万达广场模式

万达商业模式研究（共5篇）第一篇：万达商业模式研究万达商业模式研究如果前几年提到万达，人们对他最多的印象可能就是万达足球；但随着万达广场从大城市向三四线城市的迅速布局。

今天，他已经成为中国最大商用物业持有者；万达广场晋升中国商业地产第一品牌；万达影城成为全亚洲最大的院线……“一座万达广场，一个城市中心”、“万达在哪里，中心在哪里”，足见万达的影响力。

坊间关于万达的传说更多：万达和绿地囊括了中国几乎所有的商业人才、万达是商业地产的神话，王健林也成为各地政府招商引资的“香饽饽”。

但万达模式是如何打造的、万达的核心竞争力在哪？万达模式是否可以复制？精顺研究院通过深入了解全国多城市万达广场给予全方位剖析。

一、万达的商业发展历程1、做商业的缘由万达是做地产起家的，当然前期主要是住宅，后期陆续涉足机电、制造业、酒业、药业、餐饮、外贸等。

到2000年前后，其他产业逐渐淡出，明确了住宅地产、商业地产开发为支柱产业；到2008年再次明确酒店、文化产业、百货、商业地产为支柱产业。

最后两次转变的原因可能大家都很清楚，但目前许多企业还没意识到这是个问题：中国土地交易单价年增长幅度很大，但住宅资产的升值被散户享受，开发商一个项目开发完毕赢利往往不够再拿同样面积的土地用于开发。

当然没有意识到这个问题的企业，就随着国家队住宅的调控不断起伏，而万达对于宏观调控的反映就相对没那么敏感。

2、万达三代产品进化史如果研究万达商业的发展历程就离不开对于万达三代产品进化特点的深入了解。

虽然看到现在的第三代产品有模有样，但走到今天这过程是相当艰难的，用“摸着石头过河”、“在黑暗中艰难前行”来形容这个历程一点都不为过。

1）万代第一代产品——单店模式万达的第一代店包括：济南、长沙、南昌、长春、南京、青岛、沈阳等店，这些店基本上拿地都在2002年，在03年开工，04年开业。

第一代店所有项目都在当地最繁华的商圈。

万达当时奉行“地段、地段、还是地段”的选址标准。

万达商业模式为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都能赚钱？万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第一品牌。

万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。

（一）零风险的“订单商业地产”模式商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。

而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。

在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。

“订单商业地产”有五个秘诀：一是联合发展。

万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。

二是技术对接。

在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。

三是平均租金。

万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。

四是先租后建。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。

对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。

【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。

随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。

创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。

持有物业面积９０３万平米。

万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。

ｕｂｌｉｃＳ。

ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。

ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。

ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。

ＳＣＡ。

一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。

发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。

Gemdale Corporation 科学筑家天津金地国际广场商业分析报告“万达模式”浅析一、万达模式：“万达”被人们所认识，是异地扩张初期，在01年前后，是所谓的“万达一代产品”时期。

（和其他所有开发商一样，介入商业地产之初也没有成熟的策略，都是”卖铺套现”，作原始资本积累）。

然而不久（03年），卖铺套现弊端很快显现，地产套利掩盖不了商业培养缺位的实事，商业市场参与主体——品牌商家，并没有成为购买商铺的主体，散兵游勇的投资客，撑不起商业大厦二、全国布局面临“短板”：万达在同期与开始布局全国的品牌地产商相比，并没有住宅项目规模开发和产品的优势，品牌知名度局限在地区范围内并不具备拿地的品牌竞争力，企业没有做大、做快的品牌基础，系统风险大。

▼契机：02-04年间全国各地“经营城市”被地方政府举为大旗，给了万达历史机会。

“经营城市”不仅需要卖地皮，还要有产业，尤其是第三产业、服务业、商业的升级与改造，然而，各地政府无法充当“营造商业平台”的角色，更没精力去整合商业。

▼生存空间“显现”万达作为企业，此时可以名正言顺的搭建“商业”平台，有了平台就可以“整合服务业和商业”。

▼借力：——万达利用政府渴望经营城市的“需求”——政府可以获得更多的卖地以外的额外“红利”例如：招商引资、就业、城市升级，消除卖地财政的舆论压力等。

——04年到09是中国货币宽松政策黄金期（融资额度不断放大）。

——作为政商合作的“默契”，政府会将“优化后”的项目“协议给万达”。

▼政府利益：——土地出让综合收益——商业服务业升级收益——解决就业——万达地块周边土地溢价带来的土地出让收益的溢价▼万达利益：——获得拿地的竞争优势——商业配套后住宅的溢价收益“万达”出来混！也要还！一、“利益”代来的“风险”“风险”有点像经典物理学里的”能量守恒定律“——不消失，只转移。

事实上，在这一”政商合作“的交易中，万达解决了同行竞争的系统风险，确承担了较大的市场风险和操盘压力。

万达商业地产模式万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业态。

万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更利于不同类型的资产组合，真正获得商业资产证券化的发展。

万达商业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式。

万达的三类产品说明：第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式（1）选择省会或中心城市布局；（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；（6）建筑形态都为单个盒子式。

案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品：2004年纯商业组合式（1）选择省会或中心城市布局；（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。

案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场第三代产品：2006年后多产品综合体（1）选择省会或中心城市布局；（2）选址在城市副中心或新区的中心；（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场从三类产品所处位置而言，一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。

同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。

而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱——沃尔玛。

万达、凯德10种典型商业开发模式第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式•10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。

这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。

其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。

万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。

第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。

在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。

总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。

万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

解析万达广场的商业模式：“以售养租”是资金核心 赢商新闻2011年10月18日17:57 我来说两句核心提示：“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。

“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。

“大连万达集团”创立于1988年，现已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。

2010年企业的资产达到1000亿元，年销售额600亿元。

公司的主营业务，是商业地产投资及运营管理。

它在城市副中心、新开发区开发以“万达广场（项目招商信息）”命名的城市综合体，目的是打造“一座万达广场，一个城市中心”。

举个例子来说，2010年济南“万达广场”开业，总建筑面积约100万平方米，总投资额60亿元，包括大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅等。

该广场网罗衣食住行、吃喝玩乐、商务休闲等各种生活元素，一站式满足顾客消费需求，将区域内原本落后零散的商业格局有效整合，成为济南最大的商业集群。

万达商业地产的运作，分为前、中、后三个阶段。

前期，它凭借与政府的良好关系拿到低价土地，倚赖银行及麦格理私募等融资，在开工前与国际品牌主力店签约。

对自己持有的物业，它聘请国际一流设计公司进行设计，使业态组合规划及人流动线设计日趋成熟。

中期，万达选择长期战略性伙伴作为施工单位，目前基本是中建、中铁两家。

由于它与施工企业有战略协议，每年都能保证建筑企业的施工量，因而施工企业更加重视与万达的合作关系和资源投入。

同时，公司还需要对“商业购物中心”进行出租招商，并销售一些住宅、小型商铺及部分写字楼。

后期，万达需要对旗下的万达影院、万千百货等进行营运管理。

投资的高级酒店，采用“自持物业、委托经营”的方式，与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。