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最高院：以划拨土地上房产抵押并登记，土地属性不影响抵押效力！作者：初明峰刘磊裁判概述：抵押人以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未涉及土地使用权一并抵押，即使该抵押房产所占用的土地性质为国有划拨土地使用权，也不影响该房屋抵押权的有效设立。
但该抵押权利应当在房屋被变卖或拍卖的价款(不含房屋所占用的土地使用权价款)范围内予以实现。
案情摘要：1、2003年2月20日，医药采购站与槐荫工行签订《最高额抵押合同》：医药采购站以自有的房产为2003年3月1日至2006年3月1日期间发生1200万元贷款余额范围内，设定抵押担保，并于同年2月26日在房产管理局办理了抵押登记。
2、另查明，该抵押房产所占用的土地性质为国有划拨土地使用权。
3、2003年12月26日，槐荫工行与医药采购站签订《借款合同》：借款金额1380万元，借款用途为借新还旧，借款期限为11个月。
后槐荫工行依约发放该笔款项。
4、医药采购站无力清偿到期贷款且已进入破产程序，槐荫工行将该笔到期债权转让给长城公司济南办事处。
5、长城公司济南办事处诉至法院要求就案涉抵押物实现抵押权。
争议焦点：长城公司济南办事处对案涉房产是否享有优先受偿权？法院认为：本院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(以下简称《批复》)第三条规定'如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效'。
该《批复》中所规定的'将该建筑物与土地一并设定抵押的'系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。
当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的，则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。
本案当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未涉及土地使用权一并抵押的情况，该事实与上述《批复》规定的情形不符，原审判决以该《批复》为依据认定本案《最高额抵押合同》无效不妥，本院予以纠正。
房产质押贷款的风险及防范措施有哪些？风险：（一）租赁权对抗的风险（二）抵押登记权的风险（三）土地性质引发的风险（四）土地用途变更的风险（五）在建工程抵押的风险（六）共有财产抵押的风险。
对策：1、深入调查，防止“先租后抵”2、认真办理抵押登记3、注意土地的性质和使用期限4、加强贷后检查，防止土地用途变更5、对在建工程抵押贷款重点管理。
热门城市：南充律师辽宁律师德州律师达州律师儋州律师洛阳律师临汾律师新乡律师吉林律师海口律师住房质押贷款，顾名思义就是指要借款的人把自己所购置的房屋住宅作为质押，或由第三方为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
今天我们就来讨论一下，关于房产质押贷款的风险都主要有哪些，以及应对房产质押贷款的风险都有哪些措施。
房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
第1篇一、引言抵押权是指债权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有优先受偿的权利。
抵押权的设立需要满足一定的条件，其中登记是抵押权设立的重要程序。
然而，在实践中，抵押权未登记的情况时有发生。
本文旨在探讨抵押权未登记的法律后果，以期为相关法律实践提供参考。
二、抵押权未登记的法律规定1.《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。
”2.《中华人民共和国担保法》第四十四条规定：“抵押权自登记时设立。
”根据上述法律规定，抵押权的设立必须经过登记程序。
若抵押权未登记，将产生一定的法律后果。
三、抵押权未登记的法律后果1.抵押权无效抵押权未登记，将导致抵押权无效。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立。
若抵押权未登记，则无法产生法律效力，抵押权人无法依据抵押权主张优先受偿。
2.债权人对抵押物的优先受偿权受到限制抵押权未登记，债权人对抵押物的优先受偿权受到限制。
在抵押权未登记的情况下，抵押权人无法对抵押物主张优先受偿，其债权与其他债权人处于同等地位，需按照债权比例进行清偿。
3.抵押权人丧失抵押权抵押权未登记，抵押权人丧失抵押权。
在抵押权未登记的情况下，抵押权人无法行使抵押权，其债权无法得到保障。
若抵押物被转让、出租或设立其他权利，抵押权人无法主张抵押权，其债权将面临更大的风险。
4.抵押权人承担违约责任抵押权未登记，抵押权人可能承担违约责任。
若抵押权人在合同中约定了抵押权登记义务，而未履行该义务，则可能构成违约。
在此情况下，抵押权人可能需要承担相应的违约责任。
5.影响抵押权人的信誉抵押权未登记，将影响抵押权人的信誉。
在抵押权未登记的情况下，抵押权人可能被他人认为缺乏诚信，从而影响其在未来的交易中的信誉。
四、案例分析某甲向某乙借款100万元，双方约定以某甲的房产作为抵押。
某甲在签订借款合同后，未办理抵押权登记。
后某甲因经营不善，无法偿还借款，某乙向法院提起诉讼。
签订抵押担保合同但未办理抵押登记,是否有效抵押是⼀种担保⽅式，为了保证债务⼈能够履⾏合同，债权⼈可以要求债务⼈提供⼀种抵押。
抵押是需要签订合同的，那么，签订抵押担保合同但未办理抵押登记,是否有效?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
签订抵押担保合同但未办理抵押登记,是否有效合同当然是有效的,必须登记的抵押权,如未登记,只是抵押权可能未⽣效。
《民法典》第⼆百⼀⼗五条 【合同效⼒与物权变动区分】当事⼈之间订⽴有关设⽴、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事⼈另有约定外，⾃合同成⽴时⽣效；未办理物权登记的，不影响合同效⼒。
未办理抵押登记时债权⼈的请求权类型按照区分原则，在抵押合同有效未办理抵押登记的情况下，债权⼈享有两种请求权。
第⼀是登记请求权，即登记权利⼈针对登记义务⼈，请求协助办理抵押登记的权利;第⼆是要求抵押⼈承担抵押合同担保义务的权利。
在抵押合同有效前提下，债权⼈请求抵押⼈协助办理抵押登记，设⽴抵押权，就抵押物取得优先受偿权，也可以通过⾏使抵押合同上的担保权来保障其债权的实现。
抵押⼈与债权⼈基于抵押合同所创设的担保权利在性质上属于债权。
债权⼈⾏使不同请求权的结果分析当抵押⼈违约未办理抵押登记时，抵押⼈可能承担继续履⾏、赔偿损失、抵押合同上担保义务等三种责任。
未办理抵押登记与抵押⼈⽆关时，抵押⼈仅承担抵押合同上的担保义务。
具体如下：1.继续履⾏的违约责任。
在能够继续办理抵押登记情况下，当债权⼈⾏使登记请求权，要求抵押⼈办理抵押登记时，根据《民法典》第509条的规定，抵押⼈应承担协助债权⼈办理抵押登记的义务。
2.赔偿损失的违约责任。
在不能继续办理抵押登记，例如抵押物被查封的的情况下，当债权⼈要求抵押⼈赔偿因未进⾏抵押登记给其造成损失时，参照担保法司法解释第五⼗六条第⼆款的规定，抵押⼈违背诚实信⽤原则拒绝办理抵押登记致使债权⼈受到损失的，应承担赔偿责任。
3.抵押合同上的担保义务。
民法典的建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则有什么规定现实社会中对于房产抵押⼤家都⽐较熟悉了，也有⼟地进⾏抵押的⾏为。
但是抵押要符合⼀定的条件下才可以的，那么关于民法典的建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则规定是怎样的呢?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏的解答。
⼀、民法典的建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则有什么规定《民法典》第三百九⼗七条以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。
以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。
抵押⼈未依据前款规定⼀并抵押的，未抵押的财产视为⼀并抵押。
⼆、房屋所有权与⼟地使⽤权同时抵押的原则房屋所有权与⼟地使⽤权同时抵押的原则，是指在房地产抵押时，应当将房屋与⼟地使⽤权同时抵押的原则。
表现在两个⽅⾯:1、以依法取得的国有⼟地上的房屋抵押的，该房屋占⽤范围内的国有⼟地使⽤权同时抵押。
即所谓的地随房⾛。
2、以出让⽅式取得的国有⼟地使⽤权抵押的，应当将抵押时该国有⼟地上的房屋同时抵押。
即所谓的房随地⾛。
法律作出这⼀规定，其理由在于:(1)离开⼟地的建筑物不具备法律上的独⽴性，不能独⽴的构成抵押标的。
任何房屋都是建⽴在⼟地上的，⼟地是地上房屋的必要组成部分，没有⼟地使⽤权的房屋在实践中不能独⽴存在，在法律上也是不能独⽴移转的，因此必须地随房⾛。
(2)房屋虽然不是⼟地的本质组成部分，⼟地本⾝可以独⽴的移转，但是如果允许⼟地使⽤权单独抵押⽽地上建筑物所有权不进⾏抵押，就可能出现⼟地使⽤权与地上建筑物所有权主体不⼀致的状况，从⽽发⽣权利的冲突与摩擦，不利于物的有序利⽤和社会秩序的稳定。
为防⽌这种权属不⼀致的⽭盾，就有必要将房屋与⼟地视为⼀个整体，从⽽要求房随地⾛。
以上就是⼩编整理的内容，按照规定以建筑物抵押的那么该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押，两者是同时进⾏的，如果抵押⼈并没有这样的规定，那么财产也视为⼀并抵押。
如果还有什么疑问，可以咨询店铺相关律师。
第1篇抵押权作为一种重要的担保方式，在我国的法律体系中占据着重要地位。
抵押登记是抵押权设立和生效的重要程序，它不仅能够保障抵押权人的合法权益，还能够维护交易的安全和稳定。
然而，在实践中，有些当事人可能因为各种原因未能及时办理抵押登记，从而引发一系列法律后果。
本文将围绕未办抵押登记的法律后果展开论述。
一、抵押权未登记的法律后果1. 抵押权无效根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“设立抵押权的，抵押人应当向抵押权人提供抵押财产，抵押权人应当依法登记抵押权。
”由此可见，抵押权的设立需要抵押人和抵押权人共同完成，并且抵押登记是抵押权设立生效的必要条件。
如果抵押权未登记，那么该抵押权将不具有法律效力。
2. 抵押权不能对抗善意第三人在未办理抵押登记的情况下，抵押权人无法对抗善意第三人。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押权人未依法登记抵押权的，抵押权人不得对抗善意第三人。
”这意味着，如果抵押权人未能及时办理抵押登记，那么在抵押权人行使抵押权时，如果存在善意第三人取得了与抵押物相关的权利，抵押权人将无法实现其抵押权。
3. 抵押权人无法实现抵押权抵押登记是抵押权人实现抵押权的重要保障。
在未办理抵押登记的情况下，抵押权人无法取得抵押物的所有权或使用权，从而无法实现抵押权。
这将对抵押权人的合法权益造成严重损害。
二、抵押物未登记的法律后果1. 抵押物所有权无法转移抵押登记是抵押物所有权转移的重要程序。
在未办理抵押登记的情况下，抵押物的所有权无法转移。
这意味着，抵押人即使将抵押物转让给了他人，该转让行为在法律上仍然无效。
2. 抵押物无法用于清偿债务在抵押登记未办理的情况下，抵押物无法用于清偿债务。
这是因为，抵押物在法律上并未成为抵押权人的财产，抵押权人无法直接对抵押物进行处置。
3. 抵押物可能被善意第三人取得在未办理抵押登记的情况下，抵押物可能被善意第三人取得。
这是因为，抵押物未登记，第三人可能无法了解抵押物的真实情况，从而在不知情的情况下取得了抵押物的所有权或使用权。
第1篇一、引言抵押权作为一种重要的担保物权，在我国的法律体系中具有重要地位。
抵押权登记作为抵押权设立的必经程序，对于保障抵押权人的合法权益、维护交易安全具有重要意义。
本文将从抵押权登记的法律后果入手，探讨抵押权登记在法律实践中的具体表现。
二、抵押权登记的法律意义1. 保障抵押权人的合法权益抵押权登记的法律后果之一是保障抵押权人的合法权益。
根据《物权法》的规定，抵押权自登记之日起设立。
这意味着，只有进行抵押权登记，抵押权人才能够获得法律上的保护。
如果抵押权未经登记，抵押权人的合法权益将无法得到保障。
2. 维护交易安全抵押权登记的法律后果之二是维护交易安全。
抵押权登记是公示抵押权设立的重要方式，能够使交易相对人了解抵押权的存在，从而在交易过程中避免因不知情而遭受损失。
同时，抵押权登记也有利于防止一物多押，避免交易纠纷。
3. 保障抵押物的优先受偿权抵押权登记的法律后果之三是保障抵押物的优先受偿权。
在债务人违约时，抵押权人有权优先受偿。
抵押权登记能够明确抵押物的范围，确保抵押权人在债务履行期限届满后能够顺利实现其债权。
三、抵押权登记的法律后果1. 抵押权设立的效力抵押权登记的法律后果之一是抵押权设立的效力。
根据《物权法》的规定，抵押权自登记之日起设立。
这意味着，抵押权人自抵押权登记之日起，就享有对抵押物的优先受偿权。
2. 抵押权登记的对抗效力抵押权登记的法律后果之二是抵押权登记的对抗效力。
抵押权登记具有对抗善意第三人的效力。
如果第三人不知道抵押权已经设立，在抵押权登记之前取得抵押物的所有权，那么该第三人仍然可以享有抵押物的所有权。
但是，如果第三人知道抵押权已经设立，在抵押权登记之后取得抵押物的所有权，那么该第三人将无法对抗抵押权人的权利。
3. 抵押权登记的变更和注销抵押权登记的法律后果之三是抵押权登记的变更和注销。
在抵押权设立后，抵押权人和抵押人可以根据实际情况对抵押权登记进行变更。
例如，增加或减少抵押物的范围、变更抵押权人等。
土地使用权抵押贷款的规定有哪些？现在很多公司如果出现资金困难的话会把自己名下的土地进行土地使用权的抵押，来换取公司贷款，那么土地使用权抵押贷款的规定有哪些?首先一定取得当地政府的相关部门的同意才能进行贷款，如果一旦没有将资金进行还清，那么对方可以将土地转让权转到自己名下。
现在很多公司如果出现资金困难的话会把自己名下的土地进行土地使用权的抵押，来换取公司贷款，那么土地使用权抵押贷款的规定有哪些?首先一定取得当地政府的相关部门的同意才能进行贷款，如果一旦没有将资金进行还清，那么对方可以将土地转让权转到自己名下。
土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。
具体规定一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。
经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。
未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。
相关程序三、办理抵押登记应当符合下列程序：1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;2、对抵押的土地使用权进行地价评估;3、确认土地估价结果;4、抵押双方签订抵押合同;5、申请抵押登记;6、审核、登记;7、核发抵押证明书。
四、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。
乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。
编辑本段其他信息集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
签订抵押合同后未办理抵押登记，应如何承担责任若当事人之间仅签订不动产抵押合同未办理抵押权登记的，抵押权并未设立，债权人不能就抵押物享有优先抗辩权。
但此时的问题在于，抵押人拒不履行登记义务，明显属于恶意违约、逃脱责任，此时法律是否为债权人实现权利设置了救济途径？一、案例引入案例来源：（2015）民申字第3299号案情简介：2012年12月24日，侯某（甲方）与韩某、李某（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方向甲方借款人民币550万元。
A公司在协议中同意，以公司名下80004平方米的工业用地的国有土地使用权作为抵押，为韩某、李某提供担保。
后因韩某、李某未偿还借款本息，侯某向法院起诉，请求：1.韩某、李某偿还借款550万元及利息；2.A 公司在抵押财产范围内承担连带清偿责任，侯某对该财产享有优先受偿权。
法院认为：依法办理土地使用权抵押登记不是抵押合同的生效要件，抵押合同自依法成立时生效。
抵押担保未经依法登记，抵押权未设立，故侯某对案涉国有土地使用权不享有优先受偿权。
但抵押条款作为双方真实意思表示，可视为A公司与侯某达成了以上述土地使用权作为借款进行担保的合意，即便抵押权未设立，但是A公司仍然应当以保证的形式承担担保责任，故判决A公司在案涉土地使用权价值范围内承担连带清偿责任。
二、律师分析《九民纪要》第六十条规定：不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。
因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
因此，抵押人未办理抵押登记的，债权人可以要求其办理；若客观上已经无法办理的，可以要求其承担赔偿责任，不过责任范围以抵押物的价值为限。
但《九民纪要》的规定过于简略，笔者下文对其中涉及的一些立法原理及实操问题再进行详细阐述。
房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。
在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。
不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。
《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。
裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。
案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。
2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。
约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。
双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。
3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。
江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。
4. 二审：原告建行分宜支行不服一审判决，提起上诉。
诉称，房产抵押土地使用权一应并抵押，因此抵押房产办理抵押登记后，抵押权的效力应当及于相应的土地使用权。
最高法院认为，即使土地使用权未办理抵押登记，在其上附着的房屋已办理登记的情况下，上诉人建行分宜支行对案涉土地使用权应享有抵押权。
裁判要点及思路本案的争议焦点是：建行分宜支行是否对案涉的未办理抵押登记的土地使用权享有抵押权。
最高法院认为，虽然我国《物权法》第十条规定了不动产统一登记制度（即房和地只需在一个政府机关办理登记即可），但对统一登记机构未作明确规定。
二审中，双方当事人均明确当地未规定具有地上建筑物的土地使用权抵押登记的办理部门。
因此，根据《担保法解释》第六十条的规定，双方当事人在房产交易所办理房屋所有权抵押登记，并在房屋抵押他项权证上记载相关土地使用权证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，故银行对案涉土地使用权享有抵押权。
实务要点总结前事不忘，后事之师。
我们就本案最高法院的判决所涉及的实务要点梳理如下，以供实务参考。
1. 《物权法》第十条规定了不动产统一登记制度，但目前并未形成有效的操作细则，法律也未规定应由哪个机构统一办理。
《担保法》第四十二条规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
但实际上，并不是所有的县级地方政府都为“房地一体”原则适配相应的登记程序，因此类似的纠纷还将不断涌现。
2. 《担保法解释》第六十条规定，县级以上地方人民政府对房地抵押登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
根据该司法解释的规定，银行在接受城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的抵押登记时，应当事先询证当地政府是否明确规定了办理抵押登记的相关机构。
如果不存在明确的规定，银行在房产管理部门办理房屋抵押登记时，应当一并要求在房屋所有权他项权证书上载明将房屋纳入抵押权的范畴，并注明该土地使用权的状况，包括土地面积、年限、土地使用权证号等信息，以避免抵押权落空的风险。
相关法律法规《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
《担保法》第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》[法释〔2000〕44号]第六十条以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
《建设部城市房地产抵押管理办法》（2001修正）[建设部令第98号]第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
以下是本案判决书中“本院认为”部分，最高法院就银行对未办理抵押登记的土地是否享有优先受偿权问题的论述：最高法院认为：“本案中，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订的《最高额抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
《最高额抵押合同》中约定的抵押物除案涉房屋外，还包括产权证号为分乡国用（2009）第028号，分乡国用（2013）第016号、第017号的土地使用权。
协议签订后，双方于2013年4月2日在分宜县房产交易所办理了房地产抵押登记手续，建行分宜支行取得钤房他证分宜字第××号房屋他项权利证明书，该证明书内“附记”中除载明房权证号外，还对上述土地证号进行了记载。
建行分宜支行上诉主张，根据分宜县当时关于房地产抵押登记的办公流程，对于附着有建筑物的土地，土地管理部门不负责办理抵押登记，而由房屋管理部门统一办理，出具抵押他项权证，在他项权证上载明土地使用权证号、收存抵押的房屋产权证和土地使用权证原件，即视为办理了土地使用权抵押登记。
且即使未办理土地使用权抵押登记，但已依法办理了房屋抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，抵押的效力及于房屋占用范围内的土地使用权。
江锂科技辩称，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条虽规定‘一并抵押’，但并未规定无须办理抵押登记，案涉土地使用权未办理抵押登记，不发生抵押效力，且该土地使用权证已因置换被注销，建行分宜支行对案涉土地使用权不享有抵押权。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十条规定了不动产统一登记，但对不动产抵押登记机构未作明确规定。
《中华人民共和国担保法》第四十二条规定：‘办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门……。
’二审庭审中，双方当事人均确认办理案涉土地使用权抵押登记时，当地县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十条‘以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力’之规定，本案中，分宜县房产交易所在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果。
本案中，《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，其中约定的抵押物明确包括案涉土地使用权在内，双方当事人对该土地使用权作为抵押财产均有明确预期。
即使案涉土地使用权未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条‘以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押’之规定，建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。
”案件来源中国建设银行股份有限公司分宜支行、江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷上诉案[最高人民法院（2017）最高法民终40号] 延伸阅读有关房屋所有权抵押和土地使用权抵押一并成立的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的最高法院案例及裁判观点，以供读者参考。
1. 在设定抵押权时，建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系。
以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，不得仅抵押地上建筑物。
债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。
案例一：中国银行股份有限公司大连甘井子支行、库伦旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同纠纷上诉案[最高人民法院（2017）最高法民终436号]最高法院认为：“二、关于中行甘井子支行是否对与首宇公司约定的国有土地使用权享有优先受偿权以及首宇公司是否在担保最高债权额范围内以抵押物折价、拍卖、变卖所得价款的范围内对新源华公司未偿还款项承担赔偿责任的问题。
《物权法》第一百八十二条规定：‘以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
’本院认为，在设定抵押权时，建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系，法律将建筑物和其占用范围内建设用地使用权视为一个整体，规定了‘房随地走’和‘地随房走’的双向统一原则，即在抵押权设定时，应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押，不允许分别抵押。
