中国房地产行业发展报告(2008年3季度)

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。

房地产行业调查分析报告3篇房地产行业调查分析报告第1篇一、前言20__(请自填）年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。

20__(请自填）下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。

一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。

二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争20__(请自填）年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。

随着经济适用房和限价房大量入市，20__(请自填）上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演"地王争霸"、"房价攀升"。

二、全国20__(请自填）年房地产市场形势分析与展望1、全国房地产开发企业完成投资及增速情况统计局公布的最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：；全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：；统计数据表明20__(请自填）年，全国商品房销售面积达到万平方米；销售面积增速为％。

2、习水县房地产开发企业完成投资及增速情况统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降；全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期下降％；统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米)，销售面积增速为53.7％。

国家xxxx数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。

从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。

全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。

商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

2008年长沙市房产市场年报 一、房产一级市场（商品房）（一）累计供销量分析（二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） （三）纯商品房销售价格分析（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）二、房产二级市场（二手房）（一）累计量分析（二）二手房交易均价分析（三）房产一、二级市场交易量对比分析（四）12月二手房网站房源采样均价分析（五）房屋租售比三、抵押情况统计分析四、产权发证情况五、2008年长望浏宁房地产发展情况（一）商品房（二）二手房（三）抵押情况统计分析六、本期市场的基本特征七、对2008年长沙房地产业的基本判断 （一）土地市场降温（二）商品房供销结构失衡（三）商品房价格涨幅回落（四）开发企业由扩张转向收缩（五）行业调控政策明显转向（六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖 八、2009年长沙房地产市场发展趋势 （一）货币政策将适度放松（二）财税体制将迎来新的变革（三）供销结构将逐渐趋于平衡（四）行业洗牌将加快（五）安居工程将激活市场刚性需求（六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。

对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。

面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。

预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。

2008年世界金融危机爆发的原因以及对当今世界经济、政治的影响美国金融危机的爆发震惊了全世界，国内外学者纷纷对危机爆发的原因进行研究。

这场危机将持续成为一股“腐蚀性”力量，将诱发全球一系列经济动荡和对实体经济造成重创，并很可能引发全球经济衰退。

同时，美国爆发的这种国际金融危机对世界政治产生了的深远影响一、世界金融危机爆发的原因1、全球流动性过剩2000年以来，以美联储的连续降息为标志，各主要经济体都采取了较为宽松的货币政策，造成全球出现长时间的流动性过剩状况。

美国房地产市场的泡沫化现象严重，不断上涨的房价已经脱离了居民收入水平等基本面的支撑，只要宏观经济形势发生变化或者投资者抽身离去，房价泡沫必将破裂。

另外，全球流动性过剩使商业银行的盈利能力受到影响。

具体表现为：一是存款的持续增长和信贷增长的乏力，导致银行的利差收入明显下降；二是流动性过剩和长期的低利率使传统金融资产的收益率降低，甚至出现货币市场主要投资工具利率和存款利率倒挂的现象，这又反过来促进了现代金融创新的膨胀发展，为危机爆发埋下伏笔。

2、全球经济失衡部分发达国家尤其是美国的经常账户存在巨额逆差，成为储蓄不足的国家，而众多的发展中国家和部分发达国家如德国和日本，则拥有巨额的经常账户顺差，成为储蓄剩余国。

一方面，储蓄剩余国积累了巨额的美元外汇储备需要保值增值，美元资产是其最重要的选择，随着这些国家外汇资产规模的增长，其风险偏好程度也在上升，为次贷危机埋下隐患；另一方面，对证券资产的巨大需求一再压低市场利率，刺激了美国国内消费需求和投资需求，居民储蓄率不断下降，债券发行量急剧扩张。

这种失衡的经济增长模式是不可持续的，必然引发金融危机，并以极端的形式将经济带入再平衡阶段。

3、虚拟经济过度脱离实体经济发展马克思在研究虚拟资本与现实资本的关系时，重点分析两个问题：虚拟资本的积累与现实资本积累的关系；虚拟资本的扩张与收缩对产业周期性的影响。

马克思认为，由于货币资本积累并非完全来源于生产的扩大，它的积累总是比现实存在的资本积累更大，总会在周期的一定阶段出现货币资本的过剩和膨胀，而且，这些货币资本还会通过信用制度得到成倍的扩张，即出现一定规模的虚拟资本和经济泡沫。

我爱我家2008年北京二手房买卖市场报告1、2008年北京二手房买卖市场政策热点梳理 (2)1.1 2008年北京二手房买卖市场相关政策列表 (2)1.2 2008年北京新增两限房及限价地块列表 (11)1.3 2008年北京房地产市场六大关键事件 (12)1.3.1 新政出台扩大内需，减税托市力促增长 (12)1.3.2 百日巨变兑现拐点，楼市调整尚未结束 (13)1.3.3 二手经适房收益受限，建立层次促流转循环 (13)1.3.4 存量房买卖全面网签，交易透明度加速提升 (14)1.3.5 缓解观望扩大内需，央行降息幅度罕见 (14)1.3.6 营业税调整推动回暖，第二套房贷暂无变化 (15)2、2008年北京二手房买卖市场状况回顾 (15)2.1 2008年北京二手房买卖市场有史以来首次出现负增长 (15)2.2 2008年北京二手房买卖市场成交价格明显回落 (17)2.3 2008年北京二手房买卖市场二手商品房“异军突起” (18)2.4 2008年北京二手房买卖市场城八区依旧是“主战场” (19)2.5 2008年北京二手房买卖市场中小户型依旧“交投两旺” (21)2.6 2008年北京二手房买卖市场单套总价整体提升明显 (22)2.7 2008年北京二手房买卖市场成交客群外地人群增量明显 (23)2.8 2008年北京二手房买卖市场客户需求状况分析 (24)3、2009年北京二手房买卖市场状况展望 (27)3.1 2009年全年市场交易总量约在7-8万套之间 (27)3.2 2009年上半年北京二手房交易价格持续下降，年中有望得以企稳 (28)3.3 中小户型依旧主流，受政策优惠户型成交比例有望增大 (28)3.4 轨道交通的快速发展令区域内的购房和出行成本得以平衡 (29)3.5 降利率扩额度提速度，公积金应用将不断升温 (29)3.6 一手打折促销力度加剧，市场交易主体出现反复 (30)3.7 改善性住房和第二套房贷的界定标准尚有放宽余地 (30)3.8 涉及范围相对有限，营业税减免仍存较大调整空间 (31)3.9 房价或达阶段性底部，自住投资量力而行 (31)1、2008年北京二手房买卖市场政策热点梳理1.1 2008年北京二手房买卖市场相关政策列表图表：2008年北京二手房买卖市场相关政策数据来源：我爱我家1.2 2008年北京新增两限房及限价地块列表图表：2008年北京新增两限房及限价地块列表数据来源：我爱我家2007年面对商品房价格的过快上涨，保障性住房供应的不足，两限房作为廉租房和经济适用房的补充而登上市场舞台。

2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。

２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。

从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。

３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。

道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。

从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。

一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。

４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。

两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。

这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。

７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。

综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。

无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。

对于2008年房地产市场价格的走势，中国社科院发布的2008年经济蓝皮书做出了明确的预测。

由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价的上涨趋势不可避免。

此外，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售，进一步拉高了房价。

2008年:房地产市场难以出现拐点文/上海《理财周刊》黄罗维在房地产市场上，2008年楼市的走向又成了大家目前关注的焦点。

特别是近一段时间来，一些城市出现的不少市场新动向更是把这一问题推到了风口浪尖。

近来，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，甚至有专家提出了“2008年楼市将会出现拐点”的论调。

但笔者认为，2008年中国楼市的拐点不会出现，市场仍将保持向上的发展趋势。

北京大学房地产研究所所长陈国强说:目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。

他认为，当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。

拐点为何难现2007年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅。

我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国;5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情;接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。

根据国家发改委、国家统计局的最新调查显示，2007年3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比上季度高1.9个百分点。

进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5%，比上月高出0.6个百分点。

而对于年房地产市场价格的走势，中国社科院发布的2008年经济蓝皮书也做出了明确的预测。

由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价的上涨趋势不可避免。

中国房地产行业季度分析报告(doc 103页)中国房地产行业季度分析报告要点提示★2004年房地产投资增长幅度逐月降低，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。

★1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度降低20.4个百分点，特别是流动资金贷款逐月负增长。

在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。

★二季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。

★宏观紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升；开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛。

★预计2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；未来房价将保持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下降；房地产开发公司优胜劣汰加剧。

3目录Ⅰ基础数据 (7)一、全国房地产开发投资情况 (7)二、各地区房地产开发投资情况 (9)三、全国房地产土地开发与销售情况 (13)四、各地区土地开发与购置增长情况 (15)五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (21)六、各地区商品房住宅销售增长情况 (25)Ⅱ市场运行状况 (30)一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势 (31)二、上半年房地产市场供给情况分析 (33)（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 (33)（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧 (37)45Ⅳ下半年趋势预测 (98)一、投资增速将继续回落平均盈利水平降低 (99)二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大 (102)三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度 (104)6Ⅰ基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%78二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%910三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。

2008年中国经济社会发展的形势与任务已经过去的2007年，是中国经济社会发展十分不平凡的一年。

这一年，国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。

但是，居安不忘思危，2007年中国经济社会也存在一些新老问题。

这些问题可能会影响到今年甚至以后中国经济社会的发展。

2008年1月24日下午，国务院总理温家宝在与各民主党派、全国工商联负责人和无党派人士座谈听取《政府工作报告(征求意见稿)》意见时就表示：“我们国务院领导同志常议论，说08年恐怕是经济上最为困难的一年。

” 温家宝解释说：为什么说它困难？因为国际形势、经济环境有许多不确定的因素，国内经济发展还有许多新的困难和矛盾。

如结构性不平衡日益明显，通胀预期加速抬头，贸易顺差依然上升，人民币升值压力继续存在，资产价格泡沫令人担忧，国际流动性和美国次贷危机带来调控难度，全球经济放缓迹象开始影响中国……。

温家宝在1月24日的座谈会上还表示，正因为国际形势、经济环境有诸多不确定因素，和国内经济发展中新困难和矛盾的存在，所以需要党和政府更好地实行科学民主决策。

2007年底召开的中央经济工作会议和2008年3月份召开的“两会”就是在科学民主的基础之上，明确了2008年中国经济社会发展的目标与任务。

一、2007年中国社会经济发展情况回顾据中华人民共和国国家统计局公布，2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。

分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。

分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。

1、农业生产继续稳定发展，粮食再获丰收。

全年粮食总产量达到50150万吨，比上年增产350万吨，增长0.7%，成为历史上第4个高产年，这是1985年以来我国粮食生产首次实现连续4年增产。