房地产静态投资测算

这里还要注意一下建筑限高。 。8层的小高层撑死了都到不 标分析出大概的业态，可以用 同的产品搭配，也叫容积率拆 排+小高层。小高层走量，联 的货值高很多。
计规划，假设我们算出配套 。
10000平方米。但是我们要 商铺现在不太好卖。以前大 铺不好卖了，1万平商铺对于
总销售额 （万元）
102,818.50 5,400.00 8,000.00
4,050.00
5,229.83
增值税及附加金额计算表
当期土地
销向税额
成本
（万元）
40,000.00
税率
假设可开 专票比例
10%
80%
6,928.95
6%
50%
6%
50%
总计
116,218.50 100%
109,289.55 99,500.00 100% 41,200.00
112,000.00 100%
占销售收入 比例 1.50% 3%
100,000.00 100,000.00 总建筑面积 （平方米） 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00
总销售收入
116,218.50 116,218.50
1,200.00 41,200.00 总成本 （万元）
费用假设
单方成本 （元/平方米）
4,000.00
计容面积 （平方米） 100,000.00
总成本 （万元）
40,000.00
楼面地价
楼面地价就是分摊到计容建筑 亿，那么楼面地价=总地价40
120.00 4,120.00 单方成本 （元/平方米）
100.00 150.00 2,500.00
50.00
注：一般来说，地下建筑面积占到计容面积的30%+，车位配比越高，地下面积越 我们在评判项目时，要看看车位配比，1:1.5的项目就不如1:1的项目。
住宅一般都可以找到周边竞品可比案例，商业如果找不到，大概可以凭商业和住 1.一层底商的价格以前大概是住宅价格的2倍，但是现在可能只比住宅略高。 2.二层商铺一般要在一层商铺价格上打折，比如60%。车位一般都取万的整数，比 种。 3.酒店式公寓（也就是商办用地上做的类住宅，通常精装修）一般是住宅的6-8折 比如在深圳，酒店式公寓（精装修后）的价格可能只比住宅（毛坯）低一点，但 至更低。
9,432.38
扣除项目相加
39,336.68
1,863.32 (A)土地出让金+契税；按可售面积法分摊
29,883.29
5,347.54 （B）开发成本-进项税；按总建筑面积分摊
6,922.00
721.09
(A+B)*10%
447.14
58.27
按照销售收入分摊
13,844.00
1,442.17
(A+B)*20%
这个项目2.0的容积率，如果只做一种产品，大概就是9F-11F洋房；再通过建筑密度算 一个平均层数： 1.建筑密度=各类建筑基地面积的总和/场地用地面积*100% 建筑密度也有个大概的经验值：多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%公 建和商业建筑密度会更高。 2.平均层数=容积率/建筑密度 这个案例中=2.0/25%=8层。也就是说我们这个小区大概平均是8层的小高层。 这里还要注意一下建筑限高。这种普通住宅一般1-2层每层4米左右，以上每层3米左右 。8层的小高层撑死了都到不了45米，肯定是不会超过限高的。我们投资人员只会用指 标分析出大概的业态，可以用来做初步研判，而设计部会根据地块条件、容积率做出不 同的产品搭配，也叫容积率拆分。比如2.0的容积率，也许可以做叠拼+小高层，或者联 排+小高层。小高层走量，联排叠拼实现高溢价。有可能他们做出的方案会比我们粗估 的货值高很多。
物业类型 高层住宅 商业 车位（个） 小计
土地成本
销售额假设
可售面积（平方米）
95,000.00 4,500.00 800.00
99,500.00
销售单价假设 （元/平方米）
10823 12000 100000
类别 土地出让金
成本及费用假设 假设条件 楼面地价4000元/平
土地成本 房地产开发成本 营销及管理费用
合计
项目经济技术指标
50,000.00 2.00 0.25
100,000.00 95,000.00 4,500.00 500.00 1,000.00 35,000.00
35,000.00 99,500.00 95,000.00
4,500.00 800.00
135,000.00 95,000.00 4,500.00 500.00 35,000.00
用地性质是商住用地，占地面积50000平方米，容积率不大于2.0，兼容不大于10%的商业，建筑密度不大于25% 车位配比:每100平方米计容面积要求配1个车位。起拍价4亿元。
内容 用地面积（平方米） 容积率 建筑密度（不大于） 计容建筑面积（平方米） 高层住宅（㎡） 商业（㎡） 配套（㎡） 车位（个） 不计容建筑面积（平方米） 架空层（㎡） 地下建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 高层住宅（㎡） 商业（㎡） 车位（个） 总建筑面积（平方米） 高层住宅（㎡） 商业（㎡） 配套（㎡） 地下建筑面积（㎡）
万元 109,289.55 76,430.83 41,200.00 35,230.83 505.41 3,521.81 5,081.82 2,400.00 21,349.67 5,337.42
所得税预征额
1,084.73
实缴所得税 净利润 净利率
5,337.42 16,012.25
13.78%
%的商业，建筑密度不大于25%，建筑限高45米。
20000
1
销项税
进项税 建安成本 城市基础设施配套费、 开发间接费、前期准备费、 开发期间管理成本等 营销管理费用 进项税额小计 应缴增值税（万元） 预缴增值税（万元） 实缴增值税（万元） 增值税附加
转让房产收入总额
取得土地使用权支付金额
房地产开发成本
增值税附加
销售收入 116,218.50
成本/费用金额 33,750.00
契税 小计
类别
城市基础设施配套费 前期工程费 建安成本 开发间接费 小计
类别
管理费用 营销费用 小计
融资类型 土地融资
放款时间 2019年1月
土地出让金3%
假设条件 总建面100元/平 总建面150元/平 总建面2500元/平 总建面50元/平
假设条件 总销售收入1.5% 总销售收入3%
融资情况假设 金额（万元） 期限（年）
容积率经验值 ≤0.5 ≤0.65 ≤0.8 ≤1.2 ≤1.5 ≤1.5 ≤2.5 ≤3.0 ≤5.0 ≤6.0
这个项目2.0的容积率，如果只 一个平均层数： 1.建筑密度=各类建筑基地面积 建筑密度也有个大概的经验值 建和商业建筑密度会更高。 2.平均层数=容积率/建筑密度 这个案例中=2.0/25%=8层。也
序号 一 二 1 2 三 四 五 七 八 九
十
十一
项目 转让房产收入总额 扣除项目金额合计 取得土地使用权支付金额 房地产开发成本 房地产开发费用（10%） 增值税附加 加计20%的扣除项目 增值额 增值额与扣除项目之比例 适用税率 速算扣除系数 应缴土地增值税税额 预缴土地增值税 实缴土地增值税
土地增值税计算表（万元）
（销售回款-预缴增值税）*相应预征率
3,000.43
950.61
预征比应缴额大了700万左右，税局不退税
企业所得税预缴 税金=[预收房款 ÷(1+10%）×预 计毛利率-预缴 的土地增值税预缴的附加税金 - 当期发生的营 销费用、管理费 用、财务费用和 营业外收支]×
≤2.0。 积可以卖。这个例子中，计容建面=占地面积50000㎡*最大容积率2.0=100000㎡
1,350.00 2,025.00 33,750.00
675.00 37,800.00 小计 （万元）
1,743.28 3,486.56 5,229.83
可开专票比例
50% 50% 50% 50%
可开专票比例
50% 50%
情况假设
年利率 12%
财务费用 2400
备注 假设土地出让金的50%，
获取土地证后2个月放款
35,230.83 116,218.50
100% 505.41
分摊表
普通住宅
高层
102,818.50
0%
88%
96,688.45
95,000.00
0%
95%
39,336.68
95,000.00
0%
85%
29,883.29
102,818.50
0%
88%
447.14
序号 一 二 1 2 3 4 5 三 四 五 六
备注
层小高层 底商 计容配1个车位
车位35平米
%车位可售
政府规定容积率一般是一个区间，比如1.0≤容积率≤2.0。 一般我们尽量把容积率做到上限，这样才有更多面积可以卖。这个例子中，计容
单体 独栋 双拼 联排 叠拼（四叠） 叠拼（六叠） 洋房（6F） 洋房（11F） 高层（18F） 高层（33F） 高层（40F）
总计
普通住宅
109,289.55
99,865.49
41,200.00
35,230.83
7,643.08
505.41
15,286.17
9,424.05
2,827.22
3,521.81
3,521.81
-
所得税计算
项目（不含增值税） 销售收入 销售成本 地价 开发成本 附加税 土地增值税 销售费用+管理费用 财务费用 利润总额 应缴所得税