签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责

法律事务Legal Affairs80《中国信用卡》2024.04在涉及银行大额授信和复杂抵押物情形下，确保抵押权有效设立并有效管控相关法律风险对银行来说至关重要。

本文以一起司法案例为例，简要阐述抵押登记过程中银行和抵押人的责任划分问题，并提出相关对策与建议，希望对银行有效防范抵押登记相关法律风险有所帮助。

一、案情概要2015年9月15日，A 银行与李某签订《授信额度协议》，授信金额为80万元。

同日，张某、赵某分别与A 银行签订《最高额抵押合同》,为前述授信提供最高本金限额80万元的担保，同时约定在合同签订后90日内，抵押人与抵押权人到有关部门办理抵押登记手续。

抵押合同中的“缔约过失”条款约定：“本合同签订后，抵押人拒绝办理或拖延办理抵押登记，或因抵押人的其他原因，致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失。

由此使抵押权人受到损失的，抵押人应对抵押权人所受损失承担赔偿责任。

”其中，张某和赵某均未就提供的不动产权证办理抵押登记。

2015年10月5日，A 银行与李某签订《授信额度协议》项下的借款合同，借款共计75万元。

之后A 银行依约向李某发放该笔贷款，而李某未依约履行还款义务，只偿还了部分本金及利息。

A 银行遂起诉被告李某、张某、赵某，要求李某偿还借款，张某、赵某承担赔偿责任。

一审法院审理后判决，张某、赵某的两个抵押权未设立，虽然A 银行主张这是因抵押人拒绝办理抵押登记而导致的，但其没有证据证明，故无权要求张某、赵某承担赔偿责任。

A 银行不服一审判决提起上诉，请求改判张某、赵某承担赔偿责任，称张某、赵某是抵押登记义务人，未办理登记致使抵押权未设立，应承担缔约过失责任。

二审法院审理后判决，案涉抵押权未设立，双方均有过错，应按过错程度承担相应的责任。

二、法律分析本案涉及的法律问题主要有三个。

1.案涉抵押合同是否成立和生效本案中，案涉两份抵押合同均约定：“本合同自双方法定代表人、负责人或其授权签字人签☐ 对外经济贸易大学法学院 王辰辉银行授信过程中抵押登记的法律责任划分与风险防范——以一则司法案例为例法律事务812024.04《中国信用卡》署并加盖公章之日起生效，但依法需要办理抵押登记的，则自抵押登记手续办理完毕之日起生效。

2024年注册会计师《经济法》物权与合同法律制度专题案例分析训练题1物权与合同法律制度专题案例分析训练题：1、2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期间为2016年6月6日至2018年7月31日。

2016年7月4日，甲向乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理期间为2016年7月4日至2018年7月31日。

2016年8月1日，乙以甲的名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2万元。

2017年6月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费2000元。

2018年2月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。

2018年3月5日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以800万元的价格将房屋出售给丁。

为支付房款，2018年3月11日，丁与戊、庚签订借款合同，分别向戊、庚借款500万元和300万元，借款期限均为3个月。

同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。

次日，丁向甲支付了房款。

2018年3月20日，甲和丁办理了房屋过户登记。

随后，丁为戊、庚先后办理了房屋抵押登记。

2018年4月2日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。

因丁无力偿还戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主张实现抵押权。

房屋拍卖所得价款为720万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。

要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲与乙的委托合同何时生效？乙何时取得代理权？并分别说明理由。

（2）卫生间管道严重漏水的维修费用2000元应当由谁承担？并说明理由。

（3）甲是否有权解除与丙的租赁合同？并说明理由。

（4）丁是否有权要求丙搬离？并说明理由。

（5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效？并说明理由。

买到抵押房，中介该不该担责1. 引言1.1 背景介绍现代社会买房成为了很多人生活中的重要事件，尤其对于初次购房者来说，涉及到的方方面面都充满了未知和风险。

在购房过程中，很多人会选择通过中介机构来寻找合适的房源和进行交易。

近年来关于中介经纪的纠纷案件也屡见不鲜，其中一个比较常见的问题就是买房者在购买房屋后发现该房产存在抵押的情况，导致了很大的经济损失和法律纠纷。

对于这种情况，买家往往会产生疑问：中介机构在这一过程中是否存在失职或者疏忽的行为？是否有责任承担这种情况下的经济损失？正是这些问题引发了对中介机构责任范围的讨论和探讨。

对于中介机构在购房交易中的责任及其应该承担的法律责任，需要从各种角度进行全面分析和论证，以便更好地保护买方的合法权益。

到此为止。

1.2 问题提出在购房过程中，很多人选择通过中介机构来协助买卖双方完成交易。

近年来出现了一些买方购买的房产存在抵押的情况，引发了一系列的争议和纠纷。

买房是一项重要的决定，而买到抵押房则可能会给购房者带来诸多麻烦和经济损失。

在这种情况下，购房者往往会怀疑中介是否有责任承担这种情况造成的后果。

我们不禁要问：买到抵押房，中介该不该担责？在购房交易中，中介的责任到底是什么？购房者需要在购房流程中注意哪些事项以避免买到抵押房的风险？究竟买到抵押房的可能原因有哪些？法律对于这类情况有怎样的规定？责任应该如何认定？中介是否应该承担责任？购房者在买房时应该如何谨慎，以免陷入买到抵押房的困境中？在接下来的正文中，我们将会对这些问题逐一进行探讨和分析。

2. 正文2.1 中介的责任在购房过程中，中介作为信息中介和服务提供者，扮演着至关重要的角色。

中介的责任在于确保交易的合法性和真实性，同时提供必要的咨询和帮助，保护买家的权益。

中介应当对房屋的真实情况进行核实，包括了解房屋的产权情况、是否存在抵押情况等。

如果中介在交易过程中故意隐瞒或提供虚假信息，导致买家买到抵押房，中介应当承担相应的责任。

最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封篇一：抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定作者：李亚洁，北京大成律师事务所律师微信号lawyeryajie邮箱号@我国的最高额抵押权制度最早规定在《中华人民共和国担保法》第三章第五节。

但当时的立法非常简单笼统，并没有关于最高额抵押权担保的债权确定的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔XX〕44号，以下简称《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款开始涉及最高额抵押权担保的债权确定的问题（《担保法解释》的用词是“特定”）。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[XX]15号，以下简称《查封规定》）第二十七条又对《担保法解释》）第八十一条的规定进一步细化。

《中华人民共和国物权法》（XX年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，以下简称《物权法》）第二百零六条吸收了《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款的规定，又增加了其他几种债权确定的情况，形成了现在的最高额抵押权担保的债权确定的制度。

但因为《物权法》第二百零六条没有吸收《查封规定》）第二十七条的内容，导致司法实践中对抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押权担保的债权何时确定的问题存在很大争议。

本文将对如何理解《查封规定》）第二十七条与《物权法》）第二百零六条的关系，以解决司法实践中的这一争议进行探讨。

一、现有的关于抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押担保的债权何时确定的法律、司法解释规定1、《担保法解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

”2、《查封规定》第二十七条：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。

抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？阅读提示：最高额抵押与普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著区别。

近年来，最高额抵押方式在涉及银行的融资业务中被广泛应用，但相关的法律规定和实务层面的操作尚有一定距离。

银行和借款人之间签订《最高额抵押合同》后，因当地相关部门不受理房产最高额抵押登记业务，导致无法登记或者登记错误为一般抵押，如现有融资合同、抵押合同、他项权证书以及其他证据等能够证明当事人之间实际设立的是最高额抵押合同的，最高额抵押人应当承担约定的担保责任。

裁判要旨抵押人与银行之间虽签署了一般的不动产抵押合同，但不存在抵押合同约定的承兑汇票借款合同关系，即抵押合同无相对应的主合同，且房屋产权交易管理中心在案涉《最高额抵押合同》签订时，并不受理最高额抵押登记业务，故可认定抵押人房产上登记的他项权利名义上虽为一般抵押，但实际是为《最高额抵押合同》而所作的抵押登记，应认定为最高额抵押。

案情简介1、2014年10月14日，昆仑银行乌分行与广石工业公司签订《银行承兑协议》，载明昆仑银行乌分行为广石工业公司开立银行承兑汇票2500万元。

双方均认可该笔资金已归还。

2、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与抵押人汪某1、徐某和汪某2签订两份《最高额抵押合同》，约定分别为广石工业公司本外币借款、银行承兑协议、信用证等业务合同提供最高额债权余额1840万元和160万元的抵押担保。

3、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与汪某1就案涉抵押房屋填写六份无合同编号的《房产抵押合同（契约）》，约定：汪某1为了银行承兑汇票自愿将房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行，作为汪某向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证；昆仑银行乌鲁木齐分行愿意接受该房产抵押，作为汪某1清偿向昆仑银行承兑汇票担保的抵押标的物。

并于同日办理了他项权利证书，他项权利种类为一般抵押。

汪某1财产抵押状况与前述一致。

一、背景随着我国经济的快速发展，房地产市场需求旺盛，越来越多的人选择购房作为投资或居住。

然而，在实际操作过程中，有些购房者在签订购房合同后，由于各种原因未能及时办理抵押登记手续，导致在贷款、交易等环节遇到诸多困难。

本文将针对购房合同未办理抵押登记的情况进行分析。

二、购房合同未办理抵押登记的原因1. 购房者对抵押登记的重要性认识不足：部分购房者对抵押登记的意义认识不足，认为购房合同已经签订，房屋所有权已经转移，抵押登记并非必要程序。

2. 抵押登记办理程序复杂：抵押登记涉及多个部门，办理流程较为繁琐，耗时较长，导致购房者对办理抵押登记产生抵触情绪。

3. 购房者经济压力较大：部分购房者由于资金紧张，急于入住，未能及时办理抵押登记。

4. 开发商原因：部分开发商在房屋销售过程中，未及时协助购房者办理抵押登记手续。

三、购房合同未办理抵押登记的后果1. 影响贷款：购房合同未办理抵押登记，购房者无法以房屋作为抵押物申请贷款，影响购房者的资金需求。

2. 交易风险：购房合同未办理抵押登记，存在房屋被他人抵押、查封等风险，影响购房者的交易安全。

3. 诉讼风险：若购房者因房屋被他人抵押、查封等问题引发诉讼，可能面临维权困难。

四、应对措施1. 提高购房者对抵押登记的认识：购房者应充分了解抵押登记的重要性，积极配合办理抵押登记手续。

2. 简化抵押登记办理程序：政府部门应简化抵押登记办理流程，提高办理效率。

3. 加强开发商的监管：监管部门应加强对开发商的监管，督促其履行协助购房者办理抵押登记的义务。

4. 建立购房合同未办理抵押登记的预警机制：购房者在签订购房合同后，应及时了解抵押登记办理进度，确保房屋安全。

五、结论购房合同未办理抵押登记，对购房者、开发商及相关部门均带来诸多不利影响。

因此，各方应共同努力，提高抵押登记办理效率，确保购房者的合法权益。

同时，购房者也应增强法律意识，积极配合办理抵押登记手续，降低交易风险。

房产抵押合同中的第三方担保责任随着房地产市场的繁荣发展，房产抵押合同成为了一种常见的融资方式。

在房产抵押合同中，借款人将其所有的房产作为抵押物，向贷款人申请贷款。

为了确保贷款的安全回收，第三方担保责任在房产抵押合同中起到了重要的作用。

本文将围绕第三方担保责任展开，阐述其重要性、常见形式、法律责任及风险控制等内容。

一、第三方担保责任的重要性在房产抵押合同中，借款人将房产作为抵押物，如果借款人无法按期还款，贷款人有权对抵押物进行处置以回收贷款。

然而，单纯依赖抵押物可能不足以完全保障贷款的安全，因此第三方担保的引入显得尤为重要。

第三方担保是指第三方为借款人提供担保，承诺在借款人无法按时还款时承担相应的赔偿责任。

通过第三方担保，贷款人可以降低风险，保障资金安全。

二、第三方担保的形式1.连带责任担保：连带责任担保是指第三方与贷款人和借款人共同签订担保合同，承诺对借款人的债务承担连带责任。

一旦借款人无法按时还款，贷款人可以要求第三方履行其担保义务，承担还款责任。

2.信用担保：第三方以其自身的信用为借款人提供担保，无需提供任何物质性担保物。

这种担保方式通常需要较高的信用等级和较强的经济实力。

3.共同担保：共同担保是指多个第三方共同为借款人提供担保，共同承担还款责任。

在借款人无法按时还款时，各担保方需按照合同约定比例分摊赔偿金额。

三、法律责任及风险控制1.法律责任：根据相关法律法规，第三方担保人需承担相应的法律责任。

在房产抵押合同中，第三方担保人需对借款人的债务承担连带责任。

如果借款人无法按时还款，贷款人可以要求第三方履行其担保义务，承担还款责任。

同时，如果第三方故意逃避履行其担保责任，将面临法律追究的可能。

2.风险控制：为了降低第三方担保的风险，贷款人和借款人需在合同中明确约定相关事项。

首先，借款人需提供足够的抵押物以确保贷款的安全回收。

其次，贷款人和借款人需共同评估第三方的信用状况和财务实力，以确保其具备足够的担保能力。

民事检察跟进监督典型案例文章属性•【公布机关】最高人民检察院,最高人民检察院,最高人民检察院•【公布日期】2021.10.29•【分类】其他正文民事检察跟进监督典型案例李某莉与朱某文、朱某惠民间借贷纠纷跟进监督案【关键词】民间借贷抵押合同抵押权跟进监督【基本案情】2013年2月，李某莉以朱某文、朱某惠为被告诉至江苏省新沂市人民法院，请求：判令朱某文偿还借款本金45万元、利息3万元、违约金2万元，合计50万元；判令担保人朱某惠承担清偿债务责任。

经审理查明，朱某文因房地产开发项目的工程施工需用资金，自2010年5月起，多次向李某莉借款，累计为45万元。

朱某惠（朱某文的姐姐）于2010年7月8日立有书面承诺一份，内容为：本人愿意把房产证借给朱某文作为借款抵押。

随后朱某文将产权人为朱某惠的房产证原件交给李某莉，但双方未到房产交易中心就案涉房屋办理他项权利抵押登记手续。

2012年7月8日，李某莉与朱某文达成还款协议，约定：借款人朱某文保证于2012年8月10日前归还借款2万元；其余借款以房产担保抵押，于2012年8月10日后再做协商。

后李某莉多次催要借款未果，遂成本诉。

案件审理期间，朱某惠于2013年6月7日将约定抵押的房产以164655元的价格转让房屋产权给其胞弟朱某伟并办理约定抵押的过户登记。

2014年8月8日，朱某伟将讼争抵押房产以25万元价格转让给孙某晴并办理产权过户登记。

江苏省新沂市人民法院对李某莉有关朱某文偿还借款本金、利息、违约金合计50万元的诉讼请求予以支持，但以涉案约定抵押房屋未办理抵押登记为由，判决驳回了李某莉对朱某惠提出的诉讼请求。

一审判决生效后，李某莉向新沂市人民法院申请再审，请求改判朱某惠承担清偿债务责任。

江苏省新沂市人民法院于2017年4月17日作出民事裁定，驳回李某莉提出的再审申请。

李某莉不服，向新沂市人民检察院申请监督。

【检察监督】初次监督江苏省新沂市人民检察院审查认为，李某莉与朱某惠的抵押合同成立并有效，朱某惠应在抵押物价值范围内承担担保责任，遂于2018年4月2日向江苏省新沂市人民法院发出再审检察建议书。

最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。

这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

本案终审日期为：2012年10月26日。

关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。

CHINA REAL ESTATE房地产中介二手房交易纠纷往往涉及中介机构，这类纠纷中介可能要承担什么责任，面临什么样的风险，如何防范等？就成为了中介不得不重视的法律风险之一。

1 导入案例——买到抵押房不能过户，中介该不该担责1.1 案件事实以下案件来源于2019年8月26日《海西晨报》，见图1。

1.2 中介机构存在问题本案是一起房屋有银行按揭，且存在业主隐瞒二次抵押情形，导致购买房无法过户，并造成重大损失的真实案例。

那么，在本案中中介存在哪些问题呢？法院认为，作为专业的中介机构，未履行调查核实义务，未将二次抵押登记情况告知连某（购买方），一定程度上误导了交易，最终导致交易房产因存在抵押权而无法办理转移登记。

对于连某的损失，中介机构存在过错，应承担相应赔偿责任。

2 法务分析2.1 已设立抵押的二手房买卖如何居间本案涉诉房产涉及按揭和抵押，而在二手房交易中，这种情形是常见的。

当客户看中某套房子，但发现出售人把房子抵押给银行或第三人时，客户购买这种房屋有什么风险，中介应当怎么做呢？2.1.1 房地产抵押的定义房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

其中抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

其中抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

在实务中，按揭购房是房地产交易中比较常见的一种抵押形式：房地产交易中，购房人一般不会选择一次性开发商或售房者支付全部购房房款，买到抵押房，中介该不该担责柳正忠摘要：客户在过户时发现房子除了银行按揭外，还被业主进行二次抵押根本无法过户，中介该不该担责？法院认为：中介应当在其过错责任范围内承担责任。

关键词：二次抵押；过户；中介；责任中图分类号：F293 文献标识码：C文章编号：1001-9138-（2020）03-0061-63 收稿日期：2020-02-01作者简介：柳正忠，厦门市房地产中介行业协会，房地产经济师、全国房地产经纪人、企业法律顾问。

物权法案例3案例22：陈某想办一个时装店，因资金不足，陈某父亲将自己名下的在外地某市的四间祖屋，以2万元的价格出售给即将回某市定居的华侨周某，周某与陈父签订了买卖合同，交付了房款，但未办理过户登记，陈父回家后不久因病去世。

陈某不知道其父卖屋之事，便继承了2万元存款和在外地的四间老屋，并将老屋过户到自己名下。

陈某以将老屋房产证交给花某某的方式抵押，向花某某借款2万元，再加上继承的2万元，合计4万元开办了一家时装店。

但时装店因经营不善发生亏损，陈某无力清偿花某的借款，花某要拍卖该房屋实现抵押权。

而此时周某回国定居,要对老屋装璜并办理过户手续。

发现房屋的产权人已是陈某，于是要求陈某协助过户，同时主张花某的抵押权无效。

1、陈某应否协助周某过户？陈某有义务协助周某过户。

陈父与周某签订房屋买卖合同，合同成立并生效，但是未办理不动产变动登记，因此不发生物权变动。

陈父死亡后，陈某基于继承取周某的房屋所有权，通过继承取得不动产所有权的无需公示。

但是陈某概括承受陈父的权利及义务，因此周某可以基于有效的房屋买卖合同请求陈某履行义务。

2、花某的抵押权有效否？为什么？花某的不动产抵押无效，不动产设立抵押权时应当登记才成立，陈某仅通过交付房屋产权证明与花某某抵押，但未完成登记，因此抵押权无效。

案例23：赵某准备将一幢自有的房屋出售，王某提出购买但因价格问题未达成协议。

后赵某与同事李某达成了买卖协议，商定房价为20万元，分二次支付，合同签订时付10万，余款二个月内付清。

合同签订后，李某支付了第一期房款，赵某也将房屋钥匙交付给李某，李某搬入房中。

后王某又向赵某提出，愿以25万价格一次付清。

赵某心动即同意，次日双方签订了买卖合同，王某付清了全部房款，并到房地产管理机构办理了过户手续。

一周后王某要搬入原赵某的房中居住，李某获知了情况，拒绝王某入住，于是双方发生纠纷。

王某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的买卖合同无效，并要求李某退房。

房产抵押合同中的抵押物权利瑕疵担保责任一、引言在房产抵押合同中，抵押物权利瑕疵担保责任是一个重要的问题，它涉及到抵押物的所有权、使用权、处分权等权利的完整性。

如果抵押物存在权利瑕疵，可能会影响抵押权人的权益，因此，明确抵押物权利瑕疵担保责任对于维护各方利益至关重要。

二、抵押物权利瑕疵担保责任的含义抵押物权利瑕疵担保责任是指抵押人向抵押权人提供的保证，即抵押物在抵押期间内，其所有权、使用权、处分权等权利无任何瑕疵或缺陷。

如果抵押物在抵押期间内出现权利瑕疵，则抵押人应承担相应的法律责任。

三、抵押物权利瑕疵产生的原因1.产权不明：产权所有人并非唯一，导致产权不明晰，从而产生权利瑕疵。

2.权属纠纷：抵押物存在其他权利主体，由于权属纠纷导致抵押物的权利存在瑕疵。

3.未经授权：抵押物被他人未经授权擅自占用、使用或处分，导致权利瑕疵。

4.法律限制：抵押物存在法律限制条件，如禁止交易、限制转让等，从而影响其权利完整性。

四、抵押物权利瑕疵的法律后果1.抵押权人的权益受损：如果抵押物存在权利瑕疵，抵押权人的权益可能会受到损害，如无法顺利实现抵押权。

2.合同违约：如果抵押人未履行其担保责任，即未保证抵押物的权利完整性，则构成违约，需要承担相应的法律责任。

3.纠纷风险：由于抵押物存在权利瑕疵，可能会引发纠纷和争议，影响各方利益。

五、如何避免抵押物权利瑕疵1.充分调查：在签订房产抵押合同前，应充分调查抵押物的权属情况、法律限制等，确保抵押物的权利无瑕疵。

2.签订详细的合同条款：在合同中明确约定抵押物的权利要求，并约定如果出现权利瑕疵时的处理方式，以避免争议和纠纷。

3.确认权属证明文件：确保抵押人提供的权属证明文件真实有效，避免产权纠纷和权属不清的问题。

4.委托专业机构进行评估：委托专业机构对抵押物进行评估和鉴定，以确保其价值及权利的完整性。

5.建立定期检查制度：在抵押期间内，建立定期检查制度，及时发现和处理可能存在的权利瑕疵问题。

第1篇一、案件背景甲与乙于2010年结婚，婚后共同购置了一套房产。

2013年，甲因经营需要向丙借款50万元，双方约定以该房产作为抵押物。

甲、乙与丙签订了抵押合同，并在房产管理部门办理了抵押登记手续。

2015年，甲因经营不善导致债务无法偿还，丙向法院提起诉讼，要求甲、乙偿还借款本金及利息。

二、案件争议焦点1. 抵押权的成立及效力；2. 婚后共同财产的认定；3. 抵押权人丙的债权实现方式。

三、案例分析（一）抵押权的成立及效力根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物、构筑物及其附属设施；（二）土地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

”本案中，甲、乙共同购置的房产属于可以抵押的财产，甲与丙签订的抵押合同符合法律规定，抵押权成立。

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。

”本案中，甲、乙与丙在房产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，具有法律效力。

（二）婚后共同财产的认定根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

”本案中，甲、乙婚后共同购置的房产属于夫妻共同财产。

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定：“夫妻一方因日常生活需要负担的债务，应当以夫妻共同财产清偿；夫妻共同财产不足以清偿的，由夫妻双方共同承担。

”本案中，甲因经营需要向丙借款，属于夫妻共同债务，甲、乙应当共同偿还。

（三）抵押权人丙的债权实现方式根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

王某某诉李某某抵押合同纠纷案文章属性•【案由】抵押合同纠纷•【审理法院】北京市第三中级人民法院•【审理程序】二审•【裁判时间】2016.10.25裁判规则抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。

抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持。

正文王某某诉李某某抵押合同纠纷案原告：王某某，女，69岁，汉族，住北京市通州区。

被告：李某某，男，35岁，汉族，住河北省秦皇岛市。

原告王某某因与被告李某某发生抵押合同纠纷，向北京市通州区人民法院提起诉讼。

原告王某某诉称：2009年8月12日，王某某与被告李某某签订房产抵押合同及借款合同，约定用王某某名下的位于北京市通州区A房屋作为抵押，并办理抵押登记。

因款项实为案外人兰广清向李某某所借，王某某仅是应兰广清要求提供房本，所有的款项均由兰广清本人偿还，与王某某无关。

至于李某某如何与兰广清进行协商，王某某并不清楚。

王某某并未收到李某某给付的借款50万元。

因实际借款人为兰广清，且李某某未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故抵押权不予保护。

现诉至法院，请求判令：李某某协助王某某办理注销通州区A房屋的抵押登记手续。

被告李某某辩称：不同意原告王某某的诉讼请求。

2009年8月11日，案外人兰广清找到李某某，称王某某因之前从姜苏处借款并以自己名下的房屋进行抵押，借款到期后，王某某需要借款还债。

故王某某向李某某借款50万元，双方签订了借款协议，约定借款利息为月息1．5万元，故王某某收到李某某给付的借款50万元后，向李某某出具了收条。

双方约定用王某某名下的位于通州区的A房屋抵押，并办理抵押登记，双方之间成立借款合同关系及抵押合同关系，李某某是抵押权人。

借款后，都是兰广清通过银行转账向李某某还款，但李某某也一直通过打电话的方式向王某某主张债权。

2014年，李某某找不到兰广清后，找到王某某催要借款，王某某本人表示同意还款。

2015年8月3日，王某某向李某某偿还借款0．7万元，故涉诉债权未超过诉讼时效。

最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记，抵押担保人是否担责▌编前语：我国对于不动产抵押权采取登记成立主义，即以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

同时，根据物权法规定，不动产物权变动的合同效力原则上自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，除非法律另有规定或当事人有特别约定。

实践中经常发生的是不动产抵押合同签订并生效后，一方基于各种原因未办理抵押登记，当债务人不能清偿债务时，抵押担保人与债权人即对抵押物产生争议。

本文摘取最高法院案例5个裁判观点，共同研讨。

▌1、中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民再335号关于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》的效力及天益公司、赵力的责任承担问题。

周红武、杨小峰、赵力三方签订的《抵押借款协议》约定，杨小峰向周红武借款，以赵力所有的金鼎花园31套房屋作为抵押担保。

该合同中关于用案涉房屋作抵押，担保主债权实现的意思表示清楚，因此抵押合同成立。

实际上赵力只是与天益公司签订了案涉房屋的认购书，其并未取得案涉房屋所有权甚至物权期待权。

赵力以未取得所有权的房产为杨小峰提供担保的行为属无权处分，现房屋所有人天益公司对在案涉房屋上设定抵押权的行为不予认可，各方亦未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该抵押合同无效，不动产抵押权未设立。

关于赵力责任承担问题。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

”由于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》中的房屋抵押部分无效，赵力应对周红武的经济损失承担赔偿责任,而非连带清偿责任。

基于赵力未上诉、未申请再审的情况，本院对赵力应承担责任的比例及范围不作调整。

未办理房屋抵押登记的责任认定房屋抵押登记在房地产行业中是一项非常重要的法律程序，它涉及到的利益广泛，不仅关系到银行贷款、房产交易等方方面面，还直接关系到购房者和银行的权益保障。

因此，未办理房屋抵押登记将会造成严重的法律后果，甚至牵涉到多方面的赔偿责任。

下面我将从不同方面论述未办理房屋抵押登记的责任认定。

一、银行责任认定银行是贷款给购房人的资金提供者，为了保障自己的资金安全，银行要求购房人对房屋进行抵押登记。

如果银行没有对购房人所购房屋进行登记，导致房屋被其他债权人或第三方强占或出售而无法收回贷款，银行将面临严重的经济损失，并需要承担相应的赔偿责任。

二、购房人责任认定购房人在购房过程中，需要办理房屋抵押登记以保障银行的贷款利益。

如果购房人没有进行抵押登记，导致银行的债权无法得到保障，购房人将面临严重的法律后果。

如果购房人在未办理抵押登记的情况下将房屋卖给第三方或者将房屋出租，将会涉及到他们的法律责任，需要承担由此产生的一切后果和经济损失。

三、中介责任认定对于未办理抵押登记的房屋，中介作为房屋交易的中间人之一，有责任提醒购房人做好房屋抵押登记的手续。

如果中介没有尽到提醒义务，造成购房人放弃办理抵押登记，导致银行的债权无法得到保障，中介将面临严重的赔偿责任，需要承担相应的经济损失。

四、政府部门责任认定房屋抵押登记作为房地产行业的重要组成部分，相关政府部门在严格监管中也要承担不小的责任。

如果政府部门没有及时核实房屋的所有权状况和土地使用权状况，导致未办理房屋抵押登记，将面临严重的失职责任，需要承担相应的赔偿责任。

五、未办理抵押登记的后果如果房屋未办理抵押登记，会出现以下几种情况：1.银行无法对贷款进行担保，导致银行无法收回贷款，债权遭受损失，且会对购房者造成不可逆的经济损失。

2.在房屋出售、转让或出租等交易行为中，购房人需要先向银行偿还贷款，未办理抵押登记的房产无法享受全面的购房和担保权利，将严重影响购房者和银行的合法权益和交易合法性。

判令抵押担保人承担责任的判决书主文范文在撰写判令抵押担保人承担责任的判决书主文时，咱们得把事情说清楚，同时也要体现出法律的严谨性。

首先呢，咱们得点明案件的基本情况。

就像这样：“关于[原告姓名]诉[被告姓名]及抵押担保人[抵押担保人姓名] [案由]一案，经本庭审理查明……”这里呢，简要地把案子是啥、涉及哪些人给交代出来。

我觉得这样开门见山的方式特别好，能让看判决书的人一下子就知道是哪个案子的判决。

然后啊，要把抵押担保的相关事实阐述一下。

比如说，“抵押担保人[抵押担保人姓名]于[抵押担保合同签订日期]与原告签订了抵押担保合同，明确以位于[抵押物地址]的[抵押物具体情况，如房产、车辆等]为[被告姓名]在[具体债务关系，如借款合同等]中的债务提供抵押担保。

”这部分得写得准确，因为这是后面判定抵押担保人承担责任的基础。

从我的经验来看，详细准确地描述这些事实，会让整个判决更有说服力。

接下来，就是核心的判定部分啦。

“本庭认为，依据[相关法律法规条款]，抵押担保合同系各方真实意思表示，合法有效。

在[被告姓名]未能履行其在[具体债务关系]中的债务清偿义务时，抵押担保人[抵押担保人姓名]应当承担抵押担保责任。

”这一段你看啊，引用法律依据是很关键的。

要是少了这个，整个判定就会显得没那么站得住脚。

而且啊，咱们得把因果关系表达清楚，因为债务没清偿，所以抵押担保人得担责。

那抵押担保人到底要承担什么样的责任呢？这就得写明白了。

“抵押担保人[抵押担保人姓名]应以其提供的抵押物，即位于[抵押物地址]的[抵押物具体情况]，折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先偿还[被告姓名]所欠原告的债务。

如果抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款不足以清偿全部债务的，抵押担保人仍应对未清偿部分承担连带责任。

”这里的连带责任可不能写错了这可是个很重要的点。

我感觉这样把责任明确地写出来，不管是当事人还是其他看判决书的人，都能清楚明白是怎么回事儿。

最后呢，还可以加上一些关于执行方面的表述。