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房地产策划模式比较及全程策划内涵房地产策划是指在房地产项目开发过程中，对项目的全程进行规划和设计，以达到最优化的利益回报。
房地产策划模式比较主要包括传统策划模式和全程策划模式两种。
下面将对这两种模式进行详细比较，并探讨全程策划的内涵。
传统房地产策划模式是指在房地产项目开发过程中，各个环节由不同的专业团队分别负责，如规划设计、物业管理、销售推广等，各环节相对独立，缺乏整体性和协同性。
在这种模式下，项目的整体规划和设计程度较低，容易导致规划与实际执行不符，项目质量和效果不尽如人意。
此外，同一项目的不同阶段往往由不同的团队来完成，缺乏全程的连贯性和协作性。
全程房地产策划模式是对传统模式的改进和完善。
全程策划模式强调项目的全局观念和整体性，通过一个策划团队负责整个项目的规划、设计和管理工作，实现各个环节之间的协同和无缝衔接。
全程策划模式注重项目的前期调研和定位，确保项目的科学性和可行性。
在项目的执行过程中，全程策划模式能够及时调整和优化项目方案，确保项目能够及时适应市场需求的变化。
此外，全程策划模式还注重与各利益相关方的合作和沟通，形成共赢的局面。
全程策划的内涵包括以下几个方面：1.前期调研与定位：全程策划模式强调在项目开发之前进行详尽的市场调研，了解目标用户的需求和市场潜力，为项目的定位和规划提供科学依据。
2.项目规划与设计：全程策划模式注重项目的总体规划和细节设计，包括项目的产业定位、用地规划、建筑设计、景观设计等，确保项目在规划和设计上的合理性和可行性。
3.项目管理与执行：全程策划模式强调项目的全程管理和执行，包括施工管理、物业管理、销售推广等环节，确保项目的实施过程能够高效、顺利地进行。
4.市场开发与推广：全程策划模式注重项目的市场开发和推广，通过科学的市场营销策略和手段，吸引目标用户和投资者，实现项目的良好销售和运营效果。
5.项目评估与调整：全程策划模式不仅关注项目的规划和设计，还注重项目的评估与调整，根据市场反馈和用户需求的变化，及时对项目方案进行调整和优化，确保项目能够持续适应市场需求。
房地产企业营销模式比较摘要经历了一段长时期高速增长，中国经济已经告别“短缺”转而进入了相对过剩的发展阶段，需求不足成为制约国民经济发展的主要因素。
由于受08年金融危机影响，我国出口大量减少，扩大内需成为拉动经济增长的重要手段。
目前，生产过剩，需求不足在房地产业内的体现也较为典型，但这里的生产过剩和需求不足都是相对的。
作为支柱产业之一的房地产，由于营销理论体系相对不够完善，还不能够完全适应激烈的市场竞争。
因此，必须针对我国的市场进行系统的思考，在我国具体的国情下，研究房地产营销无疑具有重要的理论和实践价值。
本文是以房地产营销理论的发展和实践为研究的主题，详尽阐述了国内外营销理论的发展历程，并且对我国房地产营销现状和制约其发展的问题进行了阐述，并以相关理论和经典案例为支撑，对我国房地产营销的指导理论、营销方法以及如何进行完善进行论述和分析，希望能为我国为房地产开发企业的营销提供些参考。
通过研究国内外房地产营销历程以及我国房地产营销现状可以看出我国的房地产营销理论还不够完善，整个营销实务缺乏适合国内房地产市场发展特点的理论，需要对其进行完善。
在实践方面，我国的房地产营销活动还存在着一定缺陷，企业必须重视房地产营销策划、改善营销观念，使企业在房地产营销活动中获得成功。
关键词：房地产营销营销策略ABSTRACTHas experienced a long period of rapid growth，China's economy has bid farewell to the "shortage" relative surplus turn into the stage of development, lack of demand has been the main factor constraints of national economic development. Due to the 2008 financial crisis, China exports a significant reduction in the expansion of domestic need to become an important means of stimulating economic growth.At present, the embodiment of the overproduction, lack of demand in the real estate industry is also more typical, but overproduction and insufficient demand are relative. As one of the pillar industries of real estate, because the system is relatively inadequate marketing theory, not able to fully adapt to the fierce market competition.So,we must discuss a system theory base on our national market Because of the concrete national condition, there is no doubt that the research of real-estate marketing has the important theory and the practice value.This article takes the real estate marketing theory development and the practice as the research subject. It not only exhaustively elaborated the national and foreign marketing theory development course, but also elaborated the real estate market present situation and the question which exists in national real-estate marketing at present, take the theory and the classical cases as support, carry on the deep discussion and the analysis about the national real-estate marketing instruction theory, marketing method and how to complete it, in the will of provide the instruction for national real-estate development enterprise’s marketing.Key words: Real Estate Marketing Marketing strategy目录第一章引言 (4)1.1选题背景与研究意义 (1)1.2研究现状 (1)1.3论文结构 (2)第二章营销理论 (4)2.1国外营销理论的发展历程 (4)2.1.1顾客需要与“4P”营销理论 (4)2.1.2顾客满意与“4C”营销理论 (5)2.1.3顾客忠诚与“4R”营销理论 (6)2.2房地产营销新观念[11] (7)2.2.1社会营销 (7)2.2.2绿色营销 (8)2.2.3网络营销[12] (9)第三章我国房地产的发展及在营销中的一些问题 (10)3.1中国房地产市场的发展历程[13] (10)3.1.1 用家地产时代 (10)3.1.2概念地产时代 (10)3.1.3泛地产时代 (11)3.2我国房地产营销观念的演变 (11)3.2.1第一阶段 (11)3.2.2第二阶段 (12)3.2.3第三阶段 (13)3.2.4第四阶段 (13)3.3我国房地产营销的现状 (14)3.4制约我国房地产营销的主要问题 (14)3.4.1房地产商品的质量问题 (14)3.4.2房地产商品的价格问题 (15)3.4.3房地产商品的物业服务问题 (16)第四章房地产企业营销策略改进[20] (17)4.1产品策略 (17)4.2价格策略 (18)4.3推广策略 (18)4.4销售策略 (18)第五章房地产营销的实践分析 (20)5.1协信TOWN城项目[26] (20)结语 (21)参考文献 (22)第1章引言1.1选题背景与研究意义房地产业，是国民经济的支柱产业之一，与国民经济其他部门关联度大。
房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。
它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。
而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。
开发商和代理商合作，可以说是优势互补。
如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。
二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。
●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。
爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。
因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。
●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。
在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。
毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。
走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
房地产策划模式的比较近年来，房地产市场的发展一直是国家宏观调控的焦点。
房地产策划模式也是房地产行业完善的必经之路。
随着中国经济的不断发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境和居住品质的要求也越来越高。
传统的房地产策划模式已经不再适用，新的房地产策划模式也在不断涌现。
本文将比较几种常见的房地产策划模式。
一、传统的房地产策划模式传统的房地产策划模式主要是按照房屋建筑面积计价，开发商以销售房屋及物业卖点为中心进行规划和设计。
以往开发商设计楼盘的重点是建筑的高度、景观、交通等基础设施建设。
而具体房屋的布局、内部装修等问题很少被重视。
所以这种房地产策划模式的房屋基础设施通常不够完备，环境也不够舒适。
同时，由于忽略了居民的需求，开发商利润空间受到影响。
二、针对环保的房地产策划模式随着社会环境的变化，人们越来越关注环境保护。
采用环保材料的房地产策划模式便应运而生。
在此模式下，开发商会选择环保材料进行建设，增加楼盘的绿化面积，同时以保护环境为重点展开建设规划，使得住户在生活中能够享受到更加优质的空气、水源和自然环境，从而增强开发商品牌的品质形象。
三、专注人文关怀的房地产策划模式专注人文关怀的房地产策划模式是把人类的需求放在首位，注重人文关怀的建设模式。
对于开发商而言，会与社区及居民进行沟通，倾听居民诉求。
同时，在楼盘论证的过程中，加入人文情感元素，使得楼盘更有生命力，成为一个建筑与居住者共生的社区型建筑。
这种建设模式通过深入了解客户需求，更好地实现开发商的盈利目标。
四、注重生态的房地产策划模式近年来，人们对自然环境的保护意识日益增强，生态建设成为了一个新的兴趣爱好。
注重生态的房地产策划模式逐渐走向主流。
这种建设模式强调楼盘与周边自然环境的融合，使得环境和建筑充分相融，从而更好的给居民提供生态的、健康的生活空间。
同时，也有更多的人开始选择与自然环境相融合的生活，注重自然、人文和健康等生态元素。
五、注重细节的房地产策划模式注重细节的房地产策划模式将更多的关注点转向了细节，包括装修风格、家居配饰、户型布局等方面。
房地产策划模式比较及其全程策划内涵房地产策划模式比较及其全程策划内涵随着我国经济的快速发展和城镇化进程的加快，房地产行业也在迅速壮大，成为我国最重要的产业之一。
然而，由于市场竞争与政策环境的变化，房地产企业需要不断改进其策划模式和业务流程，以满足市场需求，提高企业竞争力。
本文将比较几种常用的房地产策划模式，并详细介绍全程策划的内涵。
一、房地产策划模式比较1.传统策划模式传统策划模式是房地产企业常见的一种策划方式，通常以公司业务部门为中心，由市场部门统筹全局，确定销售策略和目标市场。
此模式下，企业会投入大量的资金和人力在销售团队的建设和宣传推广上，以扩大市场份额。
然而，由于传统策划模式对市场的分析和研究不足，企业有时会陷入盲目竞争，产品与市场不匹配，导致营销效果不佳。
2.项目策划模式项目策划模式以项目为中心，由专门的项目团队负责规划、设计、实施、销售和运营等环节。
此模式下，企业能够更加专注于产品研发和市场分析，以提高产品的受欢迎程度和市场竞争力。
但是，项目策划模式需要投入更多的人力和物力进行规划和实施，因此对企业的进入门槛比较高。
3.全程策划模式全程策划模式将整个房地产开发周期视为一个系统，以地产策划为中心，由策划团队全程跟踪，从市场研究、产品设计到销售和运营等环节进行规划和实施。
此模式下，企业能够更加全面地把握市场信息，提高市场定位和满足市场需求，并在全生命周期中不断优化产品品质和降低运营成本。
此外，全程策划模式也能够有效提高企业的资源利用效率和市场响应速度，是一种比较成熟的策划模式。
二、全程策划内涵分析1.市场研究全程策划模式强调从市场出发进行规划和实施，要求开发商在项目策略制定前对目标市场进行全面的研究和分析，了解不同市场群体的需求和偏好，以确保项目的受欢迎程度和销售能力。
2.产品设计全程策划模式要求开发商在产品设计阶段与市场紧密结合，注重产品的定位和差异化，满足消费者的客观需求和情感需求，以提高产品的市场适应性和流行度。
房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。
●它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。
而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。
开发商和代理商合作，可以说是优势互补。
如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。
二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。
●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。
爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。
因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。
●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。
在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。
毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。
走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
房地产开发项目管理模式的选择分析在房地产开发项目中开发商、设计师、监理工程师、承包商、分包商及供应商。
相互协调的难度较大；同时，房地产项目具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。
所以，正确选择项目管理方式对最终目标的实现有很大的影响。
在房地产开发中选择合适的项目管理模式，对于开发商提高投资效益来说是一个很重要的问题，本文主要探讨房地产开发商选择项目管理模式问题。
1工程项目管理模式简介国际上现在主要有5 种项目管理模式：传统项目管理模式、设计—建造模式、设计—管理模式、建筑工程管理模式(CM)和bot。
其中，只有4 种模式适合在房地产开发项目管理中使用。
1.1传统项目管理模式传统项目管理模式是我国目前房地产项目使用较多的模式。
这种模式中业主首先委托咨询、设计单位完成项目前期工作，包括施工图纸、招标文件等。
在设计单位的协助下通过竞争型招标把工程授予报价低且最具备资质的承包商，施工阶段业主再委托监理机构对承包商的施工进行管理。
也就是说业主要分别与设计机构、承包商和监理机构签订合同，监理机构与承包商并没有合同关系，而是受业主委托对承包商的工作进行监督。
这种模式最突出的特点就是按设计→招标→建造的顺序进行，只有上一个阶段结束后下一个阶段才能开始。
1.2建筑工程管理模式(CM)风险型CM 模式是从工程项目开始阶段，聘请有施工经验的CM 经理与业主、设计咨询人员共同负责项目的设计工作，CM 经理提供施工方面的建议并随后负责管理施工过程，在项目初步设计方案确定后，每完成一部分设计后就对该部分工程进行招标，实行阶段发包方式。
CM 公司同时还是施工总承包商，业主与CM 公司签订CM 合同，CM 作为总承包商再与各分包商、供应商签约，并在施工过程中对分包商、供应商进行协调和管理.1.3设计—建造模式设计—建造模式是将设计与施工委托给一家公司来完成的项目实施方式，这种方式在招标与订立合同时以总价合同为基础，设计—建造总承包商对整个项目的总成本负责，它可以自行设计或选择一家设计公司进行技术设计，然后，采取招标方式选择分包商，当然它也可以充分利用自己的设计和施工力量完成大部分设计和施工工作。
房地产策划模式的比较1. 引言房地产策划是现代房地产业中非常重要的环节，通过策划，可以确定房地产项目的目标、定位和发展方向。
不同的房地产策划模式在实际应用中存在较大的差异，本文将比较几种常见的房地产策划模式，分析其优缺点并提出适用的场景。
2. 市场导向策划模式市场导向策划模式是一种以市场需求和客户需求为导向的策划模式。
在该模式下，策划工作的核心是对市场和客户进行深入调研，了解他们的需求并根据需求进行战略规划。
优点：•强调市场需求，能够更好地满足客户的实际需求。
•根据市场需求进行规划，能够更好地把握市场机会，提高项目的成功率。
缺点：•依赖于市场调研的准确性和有效性，如果市场调研不到位，则策划可能存在出错的风险。
•过度依赖市场需求，可能导致缺乏创新，只满足市场的现有需求而无法引领市场的发展。
适用场景：适用于市场需求变化较为频繁的领域，如住宅小区项目等。
3. 人才导向策划模式人才导向策划模式是一种以人才为核心的策划模式。
在该模式下，策划工作的关注重点是从人才的角度出发，确定项目的功能、服务和定位，并通过优秀的人才队伍来实现。
优点：•高度重视人才发展，能够吸引和留住优秀的人才。
•通过人才的发挥和创新，能够为项目增加竞争力和差异化。
缺点：•需要投入大量资源来吸引和培养优秀的人才，成本较高。
•忽略了市场需求和客户需求，可能导致项目无法满足市场需求。
适用场景：适用于对人才要求较高，依赖于人才创新能力的项目，如商业综合体项目等。
4. 资金驱动策划模式资金驱动策划模式是一种以资金为导向的策划模式。
在该模式下，策划工作的核心是从项目投资的角度出发，优先考虑资金的回报率和投资风险。
优点：•着重考虑资金回报率，能够提高项目的经济效益。
•注意投资风险，能够避免项目的亏损和失败。
缺点：•过于注重资金回报率，可能忽略市场需求和客户需求。
•可能导致项目过于追求经济效益，缺乏对社会和环境的考虑。
适用场景：适用于投资回报率较高，对资金回收周期和风险有较高要求的项目，如商业地产项目等。
房地产策划模式比较及全程策划引言房地产策划是指对房地产项目进行全方位的规划和策划工作，以实现项目的科学、合理、高效开发和利益最大化。
随着房地产市场的快速发展和竞争的加剧，不同的策划模式也应运而生。
本文将对房地产策划模式进行比较，并分析全程策划的重要性及实施方法。
一、房地产策划模式比较1. 传统策划模式传统策划模式主要是由开发商或房地产规划设计机构进行策划工作。
在这种模式中，策划方主要负责确定项目的规划方案、开发方案和市场推广方案等，并协调各相关部门的工作。
这种模式的优点是决策过程更为简单直接，能够快速实施。
然而，由于决策权集中在一方，可能导致项目策划不够全面和科学，忽略了其他利益相关方的意见和需求。
2. 合作模式合作模式是指房地产开发商与其他策划机构或利益相关方共同参与策划工作。
在这种模式下，各方利益相关方可以共同参与项目的决策和规划过程，充分发挥各自的专业优势。
这种合作模式能够提高项目的策划质量和科学性，更好地满足市场需求。
然而，由于涉及多方利益，协调工作相对复杂，需要更多的时间和资源投入。
3. 全程策划模式全程策划模式是指将房地产策划工作纳入整个项目开发的全程，由专业的策划机构负责项目从前期规划、中期设计到后期营运等各个阶段的策划工作。
全程策划模式能够充分考虑项目的整体发展和长期利益，确保项目的可持续发展。
同时，通过专业策划机构的参与，能够提供更全面的市场分析和规划方案，为项目的顺利推进提供有力支持。
二、全程策划的重要性全程策划对于房地产项目的成功开发和运营具有重要意义。
其重要性主要体现在以下几个方面：1. 统筹规划全程策划能够在项目开发的初期就对项目进行全面评估和规划，综合考虑项目的市场需求、规模、位置、竞争环境等因素，并提供科学合理的规划方案。
通过统筹规划，能够降低项目开发风险，提高项目的市场竞争力。
2. 精细设计全程策划模式注重项目的中期设计，包括项目的建筑设计、室内设计、景观设计等细节方面的规划。
目录1.房地产合作开发的主要模式 (2)2.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题 (3)3.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题 (4)4.房地产合作开发合同主要条款 (5)5.房地产项目转让合同的主要条款 (6)6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型 (7)7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定 (8)8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格 (9)9.房地产公司如何选择开发模式 (10)独立开发 (10)联合开发 (11)10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 (14)一、项目合法性考察 (14)二、项目开发主体问题考察 (14)三、合作形式的选择 (14)四、合作项目资金监控问题 (16)五、审查项目的当地政府态度 (16)六、项目合作合同条款 (17)1.房地产合作开发的主要模式1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
包括：A合作开发涉及一个项目；B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A权益在合作各方内部转让；B权益转让给合作各方以外第三人。
房地产策划模式的比较(doc 40页)房地産策劃模式比較及全程策劃內涵房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。
但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。
1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉设计（4）营销策划（5）市场推广、媒体组合（6）工程质量、成本、工期控制（7）物业管理、售后服务（8）品牌培植与运用房地产项目的选择与论证──房地产项目发展策划的内容与方法一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
(1) 房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；(2) 由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；2、项目论证的阶段性(1) 项目投资开发的机会性论证指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。
(2) 项目投资开发的详细论证指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。
本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。
因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题(1) 立项时的宏观环境是怎样的主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
(2) 立项时的微观环境是怎样的了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
(3) 项目的市场定位分析包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
(4) 初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
(5) 项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定(6) 项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。
五、项目选择与论证要注意的问题1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。
2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。
3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。
4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。
5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。
六、房地产项目发展策划的工作理念简介房地产项目发展策划的工作理念1、服务性质：辅助决策2、对客户的适应性：满足需求→引导需求→发掘需求3、服务的目标：(1) 建立能够达致利润最大化的发展模式(2) 建立资金运用的最优化策划方案七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究→过程参与→营销培训与监测）八、前期发展研究的主要服务模块：1、项目的区位价值评估；2、项目地块的开发价值评估；3、重要宏观经济指标的监控与分析；4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；5、项目SWOT分析与隐显因素分析；6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；8、物业管理的要求；9、规划建筑设计方案的要求与评估；10、成本效益分析；11、风险分析。
九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备1、信息的积累──基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累★目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本★基础信息的内容：①新推楼盘监控；②行业聚焦点监控；③供求关系监控；④工程技术信息；⑤其他基础信息。
★形成中间信息产品：①对行业发展趋势的观点；②对行业聚焦点的评述；③区域市场分析；④特异性分析。
★对信息服务的要求：主动、热情、快速2、人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合；★目的：提高服务质量、形成行业差异★人员的招聘条件：①良好的基础素质：分析力与创造力；②专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；③工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。
★人员培训：①基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；②“在战争中学习”。
★人员积累：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。
★良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。
★专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。
3、客户的积累──检验策划的成果和与客户双嬴★目的：“养客”之道★工作方法：①求同存异；②尽量满足其“不合理要求”；③晓之以利害；④强调“双赢”的策略投资分析篇案例名称：住宅投资分析与价值研判体系项目价值最大兑现与量化◆第一段：如何创建“投资分析报告”的目录？一、项目概况1、地理位置2、主要经济指标3、项目规划4、户型指标二、当地房地产市场走势分析（一）当地房地产市场总体回顾与展望1、’97回顾2、’98展望3、结论（二）当地住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、结论（三）所在区域住宅市场走势分析1、回顾与展望2、市场特点3、结论（四）项目邻近地段住宅市场分析1、区位特点2、个盘素质3、结论三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值1、地理位置2、周边景观3、环境、污染4、市政配套5、邻近楼盘素质（二）项目地块优劣势分析（三）结论四、可提升价值研判1、类比土地价值2、规划能力对于土地价值的提升3、单体设计4、建筑形式5、市场细分及客户定位6、项目现场包装7、项目营销策划8、物业管理9、结论五、项目投资估算六、财务评定七、敏感性分析1、盈亏平衡分析2、成本变动对利润的影响3、销售价格变动对利润的影响◆第二段：如何进行项目的概况分析？“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。
俗话说：追鹿者不见山。
房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。
更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。
1、地理位置地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。
2、主要经济指标A、用地面积：23689平米B、占地面积：4605平米C、覆盖率：19.5%D、地上总建筑面积：58960平米地下总建筑面积：4617平米其中：住宅：58160平米紫蝶苑：16695平米金麟阁：21605平米玉蟾楼：19860平米配套商业：800平米防空地下室：1200平米架空层：3470平米E、容积率：2.49F、绿化率：33%G、建筑密度：H、总户数：565户I、车位数：221个其中：地上车位：41个架空层及地下车位：180个J、自行车位：1120辆K、车位占总户数比例：39.1%3、项目规划从以下四个方面分析：A、小区整体风格金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。
在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点：在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：·一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。
·以三个建筑组团为核心，1区的“玉蟾楼”，由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”，由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。
·对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。
B、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。
·在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。
·小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。
C、小区配套（略）D、小区环境小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。
整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。
广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。
4、户型指标金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。
单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。
具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。
其户型比例如下：A、按户型分户型一室一厅两室两厅三室两厅复式套数89 228 213 35比例15.8% 40% 37.7% 6.5%B、按形式分（略）C、按面积分（略）◆第三段：如何对区域市场走势作出分析？房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。
以下工作是非做不可的。
（一）当地房地产市场总体回顾与展望（二）当地住宅市场走势分析（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析（四）项目邻近地段住宅市场分析（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望1、1997年回顾（略）2、1998年展望（略）3、结论：1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。
1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。
（二）深圳市住宅市场走势分析1、市场供求关系（略）2、价格走势（略）3、结论1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。
商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。
反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。
（三）南山区住宅市场走势分析1、回顾与展望（略）2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：(1) 区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。
该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。
