浅谈加强房地产开发项目的投资管理

＿目坌　篁　

浅谈加强房地产开发项目的投资管理　

口徐光兵　

（浙江正国房地产开发公司，浙江温州　３２５０００）　

摘要：迈入新世纪，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命，开发观念倡导以人为本、品牌定位，因此从规划设计、　

建筑设计、户型设计、建材应用、质量和功能各方面要求越来越高，有加上０９年的房地产面临宏观经济及金融风暴影响以及房地产市　

场的新的变化，房地产公司在项目投资实施全过程，必须采用有效的投资管理，从组织、技术、经济、合同与信息等方面挖掘潜力，降低　

成本提高项目投资管理质量，可以确保房开公司利润增长的必要手段和途径。　

关键词：房地产开发投资管理　

投资管理贯穿房地产开发项目的前　

期可行性研究、设计、工程招投标、工程施　

工、竣工结算五个阶段。本文针对该五个　

阶段对项目投资管理谈谈自己的看法。供　

广大同行商榷。　

一、项目前期可行性研究阶段　

第一、项目的选择，房开公司应该根　

据政策、城市经济发展战略以及规划布　

局、市场供求状况以及自身资源的分析，　

有针对性的选择项目，重点在做好政策性　

跟踪、市场预测基础工作的前提下，对可　

选择的项目进行投资机会分析。　

第二、加强对拟建项目的可行性分　析，房开公司应组织本公司相关的力量　

（如果没有个方面力量则委托项目咨询公　

司），对该项目的地段选择、建设规模以及　

各项技术经济指标，规划初步方案，建筑　

面积以及户型配比，潜在的目标客户分　

析，客户购买的心理分析，配套设施的水　

平分析，开发项目技术含量分析，风险分　

析，财务经济效益和社会效益的分析。　

第三、建立评审制度，房开公司项目　

可行性研究成果质量进行内部评审，内部　

评审完成后提交房开公司董事会决策，也　

可邀请有关专家对项目可行性研究成果　

进行评审和完善，并形成相应的记录文　

应当从多方面采取措施实施管理，通常　

可以将这些措施归纳为组织措施、技术　

措施、经济措施、合同措施等四个方面，　

达到施工成本管理的目标，取得良好的　

效果。　

１、组织措施　

组织措施是从施工成本管理的组织　

方面采取的措施，如实行项目经理责任　

制，落实施工成本管理的组织机构和人　

员，明确各级施工成本管理人员的任务　

和职能分工、权利和责任，编制本阶段施　

工成本控制工作计划和详细的工作流程　

图等。施工成本管理不仅是专业成本管理　

人员的工作，各级项目管理人员都负有　

成本控制责任。组织措施是其他各类措施　

的前提和保障，而且一般不需要增加什　

么费用，运用得当可以收到良好的效果。　

２、技术措施　

技术措施不仅对解决施工成本管理　

过程中的技术问题是不可缺少的，而且　

对纠正施工成本管理目标偏差也有相当　

重要的作用。因此，运用技术纠偏措施的　

关键，一是要能提出多个不同的技术方　

案，二是要对不同的技术方案进行技术　

经济分析。在实践中，要避免仅从技术角　

度选定方案而忽视对其经济效果的分析　

论证。　

３、经济措施　

经济措施是最易为人接受和采用的　

措施。管理人员应编制资金使用计划，确　

—］—　一　定、分解施工成本管理目标。对施工成本　

管理目标进行风险分析，并制定防范性　

对策。通过偏差原因分析和未完工程施工　

成本预测，可发现一些潜在的问题将引　

起未完工程施工成本的增加，对这些问　

题应以主动控制为出发点，及时采取预　

防措施。由此可见，经济措施的运用绝不　

仅仅是财务人员的事情。　

４、合ｌ司措施　

成本管理要以合同为依据，因此合　

同措施就显得尤为重要。对于合同措施从　

广义上理解，除了参加合同谈判、修订合　

同条款、处理合同执行过程中的索赔问　

题、防止和处理好与业主和分包商之间　

的索赔之外，还应分析不同合同之间的　

相互联系和影响，对每一个合同作总体　

和具体分析等。　

三、结束语　

总之，工程项目施工成本管理贯穿　

了一个企业从招投标到工程施工缺陷责　

任期满的全过程。是各环节、全方位的管　

理过程，管理过程只有通过一定的手段　

和措施才能达到预期的目的，固此管理　人员是成本管理的主要因素，要在认真　

履行合同、保质量、保进度的前提下，开　

源节流，降低成本为企业赢得效益。◆　

参考文献：　【１】．杨文丽．公路施工企业的成本控制ｆＪ】．公　

路与汽运，２００７．（０２）　件，以提高投资效益。　

第四、项目方案设计，房开公司在项　

目前期可行性研究报告和市场调查，开发　

项目的产品策划定位后，形成项目可行性　

研究成果作为规划方案设计的依据。根据　

一些项目方案设计的经验教训，建议根据　

项目可行性研究成果编制相关方案设计　

招标条件，着重邀请几家具有相关实力的　

规划设计单位进行方案设计比选，在几家　

都拿出不同方案后，由公司组织相关专家　

论证，评选出最优的规划设计方案（或者　

是概念规划设计方案），为公司的决策该　

项目是否可行提供专业技术及经济数据　

的依据，如浙江正国房开公司开发的总府　

壹号工程，在项目前期的可行性研究邀请　

了三角洲策划公司进行开发项目的产品　

定位策划，项目方案设计邀请了温州建设　

设计研究院、浙江大学设计研究院、珠海　

建筑设计研究院等三家甲级设计院进行　

方案比选，并邀请了温州相关的专家进行　

评选，为公司董事会提供了专业技术及经　

济数据依据，通过与方案框算相结合或平　

衡，选择了温州建筑设计院的方案作为该　

项目的设计方案。　

二、项目设计阶段　

第一、设计是工程建设的关键，它对　

工程造价、建设工期、工程质量等方面起　

着决定性的作用。设计采取什么样的结构　

形式、布局、选用何种材料等与成本有着　

直接关系，尽管设计费在建设工程过程费　

用中比例不大，一般只占建筑安装成本的　

１．５％￣２％，但对工程造价的影响达到７５％　

以上。由此可见优秀的设计方案是项目盈　利最基本的保障。房开公司除了委托一家　

实力较强的设计单位进行设计外，还应邀　

请本单位专业技术人员甚至请专家对建　筑设计方案、结构形式、地基处理等方法　

进行会审、论证，以求获得最佳方案。　

第二、设计阶段，应用竞争机制，积　

极推行建筑方案和经济方案相结合的设　

计招标方法，尽量将工程主体及配套、绿　

化、景观均放在一起进行招标，可以促进　

设计方在项目的整体布局、建筑造型及使　用功能上开拓创新，在工程造价上下功　

夫。　

第三、设计阶段开展限额设计，有效　

控制造价。在概算确定后明确地对设计单　

位提出限额要求，如每平方米用钢量、含　

砼量及砼标号等。设计总负责人按安全、　

可靠　实用、经济的建设方针将概算按单　

位工程、分工种、按专业分解，并要求设计　

人员采用新技术、新工艺反复优化设计方　

案，达到安全、可靠、经济、合理的要求。在　

设计过程中，房开公司应对设计按专业进　

行监控（如果没这方面的实力，应邀请该　

方面的专家进行监控），在实行专业和设　

计项目组相结合的矩阵式管理，并监督设　

计项目组是否具有足够的质量和数量的　

人力资源确保设计质量，对哪些专业哪一　

段突破了造价指标，必须分析原因，用设　

计修改的办法加以解决，克服那种只顾画　

图，不顾算账的倾向，变‘画了算”为“算了　

画”。同时建立奖罚制度，无论任何一方在　

安全、可靠的情况下提出合理化建议，只　

要能有效降低成本都应适当奖励，以激励　

各方人员设法降低工程成本。　

三、招标投标阶段　

第一、房开公司的项目一般在招投　

标阶段要求时问比较短，采用邀请招标办　

法确定咨询单位、监理单位、施工单位、设　

备及材料供应单位，因此对这些单位的选　

择，操作人员一定要遵循公平、公开、公　

正、诚信的原则，全面系统掌握拟选承包　

单位的信誉及综合实力。　

第二、房开公司操作人员应做好招　

标文件的编制工作，应收集、汇总、筛选、　

分析和总结以前各项目合同条件和招标　

文件，编制招标文件，对招标文件中涉及　

费用的条款应反复推敲，尽量做到知己知　

彼以利于日后的造价控制。　

第三、房开公司确定单位应合理低　

价者中标，应杜绝一味寻求绝对低价单位　

造成没有实力的单位的进入，影响日后的　

工程质量、进度、安全。　

四、工程施工阶段　第一、工程变更及签证管理。工程在　

施工过程中，资金的投入是最大阶段，也　

是招投标工作的延伸，设计的实现，合同　

的具体化。通过招投标确定的合同价格，　

还有价格的增加以及减少只有通过工程　

变更及签证。加强和完善工程变更及签证　

管理，可以提高房开公司的投资收益，因　

此在办理每一个签证之前，必须进行工程　

量及成本增减分析，变变更的工程量成本　

事后的被动控制为事前主动控制。项目的　

管理人员应随时深入施工现场，掌握签证　

资料的真实性和必要性，对其中不实之处　

和不合理的地方加以严格审查，针对现场　

签证可能出现的失实，签证小组在审查过　篁　＿圜　

浅谈加强出版业的会计监督　

口李　雷　

（大连市出版社，大连１１６０００）　

《会计法》强调指出，各单位必须建　

立健全单位内部会计监督制度，这是法　

律赋予各单位的应尽义务。会计监督作　

为会计的基本职能之一，哪里有会计，　

哪里就有会计监督。会计监督的质量决　

定着会计核算的质量，出版业的会计核　

算同样离不开会计监督，并且与各行各　

业的会计监督一样，始终贯穿于出版业　

的全部经济活动之中，伴随着出版业的　

会计核算全过程。　

一、会计监督的含义　

监督是特定主体为实现某种目的　

面对客体的行为进行监察和督促。监　

督需要建立在主体与客体之间的利益　

冲突上，没有双方利益的矛盾存在，也　

就不会产生和存在监督。所谓会计监　

督就是指主体单位的会计机构和会计　

人员，依照国家的法律法规、各项规章　

制度及公认准则等，运用会计核算资料　

和会计分析方法，对经济活动的真实　

性、正确性、合法性及有效性进行的检　

查、评估、控制和督促，以达到提高经　

济效益，实现预期经济目标的一项管理　

活动。　

二、出版业会计监督的对象和任务　

出版业会计监督的对象是出版业的　会计核算以及纳入出版业会计核算的　

经济业务事项，如各种原始单据、会计　

凭证、账务记录、会计核算程序、会计　

分析及出版业的资金运用、负债的核　

算、所有者权益的监督等等。会计监督　

的任务就是要通过会计监督保证出版　

业会计工作的质量，维护国家财经法规　

和会计制度的严肃性，真实地反映出版　

业的会计信息和相关数据，为各级部门　

确定出版业的发展目标，进行经济效益　

的考核等提供真实准确的依据。　

三、我国会计监督的现状和问题　

经过多年的探索和实践，我国会计　

监督已具备一定的基础，它在促进企业　

科学经营决策、提高会计信息质量、抑制　

违纪违规行为方面发挥了积极作用。但　

由于会计改革一时难以完全适应经济发　

展需要，会计监督职能某些方面还发挥　

的不尽人意，目前我国的会计监督仍然　

处于较被动状况，主要表现为：一方面现　

代企业制度的建立，政企职能分开，国家　

不再直接干预企业经营决策，企业拥有　

更多的自主权，会计服务对象不再仅仅　

是政府机关，而更多的是企业主体自身，　

即所谓“国家会计主体论”向“企业会计　

主体论”转变，角色转变之后的会计监督　

程中应先辨别真伪，审查虚实，判定是否　

该给多少的工程量，根据定额、合同条款　

等文件来判定该签证内容是否允许调整。　

第二、工程月报的管理。衡量一个企业的　

管理水平，主要从工程月报是事前控制还　

是事后控制。因为工程月报一般是工程投　

标完的一个合同固定价格，在施工管理过　

程中基本体现形象进度上，通过工程形象　

进度及工程造价相互结合，来确定每月支　

付的金额。　

第三、加强合同管理，减少工程索