浅谈房地产项目投资管理及策略

房地产投资的经营策略浅析

当前，受经济转型和国家宏观调控政策的影响，我国房地产业面临着新一轮的严峻考验，楼市生变，许多房地产开发商由“拼命死扛”到“争相降价”，虽然有少数城市房价开始回升，但多数城市房价仍然在持续走低。房地产市场上商品房空置，导致房地产企业资金呆滞；产品品质与消费者需求有较大差距等问题仍然存在，这影响了房地产企业的经营效率，因此要加强投资策划，从房地产项目投资的初步设想开始，通过投资策划，使项目具体化。

一、房地产投资策划

1、产品定位

房地产企业进行房地产开发时，一般会面临多种选择，即是开发写字楼还是商场，是开发别墅等豪宅还是开发多层住宅，抑或是开发什么档次的住宅等。这些问题，都是房地产投资中需要面对的问题，这些问题将会影响房地产项目的效益，要合理地解决这些问题，不是靠简单的几个建议，而要通过科学地对市场进行分析，以数据为支撑来具体对待。在同样的地段，哪怕是同样品质的楼盘，也有可能这家成功，而另一家失败，许多房地产企业的发展经验阐述了这样的道理：房地产项目要想开发成功，市场定位一定要够准确。例如某房地产开发企业在高档商业圈里拿下一块地，原计划是投资开发写字楼，可在准备开发写字楼时，对市场进行调查时，却发现市场中已经没有写字楼的空间，因此将其改成高档住宅，而这需要花费大量的时间和资金去获得市场的认可，这无疑会影响房地产项目的利润。因此，房地产企业在进行投资策划时，要比别人站得更高、看得更远，开展市场调研时，也应有远见，对房地产市场发展趋势有长期的、系统的研究，参考过去、利用现在、预测未来，定位好房地产产品。

2、客户定位

房地产投资策划中，除了要了解房地产市场产品构成以外，还要准确掌握当前市场中的供求力量对比。对于供应量的调查，多数房地产开发商仅仅是将当地楼盘资料进行整合，以此来了解，而并没有根据自身产品不同，而进行加工分析。比如当房地产项目是住宅小区时，由于这是一个长期项目，因此在调查市场供应量时，应该综合近几年的房地产供应量，以此来进行衡量。而对于需求量的计算，则大都使用估算法。许多房地产企业在了解房地产市场上需求量时，都是以多少企业、多少员工为基础，乘以一定的调整系数，来估算房地产市场上的需求量，但这样的计算方法并不够完整，还应该考虑过去已经形成的购买量、当前的购买意愿、未来潜在的购买量，以及居民对房地产市场未来趋势的认识。

龙源期刊网

房地产投资策略研究与浅析

作者：李晔 孙昭璟

来源：《房地产导刊》2014年第04期

房地产行业投资虽然具有较高的投资收益、具有保值功能等优势，但它与其他投资形式一样仍然存在着风险，尤其是由于房地产投资所需资金量大、周期长，其实物形态为不动产及房地产市场是一个不完全竞争、信息不是完全对称等特点。因此投资者在进行房地产投资时，应谨慎耐心地进行选择和科学地决策，以最大限度地规避投资风险，获得最大限度的投资利润。

首先是时机的选择。时机的选择是指在房地产投资过程中，投资者把握机会、机遇的大问题，包括何时进入房地产市场、合适购入土地、何时进行开发、何时购入、出售或者出租房地产产品等。其主要包括以下两个方面：

其一，是指有经济景气等宏观经济形势所决定的时机。经济研究理论及发展实践表明，在一国的经济运行之中，都存在着萧条、复苏、上涨、衰退，再重归萧条的经济周期。从我国及西方发达国家房地产发展历程来说，经济周期对房地产业的影响是非常巨大的。即在经济由萧条走向上涨的过程中，房地产的价格会上涨；反之，在经济由上涨走向萧条时，房地产价格会下跌。因此，房地产投资者需密切关注整个国家经济运行的宏观态势，把握宏观经济形势为房地产业创造的机遇，并做出正确的决策，才能在市场竞争中立于不败之地。其二，是指要对房地产开发的阶段性做出时机决策。一般地，房地产业的发展也是呈现周期性的，它的价格也会呈现出周期性波动趋势。这是因为房地产业是国民经济中一个重要的产业部门和组成部分，所以它不可能不受到整个国民经济周期波动的影响。再则，一个完整的房地产开发过程是由一系列的活动阶段所组成的。在房地产发展周期及其开发周期的不同阶段进行投资，就有着不同的收益水平，从而也面临着不同的风险。因此，争取的投资时机及投资阶段的选择，对房地产投资者来说至关重要。当然，在我国对房地产投资者来说，在进行投资时机选择时，不仅要考虑到经济发展周期、房地产业的发展周期、房地产开发建设周期等因素外，还需要更多地考虑我国的国情。

经济管理　

探讨房地产企业的投资管理　

卢瑞娟　

（鄂尔多斯市东胜区房产管理局，内蒙古鄂尔多斯０１７０００）　

企业的本质是一种资源配置的机制，企业的目标是追求利润最大　化，而企业投资正是企业追求利润最大化的主要手段。企业投资管理　

是指为了提高竞争力或获得最大投资收益，而对投资的各项要素或环　节进行策划、决策、组织和控制的过程。在现代企业，投资管理ｌＴ作　

已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有　

投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险　

相对较高的特点，其特殊陛决定了房地产企业的投资管理对于房地产　

企业投资成败更有着举足轻重的作用。　

１房地产企业投资影响因素分析　

１．１外部因素　

（１）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括　

经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房　

地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支　

撑项目的有效运转。　（２）政治因素。房地产企业投资是与政治及政策因素息息相关　

的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政治因素　

主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认　

可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资　

能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政治环境。　

（３）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观　

念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，　

投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消　

费习惯密切相关。　

１．２内部因素　

（１）企业战略。企业战略包括三种，拓展型战略、稳健型战略、　

收缩型战略。拓展型战略的企业对对外投资的需求更大，主要采取积　

极进攻的战略形态；稳健型战略是采用稳定发展态度的战略形态，主　要适用于中等及以下规模的企业或经济不景气的大型企业选择；收缩　

型战略采取保守经营态度的战略形态，主要适合处于市场疲软、通　

房地产项目投资管理及策略分析

随着中国社会经济的发展和人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求日趋旺盛。当前，房地产业已经成为备受消费者、投资者和政F关注的朝阳产业。但是近年来，由于房地产商投资过热，房地产项目的投资风险也顺势增加，针对目前存在的管理现状，做好房地产项目的投资管理则更显得至关重要。

一、影响房地产投资的因素

（一）方案策划及规划设计设计费在建筑工程总费用中占比1%~5%,但对工程造价的影响则占到了75%。所以设计质量的高低直接影响到建设投资费用。因此，房地产项目成本控制的关键和重点是设计阶段。方案策划及规划设计决定着项目的市场定位、建筑风格、建设标准等等，是决定项目投资额的关键环节，其在投资前期的策划阶段对投资额的影响程度甚至达到了95%～100%。

（二）材料耗用量和价格其分为内部因素及外部因素。内部因素是由企业内部条件决定的相对可以控制的因素，比如控制材料消耗量；而外部因素则是一个相对不可控因素，如价格因素，只能通过采购过程中控制价格进行控制。房地产投资必须把握好整个项目各项材料消耗量及价格两个要素，才能确保工程投资得到有效控制。

（三）项目工期在项目实践的过程中，项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。项目实施过程中所消耗的人工、材料、设备等资源都有自己的时间价值。并且任一环节出了问题，都会直接影响到工期，造成时间价值浪费，最终是造

成项目投资变动的主要因素。

（四）项目规模房地产项目的投资根本上由项目的规模决定的。从广度上讲，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小；从深度上讲，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本越大，任务越简单，成本则越低。

（五）项目质量项目的质量是在项目的建设过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开，从而使开发项目的质量能满足住户及业主的需求与安全。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目材料消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制，才能实现房地产投资的良性循环及均衡持久的发展态势。