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三定方案是指哪三定三定方案是指哪三定引言在规划与决策过程中，三定方案是一个重要的概念。
它指的是一套三个重要方案的集合，用于确立一个项目或计划的基本框架。
这三个方案分别是“目标定位方案”、“建设规模定方案”和“建设模式定方案”。
本文将对这三个方案进行详细的介绍和解释。
1. 目标定位方案目标定位方案是三定方案中的第一个重要方案。
它主要涉及确定项目或计划的发展方向和目标。
在确定目标时，需要充分考虑项目或计划的实际情况、规模和资源限制等因素。
目标定位方案应该具体、明确，并与相关利益相关方的期望相一致。
目标定位方案包括以下内容：- 项目或计划的名称和概述- 目标市场的细分和定位- 项目或计划的主要目标和里程碑- 预期的经济效益和社会效益- 相关政策和法规要求通过制定目标定位方案，可以为项目或计划的后续工作提供明确的目标和指导。
2. 建设规模定方案建设规模定方案是三定方案中的第二个重要方案。
它主要涉及确定项目或计划的规模和范围。
在确定建设规模时，需要综合考虑投资规模、施工技术、可行性研究和市场需求等因素。
建设规模定方案包括以下内容：- 投资规模和资金来源- 建设周期和工期安排- 工程设计和技术要求- 施工组织和管理通过制定建设规模定方案，可以确保项目或计划的建设过程具有合理的规模和可行性，并为后续的工程设计和施工提供依据。
3. 建设模式定方案建设模式定方案是三定方案中的第三个重要方案。
它主要涉及确定项目或计划的建设模式和组织形式。
建设模式主要是指在实施项目或计划时，采取的主要方式和方法。
建设模式定方案包括以下内容：- 建设主体和运营主体的组织结构- 合作方式和合同管理- 项目风险和收益的分配- 监督和评价机制通过制定建设模式定方案，可以确保项目或计划的建设过程具有适当的模式和组织形式，并为后续的项目实施和运营提供指导。
结论三定方案是指目标定位方案、建设规模定方案和建设模式定方案。
这三个方案是项目或计划规划与决策过程中的基本步骤，它们相互关联、互为依托，共同构建了项目或计划的基本框架。
题记：最近⼯作不是很忙，得以有闲整理⼀下⾃⼰的思维，下⾯就将我结合相关理论知识和⾃⼰的实践经验总结的项⽬定位⽅法整理出来，希望能在对⼤家有启发的同时，得到⼤家的指导、共同提⾼。
通常⽽⾔，在产品定位没有确定之前，项⽬定位有两个基本的层⾯，&考&试⼤$即市场定位和⽬标客户群定位；⽽当这两者确定了，项⽬的市场开发（推⼴）顺序也随之确定。
⽽这⾥我总结的三⾯、四步、五层次法就是确定这三个⽅⾯的基本⽅法。
下⾯我具体讲⼀下⽅法：市场定位是项⽬策划的核⼼、本源，是项⽬全程策划的出发点和回归点，是在项⽬策划初期就必须⾸先明确。
市场定位的前提是⼀份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、⽂化等⽅⾯），⾄少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项⽬在未来可供选择的市场取位？本项⽬相对的优势和风险在那⾥？ 这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是⽆本之⽊、⽆源之⽔了。
在这些素材具备之后，我们⾸先要考虑的就是项⽬的市场位置，即项⽬拟在未来市场中的战略取位。
具体⽅法就是三⾯交叉分析定位法，三⾯就是： 1、项⽬“我”所能（达到） 2、整体（或区域）市场所需（空⽩） 3、市场竞争者所弱（不⾜）三个市场状态⾯。
以市场竞争为导向，寻求这三⾯的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个⽅⾯的分析我们就很容易确定项⽬的市场定位——此种定位理念、⽅式对于中⼩项⽬⽽⾔，差异化的攻击⼒的明显。
当然，对于⼤盘⽽⾔其定位可能不会局限在某个细分的市场层⾯，⽽应当涉及到市场上⼤多的客户层⾯、类别，这时的定位理念运⽤就需要适度变通，更多的从意识形态和⽣活⽅式的⾰命、引导中实现，可是必须明确的是虽然⼤⼩有异，但思维⽅式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项⽬/产品其它的（&考&试⼤$产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产⽣，因为市场定位是钢，纲举则⽬张。
与市场定位紧密联系在⼀起的就是⽬标客户群定位，下⾯就讲⼀下项⽬策划的关键所在——⽬标客户群的定位⽅法，即⽬标客户群四步刻画法；也就是说⽬标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全⽅位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求⾓度量⾝定制产品和营销。
房地产项目定位的三面在房地产开发领域中，项目定位是至关重要的一步，它决定了项目的发展方向、市场定位及运营策略。
而项目的定位不仅局限于某一个方面，而是需要综合考虑多个因素。
本文将从三个方面探讨房地产项目定位的重要性和方法。
一、产品定位项目的产品定位是指确定项目的产品特点、属性和目标受众。
在进行产品定位时，开发商需充分了解市场需求、竞争对手和目标消费群体。
比如，某地区居民对低密度、高品质住宅的需求较高，那么开发商就应该将项目定位为高端住宅区，注重绿化规划和物业服务。
另外，还需要考虑项目类型，比如住宅、商业、写字楼等，以及是否集中发展或多元化发展。
项目的产品定位需要综合考虑市场需求、土地条件、竞争对手等因素，以确保项目在市场上有竞争力。
开发商可以通过市场调研、人口统计数据、市场趋势等多种手段，为项目定位提供依据。
二、市场定位市场定位是指为项目确定目标市场及市场细分，明确项目在市场中的地位和竞争策略。
通过市场定位，可以帮助开发商更好地了解目标受众的需求，从而针对性地开展市场营销活动。
市场定位需要考虑多个因素，如项目所在地区的经济发展情况、人口结构、消费习惯等，并与项目的产品定位相匹配。
比如，某地区的年轻人群体多，对时尚、便利的购物环境有需求，那么商业开发项目可以将目标市场定位为年轻人群体，并选择适合的品牌和业态进驻。
为了确定市场定位，开发商可以进行市场研究、竞争对手分析、行业趋势预测等，以便更好地把握目标市场的需求和竞争情况。
三、运营定位运营定位是指为项目确定合适的运营策略和目标。
一个房地产项目的成功与否，很大程度上取决于其运营能力和服务质量。
通过运营定位，可以为项目制定合理的运营目标和策略，从而提供优质的居住环境和良好的居住体验。
针对不同类型的项目，运营定位有所不同。
比如，住宅项目可以注重物业管理和社区服务，商业项目可以注重租户引进和宣传推广，写字楼项目可以注重办公环境和配套设施等。
同时，开发商还需要考虑项目的定位是否与运营目标相匹配，以确保项目在运营过程中能够持续发展。
房地产策划基本理念
房地产策划基本理念是指在房地产开发与营销过程中所遵循的基本原则和思想，它包含了多个方面，如市场分析、项目设计、定位策略、营销策略、项目运营等，对房地产企业的生存和发展至关重要。
首先，在市场分析方面，房地产企业需要了解市场需求和供给情况，分析市场趋势和前景，把握大势，为企业决策提供基础。
市场越来越细分，所以企业需明确自己产品的定位和竞争者的分布情况，这有利于企业在产品设计与定位上更加精准。
其次，在项目设计方面，房地产企业需要根据市场需求及定位策略，从地理位置、人居环境、配套设施、功能布局等多个方面进行规划设计。
设计要充分考虑目标客户的需求及心理预期，确保项目符合市场需要，并在细节上做出突破，提高项目的差异化竞争力。
第三，在定位策略方面，房地产企业要根据市场需求及自身实力，确定所要开发的产品类型、定价策略、产品品质等,以此来适应市场变化。
第四，在营销策略方面，房地产企业要根据定位策略来制定状态，通过正确的营销手段，将最真实有效的信息传递给客户，并持续维护公司形象和业务联系，应对市场变化。
最后，房地产企业在项目运营方面，需要提供以物质保障和金融支持为基础的售后服务系统，高效的完成房地产项目建设，服务及售后、保障产品质量，通过持续优化服务质量和维持客户关系来提升品牌形象。
综上所述，房地产策划基本理念是在市场分析、项目设计、定位策略、营销策略以及项目运营等方面都有相应的策略与技巧，只有在添加这些元素的基础上，才能更好的适应市场的变化，增强企业核心竞争力，完成自身发展的目标。
房地产全程策划的模式随着社会的不断发展和经济的不断发展，房地产全程策划的模式已经成为了现代房地产业的发展趋势。
房地产项目开发过程中，从选址到竣工交付，每一步都需要精心计划和规划，加上高水平的设计和建筑技术支持，才能完成一个成功的项目。
因此，房地产全程策划的模式是开发商将资源集中于一个完整的房地产项目开发过程中，以提高效率和收益。
房地产全程策划模式包括以下主要阶段：1. 策划阶段：此阶段包括对地块进行评估，确定最合适的用途，编制合适的开发计划，包括精确定位项目定位，确定项目规划和设计，制定项目实施计划等等；2. 开发阶段：包括确定工程规划、招标、建设和协调开发项目的各方合作；3. 营销阶段：包括销售策略规划，市场调研和营销推广方案制定等；4. 竣工和交付阶段：包括竣工验收、物业管理组建、后服务保障等等。
房地产全程策划模式的优点：1. 整合资源，提高运作效率：通过整合开发商资源，包括土地、资金和技术等，可以优化资金、人力和时间资源的利用，大大提高项目实施的效率和质量。
2. 特别设计和策划：通过目标客户群和市场调研，可以制定适合实际市场需求的特别设计和策划，使项目更容易得到客户认可，并有助于提高销售额和回报率。
3. 保证质量：房地产全程策划模式可以确保项目在全过程中的质量，确保开发商在竣工和交付阶段向购房者提供高水平的服务和后续跟踪支持。
然而，房地产全程策划模式也存在一些挑战，比如，高昂的成本、复杂的运营过程和合作关系的管理等等，这些都需要开发商有强大的资源整合和管理能力。
另外，市场情况也是一个影响这种模式发展的因素，大量未开发土地可能不足以支持全程策划模式所需的庞大投资。
总之，房地产全程策划的模式是一种适应机遇和挑战的建筑和房地产业的模式。
通过整合资源、特别的设计和策划以及高水平的管理和合作关系，可以建立高效的生产链，优化资金、人力和时间的利用，并确保项目按时高质量地完成，提供高水平的服务和支持。
房地产3p营销策划方案一、引言随着社会的发展和人民生活水平的提高，房地产市场需求日益增加。
房地产企业需要制定有效的营销策略来吸引客户并提高销售额。
本文将通过分析房地产行业的情况和市场需求，设计一套房地产3P营销策划方案，以实现企业的营销目标。
该方案将从产品、价格和推广三个方面入手，为房地产企业提供具体的营销思路和方法。
二、产品（Product）1. 定位产品房地产企业在推出新产品时，应该根据市场需求和客户群体来明确产品定位。
例如，对于中高端购房者，可以推出高品质、高端装修、配套设施完善的豪宅项目；对于年轻人群体，可以推出价格较低、户型紧凑的小型公寓等。
定位产品有助于房地产企业更好地满足客户需求，提高销售额和市场份额。
2. 提供差异化服务除了产品定位外，房地产企业还需要在服务上进行差异化，以提高客户的满意度和忠诚度。
可以提供增值服务，如精细化的装修设计、家居配套服务、免费的搬家服务等，以吸引客户并建立长期合作关系。
此外，可以考虑为购房者提供贷款、免费装修、租赁等增值服务，以满足不同客户的需求。
3. 打造特色项目在市场上，房地产公司之间的竞争很激烈，产品同质化现象普遍存在。
因此，房地产企业应该通过打造特色项目来区分自己，提高竞争力。
可以通过与当地特色产业合作，开发特色住宅项目，如旅游地产、养老地产等。
这样的特色项目有助于吸引不同客户群体，并增加销售额。
三、价格（Price）1. 灵活定价策略房地产的价格是一个非常重要的决策因素，影响着客户的购买决策。
房地产企业可以采用不同的定价策略来应对市场需求和竞争环境。
例如，可以根据不同客户群体的购买能力和需求情况制定差异化的定价策略。
对于高端客户，可以采用高价策略；对于中低端客户，可以采用低价策略或分期付款策略。
灵活的定价策略可以吸引更多的购房者，并提高销售额。
2. 促销活动促销活动是提高产品销售额的重要手段之一。
房地产企业可以通过组织各种促销活动来吸引客户的注意力和购买欲望，如优惠折扣、礼品赠送、限时特价等。
什么是三定方案
三定方案是指确定、维持和修改的方案，在房地产开发和建设项目中常用的一种管理方法。
它包括三个方面，即开发规模确定、项目功能定位和设计方案确定。
首先，开发规模的确定是指根据市场需求、项目可行性研究和投资方的要求，确定项目的总体规模和建设面积。
这包括确定项目的用地面积、建筑面积、容积率、绿化率等指标，并制定相应的规划方案。
开发规模的确定是房地产项目开发的第一步，对后续的项目策划和设计起着基础性的作用。
其次，项目功能定位是指确定项目的主要功能、定位和定位目标，以适应市场需求和投资方的要求。
项目功能定位是在开发规模的基础上，进一步明确项目的定位和发展方向。
例如，确定该项目是商业、住宅、办公、旅游等类型，并确定主要服务对象和市场定位。
通过项目功能定位，可以有效地引导项目的设计和营销。
最后，设计方案的确定是指根据项目的开发规模和功能定位，制定具体的设计方案，包括建筑设计、景观设计、交通配套等。
设计方案需要考虑项目的可行性、环境保护、行业标准等因素，并根据市场需求和投资方的要求进行调整和修改。
通过设计方案的确定，可以保证项目的建设质量和效益，并提高项目的市场竞争力。
三定方案是房地产开发和建设项目管理的基本环节之一，对于项目的成功和顺利进行起着重要的作用。
通过合理的开发规模
确定、项目功能定位和设计方案确定，可以提高项目的市场竞争力，保证项目的发展方向和市场需求的契合，从而实现项目的可持续发展。
房地产营销策划的概念及三大服务内容房地产营销策划的概念及三大服务内容提要：市场定位与产品设计定位：根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析源自管理资料房地产营销策划的概念及三大服务内容房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。
是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。
是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。
一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。
一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。
因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
房地产营销策划是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。
房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。
如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。
所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。
多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在房地产营销策划上，市场的热点也在房地产营销策划上。
房地产营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。
住建部三定方案1. 三定方案的背景住建部三定方案是指住房和城乡建设部的三项政策方案，旨在解决当前我国城市发展面临的一系列问题，包括城市土地资源的管理与利用、城市房地产市场的调控等。
三定方案分别为土地定价方案、商品房销售价格定价方案和拆迁安置补偿标准定价方案。
2. 土地定价方案土地是城市建设的基础，合理定价土地可以促进城市的可持续发展。
土地定价方案主要包括以下几个方面：•土地利用分类：根据土地的用途和功能，将土地划分为不同的分类，如商业用地、住宅用地、工业用地等。
•土地供应方式：确定土地的供应方式，包括出让、划拨、交换等方式。
•土地定价原则：制定土地定价的原则，考虑土地的位置、用途、供求关系、市场需求等因素，合理确定土地的价格。
•土地出让方式：确定土地的出让方式，包括招拍挂等方式。
土地定价方案的实施将有助于规范土地市场，提高土地资源的利用效率。
3. 商品房销售价格定价方案商品房销售价格定价方案是为了解决当前我国房地产市场存在的价格过高、市场秩序混乱等问题，保护购房者的利益，稳定房地产市场的发展。
主要内容包括：•定价原则：根据房地产市场的供求关系，坚持房地产市场化定价原则，合理确定商品房的销售价格。
•价格监管：建立商品房销售价格监管机制，加强对开发商、中介机构等的价格监管，防止价格垄断行为。
•价格信息公开：要求开发商对商品房的价格进行公示，提高市场透明度，方便购房者了解和比较不同房源的价格。
商品房销售价格定价方案的实施将有助于稳定房地产市场，保护购房者的合法权益。
4. 拆迁安置补偿标准定价方案拆迁安置补偿标准定价方案是为了解决城市拆迁工作中存在的一些问题，如拆迁补偿标准不统一、存在差异化等情况。
拆迁安置补偿标准定价方案主要包括以下方面：•补偿方式：确定拆迁补偿的方式，包括货币补偿、安置住房等。
•补偿标准：制定拆迁补偿的标准，根据不同的拆迁对象、房屋面积、拆迁区域等情况，合理确定补偿金额和安置条件。
•执行机构：明确拆迁安置补偿标准的执行机构，加强对拆迁工作的监督和管理。
房地产全程策划方法随着房地产市场的竞争日趋激烈，房地产开发商也对市场营销和品牌策划关注度日益提高。
然而，房地产品牌策划不仅是一门独立和综合的学科，更是一个持续性的过程。
在这种情况下，房地产全程策划方法被越来越多的房地产公司所使用。
本文将介绍如何使用房地产全程策划方法。
一、什么是房地产全程策划方法？房地产全程策划方法是一种将产品研发、市场营销以及客户关系管理等紧密的结合在一起的方法。
它不仅仅关注如何将房地产项目顺利上市，更注重营造长久的品牌效应，从而提升企业核心竞争力和市场地位。
房地产全程策划方法包括市场营销战略制定、品牌定位、产品开发、营销推广、客户服务等方面。
二、房地产全程策划方法的核心思想1.宜人、愉悦的生活方式“宜人、愉悦的生活方式”是房地产全程策划方法的核心思想之一，它体现了人们对理想生活的追求和期望，是整个策划思路的主要依据。
为了让客户在自己购买的住房中拥有宜人、愉悦的生活方式，企业需要将它转化为产品设计、品牌宣传、营销策略和服务体系等方面。
2.全程品质保障品质保障，是房地产全程策划方法的又一重要核心思想。
企业在全过程中注重品质的管理、监控和控制，从而保障整个产品线的品质。
品质保障主要涉及品质管理、品质控制、品质监测和品质数值分析等方面。
3.整合营销整合营销是房地产全程策划方法的一个重要组成部分。
整合营销的核心是通过多种手段和渠道整合企业和市场，实现信息传递和跨平台营销。
同时，还要与销售业绩衡量和评价体系相结合，以达到评估全渠道的销售质量和效果的目的。
三、房地产全程策划方法实施步骤1.市场调研和分析市场调研和分析是房地产全程策划方法实施的第一步，目的是了解当前房地产市场需求、市场竞争局面和市场变化趋势等信息。
调研报告是制订后续策划方案的主要依据。
2.产品战略制定根据市场调研和分析结果，确定目标客户、产品定位和产品功能特点等。
产品战略主要涉及产品线策略、品牌策略和销售策略等方面。
3.销售渠道规划销售渠道规划是确定销售渠道方式和渠道类型，以实现销售目标和销售计划。
房地产策划的“三维理念”与“三定模式”
房地产策划自从存在房地产投资开发之时就已存在，同时策划随着时代的进步与市场的发展，其内涵和价值也正日益得到社会与行业的提升与认同。
本文将从房地产策划的现状分析出发，提出策划的“三维理念”与“三定模式”。
一、房地产策划的现行误区
综观当前房地产策划的发展现状，结合长期从业的经历与案例，我们也发现很多的理念、模式与方法的误区，值得我们策划机构、从业人员及开发商的检讨与反思。
1、墨守传统、缺乏创新
创新是现代社会发展的永恒主题，也是时代发展的必然要求。
但我们的房地产策划正因理念与利益的制约而逐步走向停滞，甚至走向“程式化”。
2、无视事实、概念至上
片面追求概念或主题，无视现实的市场与资源的约束，更无实质的功能业态与经营的支持。
项目往往因缺乏内涵与市场或表面繁荣、实质惨淡；或加大投入，牺牲回报；更有“虎头蛇尾”、难以为继。
3、内容狭隘、缺乏系统
策划往往没有深度，内容空洞、“点到为至”，涉及的观点不仅缺乏科学分析与必要依据，因“华而不实”而缺乏操作性。
更多的是策划缺乏系统性，往往局限于市场定位与业态规划等常规性内容，缺少与定位相应的投资、开发、经营与盈利等模式的分析。
二、房地产策划理念与模式
房地产策划是一种创意性工作，由于没有固定的程式与标准，所以其质量的好坏往往取决于策划机构与团队的工作理念与模式。
为此，我们结合多年的房地产策划经历，结合市场案例的研究分析，提出以下房地产的“三维策划”理念与“三定策划”模式。
1、“三维策划”理念
工作理念的好坏往往决定了工作质量的高低。
这里所提出“三维策划”理念，主要是针对房地产的专业策划机构与从业人员从事房地产策划所需要的基本工作理念。
我们认为一个好的策划，必须做到“既有高度、又有宽度与深度”。
（1）策划高度理念
一个项目要在日趋激烈的竞争中取得特定的市场地位，首先必须确立其相应的定位高度。
事实上，项目定位的高度往往决定了其在市场中的形象，这种市场形象也常常决定了将来项目所具有的品质与功能等特征，甚至也决定了建筑的风格与档次。
我们在进行项目策划定位时，首先必须注重项目高度的策划，而这种高度并不是简单的定义为项目建造的标准与材料等硬性指标，而更应关注项目的概念与主题的策划与演绎，以及项目相应的软性元素的利用，如项目的功能性、品质性与创新性等的建立。
（2）策划宽度理念
项目策划仅仅有一个好的概念与主题是远远不够的，它必须要由相应的功能、规模与布局来支撑。
我们在观察具体的项目个案时，经常看到一些项目的概念与主题十分“抢眼”，但由于缺乏必要的支撑，反而使项目显得“华而不实”，有明显的“虚张声势”味道，这些项目往往在实际的推进，尤其是在项目的营销与经营过程中显得十分苍白无力，乃至走入难以为继的境地。
究其原因，我们通过对以上类似案例的研究，发现许多项目虽聘请相应策划机构进行了所谓的“专业策划”，但往往其研究的“视点”均非常有限，有些往往受制于单纯的市场惯例，并大多局限于业态规划的层面，这种策划脱离了项目的具体实际与开发商的目标诉求，对项目投资、开发、营销与经营缺乏一个完整的分析。
为此我们认为，一个完整、有效的策划不仅应包括项目的概念、主题等，也应包括项目的功能、业态、体量、布局、户型、建筑风格、景观以及营销阶段的形象包装与推广策略等内容，更应包括相应的投资模式、开发模式、融资策划、营销招商模式、经营模式、盈利模式及风险规避模式等。
（3）策划深度理念
我们认为一个有效的策划，必须保持其足够的策划深度。
而要保持项目的策划深度必须由策划机构与策划人员的良好“专业与技术”来支持。
往往一个策划案的好坏，取决于策划机构与策划团队的人员结构、专业精神、工作投入与技术支持等方面，其中的差异往往就在于好的策划是“看到了人家没有看到的，研究人家没有想到的”，而目前市场许多的策划案往往陷于“千案一面”或“蜻蜓点水”，实际可操作性不强。
项目只有通过深度策划才能营造真正的亮点，深度策划可以从不同的层次通过提炼与创新挖掘策划的潜在价值。
房地产策划必须注重“创新”，因为创新不仅是客观市场的必然需求，更是开发商“摆脱”与“降低”现实市场束缚的重要手段，也是创造“蓝海战略”的重要基础。
但同时，我们也不能无限夸大创新的作用，把创新简单理解为“颠覆”或“打破”，更不能置项目的现实基点于不顾，“华而不实”的创新往往会以牺牲项目的市场空间或开发成本为代价，并加大项目的开发难度与投资风险。
我们认为，真正有效的创新往往表现在项目适当的概念与主题，以及项目深度层面的局部创新。
根据以上分析，我们根据房地产“三维策划”的理念，就房地产项目的策划模式进行必要的梳理，分别从策划的高度、宽度与深度来演绎其核心路线（具体略），以达到提高项目策划系统性、完整性与可操作性的目的。
2、“三定策划”模式
根据房地产的基本开发特性与市场要求，策划应解决项目开发所需确定的三方面内容，即我们这里所定义的“三定策划”模式，具体分析如下：
1、定位：应包括项目的市场定位、产品定位与品质定位，其中市场定位主要是通过概念与主题确立项目的市场形象，并建立项目的核心与衍生客户群；产品定位主要根据项目的市场定位确立项目的功能、业态、体量、布局、动线关系、户型、建筑风格及景观等内容；品质定位则主要就项目的开发档次与建造标准进行定义。
2、定量：应包括项目所需确定的开发总规模与主要技术经济指标、各业态的规模与比例、功能配套（包括车库车位与配套用房等）的配置面积、户型的大小、配比与主要尺寸等，乃至建筑间距、层高、柱距等。
3、定模式：根据开发商的投资开发目标以及项目的实际，分析并确立包括但不限于项目的投资模式、开发模式、融资模式、营销模式、招商模式、经营模式、盈利模式以及相应的风险控制模式等内容。
通过以上“三定策划”将达到系统策划的目的，从而使开发商在实质开发前比较全面地了解项目的运行轨迹与可能出现的问题，并为后续实际决策提供必要的依据，做到“心中有底”与“未雨绸缪”。
三、房地产策划方法
在房地产策划的实务过程中，策划效果往往受到多方面的牵制与影响，有来自策划团队自
身专业与运作的问题，有来自项目自身条件制约，也有来自开发商主观影响的，也有政府主管部门的指令干扰，更有不同团队的合作消耗，要取得最终的策划成功，往往是“受制多多”，且在项目运作过程中效果会出现严重的“过程衰减”。
如何突破制约与困难，是摆在各个机构与团队面前所需解决的关键环节。
这里，我们提出房地产策划的基本方法论，意在通过有效的工作方法提升策划的工作质量与实施效果。
1、坚持“市场导向”
房地产策划首先坚持“市场导向”原则，以市场为基础，脱离了市场将使项目品牌成为“空中楼阁”。
再好的概念与主题，如果没有效益的支撑一定是苍白的，也是短暂的。
当然我们也必须科学看市场，更不能简单受制于“静态市场”的束缚，我们对待“市场导向”的原则是“在顺应市场的基础上，适度超前市场，并在科学分析的前提下合理创造市场。
”
2、关注“目标与现实”
房地产策划同时必须关注“目标与现实的平衡”，这里所讲的现实是包括但不限于市场、区域、基地、规划等条件，以及房地产开发经营的基本商业规律，我们不能盲目脱离这些条件与规律的基本约束。
而这里所讲的目标则主要包括政府目标与开发商目标，我们在实施房地产策划时首先必须充分尊重开发商的目标，服从开发商的基本资源配置条件与目标期望，否则将使项目失去其基本的“可操作性”。
而所谓的政府目标是指地方政府对项目的要求，根据我们长期的实际经验发现，地方政府常常会因政绩与形象的需要而强加于开发商一些不切实际的目标，从而使政府目标与开发商的目标既有统一、又有对立，为此，我们对需要在科学分析、合理兼顾的基础上，通过整合与说服来取得两种目标的平衡。
3、组建“组合团队”
一个系统、完整与有效的策划不仅需要市场、规划、营销、招商等方面的专业知识，同时需要开发、经营、管理以及策略与整合等方面的知识与实务经验，为此房地产策划需要组建一支“组合团队”来实施，这支“组合团队”可以但不限于市场研究、规划设计、投资开发、营销招商、经营管理、策略统筹以及运作整合等方面的专业人才。
4、尊重“专业精神”
这里所讲的“专业精神”应包括专业原则、专业素养与专业投入。
在目前相对“浮躁”的国内房地产市场环境中，越来越多的所谓专业人员因“专业精神”的消退而使他们慢慢归于“平庸”，越来越多的策划机构，甚至是品牌机构开始日益走向“程式化”，缺乏时代要求的专业性与创新性。
我们认为，策划如果失去了其“专业性”，那也就失去了策划的真正价值，而一个专业策划的价值的实现需要策划机构与开发商共同的“专业精神”来保证。
5、注重“整合策划”
现在的房地产策划已经进入“整合策划”阶段，这种整合不仅包括了专业的整合，更是体现了工作机制与运作模式的整合。
我们在具体策划实践中，既要注重策划设计阶段的策划人员、策划模式与内容整合，还要注重在项目实施阶段的全过程的参与机构、运作机制与实施流程的整合，从而使一个好的策划价值能得到系统、有效的实现。
6、实行“动态策划”
房地产投资开发的实现需要一个较长的时间周期，往往是少则2－3年，多则8－10年，而在这个漫长的实施过程中不可避免地受到经济、政策、市场、规划以及企业资源配置等方面的影响，实行“动态策划”是一个必然的要求。
这种“动态策划”实质上就是我们通常所讲的“全程策划”，只不过目前这种“全程策划”的内涵需要足够的增强而已。
