2018年物流地产行业分析报告

2018年中国物流地产行业发展现状及驱动因素：物流地产优劣并存，优质化发展成为必须[图]一、物流地产的定义物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。

物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。

现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。

物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。

由于我国物流地产行业发展周期短，行业增速快，导致市场存在较为严重的结构错层。

现代物流仓储设施与传统物流仓储设施并存，高标仓库极度紧缺，而简易仓库数量庞大但空置率居高不下。

现代仓库与非现代仓库对比资料来源：智研咨询整理二、支持政策持续加码，提升物流地产热度2018年12月，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，将建设共212个国家物流枢纽。

由于现有物流设施缺少系统性规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。

此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。

未来通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。

我国物流地产相关政策统计资料来源：智研咨询整理三、国内物流市场规模庞大，效率偏低未来尚有成长空间2010-2018年期间，全国社会物流总费用从7.1万亿元上升到13.3万亿元，年复合增长率为8.16%，体现出我国物流行业在需求旺盛的情况下，物流总费用规模也不断扩大。

物流效率总体有所提升，但是较发达国家的物流效率水平相比，还存在较大改进空间。

2010-2018全国社会物流总费用走势图资料来源：智研咨询整理2018年全国物流运输费用6.9万亿元，增长4.5%，增速比2017年同期下降4.3个百分点，运输费用与GDP的比率为7.7%，比2017年同期下降0.3个百分点。

中国物流发展报告2018随着中国经济的快速发展，物流行业也得到了长足的发展。

中国物流发展报告2018展示了物流业的现状、趋势以及面临的挑战，为我们提供了一个深入了解中国物流行业并为未来做出规划的重要工具。

一、物流行业的现状物流业是中国经济的重要组成部分，对各行各业起到了至关重要的支撑作用。

报告指出，随着互联网、电子商务的兴起，中国物流行业正经历着一次革命性的转变。

电商的繁荣和快速增长使物流需求急剧增加，推动了物流行业的发展。

同时，政府在交通基础设施建设、物流园区建设和信息技术应用方面的支持也为物流行业创造了利好的环境。

二、物流业的趋势报告指出，物流业面临着一系列的机遇和挑战。

首先，中国的城市化进程和人口流动性的增加使得物流需求持续增长。

其次，消费者对物流服务的要求越来越高，包括更快速、更准时、更便捷的配送方式。

再者，电子商务的快速发展促使物流行业向着智能化、信息化和绿色化的方向发展。

这些趋势为物流行业提供了巨大的发展空间和潜力。

三、物流行业面临的挑战尽管物流业发展迅猛，但仍然面临一些挑战。

首先，物流费用仍然较高，成本压力较大。

尤其是在冷链物流、最后一公里配送等领域，成本更高。

其次，物流技术与人才短缺问题影响了物流效率和服务质量。

此外，推进绿色物流仍然存在难题，如能源的高消耗和污染物的排放等问题。

四、推动物流行业发展的举措为了促进中国物流行业的发展，报告提出了一些有益的举措。

首先，加大投资力度，完善交通基础设施建设，缩短物流时间和降低成本。

其次，鼓励技术创新和市场竞争，推动物流企业向智能化、信息化转型。

此外，加强人才培养，提高物流从业人员的素质和技能水平，满足物流行业发展的需求。

最后，制定相关政策和法规，促进绿色物流的发展和应用。

五、展望未来报告认为，中国物流行业的未来发展潜力巨大。

预计在未来几年内，中国物流行业将保持高速增长。

随着技术的进步和政府的支持，物流行业将向着更高效、更智能、更可持续的方向发展。

物流地产行业分析报告一.定义物流地产是指具有先进的市场营销观念、商业模式、技术创新、现代管理和服务理念的现代物流业的各类地产项目，无论是从投资还是从物流效率角度来看，它们都是理想的物流场地和资源。

物流地产的发展对于整个物流业来说是非常重要的，可以提供各类工厂、仓库和办公室等设施，以帮助物流企业实现更高的效率和更快的发展。

二.分类特点1.物流地产的类型通常包括工业园区、物流园、商业地产、知识产权园区等，它们各自具有特定的物流功能和特色。

2.物流地产的经济效益主要来自于出租收入和资本收益，并有可能通过物流场地优化来增加效益。

3.物流地产具有较高的技术含量和技术创新，通常包括大型数据中心、智能化工厂、智能化仓库等。

4.物流地产的特点还包括具有较高的安全性、通信网络完善、人才储备等。

五.发展历程从狭义上讲，物流地产是指建设在大规模物流园区内的大型物流设施。

这种设施主要以仓库、物流配套设施和商业设施为主，某些时候还包括配套的公寓式住宅。

六.行业政策文件随着国家对物流行业整顿力度的不断加大，众多的政府文件都对物流地产行业也有相关规定。

七.经济环境我国处于经济发展的重要阶段，立足全球化的背景下，物流地产行业需要紧跟时代的发展脚步，致力于加强技术创新，提高物流效率和降低物流成本。

八.社会环境物流行业的发展是建立在社会稳定基础之上的。

社会环境的变化对物流地产也产生了不少影响，其变化表现在各个方面，如新型冠状病毒肺炎疫情、市场竞争、养老问题、风险管理、公共服务等。

九.技术环境技术对物流地产的发展具有很大的促进作用。

包括信息技术在内的一系列技术，让物流地产在管理、运营、安全等方面大大提高了效率和风险控制能力。

十.发展驱动因素推动物流地产持续发展的因素有很多，主要包括经济变化趋势、市场需求变化、政策和法规制度不断完善、技术发展、体制机制创新和消费升级等。

十一.行业现状物流地产市场的发展借助于经济发展和市场的机遇，取得了消费升级、物流需求增长、市场集聚等因素的助推。

2018年仓储物流行业分析报告一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策 (2)1、行业监管体系 (2)2、行业主要法律法规及产业政策 (2)（1）法律法规 (2)（2）产业政策 (3)二、行业概况 (7)1、行业整体快速发展 (7)2、行业综合化、专业化水平不断提高，新兴业态不断涌现 (8)3、仓储设施需求快速增长，高标准设施供给不足 (9)三、影响行业发展的因素 (10)1、有利因素 (10)（1）国民经济持续发展带动仓储物流行业快速发展 (10)（2）政府支持政策频繁出台 (10)（3）我国人均仓储物流设施面积依旧偏低，行业发展潜力巨大 (11)2、不利因素 (11)（1）土地获取难度加大，优质土地资源稀缺 (11)（2）行业竞争激烈 (11)四、行业上下游情况 (12)一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策1、行业监管体系仓储物流行业宏观管理涉及的主管部门包括国土资源部、国家发改委、住房与城乡建设部、商务部、交通运输部、国家安监总局和环境保护部。

其中，国土资源部主要负责制定国家土地政策以及土地出让制度相关的政策规定，各地国土资源主管部门主要负责地方国土资源法规、规章草案和政策措施的起草和实施，并承担规范地方国土资源管理秩序和优化配置地方国土资源的责任。

国家及地方各级发改委负责固定资产投资建设工程的规划、核准审批等职能；交通运输部及地方各级交通主管部门负责管理公路、水路的建设市场，在公路、水路工程建设项目上，实行统一领导、分级管理等职能，并参与拟订物流业发展战略和规划，拟订有关政策和标准并监督实施；国家安监总局及地方各级安全生产监督管理部门负责对全国建设工程安全生产工作实施监督管理等职能；环境保护部及地方各级环境保护主管部门负责建设项目的环境保护管理工作，包括建设项目环境影响评价文件的审批、建设项目环境影响评价单位的资质审查、建设项目环境保护设施的验收等职能。

2、行业主要法律法规及产业政策（1）法律法规仓储物流行业的业务环节主要包括了土地获取、规划设计、开发。

物流地产行业分析报告定义物流地产是指为了支持物流、仓储、配送等流通环节而建设的地产项目，包括物流园区、仓储物流基地、物流配送中心等。

分类特点根据物流地产的使用方式，可以分为三类：1. 仓储物流地产：主要用于提供储存、集散、分拨等服务，通常在城市外围。

2. 物流配送中心：用于解决“最后一公里”配送问题，一般在城市临近或内部。

3. 物流园区：为物流企业提供一站式物流服务，包括储存、加工、配送等，是一类综合性物流行业地产。

产业链描述物流地产的产业链包括地产开发商、承租商、企业运营者等环节。

地产开发商主要负责物流地产项目的规划、建设和销售等工作，他们需要考虑的因素包括地理位置、交通便利度、用地规模等。

承租商负责租赁物流地产项目，一般是物流企业和快递企业，他们需要考虑的因素包括配送范围、交通线路、设备配备情况等。

企业运营者负责物流地产项目的经营，包括储存、加工、配送等服务，他们需要考虑的因素包括资源配置、成本控制、服务质量等。

发展历程物流地产行业在我国起步较晚，目前处于快速发展期。

自上世纪80年代初开始，随着国家改革开放的深入推进，我国物流产业开始蓬勃发展，随之而来的是物流地产行业的兴起。

进入21世纪以来，物流地产行业日益成熟，市场不断扩大，产业链越来越完善。

同样，随着网络电商的快速发展，物流地产也迎来了全新的发展机遇。

行业政策文件及其主要内容1. 《物流发展规划2017-2025》该文件明确提出，将以发展“智能物流、绿色物流、公共物流”为主要方向，全面推进物流行业转型升级，提高物流效率和服务质量。

2. 《物流园区管理条例》该文件规定了物流园区的建设、管理、运营等工作，对加强物流园区的专业化、规范化建设，促进物流企业的健康发展起到了积极作用。

经济环境高速的城市化进程和国际贸易的快速发展是推动物流地产行业快速发展的关键因素。

受国际经济与贸易影响，我国物流地产行业将逐步向智慧化、绿色环保方向发展。

社会环境经济全球化和信息化促进了全球物流业的发展，促进了物流地产行业的快速发展。

中国物流市场供需状况调查报告（20XX年XX月）中国仓储协会《物流技术与应用》编辑部执笔人：WJX为了解我国近几年的物流市场运作现状，中国仓储协会在《物流技术与应用》编辑部等单位协助下，曾经先后X次组织过全国范围内的物流供求状况调查，调查范围覆盖全国的生产、商贸及物流企业。

通过市场调查而形成的系列“中国物流市场供需状况调研报告”已经在国内外引起了极大的反响，调查结果经常被国内外权威物流研究机构及物流专家引用，成为分析中国物流市场的权威依据，这一调查项目也成为国内外物流界普遍关注的物流调查活动。

尤其是20XX年由中国仓储协会主持、《物流技术与应用》杂志承办的第四次中国物流市场供需调查活动的分析报告公布后，更引起业界巨大反响。

为了做好20XX年第X次中国物流市场供求状况调查活动，在中国物流仓储协会的主持下，我们还邀请了中国机械工程学会、中国物流技术协会、中国百货商业协会、中国五金交电化工商业协会、中国家用电器商业协会、中国连锁经营协会、中国调味品协会、中国蔬菜流通协会、中国酒类商业协会等九家权威协会作为协办单位，联手共同组织了本次调查活动。

在众多的权威协会的支持下，20XX年我们从上述各行业协会的主要会员及《物流技术与应用》主要订户中定向遴选了物流企业、生产制造企业、商贸企业共3800多家企业，发放调查问卷3800多份。

回收有效问卷353份（其中物流企业150份，生产制造企业98份，商贸企业105份）。

根据此次调查问卷的处理结果，由中国仓储协会秘书处与《物流技术与应用》杂志社共同完成了此次调查的分析报告，报告描述了中国大中型企业物流的运作水平，分析了主要的物流作业指标，揭示中国物流业的发展空间，重点分析了物流市场的供需状况，找出物流市场中供需失调的主要方面，并对物流设施设备进行了专门的研究分析。

第一章物流需求市场分析一、样本构成分析及企业基本信息1、企业性质为保证调查结果具有代表性及连续性，在保持前几次调查问卷基本框架的基础上，考虑到生产制造业、商贸流通业对物流需求快速发展的特点，第五次调查活动对调查问卷的有关调查内容作了补充与修改，并对物流市场需求方按生产制造企业和商贸企业的行业性质合理分配了问卷发放样本，回收问卷的企业性质构成比例如表1所示：从企业规模上看，在回收问卷的企业中，生产制造企业的规模大于商贸流通企业，生产制造企业的经营额平均在22亿元左右，其中最大的企业经营额在160多亿，商贸流通业的企业经营额平均为8亿元左右，其中最大的企业经营额在45亿以上，企业规模分配不均衡。

2018年物流地产普洛斯公司专题调研分析报告2018年物流地产普洛斯公司专题调研分析报告目录第一节全球领先的物流地产商 (5)一、中国财团116亿美元收购普洛斯..................................... 5 二、历史沿革：ProLogis拆分出GLP ..................................... 5 三、资产分布 (7)四、市场表现 (8)第二节开发、运营和基金管理有机结合.................................... 10 一、物业开发、运营、基金管理形成闭环................................ 10 二、业绩稳健，有效抵御经济周期...................................... 12 1、开发：维持高毛利率........................................... 14 2、运营：超过90%的出租率........................................ 15 3、基金管理：盈利性最强的业务................................... 17 4、财务分析：业绩稳定. (18)三、客户和竞争对手 (20)1、主要客户：物流、零售、制造业................................. 20 2、主要竞争对手. (23)第三节普洛斯在中国 (26)一、步步为营，布局中国市场.......................................... 26 二、无法超越的市场占有率............................................ 27 1、普洛斯中国市场布局........................................... 27 2、竞争对手和客户...............................................28 三、普洛斯核心竞争力................................................ 30 第四节国内物流地产行业空间巨大........................................ 33 一、需求引擎：城镇化和B2C电商...................................... 33 二、业务模式各有优劣................................................36 三、外资主导、内外差距较大 (37)图表目录图表1：中国财团收购普洛斯股权结构............................................................... ..................................... 5 图表2：金融危机期间ProLogis股价暴跌............................................................... ................................ 6 图表3：公司历年已完工地产设施规模............................................................... ......... 8 图表4：普洛斯历史股价走势............................................................... .................... 9 图表5：普洛斯四大业务平台............................................................... ................................................... 10 图表6：普洛斯解决方案............................................................... .. (10)图表7：普洛斯运营模式............................................................... ........................................... 11 图表8：普洛斯营业收入............................................................... ....................................... 12 图表9：普洛斯17财年收入业务结构............................................................... ..................................... 13 图表10：普洛斯17财年收入区域结构............................................................... ................................... 13 图表11：普洛斯17财年利润区域分布............................................................... ................................... 14 图表12：普洛斯物业开发标准............................................................... ................................................. 14 图表13：公司历年完工和新开工项目............................................................... ..................................... 15 图表14：公司开发业务维持高毛利率............................................................... ..................................... 15 图表15：2014-2017财年物业出租率............................................................... ....................................... 16 图表16：京东租赁普洛斯物流设施情况............................................................... ................................. 16 图表17：基金规模和管理费用............................................................... ................................................. 17 图表18：普洛斯三大类地产基金分类............................................................... ..................................... 18 图表19：普洛斯ROA和ROE维持稳定............................................................... ................................. 19 图表20：普洛斯资产负债率在40%左右................................................................................................ 20 图表21：零售业客户............................................................... ......... 20 图表22：第三方物流客户............................................................... ......................................................... 21 图表23：普洛斯客户所属行业分布............................................................... ......................................... 21 图表24：普洛斯中国五大客户............................................................... ................................................. 22 图表25：普洛斯日本五大客户............................................................... ................................................. 22 图表26：普洛斯美国五大客户............................................................... ................................................. 22 图表27：普洛斯巴西五大客户............................................................... ................................................. 23 图表28：普洛斯中国主要竞争对手............................................................... ......................................... 24 图表29：普洛斯日本主要竞争对手............................................................... ......................................... 24 图表30：普洛斯美国主要竞争对手............................................................... ......................................... 24 图表31：普洛斯巴西主要竞争对手............................................................... ......................................... 25 图表32：普洛斯的中国网络分布............................................................... ............................................. 27 图表33：中国市场竞争情况............................................................... ..................................................... 28 图表34：普洛斯服务体系............................................................... ......................................................... 31 图表35：中国城镇化率逐年提升............................................................................................................ 33 图表36：城镇居民年人均消费性支出............................................................... ..................................... 33 图表37：2011-2018年中国网购市场规模............................................................... ............................... 34 图表38：2011-2018年中国网购市场结构............................................................... ............................... 34 图表39：中美人均仓储面积对比............................................................... ............................................. 35 图表40：中国现代物流设施供给情况............................................................... ......... 35 图表41：2015年主要物流地产商中国市场份额............................................................... .................... 38 表格目录表格1：ProLogis和GLP发展历史沿革............................................................... .................................... 7 表格2：GLP和Prologis对比............................................................... ..................................................... 7 表格3：公司2017财年物业分布............................................................... ............................................... 8 表格4：普洛斯三大业务............................................................... .. (11)表格5：2017财年运营部门经营业绩............................................................... ...................................... 16 表格6：普洛斯基金情况............................................................... .. (18)表格7：公司历年分红情况............................................................... ....................................................... 19 表格8：普洛斯中国历史大事件............................................................... ............................................... 26 表格9：普洛斯主要物流园............................................................... ....................................................... 28 表格10：普洛斯租赁市场中国前十大客户及占比............................................................... ................. 29 表格11：普洛斯占地策略............................................................... ......................................................... 30 表格12：物流地产五大经营模式............................................................... ............................................. 36 表格13：企业涉足物流地产情况概览............................................................... ..................................... 37 表格14：中国市场物流地产地产公司概况............................................................... .. (37)第一节全球领先的物流地产商新加坡普洛斯集团是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。

2018年第三方物流行业分析报告2018年6月目录一、行业监管体制及行业政策 (4)1、主管部门及监管体制 (4)2、行业主要法律法规及政策 (4)二、行业概况 (8)1、发展现状 (8)2、行业生命周期 (10)3、区域性 (10)4、上下游情况 (11)三、行业市场规模 (11)1、物流总额逐年增长 (11)2、物流行业总费用及其构成 (12)3、物流行业固定资产投资 (13)四、影响行业发展的因素 (13)1、有利因素 (13)（1）国家产业政策支持 (13)（2）各地方政府产业政策支持 (14)（3）外包趋势明显 (14)（4）信息化技术的发展 (15)2、不利因素 (15)（1）运营成本较高 (15)（2）专业化水平较低 (15)（3）人才缺乏 (16)五、行业风险特征 (16)1、行业竞争风险 (16)2、货物安全风险 (16)六、行业竞争格局 (17)1、粤储物流 (17)2、全胜物流 (18)3、金煌物流 (19)一、行业监管体制及行业政策1、主管部门及监管体制第三方物流行业属于综合性行业，融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，业务范围具有跨区域、跨部门的特征。

物流行业的主管部门为国家发展与改革委员会、交通运输部、工信部、商务部、海关总署等多个部门。

2004年8月5日，发改委等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，明确现代物流属于国家重点扶持的行业，为了加强综合组织协调，政府建立了由发改委牵头、商务部等有关部门和协会参加的全国现代物流工作协调。

该协调组织的成员包括发改委、商务部、铁道部、交通部、信息产业部、民航总局、公安部、财政部、工商总局、税务总局、海关总署、质检总局、国家标准委等，主要职能为提出现代物流发展政策、协调全国现代物流发展规划、研究解决发展中的重大问题，组织推动现代物流业发展等。

除上述部门外，中国物流业协会、中国物流与采购联合会、中国仓储协会等相关行业协会依照法律、行政法规及其章程的规定，行使制定行业规范及加强行业自律的职能，挖掘、集中、整合中国物流资源，着力拓展综合物流服务领域，促进中国物流业的发展和社会效益的提高。