万象城的概况深圳万象城是华润中⼼的购物及娱乐中⼼，是⽬前深圳最⼤、最具⽰范效应的⼤型室内购物中⼼，总建筑⾯积达万平⽅⽶，拥有层商⽤楼⾯，多个⼤⼩不⼀、功能各异的独⽴店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、⽂化、康体等诸多元素为⼀⾝，为消费者带来全新的消费概念和⽣活体验，是真正意义的“⼀站式”消费中⼼。
它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美⾷⼴场、奥运标准室内溜冰场、⼤型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供⼀站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
⼆、准确的选址在美国，购物中⼼通常建在郊区，因为郊区地价低，⽤地⾯积通常也是在城市中⼼所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，⽽购物中⼼通常也是作为⼀家⼤⼩到郊区欢度周末的场所⽽存在的。
所以，把购物中⼼建在郊区是合适的。
但在中国，由于城市中⼼居住习惯的⼈⽂特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了⼤型购物中⼼普遍都选址于市中⼼的商业区，因为这⾥商业繁荣、⼈⼝集中、交通⽅便，从⽽可以吸引更多的客流。
万象城项⽬在选址的过程中，充分考虑到了⼤型购物中⼼地理位置和商圈的重要性。
他们发现，万象城所在区域⼗五分钟步⾏范围内（即所谓的“第⼀商圈”），聚集了地王⼤厦、深圳发展银⾏⼤厦、深圳证券交易所、世界⾦融中⼼等⾼档写字楼，众多的⾼级酒店及⽂化设施遍布周边，是深圳最具消费⼒⼈群集中的区域。
罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市⼼脏的地位在深圳⼈⼼中根深蒂固，其吸引⼈流的作⽤对万象城确⽴“⽬的地”的地位将起到积极的作⽤。
交通⽅⾯，万象城处于深南中路与滨河⼤道这两条城市主⼲道之间，主⼊⼝与深南⼤道直接相接；周边有条公交车经过，⽽已经投⼊使⽤的深圳地铁⼀号线⼤剧院站紧靠这个项⽬，为了更好的吸引⼈流，华润在政府的⽀持下将这个地铁站与万象城地下⼀层打通，这样⼤量的地铁客流就可以直接通过通道进⼊万象城内。
以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中⼼的区位要求。
深圳布吉万象
汇
目录
1. 项目简介
2. 项目十大看点
1 项目简介
1.1 项目概况 1.2 项目区位 1.3 项目周边
1.1 项目概况：罗湖区布吉片区首家商业综合体
• 万象汇是华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业空白。
• 建面达12万㎡的精品商业项目，超过300家商铺，打造成为集潮玩快耍、亲子趣玩、轻奢体验、美食
寻觅等多元业态为一体的购物体验中心。
建筑面积 12 万 ㎡ 楼层 5 层， B 1 - L 4 开业时间 2018 年 4 月 26 日 位置
深圳市龙岗区布吉翔鸽路 2 号
• 地铁： 5 号 线 — 百 鸽 笼站 • 公交：白鸽笼公交接驳站、
罗岗 居委会 站、翔鸽路口站、 百丽物流中心站
交
通
1.2 项目区位：罗湖区与龙岗区交接处，辐射罗湖、龙岗双区年轻群体•项目位于布吉中心区，布吉翔鸽路段，与地铁5号线百鸽笼站无缝接驳，周边多个大型住宅生活区，日常生活消费需求巨大。
•华润置地商业管理服务事业部对原万家商业资产重组后新开的
第一个项目，也是和信义地产合作开发的第一个项目，对商服
事业部探索新商业模式具有里程碑意义；
•作为华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片
区商业领域的空白，引领该片区近百万居民生活品质的提升。
项目开发背景
1.3 周边物业/环境：周边开发成熟，基本为生活区，相关生活配套齐全•项目周边基本为住宅生活区，周边地产项目以项目业主方信义地产集团项目为主，与项目相连的是信义金御半山项目，项目附近的是信义荔山公馆山景住宅。
信义金御半山（项目相连）
金稻田学校（项目附近）
资料来源： U retail 研究
项目相 连住宅
旧改楼盘、 生活配套 、
学校
万科 楼盘
万象汇
住宅区
住宅区、 生活配套
百鸽笼地铁站
科技 园区
1.4 楼层分布：主要以餐饮+服装+生活配套的形式出现
• 各楼层多以餐饮+服装+生活配套的形式出现，业态种类配备齐全，体现出了购物中心休闲、体验、购物融合的理念。
华润万家+生活配套
餐饮+生活配套+服装+珠宝配饰+Y-Space 特色主
题
儿童业态+餐饮+服装+生活配套+Y-store 主题区域
B1
L2
L1
餐饮 + 服装 + 生活配套
L3
1. 项目简介
L4
万象影城+服装+餐饮+生活配套+Y-store主题区域
2 项目看点
2.1 建筑规划—全首层设计 2.2 建筑规划—无边界店铺设计 2.3 建筑规划—环
形动线 2.4 建筑规划—中庭设计 2.5 业态规划—主力品牌 2.6 业态规划—特
色主题街区 2.7 业态规划—餐饮业态 2.8 商场互动—商业公司与租户互动 2.9
商场互动—商业公司与消费者互动 2.10 商场互动—商业公司与周边社区互动
2.11 其他分享（环境、物业等）
2.1 建筑规划—全首层设计
•以主干道、地铁链接出入口、大型社区入口为主的多首层设计模式，既能更好的接纳顾客，又能充分利用项目周边人流资源，形成了多重客流汇聚效应，同时利于对各楼层租金水平的提升。
B1层与地铁5号线白鸽笼站C 出口无缝对接
首层南侧主入口
二层北面与地面平层连接
三层与东面小区连接
二层地铁5号线白鸽笼站C 出口连接
二层与西面小区连廊相连
四层与东面小区连接
2.2 建筑规划—无边界店铺设计
• 商铺减少玻璃门框和实墙的使用，弱化了店中店模式，打造开放式的商业空间；
• 以其宽敞、开放式的空间，强调了自由开放的步入式体验，给顾客带来零距离的购物体验。
2.3 建筑规划—环形动线
•动线简单明了，规划无死角，避免让客户过多地走回头路，提供了良好的购物体验。
2.4 建筑规划—中庭设计
•四大主题中庭互动体验区，打造潮玩喜聚目的地，为商业增添创新性和艺术性。
主中庭超大电子广告屏负一层跨一层的天幕中庭
2.5 业态规划—主力品牌
•涵盖大型生活超市、影院、快时尚品牌、人气餐饮等，提供全家庭生活配套；
•其中万象影城为华润置地自营的首座高端影城，共有8个影厅，1,125座，配备IMAX、4DX、VIP等特
效厅，是体验绝佳的高端影厅。
万象影城
主力品牌
2.6 业态规划—特色主题街区
• 打造Y SPACE、Y STORE个性化主题区，通过特色业态与特色活动相结合，营造出更适合年轻人的“第三生活空间” 。
2.7
业态规划—首进品牌&网红餐厅
•
汇聚区域多家首进品牌，及各大“网红”店，为布吉人民的生活打开了新篇章。
一楼 Y - s pace 主题街区 ， % 70 区域规划为年轻人喜欢的潮流餐饮， % 24 的区域规划为年轻人喜欢的杂货、创意手工等店铺，剩余 % 6 的 区域规划为推广活动的集中 展示。
三四楼借鉴北京茶儿胡同 8 号院子的设计灵感 ， 把院子搬进盒子里，
激发生活的灵感， 结合 该区域内业态属性进行整体设计打造，以微 杂院的形式打造 Y - s tore 。
网 红餐厅 不乏 太二酸菜鱼、云海肴、嘻游记 、撒 椒、 绿茶 、 喜 茶、奈雪の茶、星巴克、无邪 等 首店品牌 华润置地首家自营影院万象影城、深圳首家 O ·C·E 北欧生活概念馆、 深圳首家三只松鼠实体店；龙岗首家海马体照相馆、西西弗书店等。
华润首家：万象影城 深圳首家：三只松鼠实体店
布吉首家：西西 弗书店 深圳首家： O ·C·E 北欧生活概念馆
2.8 商场互动—商业公司与租户互动
•吉华润万象汇将会员“贴标签”，按圈层进行梳理、维护，选取有价值的数据共享给品牌，促进品牌靶向销售，实现精准营销；
•提供公共展示空间，同时将更多场地给租户进行发挥，例如88㎡超大母婴室，母婴品牌可以在内部举办免费课堂、儿童产品展示、促进圈层维护和品牌宣传，打破推广场地仅为项目自用或租用的传统模式。
各种品牌促销活动
海马体照相馆展览
2.9商场互动—商业公司与消费者互动•分客层维护体系，给不同的消费者定制化的服务；•提供多项顾客服务，可办理多种级别会员卡。
导购台多个会员卡办理点
2.10 商场互动—商业公司与周边社区互动
•契合区域人文艺术特点，充分挖掘大芬油画村的艺术资源，在购物中心开展众多与油画相结合的活动；•拉动项目周边住宅业主、长租公寓住户与购物中心产生联动，让业主和住户享受布吉华润万象汇的特殊权益，建立邻里社群消费联动。
“美好新布吉，万象新生活”彩绘城市雕塑活动
2.11 其他分享（环境、物业等）
休息区 家庭洗手间
带有婴儿座椅的洗手间 休息区 吊旗 美陈小品
导 视系统。
